ЖК "Светлый мир "Жизнь": яркие высотки в сердце "Самсона"

Земли бывшего мясокомбината "Самсон" рядом со станцией метро "Звездная" продолжают превращаться из промзоны в жилой микрорайон. Компания Seven Suns Development одна из первых рискнула построить дома рядом с полуразрушенными производственными корпусами. На рендерах и планах развития территории все выглядит красиво: новостройки, школы, детсады, торговые комплексы и зоны для отдыха. Тайный покупатель отправился на место, чтобы своими глазами увидеть, насколько приближены фантазии дизайнеров к реальности и в каких условиях придется жить первые годы дольщикам ЖК "Светлый мир "Жизнь".

Место: по соседству с аварийными памятниками

Жилой комплекс "Светлый мир "Жизнь" строят в самом центре территории мясокомбината "Самсон", поэтому разглядеть корпуса с прилегающих улиц непросто. Центральный въезд с Московского шоссе закрыт воротами, с других сторон участок обнесен высоким каменным забором с колючей проволокой. Пробраться к месту строительства можно самостоятельно лишь со Среднерогатской улицы, если пойти за ЖК "Сириус" по полю. Либо по улице Ленсовета, но только по предварительной договоренности с менеджером офиса продаж и в его сопровождении.

"Светлый мир "Жизнь" располагается на границе двух зон: на севере и северо-востоке от ЖК еще доживают свой век здания мясокомбината, а с запада и юга к участку примыкает пока пустующая земля. До ближайших корпусов строящихся ЖК "4YOU" и "Две столицы" 200 метров. Но так будет недолго: почти впритык к первой очереди "Жизни" в начале апреля 2018 уже рыли котлован под четвертую очередь "4YOU".

С поля можно пройти и на территорию с разрушающимися постройками. Выбитые стекла, обваливающиеся стены, проржавевшие трубы, сгнившие кузова некогда работавших автомобилей. В день, когда я была на месте, корпуса ЖК были объяты густым паром от все еще действующей котельной. Менеджеры уверяют, что к сдаче первой очереди старая котельная перестанет функционировать.

Весной 2018 года будущее ветхих построек мясокомбината оставалось неопределенным. С 2001 года несколько зданий на Московском шоссе, 13, в том числе ТЭЦ рядом с ЖК "Светлый мир "Жизнь", входят в список выявленных объектов культурного наследия и охраняются государством как памятник эпохи индустриализации и ленинградского конструктивизма. Однако в марте был опубликован акт экспертизы, в котором искусствовед ООО "Коневские реставрационные мастерские" Дарья Зайцева не рекомендует включать четыре производственных комплекса, теплоцентраль и ограду мясокомбината в Единый реестр памятников.

В акте, помимо сведений об аварийном состоянии построек, говорится об их возможной биологической опасности. Освидетельствование, проведенное доктором биологических наук Д.Ю. Власовым и архитектором В.В. Кузьминым показывает, что в стенах и перекрытиях помещений могут жить бактерии и споры, в том числе черной плесени, способные вызывать серьезные заболевания. Поэтому, по мнению эксперта, все здания на участке не только не представляют ценности, но и несут угрозу человеку.

Если комитет по охране памятников согласится с выводами экспертизы, постройки будут снесены. Вопрос в другом: произойдет ли это к моменту заселения первой очереди ЖК "Светлый мир "Жизнь", или дольщикам придется жить в окружении сомнительного архитектурного наследия, представляющего опасность. Напомним, что здания продолжают разрушаться, а в конце февраля 2018 в одном из строений произошел пожар.

Планы: много жилья и запаздывающая социалка

Обанкротившийся в 2002 году мясокомбинат "Самсон" занимал 60 га. "Московский индустриальный банк", которому была заложена земля, начал продавать ее в 2014 году. На торги были выставлены 24 участка общей площадью 29,8 га. Семь лотов выделили под жилую недвижимость, два — для строительства офисных центров, один участок, выходящий на Московское шоссе, отведен под коммерческое пользование. Также выделены земли для размещения гостиничных объектов, торгового центра, спортивного комплекса, двух школ, поликлиники и трех детских садов.

