ЖК "СМАРТ": жизнь в комфортных условиях на "выселках".

ЗАСТРОЙЩИК

Инвенстиционно-строительная компания "Вита", зарегистрированная в 2012 году, одновременно является как инвестором, так и застройщиком. Основной сферой строительной деятельности является возведение малоэтажных домов или жилых комплексов в южных районах Ленинградской области (ЛО). Однако, в последнее время компания вышла на рынок недвижимости Санкт-Петербурга с возведением домов большей этажности.

В настоящее время, согласно сведениям сайта дом.рф, в группу компаний "Вита" входят 11 специализированных компаний застройщиков, построивших 26 жилых домов (1577 квартир общей площадью 75, 35 тыс м²). Ведется строительство 10 домов. Причем, областные строительные площадки компании вплотную приблизились к границам Санкт-Петербурга, переместившись севернее – во Всеволожский район (ЛО): в деревне Новое Девяткино возводится дом по улице Лесная и ЖК "Рождественский квартал", в деревне Скотное – ЖК "Удача"; в Санкт-Петербурге – дом на Лиговском проспекте (д. 127 лит. А) и в Пушкинском районе Санкт-Петербурга – ЖК "Смарт".

ИСК "Вита" вряд ли можно назвать надежной компанией, не смотря на то что в 2014 году она была награждена золотым знаком "Надежный застройщик России". Из 26 сданных домов – 4 сданы с опозданием, и среди 10 строящихся домов – 4 дома строятся с задержкой.

О ПРОЕКТЕ

ЖК "Смарт" представляет собой 11-этажный трехсекционный дом комфорт-класса (220 квартир), с подземным паркингом (130 машино-мест) и коммерческими помещениями на 1-м этаже. Он позиционируется девелопером, как "жилой комплекс нового поколения". Однако, таким его можно считать с большой "натяжкой". Вряд ли подземная парковка (куда спускается лифт с любого этажа) и коммерческие помещения на первых этажах являются инновациями в современном градостроительстве. Да, и наличие высокотехнологичного интернета и цифрового преобразования процессов учета и контроля систем жизнеобеспечения, безопасности также стало уже делом привычным. Однако, стоит отметить присутствие систем противопожарного контроля и индивидуального теплового узла в доме. Устройство последнего позволить значительно уменьшить оплату за отопление и горячее водоснабжение.

Сомнительным также кажется возможность реализации концепции "приватности" из-за коммерческих помещений на первых этажах, используемых чаще всего для магазинов, салонов красоты или медицинских учреждений. Кроме того, площадь земельного участка под строительство составляет всего 0,6 га и вряд ли на ней сможет разместиться закрытый двор комплекса. Хотя все же предусмотрено создание детской площадки со стандартным набором: горкой, песочницей и качелями и некоторыми архитектурными элементами.

Архитектура комплекса весьма сдержанна, отличается от себе подобных большой площадью остекления и контрастным цветовым решением фасадов. Дом Г-образной формы возводится по монолитно-кирпичной технологии: каркас и перекрытия – монолитные железобетонные, стены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.). Класс энергоэффективности достаточно высокий – В.

Характеристики каждой секции дома несколько отличаются друг от друга, поэтому рассмотрим каждую из секций более детально.

Секция № 1

7 квартир на этаже

высота потолков: 2-6 этаж – 2,74 м; 7-11 этаж – 2,60 м

квартиры №№ 1 – 70

На наш взгляд местоположение секции удачное: во всех квартирах бывает солнце, из некоторых квартир открывается вид на заросшую травой речку Кузьминку. Хотя, возможно, будет немного шумно на первых этажах из-за входа в подземный паркинг. На этаже одинаковое количество однокомнатных и двухкомнатных квартир (по 3) и одна небольшая студия. Площади однокомнатных квартир линейной планировки (все окна выходят на одну сторону дома) незначительно отличаются. В самой габаритной квартире – комната прямоугольной формы, в остальных – комната более сложной конфигурации с нишей и в них маленькие прихожие. Двухкомнатные квартиры значительно разняться по площади и планировке. Одна квартира – линейной планировки; две другие – угловые (квартира, расположенная с торца, занимающая угол дома) и комнаты в них пятиугольной формы. В среднем габариты квартир немного меньше, чем в других секциях. По нашему мнению, квартиры здесь выберут в основном экономные семейные пары, любящие нестандартные решения.

