Определяемся с выбором ипотечного банка

Сегодня около трети всех сделок купли-продажи жилья заключается с привлечением ипотечных средств. Это и понятно – далеко не у всех семей, особенно молодых, есть деньги на покупку жилья. Для многих это почти единственный шанс обзавестись собственной крышей над головой или улучшить существующие жилищные условия.

Если на семейном совете вы пришли к решению приобрести квартиру в ипотеку, сделайте все для того, чтобы этот непростой жизненный этап прошел для вас безболезненно и с наименьшими потерями (прежде всего – материальными). Тщательно взвесьте свои возможности и обсудите нюансы будущего предприятия. Решите, покупать новостройку или квартиру на вторичном рынке, определитесь с компанией-застройщиком или риелтором, который будет помогать вам оформлять сделку, и, наконец, выберите банк, с которым вы будете сотрудничать на протяжении всех лет ипотечной эпопеи.

На что обратить внимание в первую очередь

Выбор кредитного учреждения имеет первостепенную важность, так как именно от него зависит, насколько большой будет переплата по займу. Сегодня в России десятки банков предлагают ипотечные программы. Они имеют достаточно много отличий, поэтому внимательно изучите предложения, прежде чем остановиться на том или ином варианте. Помните, что от того, насколько взвешенным будет это решение, во многом зависит благосостояние вашей семьи. В первую очередь стоит обращать внимание на следующие моменты:

• процентные ставки;
• возможность использования материнского капитала и субсидий для молодых семей;
• размер первоначального взноса;
• условия досрочного погашения кредита;
• штрафные санкции в случае просрочки платежей;
• комиссии и другие переплаты;
• сроки предоставления кредита;
• удобство обслуживания, в том числе возможности интернет-банкинга, график работы, наличие достаточного количества отделений в вашем городе и т. д.

Качество работы банка

Выбирая банк, обязательно зайдите на его официальный сайт. Здесь можно ознакомиться с кредитными программами, последними изменениями, акциями и новостями учреждения. Также не пренебрегайте "сарафанным радио". Наверняка кто-то из ваших знакомых и друзей (или друзей знакомых) уже имеет опыт ипотеки и с удовольствием поделится им с вами. Никто не расскажет о кредитном учреждении больше и лучше, чем человек, столкнувшийся с банковской машиной в действии. Постарайтесь вовлечь ваши расследования как можно больше людей – так вы соберете максимум информации.

Обязательно рассмотрите предложения банка, к которому вы обращались за услугами или в котором выдана ваша зарплатная карта. Обычно таким клиентам предоставляются льготы и скидки. Загляните на тематические порталы и форумы, где собираются пользователи ипотеки. Там вы сможете отследить, насколько информация, публикуемая на официальном сайте, соответствует реальности. Пользователи не преминут поделиться своим опытом общения с банками, а также предупредить о "подводных камнях" того или иного продукта.

Не делайте выводы, исходя из сроков работы кредитного учреждения, но с осторожностью относитесь к банкам, недавно появившимся на рынке. Сопоставляйте информацию, которую можно почерпнуть из разных источников. Если на сайте пишется одно, по телефону вам говорят другое, а менеджер рассказывает третье, то между сторонами легко может возникнуть непонимание и даже недоверие. Некомпетентность сотрудников негативно скажется на дальнейшем взаимодействии.

Заемщикам удобнее работать с теми банками, которые имеют разветвленную филиальную сеть и удобный график работы. Обращайте внимание и на такие мелочи – в повседневной жизни они играют заметную роль. Нужно, чтобы погашение кредита было комфортным, а еще лучше, если есть возможность вносить платежи через интернет.

Процентная ставка и комиссии

Банки в России предлагают ипотечные займы в среднем под 11-15% годовых, но встречаются программы и под 20%. Конкретная цифра может зависеть от размера первоначального взноса, объема и срока выплаты кредита. Конечно, самый главный фактор, который интересует потенциального ипотечника, - это процентная ставка. Казалось бы, очевидно - чем она ниже, тем выгоднее для клиента. Но "не все так однозначно", как видится при первом приближении.

Многие банки используют низкие ставки в качестве приманки для доверчивых граждан, компенсируя их многочисленными комиссиями – за рассмотрение заявки, выдачу кредита, открытие счета, обналичивание денег, оформление закладной. В итоге заемщик, взявший "дешевую" ипотеку под 10%, может заплатить больше, чем если бы он получил кредит под 18% без дополнительных обременений. Поэтому прежде, чем оформить свои отношения с банком, обязательно поинтересуйтесь списком и размерами комиссий (если таковые имеются), чтобы дополнительные платежи не стали для вас неприятным сюрпризом. Все комиссии прописаны в договоре, поэтому обязательно попросите у кредитного специалиста образец соглашения.

