​Сервисные апартаменты: руководство для инвестора в Санкт-Петербурге

Сервисная концепция

Сервисные апартаменты — полностью меблированные и оборудованные помещения, расположенные в специально предназначенных для этого зданиях (апарт-отелях) и управляемые профессиональной операционной компанией.

В отличие от арендного бизнеса по сдаче квартир, где собственник чаще всего самостоятельно ищет арендаторов и решает бытовые вопросы, инвестиции в сервисные апартаменты предполагают передачу объекта под полное управление специализированной компании. Эта модель освобождает владельца от личного участия в операционных и эксплуатационных задачах, обеспечивая регулярный пассивный доход.

Рынок и инвестиционная привлекательность

По данным агентства NF Group, сервисные апартаменты в России демонстрируют устойчивую доходность на уровне 8–15% годовых, а в отдельных успешных проектах этот показатель может достигать 20%. Это существенно превышает доходность от сдачи в аренду классических квартир, которая по информации Дом.РФ к концу первой половины 2025 года в Москве составила 5,7%, в Санкт-Петербурге — 6,2%, а в нестоличных городах — 6,1%.

Важной особенностью бизнеса на рынке сервисных апартаментах является двойственная природа доходности. Она складывается из операционной составляющей (5–12% годовых), которая представляет собой непосредственные выплаты от сдачи в аренду, и инвестиционной составляющей, обусловленной ростом стоимости самого актива с течением времени. Совокупный эффект от этих двух компонентов часто выводит общую годовую доходность на уровень 15–20%.

Региональная специфика российского рынка в сегменте апартаментов проявляется четко. Наиболее показательным и зрелым считается рынок Санкт-Петербурга, на который приходится около 60% общего объема сервисных апартаментов страны. Именно здесь можно наиболее наглядно проследить все факторы, влияющие на успешность инвестиций. Средняя доходность в Северной столице варьируется от 10% до 13% в зависимости от локации и класса объекта.

В Москве ситуация несколько иная: апартаменты в периферийных спальных локациях приносят 8–10% годовых, тогда как престижные лоты в центре столицы демонстрируют доходность на уровне 12–15%. На краснодарских курортах аналитики отмечают доходность в размере 9–14% годовых, что подчеркивает роль географического фактора при выборе объекта для инвестиций.

Факторы формирования доходности в Санкт-Петербурге

Доходность сервисных апартаментов не является фиксированной величиной и рассчитывается на основе нескольких ключевых переменных. Первостепенное значение имеет "цена входа" — стоимость приобретения объекта. Лоты, приобретенные на ранних стадиях по более низкой цене, изначально обладают бóльшим потенциалом окупаемости. По данным отделка консалтинга "Петербургской недвижимости", средняя цена "квадрата" в апартаментах Северной столицы на конец первой половины 2025 года составила 328 тысяч рублей. В "ЦИАН" говорят о среднем размере сделки в 257 тысяч рублей в сегменте "от застройщика", а NF Group отмечает среднюю стоимость лота в 8,9 миллиона рублей в апреле 2025 года.

Операционная доходность строится на двух основных метриках: проценте загрузки (occupancy rate) и средней суточной ставке (average daily rate, ADR). Согласно экспертизе "Делового Петербурга", стоимость аренды сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге составляет около 3 110 рублей в день при посуточной сдаче, что значительно ниже средней стоимости номера в классических гостиницах (7 200 рублей). Однако разницу в цене уравновешивает более высокая заполняемость. В летний период успешные апарт-объекты работают со 100% загрузкой, а зимой стабильный доход обеспечивает сезонная переориентация части лотов на схему средне- и долгосрочной аренды. По данным за 2024 год, отдельные операторы инвестиционных отелей сообщали о показателях свыше 92%, когда средний процент загрузки равнялся 87%.

При расчете потенциального дохода важно учитывать операционные расходы на содержание и управление, которые обычно составляют от 30% до 50% от выручки. За счет этих средств управляющая компания компенсирует траты на систему бронирования, уборку, консьерж-сервис, коммунальные платежи и маркетинг объекта. Таким образом, чистая прибыль инвестора формируется после вычета этих издержек.

Практика: кейс апарт-отеля Vertical Московская

Наглядной иллюстрацией успешной инвестиционной модели могут служить апартаменты в комплексе Vertical Московская в Санкт-Петербурге. Здесь реализуется программа гарантированного дохода, которая привлекательна для инвесторов, ценящих предсказуемость и стабильность. При покупке апартамента площадью 15 квадратных метров стоимостью 4,92 млн рублей собственник ежемесячно получает фиксированный платеж в размере 50-000 рублей на протяжении 2 лет. Это обеспечивает прогнозируемую доходность на уровне 9,5–10,5% годовых.

Данный пример также подтверждает общерыночное наблюдение о том, что наибольшей удельной доходностью (доходом с квадратного метра) обладают компактные студии и номера площадью до 22 квадратных метров. Так, при средней цене сделки в 331 тысячу рублей за один "квадрат", цена номера площадью 20 квадратных метров составит ориентировочно 6,6 млн рублей, а апартамент в 40 квадратных метров — 13,2 млн рублей. При этом стоимость аренды большого номера не пропорциональна его площади, если только это не номер более высокого класса или не рассчитанный на большее количество человек.

Стратегия максимизации

Для получения максимальной отдачи от инвестиций в сервисные апартаменты собственнику следует придерживаться нескольких ключевых принципов. Во-первых, необходимо тщательно подходить к выбору формата апартаментов. Как показывает практика, наиболее высокую удельную доходность демонстрируют компактные студии площадью 20–25 квадратных метров, которые оптимально сочетают доступную при покупке с высоким спросом со стороны арендаторов.

Во-вторых, минимизировать риски и обеспечить стабильность помогают программы с гарантированным доходом, которые предлагают многие профессиональные операторы. Подобные программы, как в примере с апарт-отелем Vertical Московская, полностью снимают с инвестора риски, связанные с сезонными колебаниями загрузки и необходимостью самостоятельного поиска арендаторов.

В-третьих, решающее значение имеет выбор управляющей компании. Профессионализм оператора непосредственно влияет на ключевые показатели эффективности — загрузку и среднюю стоимость суточного проживания. Приобретение апартаментов в новом объекте (а большая часть юнитов по-прежнему приобретается до ввода в эксплуатацию) без понимания того, кто будет осуществлять управление, представляет собой существенный риск. Необходимо тщательно изучать опыт управления другими сервисными апарт-отелями потенциального оператора.

Отдельное внимание следует уделять правовому статусу объекта. С 1 сентября 2025 года для работы апарт-отелей стала обязательной официальная гостиничная классификация. Наличие соответствующего сертификата является важным признаком цивилизованного подхода и дополнительной гарантией добросовестности оператора.

При выборе локации стоит учитывать, что стоимость объектов в центральных районах характеризуется высоким порогом входа, но они далеко не всегда дают большую доходность. В настоящее время многие инвесторы проявляют повышенный интерес к проектам в спальных районах крупных городов, таких как Красногвардейский, Кировский и Московский районы в Санкт-Петербурге. Vertical Московская как раз расположен на юге города в пешей доступности от метро, в 15–20 минутах езды от аэропорта "Пулково", что обеспечивает проекту потенциал роста и устойчивый спрос, а инвестору возможность ориентироваться на доходность в 15-20% годовых, с учетом роста стоимости актива.

РЕКЛАМА:
Застройщик ООО "ИНВЕСТ ХАБ" (ИНН 7726643269)
erid: 2W5zFGH5JWC