Согласно проекту планировки территории, к земле Seven Suns Development примыкает участок "Аквилон-Инвеста" (4 очередь ЖК "4YOU") и два участка под школы. С юга-востока находится территория, выделенная под строительство коммерческого объекта, с северо-запада располагается здание ТЭЦ, которое также планировалось приспособить под коммерческие нужды.

На 29,8 га может быть построено 540,6 тыс. кв. м жилых площадей, 228 тыс. кв. м гостиниц и 138,5 тыс. кв. м офисов.

Если с жилищным строительством все более или менее понятно — к 2018 году на эту землю пришли уже четыре девелопера, то вопрос о сроках строительства социальных объектов остается открытым. Поликлинику и школы должен возводить город, но для них еще даже не разработаны проекты.

Подробнее о проблемах с социалкой в квартале я писала в обзоре ЖК "4YOU". Если кратко, то существующие детские сады, школы и учреждения здравоохранения уже сейчас не выдерживают нагрузки. В большом квартале между Дунайским проспектом, Пулковским и Московским шоссе по-прежнему работает лишь один муниципальный детский сад №80, до ближайшей школы №519 от ЖК "Жизнь" идти минут 20, но она заполнена. Взрослая поликлиника №42 расположена в двух километрах, а детская №31 — в 2,5 км. В радиусе 3-4 километров можно найти еще несколько детсадов, школ и медучреждений, но они не спасут район новостроек, в котором в ближайшие годы должны поселиться тысячи новых воспитанников, учеников и пациентов. Ведь только в ЖК "Светлый мир "Жизнь", согласно проектной документации, к концу 2020 года должны поселиться 3800 человек.

У менеджера Seven Suns Development тоже не оказалось данных о сроках строительства школ и других объектов на месте старых построек. По словам специалиста, часть земель бывшего мясокомбината до сих пор не выкуплена, и пока неизвестно, когда на них найдутся инвесторы. "В ближайшие 5 лет все застроится, и будет новый микрорайон, — высказал предположение менеджер. — Но пока придется пожить в некотором дискомфорте с внешней стороны".

Транспортная доступность: КАД, метро и аэропорт под боком

Территория бывшего мясокомбината имеет выгодное расположение: до станции метро "Звездная" идти минут 8-10, до развязки с КАД по Московскому шоссе путь на машине займет не больше 5 минут без пробок. До Сенной площади можно доехать за 20-25 минут. Основные магистрали даже в часы пик критично не загружены, хотя утром в пятницу Московское шоссе стояло в сторону центра города плотно. Большой плюс — транспортные артерии имеют дублеров. Трафик на пути КАД равномерно распределяется между Пулковским и Московским шоссе, а в сторону центра города — между Московским, Витебским проспектами и проспектом Юрия Гагарина.

Проблемы могут возникнуть у автомобилистов в самом квартале застройки. На плане развития территории видно, что к жилому массиву, в который входит и ЖК "Светлый мир "Жизнь", от Московского шоссе ведут улица Ленсовета и Дизельный проезд. В будущем их должна соединить не разветвленная сеть внутриквартальных проездов. Со стороны Пулковского шоссе существуют зачатки Среднерогатской улицы, но сроки ее строительства от Дунайского проспекта до Южного полукольца ОЖД неизвестны.

На Среднерогатскую улицу надежды нет: эта двухполосная дорога встанет еще до того, как к ней проложат выезд с территории ЖК "Жизнь" и прилегающих комплексов, ведь на нее уже рассчитывают жители ЖК "Сириус" и "4YOU". Улица Ленсовета тоже проектируется двухполосной, а узкий Дизельный проезд будет служить выездом из квартала для дольщиков ЖК "Две столицы". Если взять во внимание, что мест в подземных паркингах хватит не всем, обочины и так не слишком широких дорог будут заставлены машинами. Пока есть все основания полагать, что через несколько лет, когда построенные дома полностью заселятся, покинуть микрорайон на автомобиле будет непросто.

