Инвентаризационная стоимость квартиры: что это такое, для чего нужна, как рассчитать, где узнать

Введение

При продаже или покупке жилья мы всегда анализируем рынок, сравниваем конкурентов и на основании этого оцениваем свой дом, квартиру, комнату или любую другую недвижимость. Зачастую непонятно из чего складывается цена объекта, завышена она или подозрительно низкая. Сомнений много, поэтому в этом вопросе важно тщательно разобраться.

Начнем с того, что любое жилье имеет 4 стоимости – рыночная, действительная, кадастровая и инвентаризационная. Судя по обзорам, последние у пользователей вызывают много вопросов. В этой статье мы затронем каждую из них и расскажем об особенностях, отличиях и степени важности.

Инвентаризационная стоимость квартиры — что это такое

Квартиры на первичном и вторичном рынках стоят по-разному в силу многих факторов. Та цена, которую мы всегда видим в объявлениях – является рыночной. Она может меняться в зависимости от спроса на текущий момент, а также от желания и терпения продавца – затягивать процесс или поскорее совершить сделку.

Реальная цена обычно фиксируется в документах, например, в страховых. Именно от нее будет рассчитываться размер взносов или возмещения при наступлении страхового случая.

Кадастровую устанавливают специальные организации, для расчета используют такие параметры, как возраст объекта, расположение, престижность района и т.д.

Инвентаризационная означает себестоимость. В основе этого понятия лежит термин «инвентаризация». Если говорить простыми словами, это – проверка, способ учета имущества организации, предприятия. Основная цель – контроль и сохранение вещей, предметов, ценностей.

Как это определение применимо к ценообразованию объекта недвижимости? Чтобы определить ИС дома или квартиры во внимание принимаются следующие параметры:

• Используемые для строительства материалы. Какой фундамент, из чего стены и т.д. Сюда не входит ремонт, даже если он произведен непосредственно перед проведением оценки и позволил улучшить характеристики здания.
• Процент износа не отдельно взятого помещения, а всего объекта. Отсчет идет от года возведения и смотрится текущее состояние.
• Габариты. Имеется ввиду общая площадь, количество комнат, сколько оконных и дверных проемов, а также их размеры.

Многие показатели, например, инфраструктура, благоустройство и другие, не имеют никакой ценности при расчете. Зато они являются основополагающими при формировании рыночной. Тогда как на инвентарную цену оказывают влияние технические характеристики и параметры.

Отличие инвентаризационной стоимости от кадастровой

Как ранее мы уже отмечали, многие не только путают эти два понятия, но и не понимают их существенной разницы. Давайте разбираться.

Начнем с того, что понятие ИС более ранее, но до сих пор применяется для расчета налога на имущество. Ей активно пользовались вплоть до 2015 года, но нужно было признать, что расчет по утвержденной формуле не отражает действительность в полной мере.

• Во-первых, берется минимум значений.
• Во-вторых, сильный разрыв между рыночной и действительной.
• В-третьих, налоговые начисления начисляются не совсем точно.

В связи с этим было принято решение не усовершенствовать старую форму расчета, а создать принципиально новую. Таким образом, сегодня применяются обе формулы, но основная, все же кадастровая.

Итак, для определения инвентаризационной цены берутся:

• только технические характеристики объекта – материал, его стоимость на момент строительства объекта, состояние здания и т.д.;
• существеннее ниже рыночной, в некоторых случаях до 15 раз, поэтому в современных реалиях она никак к ней не привязана;
• данные обновляются чаще – один раз в год.

Что характеризует кадастровую:

• используется множество факторов, в числе которых район расположения, его транспортная и социальная инфраструктура, стоимость жилья в пределах микрорайона и даже квартала и другие;
• нет сильного разрыва по отношению к рыночной цене, поскольку она входит в список критериев оценки;
• периодичность анализа составляет от трех по пяти в зависимости от региона.

В качестве отличия можно также отметить, что расчет проводятся разными государственными службами – БТИ и Росреестром. Более подробно мы еще расскажем об этом в других разделах.
Начиная с 2020 года ИС практически перестала использоваться для проведения сделок с недвижимостью и прочих целей.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость

На основании всего вышесказанного можно сделать вывод, что инвентарная цена сегодня не актуальна, но для чего тогда ее продолжают рассчитывать и в каких сферах она применяется?

Все верно, она не совершенна и ее нельзя использовать для налогообложения физических лиц. Но существуют и другие ситуации, в которых без ИС просто не обойтись. Например, она обязательно должна быть указана в документах в следующих случаях:

1. В процессе приватизации жилого объекта, когда недвижимость переходит во владение физическому лицу от государства.
2. При вступлении в наследство нотариусы обычно запрашивают эту информацию. Причем она должна быть актуальной не на момент запроса, а на момент смерти владельца.
3. При дарении и обмене. Многие регионы уже перешли на кадастровую, но некоторые до сих пор обязаны предоставить нотариусу данные по инвентаризационной стоимости.

Есть и менее распространенные ситуации, где могут понадобиться эти данные. Поэтому необходимо заранее уточнять у запрашиваемого органа, какая форма необходима. Как правило, это небольшие сделки с недвижимостью старого фонда.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость

Если вы хотите произвести расчет себестоимости своей квартиры самостоятельно, вам нужно подготовиться к этому вопросу основательно. Могут возникнуть сложности, поскольку не все данные можно быстро найти в открытом доступе. Особенно если речь идет о проектах ранних годов постройки.

