Налог с продажи квартиры: кто платит, как рассчитывается и как уменьшить сумму, штрафы за неуплату

Введение

В бюджет России в 2023 году поступило более 6,5 миллиардов рублей от физических лиц в виде налога. К сравнению, в 2022 поступлений было почти на 1 млрд меньше.

Прибыль, которую получает физическое лицо, по закону должна облагаться налогом. Будь то зарплата, проценты по дивидендам, доход от сдачи помещений в аренду. И, конечно, сюда относится продажа автомобиля или объекта недвижимости. В 2024 году вступили в силу некоторые изменения по налогообложению. Например, действуют разные ставки и условия для резидентов и нерезидентов РФ. В этой статье мы расскажем, что будет за неуплату, когда платить взносы не нужно, будут ли глобальные изменения в предстоящем году и как сократить размер налога.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

Для начала давайте разберемся в таком понятии, как "налог на недвижимость" во всех аспектах. Если вы являетесь владельцем квартиры, дома или даже доли в жилом пространстве, вы ежегодно платите имущественные взносы. При расчете учитывается множество факторов – начиная от кадастровых параметров, заканчивая принадлежностью граждан к льготной категории.

Продавая недвижимость, это может быть жилье, а также гараж, склад и т.д, вам также необходимо заплатить налог, но только уже от полученной прибыли. Несмотря на то, что данный закон действует достаточно долго, многие продавцы слышат о нем впервые.

Итак, перечислим случаи, когда оплату налога вам не избежать:

• Принадлежащая вам недвижимость оценивается больше 1 миллиона рублей. Помните, что утаить факт сделки или намеренно снизить сумму дохода вам не удастся. Поскольку при снятии с учета, переоформлении и прочих шагах необходимо предоставлять достоверные данные. Налоговая обратит внимание на кадастровую стоимость объекта и прочие факторы.
• Срок владения не должен быть не меньше установленного срока. На данный момент законом установлено два значения – 3 и 5 лет. Например, вы приобрели квартиру самостоятельно, и она находится в вашем полноправном владении менее пяти лет. Причем не важно купили вы ее со "свободных" денег, воспользовались кредитными или социальными программами. Или недвижимость вам подарили, оставили в наследство, вы ее приватизировали, но прошло менее 3-х лет, и вы решаете ее перепродать. Во всех этих случаях, вы должны будете уплатить подоходный налог.

Для чего устанавливают сроки?

Законодательством Российской Федерации установлен "Минимальный срок владения объектом недвижимости", по истечении которого можно проводить сделки купли-продажи без дополнительных расходов. Многие граждане задаются вопросом, для чего это сделано и кому выгодно?

• Во-первых, чтобы собственники могли не подавать декларацию и не нести лишних расходов в виде взносов ЕДФЛ.
• Во-вторых, чтобы минимизировать спекуляционные схемы и прочие нелегальные сделки на рынке недвижимости. Связано это с тем, что многие покупают квадратные метры с единственной целью – перепродать дороже. Таким образом, формируется неестественный спрос, конкуренция, что впоследствии приводит к увеличению цен на жилье.

13-процентный взнос с полученного дохода от продажи недвижимого имущества может оказаться достаточно большой суммой. Здесь важно не запутаться. Вы платите не с той суммы, которую получили на руки от покупателя, а разницу. Приведем пример – ваша квартира, дом или комната были приобретены несколько лет назад за 5 млн. руб. Сегодня стоимость объекта увеличилась, и вы получили за него уже 8 миллионов. Простая формула показывает с какой суммы рассчитывается налог – 8-5=3. Получается, что 13% начисляется с 3 млн.

Бывают индивидуальные случаи, которые не подходят под общие правила и закон. Если вам кажется, что ваша ситуация нестандартная, вы всегда можете обратится к юридическому или налоговому консультанту.

В каких случаях платить не нужно

Освободиться от уплаты налога можно, причем на вполне законных основаниях. Ранее мы уже отмечали, что необходимо подходить под ряд параметров. В основном они касаются социального статуса заявителя и времени, в течение которого вы считаетесь собственником. Здесь важно понимать, что все положения в Законодательстве основаны на том, чтобы вы могли "безболезненно" для своего бюджета улучшить условия или финансовое положение. А если ваша цель – заработать на рынке недвижимости, это считается прибылью и необходимо наравне с остальными платить налог.

Хорошей новостью для всех резидентов России в 2016 году стало следующее положение – Если жилплощадь приобретена до 1 января и прошло уже 3 года или куплена после 01.01.2016 и прошло 5 лет, то вы автоматически получаете освобождение по НДФЛ. И это не единственный случай, разберем каждый вариант более подробно.

