Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Введение

Логично, что у любого объекта недвижимости есть своя цена. Обычно, она складывается из нескольких параметров – класс объекта, территориальное расположение, год возведения, готовность и т.д. Такой расчет применим к формированию рыночной стоимости. Но есть еще и кадастровая, ее определяет государство по своим параметрам. Обо всех особенностях, отличиях и значимости каждой мы расскажем в нашей статье.

Что такое кадастровая стоимость

В Российском законодательстве есть ря факторов, которые напрямую влияют на ценообразование недвижимости. По сути, это углубленная оценка объекта со стороны государства, в результате которой рассчитывается его стоимость. Она может меняться, является актуальной на момент расчета и ее нужно обновлять в среднем с периодичностью раз в 4 года.

Если сформулировать коротко – это себестоимость квартиры, которую в основном используют для определения размера налога, госпошлины и других целей.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Нельзя путать эти понятия, поскольку они предназначены для разных целей, хотя между ними есть определенная взаимосвязь.

Рыночная стоимость объекта – та сумма, по которой владелец выставляет площадь на продажу. Собственник вправе сам ее установить, проанализировав рынок, спрос, а также включить в нее затраты на ремонт, подготовку к продаже и т.д. В процессе сделки стороны имеют право договориться об ее изменении в большую или меньшую сторону.

Кадастровая стоимость – это государственная оценка, которая строго фиксирована, рассчитывается по утвержденной методике. Значение имеют регион, назначение недвижимости, площадь, расположение.

Таким образом, основное отличие заключается в том, что при расчете рыночной цены учитываются все индивидуальные характеристики строения, а при кадастровой используется метод массового анализа.

На что влияет кадастровая стоимость

Цена жилой, коммерческой площади или земельного участка по кадастру берется за основу практически для всех государственных подсчетов. Без этого параметра невозможно определить размер госпошлины, налога, при оформлении наследства и т.д. Разберем более подробно.

Налог на имущество и землю.

Каждый владелец земельного или недвижимого имущества по закону должен платить налог. Он складывается из двух величин – кадастровая стоимость и налоговая ставка. Обе составляющие должны быть актуальными на момент проведения вычисления. На сайте ФСН есть онлайн-калькулятор, которым можно всегда воспользоваться.

Налог на доход при продаже квартиры.

Продавец любого объекта недвижимости должен заплатить налог на общий доход, полученный от сделки. Его размер на сегодняшний день составляет 13%. Бывают случаи, что на руки владелец получает сумму, меньшую, чем по кадастру. Тогда применяется понижающий коэффициент – 0.7.

Налог на дарение жилья.

И здесь тоже нужно отталкиваться от точной кадастровой стоимости. Если вы получаете в дар от далекого родственника квартиру, дом или загородной участок, вам также необходимо уплатить 13% в казну. Если это подарок от близкого родственника, никаких налогов начислено не будет.

Нотариальные расходы.

Основные сделки с недвижимостью, оформленные нотариусом – продажа всей площади или доли, при участии несовершеннолетних или недееспособных, при оформлении доверенности и т.д. Во всех случаях нужно заплатить госпошлину, а для ее расчета также нужно знать цену по кадастру или рыночную. Берется наименьшая.

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта

В целом из предыдущих разделов уже становится понятно, что цена, рассчитанная государством по кадастру, в определенных жизненных ситуациях просто необходима.

Расчет налогов.

Любая федеральная структура самостоятельно проводит расчеты и присылает всю информацию в ЛК. Но узнать размер начисления можно и заранее, используя данные КС.

Оформление наследства.

Если кадастровая стоимость жилья ниже рыночной, то она берется нотариусом за основу для установки размера госпошлины на свидетельство об официальном вступлении в наследство.

Кредит на ипотеку.

КС объекта в этом случае нужна, если сделка оформляется под залог недвижимости. Обычно ее запрашивают сами банки.

Подача документов в суд.

Многие споры и сделки по недвижимости проходят через судебное решение. Здесь также предусмотрена государственная пошлина, высчитывается она от кадастровой цены.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Поскольку это массовая оценка недвижимости, инженеры Росреестра пользуются специальной методикой. В упрощенной версии это выглядит следующим образом – в статистику попадают несколько похожих по характеристикам объектов и высчитывается средняя цена.