Близость аэропорта "Пулково" можно отнести как к плюсам, так и к минусам площадки. С одной стороны, доехать до аэропорта на машине можно за 17-20 минут, с другой — территория бывшего мясокомбината входит в зону посадки и взлета самолетов из Пулково. Похожая ситуация с железной дорогой: с юга участок поджимают пути Санкт-Петербург—Витебского направления. До ближайших рельс от ЖК меньше полутора километров. С севера по Дунайскому проспекту планируется пустить линию аэроэкспресса и скоростного трамвая. Не каждому понравится жить в тисках железнодорожных путей, хотя и бонусов у такого соседства немало. До ж/д станции "Купчино", например, даже пешком можно дойти всего за полчаса.

Условия для жизни: гулять и покупать

Если с социальной инфраструктурой ничего не понятно, и дольщикам остается лишь ждать и верить на слово менеджерам по продажам квартир, то дефицита торговых объектов в районе не наблюдается. Главная точка притяжения в округе — ТРК "Континент" у станции метро "Звездная". Тут есть магазины на любой вкус и кошелек, рестораны и кафе, кинотеатр, развлекательный центр для детей и фитнес-клуб. На Дунайском проспекте работает ТК "Торговый двор", напротив — автоцентры и автосервисы. А до ТРК "Лето" на автомобиле ехать не больше 10 минут.

Магазинов шаговой доступности рядом с ЖК "Светлый мир "Жизнь" пока нет. Оно и понятно — около комплекса пока вообще сложно с благами цивилизации. Вся надежда на торговый центр, запроектированный в составе проекта.

Московский район не зря считается одним из самых благоприятных для жизни с точки зрения экологической ситуации даже несмотря на промзоны. Здесь много парков и мест для прогулок. До Пулковского парка от ЖК чуть больше километра по прямой, до Дубовой рощи на Пулковском шоссе — около 900 метров. Зеленая зона также есть в районе развязки Московского шоссе с КАД, а до Пушкина на машине легко добраться за 15-20 минут.

Но это если в целом. А при ближайшем рассмотрении район станции метро "Звездная", а уже тем более Московское шоссе с территорией мясокомбината, к прогулкам не располагает. Земли по разные стороны от метро активно застраиваются жильем, зелени там остается все меньше. Пока красочные рендеры застройщиков далеки от реальности территории между Московским и Пулковским шоссе.

"Светлые миры" и репутация Seven Suns Development

Инвестиционно-строительная компания Seven Suns Development пришла в Петербург в 2013 году, заинтриговав горожан многозначительными баннерами "Я — романтик". Так застройщик начал реализацию первого в городе проекта своего бренда "Светлый мир", который развивает по сей день. В 2018 году в петербургском портфеле девелопера значились жилые кварталы "Я — романтик" и "Тихая гавань" на Васильевском острове, "О'Юность" в Невском районе, "Жизнь" у станции метро "Звездная", "Город солнца" в Парголово, апартаменты "Внутри" в Сестрорецке и "Cruise Apart" на Васильевском острове.

Seven Suns Development настолько активно взялась за строительство в Северной столице, что в итоге в 2017 году заняла 4 место в рейтинге застройщиков Петербурга по количеству сделок на первичном рынке, составленном ЦИАН.

Под новым именем компания была зарегистрирована в 2014 году, но ее корни уходят к вологодскому ЗАО "Горстройзаказчик". Застройщик существовал с 1965 года и построил чуть ли не половину жилой недвижимости в Вологде. Непосредственно Seven Suns Development в этом регионе уже реализовал три проекта: ЖК "Музыкант", "Мы вместе" и "Вдвоем".