Минимальный срок владения

На юридическом языке понятие объясняется так – это строго регламентированный период, по истечении которого владелец может продать имущество, при этом снимается необходимость заполнять декларацию и уплачивать подоходный налог. Государственные органы не будут иметь претензий или устраивать дополнительных проверок даже в том случае, если полученная прибыль будет исчисляться крупными суммами.

На сегодняшний день есть два типа ограничений – 3 (со смягчающими обстоятельствами) и 5 лет.

Трехлетний период действует при следующих обстоятельствах:

• Это был подарок от близкого родственника. При этом подтверждение степени родства обязательно. Этого требует "Семейный Кодекс Российской Федерации".
• Вам досталось имущество в результате наследства. Как правило вступление в него происходит через 6 месяцев после смерти наследодателя.
• Продаваемая квартира на данный момент является вашим единственным жильем, где вы имеете регистрацию.
• Вы осуществили приватизацию по всем правилам передачи государственного или муниципального жилья в частную собственность.
• Вы заключили договор пожизненного содержания с обязательным иждевением.

Для всех остальных обстоятельств действует пятилетний период. И здесь возникает логичный вопрос – когда начинает считаться срок? Разбираемся далее.

Отсчитывать три или пять лет нужно с того дня, когда в Едином Государственном Реестре Недвижимости появилась отметка о постановке на учет. Обычно процесс от подачи заявления до его окончания длится несколько дней, но, если проводилась дополнительная проверка, сроки удлиняются. Есть несколько исключений из этого правила, в числе которых наличие у продавца только одного объекта недвижимости. Об этом расскажем дальше.

Продажа единственного жилья

Раньше пришлось бы ждать максимальный срок, но начиная с 2020 года его сократили и теперь он всего 3 года. Это правило действует и для тех, кто купил квартиру или даже долю после 2016 г.

А теперь разберемся, какое жилье по закону считается "единственным":

• На вас не должно быть зарегистрировано никакой другой недвижимости, которая имеет статус – "жилая".
• Если вы купили новую жилплощадь, а старую еще не успели продать, постарайтесь провести планирующуюся сделку в течение 90 дней с момента регистрации покупки. Дело в том, что новая собственность не будет фигурировать при налогообложении и в 90-суточный период у вас будет числиться одна.

Частая практика в браке – совместное владение квартирой. Причем неважно равные или разные доли в собственности. Значение в данном случае имеет другой факт. Например, на семейном совете принимается решение о продаже и для одного супруга эта недвижимость является единственной, а для второго – нет. Расчет будет производиться немного иначе. Для ФНС важны все детали и чаще такие вопросы разбираются индивидуально. Наиболее общими считаются следующие аргументы:

• Дата вступления в собственность – до брака или в течение.
• Обстоятельства, при котором получены права – подарок, покупка, наследство, приватизация и т.д. На этом этапе устанавливается, совместное или все же личное имущество.

Освобождение от налога для семей с детьми

Примерно с 2010 года в России начали активно появляться различные программы, которые направлены на поддержку семей. И если вначале под льготы и финансовую помощь попадали преимущественно многодетные и молодые, то впоследствии государство стало поддерживать все семьи. В системе налогообложения тоже есть привилегии для этой категории населения.

Начиная с 2021 года семьи, в которых есть дети также освобождаются от налогообложения. Но при этом должны быть соблюдены следующие условия:

• Если есть два и более ребенка, которые на момент продажи недвижимости не достигли совершеннолетнего возраста.
• Если даже один из детей учится в очном формате, ограничение снимается до наступления 24-летия.
• Если продажа старой квартиры и покупка новой произведены в течение одного календарного года. Но есть важный момент, обе сделки должны быть завершены до наступления отчетного периода, т.е. до конца апреля.
• Если новая жилплощадь выше классом комфортности, ликвиднее на рынке, больше по размеру и с улучшенными планировочными решениями. Одним словом, если вы существенно "улучшили жилищные условия" семьи.
• Если по результатам кадастровой оценки жилье оценивается менее 50 миллионов рублей.
• Если при заключении сделки у какого-то одного или у всех в совокупности членов семьи нет в собственности другого жилья, площадь которого больше той, которая покупается.

В 2023 году в закон были внесены соответствующие правки, которые позволяют нt накладывать налог на доход семьям от продажи земельного участка, комнаты и т.д. Например, можно купить недвижимость и продать ее спустя несколько месяцев для начального взноса на следующее жилье. Налог начислен не будет. А вот если вы продаете иное имущество – автомобиль, технику, коммерческие помещения и т.д., программа действовать уже не будет.