В числе важных показателей:

• Регион и его экономические показатели.
• Год возведения и срок эксплуатации.
• Назначение.
• Коммуникации и их состояние на момент проведения анализа.
• Расположение относительно социальной и транспортной инфраструктуры.
• Материалы, применяемые для строительства и отделки.
• Техническое состояние, близость к аварийному или ветхому.

Как узнать кадастровую стоимость

Практически все данные о КС находятся в открытом доступе и их легко можно получить несколькими способами.

Онлайн-сервис Росреестра.

На официальном портале есть раздел со справочной информацией. В поисковую строку нужно ввести номер свидетельства или адрес объекта. В сформированной выписке будет указана цена, которая актуальна на момент обновления базы данных.

Публичная кадастровая карта.

Если вы не знаете точного местоположения дома или земельного участка, то можете воспользоваться кадастровой картой. Необходимо найти нужный элемент, узнать кадастровую стоимость дома, разделить ее на совокупную площадь всего строения и умножить на кв.м. своей площади.

Также можно заказать выписку из ЕГРН. Она может быть как электронной, так и физической.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровый учет.

Когда приближается дата ввода проекта в эксплуатацию, застройщик подает данные в реестр для постановки дома на учет, чтобы была произведена его оценка. Аналогичная процедура проводится, если была выполнена перепланировка жилплощади – пристройка к дому или наоборот, сокращение общей площади.

Государственная кадастровая оценка.

Это совокупность определённых процедур, по которой производится вычисление цены по кадастру. Расчетом стоимости любого объекта недвижимости занимаются региональные учреждения. В зависимости от города они имеют разные названия и полномочия.

Когда меняется кадастровая стоимость

Показатели являются актуальными в регламентированные сроки. В Москве и Санкт-Петербурге пересчет цены производится чаще – раз в два года, в остальных городах с периодичностью от 3 до 5 лет. После чего все сведения вносятся в Росреестр, где также хранятся тех.характеристики.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и что для этого нужно

Конечно, собственник может открыть спор, если видит, что картина отличается от реальности. Например, вы видите, что в расчетах есть ошибки – указана неточная площадь, конечная сумма выше, чем рыночная и т.д. Есть несколько способов решить проблему.

Комиссия Росреестра.

Можно подать заявление в свободной форме, указав личные данные заявителя и причину своего обращения. Также необходимо приложить выписку из ЕГРН, документы на недвижимость и право собственности (копия), анализ рыночной стоимости, документ о несоответствии расчета. Комиссия рассматривает ваше обращение в течение месяца и далее выносится решение – оно может быть в виде заседания, либо по почте.

Суд.

Это уже следующий этап, если первый по-вашему мнению, является несправедливым. Административный иск подается с пакетом документов, в числе которых вышеперечисленные и заверенные доверенности, если они необходимы. Предусмотрена госпошлина за каждый объект, который участвует в споре.

Документы.

Больших расхождений в пакете документов нет. Приведем наиболее полный список того, что необходимо будет собрать для обращения в комиссию или суд.

• Заявление, в котором указаны достоверные личные данные.
• Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
• Подтверждение прав на собственность. Это может быть договор купли-продажи, постановление или свидетельство о вступлении в наследство.
• Сторонняя оценка объекта в отношении рыночной и кадастровой цены. Она необходима для пересмотра.
• Доказательства о недостоверности используемых данных для расчета КС.

В зависимости от сложности процесса, а также от региона перечень может меняться. Заранее необходимо уточнить список, чтобы рассмотрение не затянулось.

Заключение

Итак, подведем небольшой итог. Знать кадастровую стоимость необходимо, если вы владеете жилой, коммерческой недвижимостью или земельным участком. Во-первых, вы уже налогоплательщик, поэтому платите налоги и пошлины, которые рассчитываются от правильно рассчитанной КС. Во-вторых, вы должны знать, как правильно ее рассчитать, поскольку неверные исходники могут увеличить ваши траты.

Вы можете сами рассчитать цены, а также получить сведения из официальных источников, которые находятся в открытом доступе. Также важно помнить, что, если вы не уверены в правильности стоимости по кадастру, которую вам установили, вы всегда можете обратиться в комиссию или суд для оспаривания решения.

И последнее, что необходимо запомнить – КС устанавливается на определенный срок и по его истечении неактуальна. Если с момента последнего расчета прошло более 3-х лет, запросите обвить данные.