Под брендом "Светлый мир" застройщик продвигает целую философию "добрососедского существования". По задумке, внутри кварталов будет создаваться инфраструктура вроде кинотеатров, обсерваторий, спортплощадок, банных комплексов, управлять которой будут сами жильцы. В "Я — Романтик", например, заявлены общественный театр, центр творчества и искусства, центр гармонии и звука "Светлая музыка", а также место очищения души и тела "Пошли все в баню!". Объект еще построен не полностью, поэтому о качестве реализации всех задумок судить рано.

Зато можно сделать некоторые выводы о качестве построенного жилья. На форумах я нашла немало негативных отзывов, относящихся в основном к чистовой отделке квартир и шумоизоляции. Особенность всех домов Seven Suns Development — включение чистовой отделки и даже минимального набора мебели в стоимость жилья. Однако, по словам некоторых дольщиков, исполнение отделочных работ хромает и не всегда дотягивает даже до добротного эконом-класса, не говоря уже о комфорте. Претензии есть практически ко всему: кому-то досталась треснувшая сантехника, другим — продуваемые стеклопакеты, третьим — плохо выкрашенные стены. Встречаются недовольные общением с менеджерами, которые не всегда идут навстречу своим клиентам. Однако большинство дольщиков понимают: цены в ЖК от Seven Suns Development на старте продаж значительно ниже, чем у конкурентов, и это включая мебель и отделку, поэтому закрывают глаза на недочеты типа скола плитки в ванной или неровно поклеенных обоев.

В конце 2017 года СМИ писали о разгоревшемся скандале с участием застройщика и четырех дольщиков ЖК "Я — романтик", которые несколько месяцев не могли попасть в купленные квартиры. По официальным данным, клиентам не вернули подписанные ими акты приема-передачи и не выдали вовремя ключи. Дольщики обратились в прокуратуру и суды. Известно, что одна из собственниц выиграла суд и получила свою квартиру, другой покупатель заключил с застройщиком мировое соглашение, еще два дольщика получили через суд неустойки.

Эта история привела к возбуждению уголовного дела по факту мошенничества. По данным следствия, пять дольщиков жилого комплекса "Светлый мир "Я - романтик" перечислили по ДДУ ООО "Вымпел" (структура Seven Suns Development, указана в документации ЖК "Я - романтик") более 15 млн рублей. Однако застройщик в установленные сроки квартиры дольщикам не передал и "от общения с ними всячески уклонялся". В рамках расследования в офисе застройщика на улице Льва Толстого проходили обыски. Как пояснили в компании, в данном уголовном деле нет подозреваемых. а сотрудники Seven Suns Development проходят в качестве свидетелей.

Проект: низкие потолки и отделка в подарок

Жилой комплекс строится разновысотным. В квартал войдут четыре 14-24-этажных корпуса и отдельно стоящее 5-10-этажное здание с паркингом и торговым центром. Строительство разбито на пять этапов, в рамках которых будет построено:

• 1 этап — два корпуса на 1279 квартир;
• 2 этап — встроенно-пристроенный подземный паркинг на 678 машиномест;
• 3 этап — два корпуса на 1363 квартиры;
• 4 этап — встроенно-пристроенный гараж на 522 машиноместа и торговый комплекс;
• 5 этап — встроенно-пристроенный подземный паркинг на 202 машиноместо.

Застройщик продвигает идею дворов без машин. Территория квартала будет огорожена, по периметру установят камеры видеонаблюдения. Во дворах обещают оборудовать спортивные и детские площадки от производителя Kompan, обустроить места для отдыха, установить беседки, проложить велосипедные дорожки, высадить деревья. Ландшафтный дизайн для проекта разработало агентство "Нескучный сад", с которым Seven Suns Development уже сотрудничал при облагораживании территорий ЖК "Я - романтик", "Внутри", "О'Юность" и ЖК "Вдвоем" в Вологде.