Как оплатить налог с продажи квартиры

Любой процесс требует подготовки и пошагового выполнения. Чтобы оплатить налог с продажи недвижимости, необходимо:

1. Собрать пакет документов. Традиционно нужны паспорт участников сделки, договор купли-продажи, выписка из Росреестра об объекте. Фактом подтверждения оплаты считается денежный перевод на счет или карту, поэтому необходимо также предоставить выписку по банку или официальную расписку в получении наличных средств. Если у вас имеются иные документы, подтверждающие ваше право на объект и его передачу другим лицам, их также необходимо подготовить.
2. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Подача декларации – достаточно стандартная процедура, которую можно выполнить несколькими способами. Самый простой – через он-лайн заявку на сайте налоговой службы или через личный кабинет налогоплательщика. Если вам сложно сделать это самостоятельно, обратитесь лично в ФНС вашего района. Важно учесть, что подается она в определенный срок – ежегодно до 30 апреля. Следовательно, при продаже жилья нужно подавать данные следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости. Например, если квартиру продали в 2022 году, то до 30 апреля 2023 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля 2023 года — оплатить начисленный налог.
3. Оплата. Налоговая служба проверяет все данные, которые вы предоставили и, если они достоверные и не требуется дополнения, формируется сумма к оплате. Счет отобразится в личном кабинете, можно заказать на электронную почту или письменный экземпляр. Погасить задолженность необходимо в срок, указанный в счете. Это можно сделать в отделении банка, через мобильное приложение или по терминалу в ФНС.

Как рассчитывается

Любые расчеты производятся по формуле, для которой необходимо собрать достоверные и, что очень важно, актуальные данные. Что вам потребуется?

1. Цена объекта, которая зафиксирована в договоре купли-продажи. Имеется в виду рыночная, а если быть точнее – полученная на руки сумма от покупателя.
2. Кадастровая стоимость жилплощади. Этот показатель должен быть установлен в начале того года, в котором продается квартира, т.е. с 1 января.
3. Расходы, понесенные в ходе продажи недвижимости, которые вы документально можете подтвердить. Или это может быть стандартный имущественный вычет – "доходы минус расходы".

А теперь затронем некоторые пункты более подробно. Начнем с кадастровой цены и зачем она нужна. Это государственная оценка объекта, где учитываются его расположение, техническое состояние, общая площадь, окружающая инфраструктура, экономическая и рыночная ситуации на момент определения. В связи с тем, что положение дел крайне нестабильно, необходимо производить расчет стоимости регулярно. На данный момент интервал составляет 3-5 лет. Но если вы продаете жилье, кадастровую оценку нужно сделать непосредственно перед расчетом налога.

Второй по важности момент – расходы. К сожалению, не всегда удается собрать все подтверждающие документы. В таком случае можно применить в формуле налоговый вычет. Это та сумма, которую вы по закону можете вернуть. У него есть лимит, а также максимальный размер. По состоянию на 2024 год он составляет 260 тысяч рублей.

Итак, в стандартных условиях формула выглядит так:

% * (доход минус расход) = НДФЛ.

Величина процента меняется в зависимости от статуса гражданина – резидент или нерезидент. Это нововведение, принятое в связи с тем, что многие россияне поменяли место жительства, но при этом у них есть собственность на территории России, которую они решили продать. Закон эти ситуации тоже регулирует. Давайте разбираться подробнее.

Прежде уточним, что не нужно путать этот статус с таким понятием, как "гражданство". Резидентом РФ может быть как гражданин России, так и иностранный представитель. Разница заключается лишь в сроках пребывания на территории страны.

Для резидентов

Налоговыми резидентами принято считать лица, которые находятся в России более 183 суток в течение одного календарного года. Таким образом, даже если вы въезжаете в страну на несколько дней, но в совокупности за год выходит более положенного срока, вы считаетесь налоговым резидентом РФ. Процент при оплате НДФЛ для них составляет 13%. Напомним, что он оплачивается только с полученного дохода.

Есть исключения для определенных категорий:

• военнослужащие;
• командированные;
• государственные служащие.

Они могут выезжать за границу, находиться там более положенного срока и при этом статус резидента для них сохраняется.

Для нерезидентов

У нерезидентов может быть двойное гражданство, одно из которых российское. Но, если они проводят за пределами РФ более 183 календарных дней, им присваивается другой статус. Также стоит отметь, что дни въезда и выезда включаются в общее число отсутствия.

