ЖК “Высота”: благолепие в окружении промзоны

Берег Невского района в локации от Володарского до моста Александра Невского не может похвастаться большим количеством строящегося жилья. Если на правом берегу Октябрьскую набережную активно осваивают сразу несколько крупных застройщиков, то по другую сторону Невы ситуация иная. Только ЖК "Дом на Набережной" от компании "Северный город" может составить хоть какую-то конкуренцию объекту на Цимбалина, 25. "Высоту" уже посещала моя коллега полгода назад. Проверим, какие изменения произошли за это время.

Молодой застройщик

Строит дом на Цимбалина молодой застройщик "Охта-Парк Девелопмент", который до этого не возвел ни одного жилого здания. Можно сказать, что ЖК "Высота" - это дебют на рынке жилой недвижимости. А вот генеральный подрядчик объекта - опытная компания "Росинжиниринг", которая специализируется на спортивно-рекреационных объектах. Фирма построила лыжно-биатлонный комплекс "Лаура" к Олимпийским играм 2014 года и канатную дорогу 35 "Роза Хутор", также приуроченную к прошедшему спортивному событию в Сочи.

В проектах "Росинжиниринг" указаны и жилые объекты, но они не являются аналогами ЖК "Высота". Скорее их можно отнести к малоэтажной специализированной застройке. Так, например, компанией "Росинжиниринг" были выполнены проектные работы по жилой застройке в городе Новый Уренгой и построен коттеджный посёлок ГТЦ ОАО "Газпром".

Как мне сказали в офисе компании, скорее "Охта-Парк Девелопмент" входит в "Росинжиниринг", чем наоборот. Поэтому, нельзя сказать, что застройщик не имеет никакого опыта в строительстве.

Еще одним важным моментом, который я отметил во время оценки объекта - квартиры в доме начали продаваться, когда он был готов на 50%. На мой взгляд, это говорит об определенном уровне финансовой стабильности застройщика, который за счет собственных средств произвел первый этап работ.

Офис компании

Для того, чтобы разузнать побольше о проекте, тайный покупатель отправился в офис компании. Представительство "Охта-Парк Девелопмент" находится на Выборгской набережной, 47 в бизнес-центре "Гельсингфорсский". В прошлый раз моя коллега добиралась на метро. Я решил воспользоваться личным транспортом. Недостатки такого варианта вскрылись моментально. Ситуация с наличием парковочных мест в пешей доступности "аховая".

После двух кругов вокруг офисного центра, я плюнул и поставил машину у спортивного комплекса "СКА". Если не лень, посмотрите, что это совсем не рядом от нужного места. Ближе мест не было, поэтому, если соберетесь посетить офис не в выходной день, примите во внимание этот факт.

Менеджер отдела продаж забыл меня предупредить о том, что для посещения офиса необходим документ, подтверждающий личность. Могу сказать, что это беда большинства сотрудников. Видимо для них это что-то само по себе разумеющееся. А ведь согласитесь обидно приехать и не попасть на консультацию из-за отсутствия паспорта.

Сам офис находится на 12-ом этаже и из него открывается великолепный вид на телевизионную башню и Кантемировский мост. Если не брать во внимание забывчивость менеджера относительно документов, то работу сотрудников компании можно назвать достойной. По моим ощущениям, звонок на телефон пришёл ещё до момента отправки заявки.

О проекте

Жилой комплекс "Высота" будет иметь 25 этажей. Первые два отданы под коммерцию, но здесь есть один важный нюанс. В данном случае это не стандартные кафе, салоны красоты и прочие подобные заведения, а гостиничный комплекс с двумя отдельными входами. Вероятно, такой выбор сделан из-за указанной выше специализации компании на спортивно-рекреационных объектах. Хотя, постоянное наличие потока новых людей во дворе может не очень-то обрадовать владельцев квартир.

Дом построен по монолитной технологии, а фасады облицованы кирпичом приятного желтого цвета. За полгода, с момента предыдущего визита тайного покупателя, возвели десять этажей, произвели остекление квартир. Сейчас, накануне 2017 года, активно ведут внутренние и фасадные работы.