Общепризнанная формула выглядит следующим образом:

• Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки).
  СВ – это число, которое мы получаем в результате вычисления всех трат на строительные материалы. Отметим, что во внимание берутся только те, которые использовались непосредственно для возведения объекта, а не для его отделки или ремонта в ходе эксплуатации. Эти данные можно получить, например, из сметы, в которой отмечены все материалы и их первоначальная цена.
• Ифиз – это показатель износа от момента ввода в эксплуатацию до проведения анализа. Оценивается общее техническое состояние дома, износ облицовки, коммуникаций и т.д. Следовательно, чем старее дом, тем этот коэффициент выше.
• КИ – это коэффициент дифференциации. Он нужен для актуализации данных.

Но даже при наличии точной формулы, результат, скорее всего, вы получите только предположительный. Поэтому лучше всего обратиться в профильные государственные органы, которые специализируются на этих вопросах.

Расчет проводится тремя способами.

Доходный. Когда исходных данные недостаточно, за основу берется средняя стоимость коммунального, инженерного обслуживания, а также аренды.

Сравнительный. Путем изучения и анализа всего рынка недвижимости объекту присваивается класс, сегмент комфортности и на основании этого устанавливается ценовой диапазон.

Затратный. Более применимый на практике для оценки не только уже построенных зданий, но и тех, которые находятся на стадии возведения. Помимо материалов в расходную часть входят услуги бригады, а также земельный участок.

Где узнать инвентаризационную стоимость

Получить нужную вам справку об ИС можно в нескольких учреждениях – в Бюро Технической Инвентаризации, в Многофункциональном центре или на портале Государственных услуг. Предварительно уточните год постройки здания. Если оно возведено до 2013 года, вы можете получить информацию, а если позже – формирование такой справки невозможно.

Предоставить ее могут только собственнику квартиры или лицу, проживающему на территории по официальному договору найма. В иных случаях можно оформить доверенность, тогда представитель может обратиться с ней в орган выписки.

БТИ

Личное посещение любого отделения осуществляется по предварительной записи. При себе нужно иметь паспорт, документ, который подтверждает право владения недвижимостью или проживания, заявление. Последнее можно заполнить по образцу заранее или непосредственно в учреждении. Также необходимо оплатить госпошлину и предоставить квитанцию. Сотрудники сообщат вам дату следующего посещения, в этот день будет выдана справка.

МФЦ

Альтернативный вариант – многофункциональный центр, где предоставляется широкий спектр услуг населению практически по всем государственным структурам. При себе иметь тот же пакет документов, что и при обращении в БТИ, но сроки могут быть увеличены на несколько дней.

Сайт Госуслуг или Росреестра

Это самый оптимальный и быстрый вариант, когда нет времени на личное посещение учреждений. На портале есть вся необходимая справочная информация. Весь процесс – от заполнения заявки до оплаты госпошлины проводится на портале, в режиме онлайн. При возникновении вопросов всегда можно обратиться в техническую поддержку сайта или уточнить детали по телефону горячей линии.

Исключение составляют отдельные регионы, где получение данных по ИС возможно только в госструктурах.

Можно ли оспорить инвентаризационную стоимость

Если вы считаете, что ИС рассчитана неверно, вы не согласны с установленной ценой или заметили какие-либо ошибки, всегда можете обратиться в суд для оспаривания решения с требованием пересмотреть заявку.

В качестве самых распространенных ошибок – неточность в площади, размерах квартиры, а также в перечне используемых материалах и их стоимости. Иногда неверно указываются дату возведения или вовсе не учитываются какие-либо факторы.

Для начала нужно повторно оформить заявление в БТИ, и, если там отказываются вам помочь, можно обратиться в суд. Важно знать, что оспорить инвентаризационную стоимость можно только в течение полугода с момента ее установки. Если вы требуете скорректировать цену позже, вам будет отказано, а новый расчет будет проведен только через несколько месяцев. Есть строго установленные сроки переоценки – один раз в год, до 1 марта. А вот кадастровая проводится еще реже. Например, в Москве и Санкт-Петербурге ее нужно проводить раз с 3 г., а в остальных регионах срок увеличен до пяти лет.

Обращение в суд осуществляется при предъявлении следующих документов:

• Письменно заполненное заявление, где указаны ваши личные паспортные данные и подробное описание проблемы.
• Копия выписки из ЕГРН, заверенную у нотариуса.
• Инвентаризационный паспорт квартиры или справка с ИС.
• Квитанция об оплаченной госпошлине.
• Официальное доказательство недостоверности данных об оценке.

Иногда требуется привлечение независимого эксперта, а также юриста. Если судом будет принято решение в пользу собственника, он может идти с ним повторно в БТИ.

Заключение

В этой статье мы постарались вам рассказать о том, что представляет собой понятие инвентарная стоимостью жилого объекта, каким образом производится расчет, и где можно получить справку. И несмотря на то, что эта форма вычисления с каждым годом все меньше применяется на практике, сегодня она является необходимой для проведения ряда сделок с недвижимостью.

Узнать цену надежнее в государственных органах, например, в БТИ. И последнее – ее нельзя путать с кадастровой и, тем более, рыночной. Для каждой из них используются разные данные, и они имеют разные цели.