А теперь к самому главному – налоговые нерезиденты должны заплатить 30%. Причем не с разницы между прибылью и вычетом расходов, а с полной суммы, которую он получил по договору купли-продажи. Кроме того, они не имеют право подать на налоговый вычет. Единственная привилегия, которая сохраняется – освобождение от НДФЛ по истечении минимального срока владения объектом недвижимости.

Как уменьшить сумму налога

Этим вопросом задаются все, кто столкнулся с начислениями и по тем или иным причинам не согласен с их размерами. В реальном положении дел законодательством разрешены схемы, которые минимизируют и даже компенсируют налоговые сборы. Перечислим самые простые в рамках закона:

• Истечение минимального срока владения. Как мы выяснили он составляет 3-5 лет. Конечно, этот вариант подойдет не всем, а только тем, кто не торопится избавиться от старой квартиры и купить новую. Напомним, что помимо налога вы также освобождаетесь от подачи декларации.
• Воспользоваться налоговыми вычетами, поскольку они существенно снижают налогооблагаемую базу. Например, собственники частных домовладений вычитают 50 квадратных метров, если у вас квартира, то 20 квадратов, а собственники комнат – 10 кв. м. Кроме того многодетным семьям предусмотрены дополнительные вычеты на каждого ребёнка.
• Получить налоговые льготы. На самом деле льготных категорий граждан очень много. Например, представители творческих профессий не платят налоговый взнос за помещения, которые переоборудовали в студию или мастерскую. Собственник квартиры, разместивший в ней культурно и социально значимый объект, тоже не будет платить налог на имущество. Есть федеральные и региональные налоговые льготы, которые не только сокращают выплату, но в некоторых случаях полностью их исключают. Поэтому, если у вас среди близких родственников есть военнослужащие, ветераны, инвалиды и т.д., можно оформить недвижимость на них.

• Оспаривание кадастровой стоимости. Вы можете не согласиться с оценкой, которая была проведена государственными структурами и заказать независимую. Предоставьте данные по рынку на момент проведения экспертизы и прочие доказательства, которые повлияют на решение в вашу сторону. После этого вам нужно обратиться в Росреестр или суд с заявлением об оспаривании.

Ну и конечно, вы всегда можете обратиться за более подробной консультацией к налоговому или юридическому консультанту. Они рассмотрят вашу ситуацию индивидуально и помогут найти подходящее решение.

Что будет, если не платить налоги

Все мы понимаем, что уклонение от неуплаты наказывается преимущественно финансовыми штрафами. Это применимо ко всем видам начислений – за коммунальные услуги, за невовремя погашенную задолженность перед кредиторами и т.д. В случае с Федеральной Налоговой Службой все может оказаться гораздо строже, в частности запрет на выезд за границу или арест имущества. Обратите внимание на следующие пункты, в них мы перечисляем частые ситуации и решение проблем:

• Декларация. Важно не только вовремя ее подать, но и заплатить налоги по данному отчету. За несвоевременную подачу начисляется штраф. Сегодня он составляет 5% от НДФЛ за каждый месяц просрочки. При этом он должен быть не более 1 тысячи рублей.
• НДФЛ до 15 июля. Может быть 2 сценария. Если налоговый орган предоставит доказательства умышленного уклонения от неуплаты, штраф вырастет до 40%, в остальных случаях его размер – 20%. Кроме того, начисляется пеня – 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
• Обращение в суд. Если налогоплательщик игнорирует все требования ФНС, создается обращение к судебным приставам. Дальнейшие действия – взыскание. Могут быть арестованы счета налогоплательщика, причем без предварительного уведомления. Для этого создается обращение в банки, где вы обсуживаетесь. Кроме того, вам могут запретить выезд за границу. И этот "неприятный сюрприз" обнаружится не в момент покупки дорогостоящих билетов, а на пункте контроля в аэропорте.

Ответить на вопрос раздела, что будет за неуплату налогов, можно крайне коротко – штрафы, пени, аресты счетов и запреты. Поэтому лучше воспользуйтесь рекомендациями и советами, которые мы вам предложили в этой статье, как сократить налог или получить льготу.

Выводы

Система налогообложения достаточно сложная и разобраться во всех тонкостях самостоятельно бывает очень сложно. Да и ситуации не у каждого жителя одинаковые, чаще они с индивидуальными особенностями. Именно поэтому мы постарались осветить все стороны этого непростого вопроса и помочь вам разобраться в теме.