Как не прогадать при покупке новостройки?

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме очевидны – абсолютная юридическая чистота и экономия на стоимости "квадрата" при заключении договора на ранних стадиях строительства. Тем не менее, мелкие нюансы способны превратить приятную покупку в сплошное разочарование. Как подобрать новостройку, чтобы потом не жалеть о выборе?

Немного о законах

Долевое строительство в России появилось в 90-е годы прошлого столетия и может быть без преувеличения названо отечественным "изобретением". Несмотря на недостатки, ДДУ по прежнему остается самым распространенным типом сделок на первичном рынке недвижимости. К сожалению, длительное время оно никак не регулировалось законом.

Первой законодательной "ласточкой" стал ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве", который приняли в 2004 году. Его задача - обезопасить дольщиков при заключении договора.

Закон гласит, что привлечение средств от долевых участников со стороны застройщика возможно только после выполнения им ряда условий:

• получено разрешение на строительство;
• проектная декларация в открытом доступе на сайте или в газете;
• право собственности или аренды на участок застройки зарегистрировано в Госреестре.

Данные условия защищают дольщика от недостоя. Все же люди по-прежнему боится вкладывать средства в новостройки, предпочитая жилье на вторичном рынке. Печальное утверждение о том, что закон – что дышло, продолжает действовать в области строительства, несмотря на все законодательные акты, создаваемые властью. "Серые" схемы применяются до сих пор.

А кто продавец?

Еще один вопрос, который вызывает немало сомнений – кто продает квартиры в новостройках: застройщик, участник договора долевого строительства или агентство недвижимости, имеющее эксклюзивное право на продажу квартир? Если продавцом выступает участник договора долевого строительства, но в этом случае продать квартиру можно только через полгода после сдачи объекта в эксплуатацию. На любой из стадий строительства сделка может быть оформлена только путем оформления соглашения о переуступке долевого участия.

Выбираем дом

Выбор дома всегда начинается с оценки его месторасположения. Желательно, чтобы район имел хорошую транспортную доступность. Близость к часто посещаемым местам - работа, дома друзей и родственников - не менее важное условие. Дальше смотрим насколько развита социальная инфраструктура. Это требование каждый покупатель оценивает исходя из собственных предпочтений. Кому-то важнее наличие детских садов и школ, для кого-то значительно интереснее будут клубы и многочисленные развлекательные объекты. Для семей с детьми важно состояние экологической обстановки, наличие зеленых зон, естественных или искусственных водоемов. Для тех, кто намерен сдавать жилье в аренду - престижность района.

Характеристики жилья

Выбирайте класс жилья исходя из своего бюджета, с учетом возможной ипотеки, рассрочки. Учтите, что дома одного и того же класса, расположенные в разных районах, могут иметь немалые различия в цене квадратного метра. Здесь будет играть роль престижность территории застройки.

Хорошее жилье по низким ценам можно найти на окраинах. Еще дешевле — предложение в области. В центре даже не самая лучшая квартира обойдется в круглую сумму. Размытая граница между ценами на жилье разных классов увеличивает выбор, если месторасположение дома не является критически важным для покупателя.

Подходящая новостройка выбрана? Можно переходить к оценке жилого дома. Важные критерии:

• этажность здания;
• планировка и площадь квартир, количество комнат;
• использование цокольных и технических этажей;
• технологии строительства и используемые материалы;
• правовой статус земельного участка;
• инженерные коммуникации;
• техническая оснащенность дома.

При выборе конкретной квартиры в понравившейся новостройке покупателю стоит оценить ее площадь, планировку, наличие технических и вспомогательных помещений, качество отделки. Квартира с черновым ремонтом будет дешевле, но даже минимальная чистовая отделка позволит въехать в новое жилье сразу после сдачи в эксплуатацию.

Возвращаемся к законам

Прежде чем заключать договор, нужно учесть, что покупатель приобретает право требования на квартиру. Оформить право собственности можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Снизить юридические риски можно только одним способом – выбирать квартиру в новостройке, где договоры долевого участия заключаются в соответствие с 214-ФЗ. В этом случае договор будет зарегистрирован в государственных органах. Двойные или многократные продажи таких квартир недобросовестным продавцом исключены.

Закон дает и другие гарантии — вы можете вернуть вложенные средства в любой момент, если сроки строительства затягиваются. В некоторых случаях на застройщика налагают штраф за срыв срока, но подобные ситуации пока – редкость.

Коротко о девелоперах

Напоследок хочется сказать несколько слов о правильном выборе компании-девелопера, реализующей проект. Не стоит доверять рекламе, даже самой радужной. Обязательно нужно оценить имеющиеся в открытом доступе данные о застройщике, реализованных им проектах. Все документы, касающиеся строительства, должны быть тщательно изучены будущим покупателем. Хорошие отзывы, наличие партнерских программ с крупными банками, ранее реализованные успешные проекты – это факторы, свидетельствующие в пользу застройщика.

Реклама гласит, что у застройщика много проектов, при этом все они находятся в ранних стадиях строительства? К девелоперу стоит отнестись настороженно. Такие факты могут свидетельствовать не об успешности компании, а об ее финансовых проблемах.