На сайте компании указано, что девелопером проекта предусмотрены технические решения, обеспечивающие комфорт и безопасность, но по второму пункту у меня возникли вопросы. Застройщик обещает облагородить территорию вокруг дома, сделать детские и спортивные площадки, организовать гостевой паркинг, однако как-то ограждать это благолепие не будет. Единственными мерами безопасности, по всей видимости, будет помещение для консьержа и повсеместное видеонаблюдение. На мой взгляд, это спорное решение. Например, располагающийся в двух кварталах жилой комплекс "Этюд" от "ЛенСпецСМУ", имеет придворовую территорию, которая размещена на стилобате и возвышена над улицей. Это важно для семей с детьми, которых родители могут спокойно отпускать во двор к друзьям. При наличии ограниченного доступа, можно не беспокоится за оборудование детских и спортивных площадок. Собственный двор, который могут посещать только жильцы дома, пожалуй, является преимуществом ЖК "Этюд" над новым домом на Цимбалина, 25.

ЖК "Высота" будет иметь один подъезд. При этом в нём будет три лифта, два из которых пассажирские и один предназначен для перевозки грузов. На мой взгляд, на 270 квартир такого количества лифтов будет маловато. Опасения подтвердились, когда я открыл СНИП 2.08.01-89 "Жилые здания" (с изменениями №1-4). Согласно документам, в здании этажностью 20-25 этажей должно быть 4 лифта.

Застройщик предусмотрел и наличие подземного паркинга, и гостевой стоянки. Стоит отметить, что машиномест немного: 40 в здании и 40 на улице. Менеджер отдела продаж сообщил, что стоимость парковочного места пока официально не определена. Планируется, что она будет составлять от 500 до 600 тысяч рублей. Такую же информацию получил и предыдущий тайный покупатель.

Исходя из действующих в Петербурге правил землепользования и застройки на каждые 80 кв. метров жилой площади необходимо минимум 1 парковочное место. В проектной декларации указано, что общая площадь квартир в ЖК "Высота" составляет 11 398 квадратных метров. Вспомнив уроки математики начальных классов, автор этих строк получил результат в 142 машиноместа. Очевидно, что главной надеждой местных автолюбителей будут соседние дворы, где придется выискивать свободные места.

Расположение: плюсы и минусы

Главной "фишкой" ЖК является расположение. Его можно оценить как со знаком плюс, так и со знаком минус. Предлагаю начать с положительных сторон.

Дом находится в сложившемся районе. В шаговой доступности сразу несколько школ и детских садов. Помимо общедоступных, есть одна частная и одна школа третьего возраста. Это может оказаться важным, если у вас есть пожилые родители. В районе несколько продуктовых магазинов уровня "Пятерочки" или "Магнита". В 5-10 минутах на машине располагается "АШАН".

Сдвоенным плюсом является наличие сразу двух станций метро в шаговой доступности. Если "Елизаровская" закрылась на 11 месяцев, то "Ломоносовская" работает. Удаленность станций от дома примерно одинакова - 1 км.

Поблизости нескольких парков. Например, парк имени Бабушкина, который является одним из первых частных парков в Петербурге. В нём множество развлечений для детей и их родителей. Чуть дальше находится парк "Куракина дача" и сад Крупской на берегу Невы. Вблизи Ивановский карьер, где летом, автор этих строк, наблюдал купающихся и рыбаков. Рекомендовать купаться не могу, а вот дать пару уроков рыбной ловли детям, не тратя несколько часов на дорогу к водоему, можно.

К плюсом с натяжкой можно отнести возможность доехать до дома несколькими путями, чего лишены жители новостроек на окраинах Петербурга. Из центра путь лежит через проспект Обуховской обороны или через улицу Седова.

При всех плюсах расположение жилого комплекса является его главным минусом. Дом окружен малоэтажными жилыми объектами, некоторые из которых находятся в плачевном состоянии. Вблизи множество панельной застройки и несколько зданий, которые попросту выглядят заброшенными.

Рядом с домом промзона, отделение ГИБДД и Центральный НИИ судового машиностроения. А прямо напротив располагается военный госпиталь внутренних войск МВД. Об этих объектах мы детально рассказывали в прошлом обзоре.

