Трейд-ин квартиры: как продать и купить недвижимость одновременно, плюсы и минусы обмена жилья на новостройку

Введение

Трейд-ин – это разновидность обменной сделки, при которой продавец принимает у покупателя товар, бывший в употреблении, а взамен предоставляет новый. При этом стоимость может уравниваться доплатой, скидкой, бонусами или другими вариантами. Чаще всего такие сделки проводятся с автомобилями, бытовой техникой, оборудованием, электроникой. И вот уже несколько лет они пользуются спросом и на рынке недвижимости, но выглядят несколько иначе. Расскажет в статье как воспользоваться предложением, на что обратить внимание и насколько это выгодно.

Как работает трейд-ин на рынке недвижимости

Сразу стоит уточнить, что реализовать квартиру по trade in можно только через застройщика и на первичном рынке. То есть старая жилплощадь меняется на жилье в новостройке. Есть сделки, которые предусматривают обмен только на вторичке, но они отличаются по специфике и называются "альтернативными" или "встречными".

Итак, давайте разберемся, как проходит процесс от начала до конца.

1. Выбор. Далеко не все застройщики проводят сделки по системе трейд ин, поэтому первоначально нужно узнать какие именно компании так работают и выбрать подходящий объект. Постарайтесь уделить этому этапу больше времени – изучите предложения, почитайте отзывы об организации, о жилом комплексе и районе.
2. Оценка. Как правило, стоимость квартиры определяется застройщиком или его партнером – риэлтором или агентством недвижимости. Она может значительно отличатся от рыночной и ваших ожиданий. После того, как стороны пришли к общему согласию, составляются два договора. Первый предназначен для продажи имеющегося жилья, а второй – для бронирования квартиры в новостройке. Обязательно зафиксируйте в договоре не только выбранный объект, но и его сумму, чтобы она не поменялась спустя время.
3. Продажа. Есть несколько схем продажи старой квартиры. Застройщик может привлекать партнеров и посредников, или самостоятельно заниматься всеми процессами. Моментальный выкуп подразумевает, что деньги от реализованного имущества поступают в зачет новой покупки в короткие сроки. Но иногда девелопер бронирует недвижимость на долгий срок, пока старое жилье не продастся. Это может растянуться на несколько месяцев, поэтому нужно убедиться, что условия договора не поменяются за это время.
4. Покупка и оформление. Сумма, полученная от продажи квартиры и доплата, перечисляется строительной компании. После чего оформляется договор на покупку забронированной жилплощади. Если на тот момент дом еще не введен в эксплуатацию, покупатель может договориться с застройщиком о временном проживании на прежней территории.

Где можно купить жилье по трейд-ин в Петербурге

Программа набирает популярность даже в небольших региональных городах. Но самый большой спрос, конечно, в столичных регионах. В Санкт-Петербурге несколько застройщиков, которые проводят обменные сделки. Конкуренция небольшая, но все же есть, поэтому часто для привлечения клиентов предлагаются очень выгодные условия.

Купить квартиру по трейд-ин можно в объектах разного класса комфортности – от "эконом" до "бизнес". При этом вы можете обменять с доплатой жилье разного ценового сегмента. Например, у вас малогабаритная студия в квартале массовой застройки, а вы хотите улучшить жилищные условия до двух- или трехкомнатной. Такое тоже возможно, но нужно понимать, что размер доплаты будет больше.

В Петербурге сделки trade-in реализуют следующие застройщики:

• Компания RBI представляет проекты в центральной исторической части или в новых локациях. Можно подобрать недвижимость следующих типов – апартаменты, элитные клубные дома, ЖК комфорт или бизнес-класса. Компания обещает провести сделку в короткие сроки (до 10 дней) или в максимальные – до 6 месяцев.
• Группа компаний "ЛСР" предлагает большой выбор жилья в разных районах города и не только. Объекты можно подобрать в населенных пунктах Ленинградской области и в некоторых регионах присутствия. ГК "ЛСР" предлагает комплексное обслуживание в формате «все включено». Это означает, что все этапы процесса, от выбора объекта до оформления документов, компания берет на себя. При этом услуги оказываются бесплатно.
• Инвестиционно-строительный холдинг "КВС" – опытный застройщик, который возводит жилую недвижимость в Санкт-Петербурге и на территории Ленобласти уже более 20 лет. Жилье представлено во всех востребованных категориях – эконом, комфорт, бизнес. Можно воспользоваться услугами компании по продаже старой квартиры либо забронировать новостройку на 6 месяцев и заниматься всеми делами самостоятельно.
• Группа "Самолет" является одним из крупнейших застройщиков в России, который успешно реализует проекты комплексного освоения территорий. По условиям программы можно обменять недвижимость во всех городах России, если они подходят по критериям. Помимо этого, «Самолет» предлагает помощь в продаже автомобиля, а полученные средства пойдут на приобретение жилплощади. Но пока эта программа действует только для Москвы и Московской области.

Кто продает старое жилье

Конечно, компания-застройщик не может заниматься всеми процессами самостоятельно. Для продажи, продвижения, оформления документов создаются специальные подразделения или заключаются партнерские отношения со сторонними организациями – агентствами недвижимости, риэлторскими фирмами. Особенно, когда речь идет о вторичном рынке, где больше сложностей и деталей, например, оценка объекта, расчет его рентабельности и т.д.