Секция № 2

9 квартир на этаже

высота потолков: 2-11 этаж – 2,60 м

квартиры №№ 71 – 160

Секция расположена достаточно хорошо. Во все квартиры заглядывает солнце, только вид из окна не такой живописный – в основном на близлежайшие дома. На этаже больше всего квартир в этом комплексе, что возможно увеличит время ожидания лифта в утренние часы. А жизнь здесь будет достаточно "шумной" из-за того, что подавляющее большинство квартир однокомнатные (7) линейной планировки разнообразной компоновки: с комнатами прямоугольной формы или с нишами, с маленькими или большими прихожими, с большими лоджиями или балконами. Здесь даже есть квартиры с 2 балконами, нишами для хранения. В секции представлена также студия и двухкомнатная распашная квартира (окна выходят на противоположенные стороны дома). Скорее всего здесь предпочтут поселиться бездетные молодые пары или активные семьи с детьми.

Секция № 3

6 квартир на этаже

высота потолков: 2-11 этаж – 2,60 м

квартиры №№ 161 – 220

На первый взгляд кажется, что проживание здесь будет тихим – на этажах наименьшее число квартир. Но секция находится ближе всего к школе и в торце секции – въезд в паркинг. Да и солнце в некоторых квартирах будет не частым гостем. Застройщик попытался скомпенсировать недостатки проживания, разместив более просторные двухкомнатные квартиры (5) и всего одну однокомнатную. Двухкомнатные квартиры представлены самыми разнообразными планировками: линейными, распашными, угловыми и торцевыми (квартира, занимающая весь торец дома). На наш взгляд, комфортно себя здесь будут чувствовать деятельные семейные пары с детьми.

Квартиры сдаются с базовой отделкой, предусматривающей: выравнивание стен и стяжку пола по технологии "плавающий пол" (не передающей вибрацию), установку двухкамерных стеклопакетов с функцией микропроветривания; остеклением балконов и лоджий; коллекторной разводкой системы отопления (трубы находятся в стяжке пола); установкой стальных панельных радиаторов с терморегулятором; разводкой систем горячего и холодного водоснабжения со счетчиками воды; полной электрической разводкой и монтаж розеток и выключателей.

Кроме того, можно заказать чистовую отделку в серых или бежевых тонах, которая предусматривает: установку сантехники, входной металлической двери и межкомнатных дверей из эко-шпона; монтаж натяжных потолков; оклеивание стен обоями во всех помещениях, кроме санузла, где стены облицовываются керамической плиткой; укладку ламината в комнатах и керамической плитки в остальных помещениях. Доступен также вариант индивидуальной отделки по дизайн-проекту заказчика с установкой мебели. Дополнительные варианты отделки можно включить в ипотеку.

В ОФИСЕ И НА СТРОЙКЕ

Офисы продаж ИСК "Вита" находятся по адресу: площадь Конституции д. 3А, Бизнес-Центр "Пирамида", 9 этаж, офис 901-914 и на месте строительства ЖК, который я посетила. Стоит отметить, что натолкнулась на него совершенно случайно, так как он находится с "глухой" стороны. Никаких указателей на то, что рядом со строительством есть офис продаж, нигде нет. Обнаружить его вы сможете, если решите обойти стройку по периметру, обогнув при этом территорию школы.

Офис занимает небольшое помещение и очень скромен: несколько столов, на одном из которых – компьютер, на стенах – рендеры жилищных комплексов, возводимых ИСК "Вита". Менеджер, молодой учтивый человек отвечал охотно и подробно. За время беседы он предложил еще один вариант жилья, аналогичный тому, который я выбрала. Хотя мне показалось, что он лучше разбирается в инженерном обеспечении проекта.

Хотелось бы отметить аккуратность содержания территории вокруг строительной площадки. Как видно из иллюстрации 4, несмотря на то, что проложены инженерные коммуникации к ЖК, на близлежащей территории сохранены зеленые насаждения. Примечательно, так же то, что строительная техника не использует подъездные пути рядом стоящего дома.

