Что предпочесть: квартиру в новостройке или жилье, купленное на вторичном рынке?

Спрос на петербургском рынке недвижимости постепенно переориентируется на "первичку". По данным аналитиков, в 2012 году количество покупателей квартир в новостройках и жилплощадей вторичного фонда разделилось примерно 50/50. При том, что еще 2-3 года назад в 70% случаев спросом пользовались квартиры, б/у. Вторичный рынок постепенно уступает позиции в связи с тем, что совершенствуется законодательство, защищающее дольщиков, растет доверие к застройщикам, а также повышается качество предложений на рынке новостроек. Но ситуация еще может поменяться. Посмотрим, что заставляет покупателей делать выбор в пользу приобретения жилья на первичном или вторичном рынках.

"Первичка" и "вторичка": за и против

Главное преимущество квартиры на вторичном рынке состоит в том, что покупатель может выбрать жилье в любом понравившемся ему районе города. Количество новостроек в Санкт-Петербурге сегодня очень ограничено. Строительство новых жилых домов практически полностью сместилось к окраинам города. Если, например, взрослые дети захотят жить недалеко от родителей, то у них просто не окажется выбора: по причине отсутствия в районе новых домов им придется выбрать квартиру из вторичного фонда. Бывает так, что покупатель просто не имеет возможности ждать, пока новый дом будет достроен и введен в эксплуатацию. В этом случае тоже целесообразнее выбрать готовую квартиру, в которую сразу можно заселиться.

В новостройке же искать квартиру многих заставляет отсутствие у нее истории и рисков, связанных с прежними владельцами, нестандартная планировка, да и просто свежесть самого дома. Квартиры, в которых уже кто-то жил, часто вызывают у людей чувство брезгливости: некачественный ремонт, плохая вентиляция, небольшие окна, грязный подъезд — все это говорит не в пользу "вторичек". Квартиру в новостройке можно сравнить с товаром в красивой упаковке. Недавно введенные в эксплуатацию объекты предлагают жителям больший комфорт, нежели старые дома типовой застройки. Кроме того, жилье, купленное на этапе котлована, может обойтись значительно дешевле, нежели готовая квартира в старом доме.

Риски новостроек

От жилья первичного фонда многих отталкивают риски при заключении сделки на покупку квартиры в строящемся доме. Связаны они, прежде всего, с тем, что новостройка вообще не будет возведена или возникнет ряд трудностей с оформлением ее в собственность. Неприятные моменты в этом плане многим покупателям пришлось пережить во время кризиса 2008-2009 годов. За последние несколько лет ситуация на рынке новостроек стабилизировалась, однако, возможность долгостроя все равно остается.

Чтобы максимально обезопасить себя от покупки доли в проблемной новостройке, специалисты рекомендуют покупателям основательно изучить репутацию застройщика, узнать какое количество готовых объектов у него уже имеется, и каково качество строительства. Обратить внимание стоит на сам объект, а также схему его приобретения. Права дольщиков отчасти защищает Федеральный закон №214, но никак не векселя, предварительные договоры и т. д. Также при покупке доли в новостройке стоит уточнить наличие полного пакета правоустанавливающих документов у застройщика (проектная декларация, разрешение на строительство, договор аренды участка и др.), а также ознакомиться с учредительными документами строительной компании (устав, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, приказ о назначении генерального директора и др.).

Стоит заметить, что большинство застройщиков учло опыт кризисной ситуации 2008-2009 годов, и в бизнес-планах сегодня реально прописывает пессимистичные сценарии развития событий. Неуемным кредитованием, как до кризиса, сегодня уже практически никто не занимается.

Риски "вторичек"

У покупателя жилья "с историей" есть возможность стать обладателем квартиры с наложенными обременениями. То есть, после продажи может появиться некое лицо, которое предъявит претензии на недвижимость. Кто это может быть?

1. Прописанные в квартире граждане. Собственник может продать жилье, не получив на то разрешения человека, который прописан на этой территории, но в данный момент, находится, например, в местах лишения свободы. С юридической точки зрения, продажа жилья собственником абсолютно правомерна, поскольку прописка не подразумевает наличие у человека прав собственности. Однако, бывший жилец может отказаться покидать квартиру, в которой прописан. И для его выселения новым владельцами потребуется приложить немало усилий и времени.

2. Формальный хозяин квартиры, который на момент совершения сделки еще не достиг совершеннолетия или был признан недееспособным. Сделка купли-продажи может быть проведена от лица опекуна несовершеннолетнего или недееспособного владельца жилья. Но если окажется, что хозяин квартиры был переселен в худшие условия, то сделка может быть признана недействительной. Кроме того, сам владелец по достижении совершеннолетия или возвращении ему статуса дееспособного может оспорить сделку купли-продажи.

3. Иные обременения. Квартира может оказаться, например, залогом по кредиту. Если прежний хозяин сумеет скрыть этот факт, то новые владельцы жилья однажды могут увидеть у себя на пороге судебных приставов с предписанием об освобождении квартиры, переходящей в собственность к банку.

Существует также масса мошеннических схем при продаже жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке: двойные продажи, повышение цен после приобретения квартиры, так называемые "продажи воздуха" и т. д. Эксперты рекомендуют всегда привлекать к участию в переговорах с продавцом и проверке документации квалифицированных юристов, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью. Другой вариант — обратиться в агентство недвижимости, чтобы сделку купли-продажи квартиры вел профессионал.