Архитектурно-строительное проектирование для "Жизни" выполнила ООО "Студио-АММ". Корпуса будут внешне похожи на яркие дома "О'Юность" на Октябрьской набережной: те же навесные вентилируемые фасады, та же скошенная крыша. Сами здания строятся из монолитного железобетона.

Расположение корпусов на плане выглядит комфортным, расстояние между первым и вторым 40 метров. Это позволяет не заглядывать в окна соседей. Не самый приятный вид может быть разве что у жителей нижних этажей секции 6 корпуса 1: их окна будут выходить на стену отдельно стоящего здания, в котором разместятся паркинг и торговый центр. Согласно рендеру, расстояние между ними едва ли превысит 20 метров.

Отделка МОПов, согласно проектной документации, предполагается скромной: стены покроют декоративной штукатуркой, на полы уложат керамогранитную плитку, потолки сделают навесными. Между этажами будут курсировать лифты Otis. В каждой секции высотой до 19 этажей установят два лифта, в более высоких — три.

Консьерж в ЖК не предусмотрен, колясочные в корпусах не запроектированы. Зато в подвальных этажах есть кладовые, которые, правда, еще не выведены в продажу.

Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой, в которую входит ламинат 32 класса, виниловые обои под покраску, натяжные потолки, межкомнатные двери, сантехника, плитка в санузлах на полу и стенах. Дольщик может выбрать из трех цветовых вариантов: светлой "Классики", более темного "Востока" и "Хайтека" с лиловыми стенами в ванной.

Особенность отделки от Seven Suns Development — заключение на нее отдельного договора пожертвования. То есть покупатель имеет право от нее отказаться, но на цене квартиры это никак не скажется. Мало того, если дареному коню в зубы не смотрят, то и к "подарочной" отделке вроде как критично относиться не стоит. На форумах я нашла множество негативных отзывов о качестве внутренних работ. Мало того, во многих из них говорится, что замечания подрядчик если и исправляет, то медленно и неохотно.

К минусам ЖК "Светлый мир "Жизнь" я бы отнесла низкие потолки — всего 2,65 метра в чистовой отделке. Не радует и количество машиномест, которое в 2,5 раза меньше, чем число квартир. С учетом закрытых дворов, высокой плотности запроектированной жилой застройки и неразвитости прилегающих территорий, у автомобилистов могут возникнуть проблемы с парковкой. Пока будет строиться отдельный паркинг, для дольщиков первого корпуса организуют временную стоянку на 400-450 мест, потом и ее не станет. В проектной документации нет сведений о гостевых парковках.

В довершение этой ложки дегтя — отсутствие в проекте детского сада и другой социальной инфраструктуры. Ведь рассчитывать на скорое открытие детских учреждений на соседних участках, как я писала выше, пока не приходится.

В начале апреля каркасы первых двух корпусов ЖК "Жизнь" были почти готовы, завершить эти работы планируется до конца месяца. Ввести в эксплуатацию два дома должны в 1 квартале 2019 года. На передачу ключей застройщик оставляет себе полгода. Разрешение на строительство второй очереди девелопер получил в июне 2017 года. Ее реализацию он обещает закончить во 2 квартале 2020.

Квартиры, планировки, цены

По квартирографии ЖК "Светлый мир "Жизнь" соответствует среднему эконом-классу. В первом корпусе из 1081 квартиры на студии и однушки приходится 58%. Еще 14% помещений — это евро-двушки, а по сути — те же однокомнатные, но с большой кухней-гостиной. Полноценных двушек в первом корпусе всего 210, евро-трехкомнатных и трехкомнатных — 61.

На этаже располагается по 8-10 квартир, но есть секции и с 12 квартирами. В планировках я не нашла ничего особенного: во всех есть балконы или лоджии, в двушках и трешках — раздельные санузлы, в квартирах с евро-планировками зона кухни отделена от гостиной. Расстроили некоторые виды однушек с кухнями по 8,9 квадратов и без места под шкаф в прихожей. Но в основном планировки можно назвать продуманными.