Какие условия обмена квартир по трейд-ин

У каждого застройщика свои требования к недвижимости и условия купли-продажи. Но в целом у них не так много отличий, поэтому можно опираться на следующие факторы:

• Стоимость не менее 1 миллиона и не более 30 млн. руб.
• Дом не должен быть аварийным или требующим капитального ремонта, не может иметь деревянные перекрытия, быть старше 1960 года.
• На квартире не должно быть обременений и других собственников, кроме обратившегося клиента.
• Сроки продажи старого имущества устанавливаются индивидуально, но они не могут затягиваться более чем на год.
• Квартира продается по более сниженной стоимости, в среднем на 5-15% от средней рыночной. Цена может снижаться, если нет откликов и спроса.
• При бронировании новостройки покупатель должен внести первоначальный взнос, размер которого может составлять от 5 до 10%.

Кто и как оценивает квартиру клиента

Этими вопросами занимаются профильные подразделения или посредники. Профессиональному оценщику очень просто определить ликвидность объекта. Влияет:

• расположение;
• год постройки;
• класс комфортности;
• техническое состояние здания в целом и квартиры в частности;
• спрос на аналогичные предложения в районе;
• инфраструктура;
• метраж и особенности планировки.

Как оформить квартиру в трейд-ин

1. Найти застройщика и подробно изучить условия его программы.
2. Ознакомиться с предложенными объектами и подобрать квартиру.
3. Провести оценку имущества для продажи и согласовать окончательную стоимость.
4. Заключить договоры между сторонами об оказании услуг, о продаже вторичного жилья и бронировании нового.
5. Оформить деньги, полученные от продажи, в зачет новой квартиры. Также нужно внести оставшуюся сумму. Это могут как личные сбережения, так и ипотечный займ.
6. Регистрация прав собственности.

Какое жилье тяжело обменять

Будьте готовы к тому, что проверка вашего имущества будет проводиться тщательно, поскольку никому не выгодно покупать заведомо нерентабельный объект. В большинстве случаев для обмена не подходят квартиры с такими характеристиками:

• не установленный собственник или их несколько;
• продается не целое имущество, а доля;
• находится в неудобном месте с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности;
• проводилась перепланировка и она не была согласована;
• слишком старая постройка или требующая капитального ремонта.

Иногда возникают сложности со слишком "дорогими" объектами. Например, большая по площади квартира или дом с хорошим ремонтом не может стоить дешево. Но продажа может затянуться из-за невысокого спроса, поэтому застройщик может отказать в обмене.

Что, если сроки ввода новостройки откладываются

Даже если застройщик с многолетним опытом и имеет безупречную репутацию, могут возникнуть непредвиденные обстоятельства в виде переноса срока сдачи объекта. Как себя обезопасить? Конечно, закрепить эти пункты в договоре:

• на какой срок может быть перенос;
• сколько переносов возможно;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора.

Как правило заключается дополнительное соглашение, где девелопер указывает причину переноса и прочие условия.

Преимущества трейд-ин сделок для клиента

• Экономия времени – самого драгоценного ресурса. От клиента практически ничего не требуется, только согласование и подписание необходимых документов. Всю остальную работу – от оценки до продажи и регистрации в Реестре – выполняют специалисты.
• Бронирование новой квартиры с фиксированием цены. Обычно стоимость закрепляется на срок, указанный в договоре без пролонгации, и составляет в среднем от 3 до 6 месяцев.
• Не нужно копить на покупку. Средства, полученные от продажи вторичного имущества, идут в зачет новостройки. Это и есть первоначальный взнос, причем его может хватить на оплату всей стоимости. В ином случае нужно внести доплату наличными или ипотечными средствами.
• Минимальные риски. Чтобы самостоятельно продать квартиру и купить новую, необходимо проделать сложный и долгий путь. Не исключено, что на каком-либо этапе можно нарваться на мошенников. В случае, если вы заключаете договор с проверенным девелопером, опасности практически нет.

Минусы при покупке жилья в трейд-ин

• Заниженная цена. Сторона застройщика заинтересована в скорой реализации объекта, поэтому продажа вашей квартиры, скорее всего, будет по цене ниже рыночной. Эксперты отмечают, что в среднем продавец теряет до 10% от такой сделки, а если пользуется услугой моментального выкупа, процент может увеличиться.
• Не все объекты подходят под программу. Обычно спросом пользуется недвижимость высокого класса, расположенная в престижном районе. И ее всегда можно продать на более выгодных условиях.
• Отсутствие гарантии в успешности сделки. Часто старая квартира не продается в сроки, которые указаны в договоре. В таких случаях отношения прекращаются и бронь аннулируется.
• Необходимость аренды. Она может возникнуть в том случае, когда старая квартира продана, а новостройка еще не сдана.
• Если клиент внес предоплату за бронь и начальный взнос (зависит от индивидуальных условий договора), но потом передумал, средства ему не возвращаются.

Выводы

Программа Трейд-ин в крупных городах особенно актуальна. Это удобный вариант для тех, кто хочет сменить старую жилплощадь на новую и при этом ограничен во времени. Застройщик и его партнеры готовы в короткие сроки провести "двойную" сделку и не беспокоить клиента. Но продавец должен быть готов к тому, что эта услуга достаточно дорогая – ваше имущество продается по минимальной или даже заниженной рыночной стоимости.