Досрочное погашение ипотечного кредита. Нужно ли погашать ипотечный кредит досрочно?

Ипотечный заем, получаемый для покупки или строительства жилья, является разновидностью долгосрочного кредитования. В период строительного бума он получил широкое распространение как удобное средство оплаты стоимости дома или квартиры. Такой крупный платеж мало кто может одномоментно внести собственными деньгами, поэтому ипотека явилась прекрасной возможностью для широких слоев населения решить жилищный вопрос.

Казалось бы, что может быть лучше и удобнее, чем разделение большого долга на множество мелких платежей, которые заемщик будет выплачивать в течение ряда лет? Российское законодательство создает достаточно комфортные условия для погашения ипотеки:

• размер кредита не зависит от инфляции;
• стоимость купленного жилья не подвержена колебаниям цен на рынке недвижимости;
• работает система налоговых вычетов для покупателей первой квартиры, благодаря которой им ежемесячно компенсируют существенные денежные суммы.

Аргументы "за"

Тем не менее, многие заемщики стремятся уменьшить тяжесть долгового бремени и при первой же возможности пытаются погасить весь кредит или его часть. Это объясняется несколькими причинами. Срок выплаты кредита может достигать 20 лет, а спрогнозировать свои доходы на столь длительный срок достаточно затруднительно. Люди могут быть не уверены в устойчивости своего финансового положения, поэтому, пока есть возможность и позволяют средства, спешат погасить кредит даже в ущерб текущему семейному бюджету.

Для некоторых заемщиков выплата кредита превращается в тяжелое испытание. Осознание зависимости от кредитного учреждения может стать причиной психологического дискомфорта и даже депрессии. Ведь менталитет наших людей диктует им не влезать в долги, а если уж без этого не обойтись, то побыстрее избавляться от них.

Основным аргументом сторонников этой стратегии является довод, что в случае ускоренного погашения основного долга им удастся сэкономить на процентах. Ведь за годы выплаты займа (а это в среднем 10-20 лет) набегает сумма, в два-три раза превышающая тело кредита.

Кроме того, после погашения займа квартира больше не является залоговым имуществом, и владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению – сдать в аренду, продать, подарить и т. д.

Наконец, у покупателя будут развязаны руки, и он сможет снова взять ипотеку, чтобы поменять жилье на более просторное или инвестировать заемные деньги в еще одну квартиру.

В России большинство заемщиков предпочитает досрочно выплачивать свои долги, и средний срок погашения кредита составляет около 4-5 лет.

Казалось бы, эти соображения должны подтолкнуть покупателя к решению как можно быстрее завершить ипотечную эпопею. Но "не все так однозначно", как может показаться на первый взгляд.

Аргументы "против"

Стремясь как можно быстрее избавиться от долга, ипотечники зачастую не учитывают фактор инфляции, которая в России находится на довольно высоком уровне. В связи с этим происходит постоянная индексация доходов граждан, и в течение 5-10 лет они могут вырасти в денежном выражении в 2-3 раза. Сумма же кредита остается прежней, а фактически уменьшается в те же самые 2-3 раза.

За время выплаты кредита деньги обязательно обесценятся, и спешить платить ипотеку, пока они дороги, не всегда рационально. Возможно, не имеет смысла ограничивать себя и свою семью в самом необходимом сегодня, если через некоторое время Вы сможете выплатить долг, сложив несколько зарплат.

Кроме того, если у должника появились свободные деньги, стоит серьезно просчитать, куда выгоднее их инвестировать. Поскольку проценты по ипотеке обычно ниже, чем по другим потребительским кредитам, то можно вложить их в другую крупную покупку, не влезая в долги. Так, если в ближайшие годы планировалось приобретение автомобиля, то выгоднее сделать это на собственные деньги, продолжая платить ипотеку.

Еще один способ заставить деньги работать с большей выгодой – вложить свободные деньги не в выплату ипотеки, а в развитие бизнеса, приобретение хороших акций или еще одной недвижимости. Ведь в среднесрочной перспективе они будут только расти в цене, в отличие от суммы ипотеки, которая будет неуклонно обесцениваться.

Еще один довод в пользу отказа от досрочного погашения (не для всех) – налоговая льгота в размере 13% подоходного налога, которая предоставляется при покупке квартиры. Досрочно погашая кредит, покупатель лишается вычета, который может выражаться в достаточно крупной денежной сумме.

Буква закона

Для учреждения, выдавшего заем, досрочное погашение, безусловно, представляется невыгодным, так как оно лишается того, ради чего кредитует население, - банковских процентов, то есть прибыли. В былые времена банки запрещали или всячески ограничивали досрочную выплату кредитов с помощью системы штрафов, но в 2011 году были внесены изменения в статьи 809 и 810 ГК РФ, которые запретили вводить любые штрафы, запреты и ограничения на досрочное погашение всего долга или его части.

Сегодня заемщик может выплатить ипотеку в любое время, если иное не оговорено договором (обычно в течение срока от полугода до года после кредитования долг погасить нельзя). Сумма выплаты может быть любой, но опять-таки в договоре указывается минимальный размер досрочного платежа. Банк получит проценты только за то время, когда клиент пользовался заемными деньгами.

Процедура погашения

Итак, должник решился на досрочное погашение кредита. В законе говорится, что об этом намерении нужно известить банк не меньше чем за 30 дней до выплаты. Впрочем, некоторые банки устанавливают для своих клиентов более короткие сроки, в течение которых можно подать извещение. Но если в договоре указано, что заемщик должен уведомить банк больше чем за 30 дней, такое требование считается ничтожным и не соответствующим нормам законодательства.

Технически погашение займа не представляет собой ничего сложного. В день "Х" заемщик вносит деньги на счет банка, который, в свою очередь, погашает кредит. Возможно, должнику предварительно придется написать в банке заявление на выплату. Поле этого квартира освобождается от обременения и становится полноценной собственностью покупателя.

Если должник планирует выплатить не весь долг, а некоторую часть, в извещении, отправляемом банку, ему надо будет указать, какую долю кредита он собирается погасить. Банк может предложить на выбор два варианта:

1. уменьшить срок выплаты кредита при сохранении размеров ежемесячного платежа;
2. уменьшить размер ежемесячного платежа при сохранении срока выплаты кредита.

Каждый вариант по-своему хорош, но при втором семейный бюджет сразу же ощущает на себе результаты погашения, в то время как в первом случае эффект платежа проявится через годы. Однако именно он дает наилучшую экономию и уменьшает переплату по кредиту.

Впрочем, договор с банком может быть составлен таким образом, что должнику не предоставят свободы выбора. Есть вероятность, что банк предусмотрел только один вариант и, возможно, не тот, на который рассчитывает клиент. Поэтому стоит внимательно изучить текст договора, в котором обязательно прописаны условия досрочного погашения кредита.