В апреле свободных квартир в продаже осталось немного, во втором корпусе и вовсе не из чего выбрать. Студии остались трех видов, самые маленькие имеют площадь 27,9 кв. м и стоят 2,73-2,79 млн рублей. Площадь студий побольше — 30,7 кв. м, цена — 3-3,07 млн. Единственная студия с комнатной неправильной формы и площадью 34,7 кв. м стоит 3,12 млн.

Самую недорогую однушку на 37,2 квадратов можно купить за 3,42 млн рублей, цены на евро-двушки начинаются с 4 млн. Трехкомнатная квартира евро-планировки площадью 67,3 кв. м выставлена на продажу за 5,72 млн.

В среднем квадратный метр ЖК "Светлый мир "Жизнь" продается по 85-87 тыс. рублей и достигает 100 тыс. за квадрат в студии. Это значительно ниже, чем у ближайшего конкурента "Аквилон-Инвеста" в ЖК "4YOU", два корпуса которого разместятся почти вплотную к объекту Seven Suns. Там самая дешевая студия во второй очереди со сдачей в 4 квартале 2019 года обойдется в 2,63 млн рублей, то есть 107 тыс. рублей за квадратный метр. Даже в третьей очереди маленькая студия 22,6 кв. м продается за 2,13 млн — 94 тыс. рублей за квадрат.

А вот ЖК "Две столицы" пока выигрывает по цене у ЖК "Жизнь". Там студия площадью 28,8 кв. м стоит 2,51 млн или 87 тыс. за кв. метр. И это в первой очереди со сдачей в конце 2018 года. В квартирах побольше и с более поздним сроком ввода в эксплуатацию квадратный метр продается и по 78 тыс. Но это без отделки под ключ.

Паркинг в ЖК "Светлый мир "Жизнь" в продажу пока не поступил. Его примерная стоимость, по словам менеджера, составит 450-500 тыс. рублей за место. В соседнем ЖК "4YOU" машиноместо стоит 600-700 тысяч. Кладовые будут продаваться по 40 тыс. за квадрат, но и они тоже в апреле еще не были выведены на рынок.

Открытие продаж во второй очереди ожидается в сентябре 2018 года.

Условия покупки

Квартиры в ЖК продаются по договору долевого участия в соответствии с 214 ФЗ. Все цены, представленные на сайте, являются базовыми и окончательными: скидок при 100-процентной оплате или ипотеке застройщик не предоставляет. На любую квартиру можно оформить ипотеку в большинстве крупных банков. Средняя ставка — 9,5-10% годовых. В "Сургутнефтегазбанке" в апреле действовало специальное предложение: по справке 2-НДФЛ, с первоначальным взносом более 30% и при сроке до 7 лет кредит можно оформить под 7,8%. При первом взносе от 15% и более длительном сроке кредитования ипотеку дают под 9%. "Россельхозбанк" выдает займы под 9,05% своим зарплатным клиентам, если сумма кредита превышает 3 млн рублей. "Совкомбанк" одобряет ипотеку под 9,4%, "БИНБанк" при первоначальном взносе от 20% готов дать кредит под 9,5% годовых.

Беспроцентной рассрочки в ЖК "Светлый мир "Жизнь" нет: на остаток платежа начисляется 12% годовых. Рассрочка на первую очередь предоставляется до марта 2019 года. Если площадь квартиры меньше 60 кв. метров, то в качестве первоначального взноса придется внести не меньше 40% ее стоимости, если площадь больше, то от 30%.

Бронь квартиры в ЖК "Жизнь" платная — 30 тыс. рублей. Причем эти деньги не входят в стоимость квартиры, а идут на ускоренную, по словам менеджера, регистрацию ДДУ в Росреестре. Если же банк не одобрит ипотеку, сумма возвращается.