Бизнес-сегмент: отличия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Около 10 лет назад из сегмента "премиум" начали выделять бизнес-категорию. Риэлторы и сами застройщики определяли класс на основе собственных критериев, которые зачастую кардинально отличались друг от друга. Порой, даже обычный "комфорт" причисляли к классу "бизнес", таким образом, значительно завышая статус объекта. Да и то исключительно потому, что элитным его уже назвать было практически невозможно.

Объяснить сложившуюся ситуацию можно тем, что официальная классификация новостроек на тот момент отсутствовала. Однако и сейчас её не наблюдают на уровне законодательства. Единственное, что было сделано Фондом РЖС (Федеральный фонд развития жилищного строительства) и Российской гильдией риэлторов – это разработана и утверждена объективная классификация по типам жилья, которая пользуются и сегодня для определения потребительских качеств объектов недвижимости.

Первый критерий: локация

Согласно данному инструменту, основным признаком, по которому объект можно отнести к категории "бизнес", является его месторасположение. Как правило, самые дорогие новостройки, в том числе дома клубного типа, строятся в тихих районах, где из окон открывается вид на Финский залив или Неву. Жители таких зданий стараются держаться подальше от больших потоков людей и не пользуются метро, а соответственно, близость подземки станет скорее минусом, нежели плюсом.

Жилые комплексы бизнес-категории чаще всего строятся в престижных районах, за исключением исторического центра. Это может быть Выборгский, Адмиралтейский, Василеостровской, Приморский, Петроградский, Красногвардейский. Особой популярностью у застройщиков пользуется Московский, в котором сосредоточено около 40% от всех объектов данного сегмента. А вот здания класса "комфорт" обычно располагаются в спальных районах города. При этом они находятся в пешей досягаемости от станций метро, а квартиры на верхних уровнях обладают отличными видовыми характеристиками.

Для Ленинградской области такой принцип не действует. Возле единственной станции метро "Девяткино", расположенной в 47-м регионе, давно построено множество высотных зданий с малогабаритными квартирками.

Объекты бизнес-категории в Петербурге

В Санкт-Петербурге возводится порядка 30 жилых комплексов класса "бизнес". Типичными примерами в этом сегменте являются такие новостройки как:

• "Skandi Klubb" от NCC;
• "Riverside" от Setl City;
• "Тапиола" от "Лемминкяйнен";
• "Европа-Сити" от "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад";
• "Новомосковский" от "ЮИТ";
• "Премьер Палас" от "Л1".

Второй критерий: индивидуальный проект ЖК

В классификаторе объектов недвижимости от Фонда РЖС содержатся и другие критерии, по которым комплекс определяют к тому или другому сегменту. Как оказалось, в Ленобласти всё-таки присутствуют ЖК бизнес-класса, однако в весьма скромном количестве.

Второе, на что следует обратить внимание после месторасположения – наличие индивидуального проекта с дизайнерским оформлением архитектурного облика, как правило, разработанного иностранными архитектурными бюро. Другими словами – не допускается обычная высотка, выполненная в стиле минимализма. В бизнес-категории здания должны быть 4-9-этажные. Хотя в качестве исключения может быть одна, максимум две высокие доминанты на квартал.

Обязательное условие для объектов этого сегмента – разнообразный квартирный фонд. Естественно, в зданиях могут присутствовать небольшие студии, которые очень часто есть в городских комплексах. Но для данного класса исключена ситуация, когда в ЖК запроектировано 70%-90% таких квартир. В них напротив должен предлагаться широкий выбор планировочных решений – от одно- до четырёхкомнатных, и желательно наличие двухуровневых вариантов. Жильё должно предусматривать возможность перепланировки, например, объединение кухни с гостиной. Второстепенным признаком считается большая площадь лоджий или балконов. А вот размер кухни не допускается менее 12 кв. м. Хотя для Ленобласти это не учитывается, разве что в просторных 2-3-комнатных квартирах.

В качестве ещё одного обязательного требования – высококачественная отделка мест общественного назначения (входные группы, лестницы, лифтовые холлы). Застройщик обязан не просто выполнить покраску стен в подъездах, а применить декоративную штукатурку, искусственный камень либо керамическую плитку. Сами квартиры уже могут передаваться покупателям в зависимости от требований – с отделкой "под ключ" или наоборот, с голыми стенами для оформления в соответствии с индивидуальными пожеланиями.

Третий критерий: паркинг и технические характеристики

Особое внимание уделено местам для парковки. В зданиях бизнес-сегмента их должно насчитываться как минимум столько же, сколько и квартир. При этом важно наличие паркинга – подземного или крытого наземного. Что касается доступа в паркинг прямо на лифте – это на территории Ленинградской области доступно только в единственном квартале от компании "Ленстройтрест" – ЖК "IQ Гатчина".

В классификаторе содержатся также детальные технические характеристики для новостроек бизнес-категории: по отоплению, электроснабжению, вентиляции, дренажу и другим коммуникациям. Остекление может быть от отечественных производителей, но выполнено в соответствии с иностранными технологиями. Лифты должны быть импортными или изготовленными в России, но от иностранных производителей.

Четвёртый критерий: инфраструктура и придомовая территория

Важное требование для зданий бизнес-класса - присутствие в радиусе не больше 1 км всех необходимых объектов торгово-социальной инфраструктуры. Лучше всего, когда они предусмотрены прямо на территории.

Прилегающие к дому участки должны быть закрыты и охраняемы. Для этого используются системы видеонаблюдения, как внутри, так и снаружи новостройки. Застройщик обязан выполнить ландшафтный дизайн, обустроить спортивные и детские площадки. В отдельных случаях предусматриваются специально отведённые зоны для выгула домашних питомцев.

Объекты бизнес-сегмента в Ленобласти

Если следовать такому исчерпывающему перечню требований, то можно отметить, что в Ленобласти ему соответствует всего несколько объектов. У компании "Ленстройтрест" их насчитывается сразу три, в каждом из которых присутствуют собственные интересные отличия или "фишки". Отметим, что разработкой концептуальных проектов для каждого комплекса занимались европейские архитектурные бюро.

• В упомянутом квартале "IQ Гатчина", кроме спуска в паркинг с лестничной клетки, к услугам новосёлов доступны: интерактивная библиотека, школа, 2 детских сада, пешеходный бульвар с магазинами и кафе, а также обустроенные клумбы, на которых можно высадить фрукты и овощи.
• Квартал "Янила Кантри", что в Янино, отличается закрытым от проезда транспорта двором, разнообразием спортивных площадок, включая роллердром, искусственным прудом.
• В Колпино расположен малоэтажный квартал "Юттери", что уже предполагает комфортное проживание. В нём присутствуют уютные дворики, украшенные персонажами финских и шведских сказок, есть пруд и бесплатное Wi-Fi-покрытие.

Согласно мнению специалистов, потребность в объектах бизнес-категории в Ленинградской области будет в дальнейшем только возрастать – даже несмотря на то, что на первичном рынке в данный момент наблюдается некоторое "проседание" спроса. Причиной востребованности является продуманный во всех отношениях "штучный товар", который предлагается по доступной стоимости (в отличии от городских аналогов). А это означает, что новостройки бизнес-сегмента в любом случае найдут своих покупателей.