Размер первоначального взноса

Выбирая банк для ипотеки, важно уточнить размер первоначального взноса. Правительство РФ установило его на уровне 30% от стоимости объекта. Столько заемщик должен быть готов уплатить за квартиру из собственных денег. Но бывает, и нередко, что у покупателя нет необходимых средств. На помощь приходят банки, предлагающие ипотеку за меньшую сумму, конечно, не безвозмездно. Взамен устанавливается более высокая ставка по кредиту. Прежде чем хвататься за "выгодное предложение", внимательно оцените соотношение процентной ставки с размером первоначального взноса и своими возможностями. Ипотека должна быть осознанным решением с заранее просчитанными перспективами, а не сиюминутным импульсом.

Сроки и способы погашения кредита

Не все банки предлагают длительные программы погашения кредитов (15-20 и даже до 30 лет), а среди заемщиков немало тех, кто не способен выплатить ипотеку в течение 5-10 лет. Очевидно, что чем меньше срок кредита, тем больше ежемесячные выплаты. Поэтому, если вы не можете рассчитывать на быстрое погашение займа, лучше поискать банк, предлагающий максимальные сроки выплат.

Погашение кредита возможно по аннуитетной или дифференцированной системе. Аннуитетные платежи остаются неизменными на протяжении всего периода выплат. При использовании дифференцированной системы по мере выплаты ипотеки взносы постепенно уменьшаются. Обычно банки не советуются с клиентами по поводу того, какую схему погашения применять, но если для вас это имеет значение, то стоит поискать учреждение, в котором прислушиваются к пожеланиям заемщиков.

Просрочки платежей и досрочное погашение

Подписывая договор об ипотеке, заемщик не может предвидеть, что его ожидает в будущем. Оно туманно и чревато сюрпризами, не всегда приятными. Может случиться так, что у вас не будет возможности вовремя внести платеж или, напротив, вы внезапно разбогатеете и захотите досрочно погасить долг. На этот случай надо обязательно уточнить, каков размер штрафа, налагаемого банком за каждые сутки просрочки, и удобны ли условия досрочного погашения.

Мы выбираем, нас выбирают…

Помните, что не только заемщик выбирает банк, но и кредитные учреждения выбирают себе клиентов. Тщательность, с которой банк просеивает потенциальных ипотечников, говорит о том, что его руководство ответственно относится к своим задачам. Требования, которым должны соответствовать заемщики, изложены на официальном сайте банка.

Внимательно просмотрите список и решите, удовлетворяете ли вы его условиям. Возможно, не каждый банк захочет видеть вас своим клиентом. Для принятия положительного решения имеют значение многие факторы, и прежде всего:

1. Размер "белой" зарплаты. Сумму, достаточную для покупки квартиры, могут получить граждане, которым придется тратить на выплаты не более трети официального дохода.
2. Возраст. Преимущество в получении ипотечных кредитов имеют граждане 25-60 лет.
3. Ликвидная способность и кредитная история заемщика. Заемщик, имеющий другую недвижимость и/или автомобиль, имеет больше шансов получить кредит. Чистая кредитная история тоже можетоказать положительное влияние при принятии решения о выдаче кредита.

Расчет ипотеки

По итогам проведенного исследования составьте шорт-лист из нескольких банков, предлагающих наиболее привлекательные условия. Чтобы сделать окончательный и безошибочный выбор, сопоставьте требования для предоставления ипотеки. Для большей наглядности можно свести их в одну таблицу и произвести вычисления, воспользовавшись ипотечным калькулятором. Так вы сможете узнать, какой будет сумма переплаты и размер ежемесячного платежа для разных банков. Ориентируйтесь на крупные учреждения с участием государственного капитала. Они лояльнее относятся к клиентам, имеют долгосрочные программы кредитования и не злоупотребляют комиссиями.

Выбор банка – важный шаг на пути к обретению собственного жилья. Только собрав и сравнив все доступные сведения об условиях предоставления кредитов, можно делать окончательный выбор банка-партнера, с которым вам предстоят долгие годы тесного общения. И только от вашей внимательности и ответственности зависит, насколько это общение будет приятным и взаимовыгодным.