Перед домом располагается Техникум железнодорожного транспорта, где постоянно собираются компании молодых железнодорожников и станция "Сортировочная". Если, проносящиеся в сторону Москвы "Сапсаны", жителей дома беспокоить не будут, то ночные распределения составов по железнодорожным путям, с объявлением по громкоговорителю могут доставить неудобства.

Ещё одним существенным минусом расположения являются пробки, которые будут преследовать владельцев личного транспорта. Ежедневные многокилометровые заторы на улице Седова образовываются из-за Цимбалинского путепровода. Регулярно сложные ситуации возникают и на проспекте Обуховской обороны. Невский путепровод и Володарский мост "встают" каждый час пик. В связи с этим, стоит быть готовыми к регулярной потере времени по пути на работу и с неё.

Квартиры и условия покупки

В доме представлены наиболее популярные форматы жилья. Квартир-студий аж 7 разновидностей. Самое бюджетное предложение начинается от 2,2 млн рублей. Цены, как и сам дом, заметно подросли. Эта же квартира площадью чуть более 23 квадратных метров полгода назад обошлась бы покупателю на 300 тысяч дешевле. Самая же просторная студия площадью почти 32 квадратных метра обойдется в 3 млн рублей.

Однокомнатных квартир представлено 3 формата. Отмечу, что один из них вполне можно отнести к "евро-двушке". Площадь самой маленькой 1-комнатной квартиры составляет почти 42 "квадрата", а стоимость самой просторной почти 3,9 млн рублей.

В комплексе представлены два формата "двушек". Причём квартиры меньшей площади стоят дороже, чем большей. Как объяснили мне в офисе, причина этому кроется в более интересных видах из окон. Двухкомнатная квартира площадью 58 квадратных метров, которая расположена на 21 этаже, стоит 5,68 млн рублей, а "двушка" на этажах с 18 по 25, обойдется в 5,461 млн рублей. На мой взгляд, вид у владельцев двух квартир будет примерно одинаковым. Главными достопримечательностями станут Нева и центр города. Если же смотреть в другую сторону, то Нева, Володарский и Большой Обуховский мосты, а также взлетающие и садящиеся самолеты из аэропорта "Пулково".

Единственный формат трехкомнатных квартир можно, скорее отнести к "евро-четырешке". Такая квартира площадью 88 квадратных метров имеет три комнаты по 13 метров и большую кухню площадью 22 "квадрата". Цена - 7,250 млн рублей. Отмечу, что стоимость этого лота за полгода увеличилась на миллион рублей.

Жилье в комплексе сдается с подготовкой под чистовую отделку. Застройщик заявляет, что в квартире на момент передачи будет установлена металлическая дверь российского производства, выполнена разводка электросети, установлены счётчики, стеклопакеты, включая остекленные лоджии. Высота потолков составит 2,75 м. Будет быстрый интернет и цифровое ТВ.

Напомним, что дом сдают в июне 2017 года, но на передачу квартир компания документально взяла еще год - лето 2018 года. Менеджеры заверяют, что дольщики получат свои имения в конце 2017 или начале 2018, но российская действительность научила нас не верить обещаниям. По моему мнению, такой запас по времени говорит о перестраховке от возможных рисков и о неопытности компании.

Продажи осуществляются по ДДУ (ФЗ-214). Шесть месяцев назад, когда моя коллега сделала обзор на ЖК "Высота", объект был аккредитован только одним банком - "ДельтаКредит". Сейчас к нему присоединились Сбербанк, ВТБ24 и "Абсолют Банк". Банки "Санкт-Петербург" и "Открытие", несмотря на заверения менеджера в прошлый раз, так и не "зашли" в проект.

Также есть возможность воспользоваться рассрочкой от застройка, но она имеет два существенных минуса. Во-первых, при такой форме оплаты стоимость квартиры будет базовой, то есть без скидки как при 100% оплате или ипотеке. Во-вторых, рассрочка даётся только до 20 мая 2017 года.

Интересным моментом является страхование ответственности застройщика. Эту функцию выполняет СК "Респект". Покупая квартиру, клиент получает страховку бесплатно. Эту опцию оплачивает сам застройщик и бесплатно предоставляет услуги по подготовке документов для получения ипотеки.