Продажа комнаты в коммунальной квартире: как подготовиться к сделке, документы и порядок регистрации

Введение

Владение недвижимостью в коммунальной квартире – достаточно специфическая форма собственности. Так или иначе приходится жить по коллективным правилам, "дружить" с соседями ввиду совместного пользования общими местами, зачастую действуют свои правила и законы. И, даже если вы решаете продать комнату в коммуналке, проводить сделку нужно по определенным этапам. Расскажем в этой статье с какими трудностями можно столкнуться, как их избежать, на что обратить внимание при проведении сделки и какие документы необходимо собрать.

Нужен ли риэлтор для продажи комнаты

Иногда процесс купли-продажи затягивается по понятным причинам – у продавца не хватает времени, опыта, нужных знаний. Бывают и другие случаи, когда сделка не может состояться из-за нарушения каких-либо этапов. Например, собственник выставил объект на продажу, при этом не предупредил об этом соседей. Или в процессе оформления документов выяснилось, что в помещении есть иные прописанные лица или собственники, наследники и т.д.

Просмотры с потенциальными покупателями тоже важно проводить грамотно, чтобы максимально заинтересовать клиента и в конечном итоге убедить его в покупке.

Опытный риэлтор поможет изначально избежать этих моментов и знает, как действовать в тех или иных сложных ситуациях. Услуги агента, конечно, платные, но, если вам необходимо продать объект быстро и с максимальной выгодной, лучше обратиться к специалисту.

Как подготовиться к продаже

1. Начать нужно с самого простого – получить все выписки из Росреестра и коммунальных служб об отсутствии задолженности и лиц, которые могут претендовать на право собственности, включая несовершеннолетних. Также убедиться, что на недвижимости нет никаких обременений, ограничений, судебных арестов.
2. Далее не менее важный этап – привести в порядок комнату, сделать ее максимально презентабельной. Многие продавцы не уделяют этому моменту особого значения и совершенно напрасно. Если есть возможность, помещение лучше освободить от лишних предметов, в том числе мебели. Небольшой косметический ремонт в светлых тонах сделает его визуально более просторным и приятным. Да и фото для объявлений будут выглядеть гораздо привлекательнее.
3. После этого необходимо оповестить остальных жильцов квартиры о предстоящей продаже.

Можно ли не уведомлять других жильцов

Нет, в соответствии с пунктом №6, закона 42 Жилищного кодекса РФ все собственники имеют преимущественное право выкупа доли. Оповещение лучше оформить письменно и разослать индивидуально с указанием даты, причем не только тем гражданам, которые проживают в квартире. Многие собственники прописаны по другому адресу, эту информацию можно запросить в Росреестре.

Как учесть преимущественное право жильцов

Чтобы избежать проблем, уведомление должно быть официальным и правильно составленным. Важно указать в оповещении:

• объект продажи, его технические характеристики и параметры;
• стоимость, ее согласовывать не обязательно, но она должна быть зафиксирована и не может меняться, как минимум в меньшую сторону;
• дата составления, поскольку именно с момента получения извещения у соседей есть 30 дней на согласие или отказ в покупке доли.

Лучше, если обратную связь вы получите тоже в письменно форме. Если такой возможности нет, отсутствие ответа от адресатов можно считать отказом.

Какие документы нужны для сделки

При продаже любого объекта недвижимости необходимо собрать внушительный пакет справок, выписок, актов. Причем у многих из них есть сроки годности и перед подачей в соответствующую инстанцию важно проверить их актуальность. В случае с коммунальной квартирой перечень немного иной.

Правоустанавливающие документы на долю

Обязателен паспорт, удостоверяющий вашу личность. Кроме того, требуется подтверждение владения объектом. Такими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственной передачи, о приватизации и другие. Нужна выписка из ЕГРН, где зафиксирован факт постановки имущества на учет и полноправное владение.

Договор купли-продажи доли квартиры

В стандартных условиях необходимо три экземпляра такого договора – для каждой стороны и в ЕГРН. Если вы являетесь владельцем определенной доли в коммуналке, договор необходимо заверить нотариально. Важно указать в нем следующие данные:

• предмет договора;
• личные данные обеих сторон;
• стоимость жилплощади;
• порядок расчета;
• сроки реализации – когда объект перейдет во владение покупателю;
• выписка об отсутствии долгов и обременений;
• дата и подписи сторон.

Акт передачи недвижимого имущества

Он подписывается всеми участниками сделки в тот момент, когда официально объект переходит в собственность от прежнего владельца к новому.

Впоследствии этот документ будет подтверждать, что недвижимость передана и никаких претензий и нареканий к техническому состоянию или прочим деталям нет. Потом уже будет сложно взыскивать с продавца неустойки, требовать погашения долго и т.д. Поэтому с особой тщательностью нужно проводить все предшествующие этапы.

Уведомления собственников о намерении продажи

При совместном владении одним имуществом в случае продажи доли или части продавец по закону обязан уведомить остальных совладельцев. Они имеют первоочередное право на выкуп. Причем условия для них не должны отличаться в лучшую или худшую сторону. Продавец вправе установить ту цену, которую он посчитает нужной. Но каждая смена стоимости должна сопровождаться повторным оповещением соседей.

С момента получения извещения на принятие решение отводится 1 месяц. Если по его истечении вы получили отказ или ответ не поступил вовсе, можно выставлять объект на продажу сторонним лицам.

Постановление органов опеки

Согласие от органов опеки и попечительства нужно в том случае, если у несовершеннолетнего собственника или прописанного на территории нет иного места жительства. Проверка будет проводиться с целью выяснения не ухудшаются ли условия проживания и не ущемляются ли права ребенка.

Согласие супруги на продажу общего имущества

Любое имущество, которое было приобретено в браке, считается совместно нажитым имуществом. Оно делится пополам или в разных долях даже при разводе. Также может переходить в полноправное владение одного из супругов, если составлен брачный договор или, если оно было получено в дар или в наследство.

Таким образом, если один из супругов хочет продать комнату в коммуналке, нужно письменное согласие второго, заверенное у нотариуса.

Справки из УК

Чтобы доказать, что на жилплощади нет никаких ограничений в виде долгов или ареста, нужно обратиться в управляющую компанию за справкой об отсутствии задолженности.

Изготовление не занимает много времени. В том случае, если вы вносите оплату в день заказа справки, вам ее также могут выдать, но нужно приложить все квитанции и чеки о входных операциях.

Чек об оплате госпошлины

Перед тем, как начать процесс регистрации сделки в Государственном Реестре Недвижимости, необходимо заплатить госпошлину и с чеком об оплате уже обращаться в инстанцию.

Регистрация сделки в Росреестре

В Росреестр необходимо обратиться после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи объекта недвижимости новому собственнику.

Подать заявку на регистрацию сделки можно несколькими способами:

• личным посещением МФЦ или отделения Реестра по предварительной записи;
• онлайн на государственном портале;
• по почте, отправив письмо на юридический адрес по вашему району;
• через нотариуса или сотрудника Росреестра.

В зависимости от того, какой вариант обращения вы выберете сроки рассмотрения будут варьироваться от 1 до 10 рабочих дней. По завершении процесса обе стороны получают соответствующие документы. У продавца остается на руках договор купли-продажи и свидетельство о снятии объекта с учета. У покупателя – выписка из ЕГРН и договор о праве собственности.

Продажа комнаты в коммунальной квартире через нотариуса

По большому счету процесс продажи доли в коммуналке своими силами или через нотариуса ничем не отличается. Все вышеописанные этапы нужно пройти и перечисленные документы предоставить в соответствующие организации. Разница только в том, что вы не будете это делать сами. Нотариус выполняет роль посредника, при этом существенно экономит ваше время, поскольку к нему все равно необходимо регулярно обращаться для заверения документов.

Услуги нотариуса стоят по-разному в зависимости от сложности сделки. Есть фиксированные суммы и по договору.

Сложные ситуации

Никто не застрахован от того, что при продаже доли в коммуналке могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Если быть к ним максимально подготовленным, проблему можно решить быстро. Рассмотрим наиболее частые случаи:

• Установление и поиск собственника. Не всегда владельцы коммунального имущества проживают на своей территории. Она может сдаваться в аренду или простаивать за ненадобностью. В первом варианте проще, можно наладить связь через арендатора. А вот на поиск может уйти немало времени. Можно обратиться за выпиской в ЕГРН, где будут указаны все действующие владельцы с адресами их регистрации. К сожалению, и эта мера не дает 100% гарантию, поскольку по юрадресу он тоже может не проживать. В любом случае, письмо-уведомление о продаже необходимо отправить и дождаться 30 дней.
• Преграда со стороны соседей. Так или иначе процесс купли-продажи начинается и проходит при непосредственном участии всех совладельцев. Один из самых важных этапов – просмотры. В коммунальных квартирах не всегда идеальные условия для проведения показов, поэтому сроки на поиск покупателя, которого полностью все устроит, могут значительно затянуться.
• Неприватизированная собственность. Есть случаи, когда фактически на жилплощади проживает гражданин, но не владеет помещением. Оно может быть не приватизировано у муниципалитета. В этом случае нужно обратиться в местный орган управления со стандартным уведомлением о продаже. Ответ они также должны предоставить, но при этом необходимо решить вопрос с жильцом. А на это нужно время.

Так или иначе каждую проблему можно решить. Но надеяться на то, что вы быстро продадите имущество в коммуналке, не стоит. Запаситесь терпением, временем и изучите тему максимально углубленно. Или воспользуйтесь помощью квалифицированного юриста, агента или нотариуса.

Выводы

Итак, чтобы продать недвижимость, находящуюся в долевой собственности, важно соблюдать все формальности и пункты законодательства. Сокрытие каких-либо фактов и обстоятельств для ускорения процесса могут привести к аннулированию сделки и финансовым потерям.

Несмотря на то, что практически каждый шаг проходит через государственную структуру, вероятность попасть на мошенников есть. Поэтому лучше не торопить события, а обстоятельно оценить ситуацию.