На стройке велись какие-то работы, о назначении которых трудно разобрать не специалисту. Фотоотчеты, представленные на сайтах ЖК "Смарт" и ИСК "Вита", также не вносят ясности: по ним можно отследить только основные этапы строительства.

К моему удивлению, территория вокруг строящегося комплекса хорошо обустроена и озеленена. Вообще, та часть, в которой расположен строящийся ЖК производит благоприятное впечатление. Здесь много зелени, щебечут птицы и совсем не чувствуется, что рядом находится оживленная транспортная артерия. Рядом стоящий дом находится на довольно значительном расстоянии, корпуса школы всего двухэтажные, а за домом – пустырь с редкими деревьями, корпус секции №1 граничит с поймой реки Кузьминки.

ПЛАНИРОВКИ И УСЛОВИЯ ПОКУПКИ

Старт продаж в жилом комплексе начался в мае 2023 года. За год распродано 108 из 220 квартир – примерно одинаковое количество в процентном соотношении: двухкомнатных (58%) и однокомнатных (59%) и немного меньше студий (45%).

На 7 мая в продаже, по-прежнему доступны 10 студий одинаковой планировки, незначительно отличающихся площадью совмещенных санузлов или балконов. Расположены они в основном во 2-й самой густонаселенной секции.

Свободные лоты однокомнатных квартир линейной планировки размещены преимущественно во 2-й секции – 37 из 44, где их было первоначально самое большое количество – 70. Среди них – самые большие однокомнатные квартиры с просторной комнатой и кухней с небольшим балконом и совмещенным санузлом, где можно установить стиральную машину.

Почти не распроданы однокомнатные квартирами с небольшой нишей в коридоре, которую можно использовать как шкаф или кладовую. Квартиры представлены в двух вариантах: с просторной прихожей и квадратной комнатой и с малогабаритной прихожей и комнатой с нишей.

Также остаются не востребованными квартиры с просторной прихожей, и кухней с выходом на лоджию и совмещенным санузлом. Вероятно из-за неудачной планировки прихожей и необходимости размещения стиральной машины на кухне или на месте раковины в санузле.

Осталось всего семь лотов квартир с большой лоджией: два в 1-й секции, один во второй секции и 4 в третьей. Квартиры двух разновидностей: с просторной прихожей и квадратной комнатой и с малогабаритной прихожей и комнатой с нишей.

Продана лишь 1 из 3 квартир с двумя балконами. Все они расположены на 2-м этаже 2-й секции.

Доступны к продаже 5 лотов самых малогабаритных квартир с нишей в комнате и балконом на кухне, с достаточно просторным санузлом в котором можно установить стиральную машину.

Большинство лотов свободных двухкомнатных квартир (20) находятся в 3-й секции. Среди них не продан ни один лот квартир линейной планировки с просторным совмещенным санузлом, большим балконом и длинным коридором. По нашему мнению, не востребованность их связана с размещением в углу здания и планировкой. Квартира скорее напоминает однокомнатную квартиру евро-планировки (однокомнатная квартира с кухней-гостиной) с уже установленной перегородкой. Кроме того, наличие в ней двух входов уменьшает ее полезную площадь.

Остаются в наличии самые просторные квартиры угловой планировки с просторными комнатами и коридором, с небольшим балконом на кухне и раздельным санузлом.

Доступны к продаже 12 лотов квартир распашной планировки, которые пользуются наибольшим спросом. На наш взгляд эти квартиры самые удачные – с двумя просторными комнатами, в каждой из которой есть балкон. К плюсам можно отнести раздельный санузел и просторную прихожую с нишей для хранения и входным тамбуром (для размещения верхней одежды и уличной обуви). Эти квартира расположены, как в3-й так и во 2-й секции.

Имеются самые малогабаритные квартиры, расположенные в торцах 1-й секции с пятиугольными комнатами, кухней с балконом, просторной прихожей и раздельным санузлом.

Ценовая характеристика свободных квартир на 6 мая 2024 года*:

• Студии: от 3 667 500 руб. (21,45 м²) до 3 712 500 руб. (24,75 м²);
• 1-комнатные: от 4 765 500 руб. (31,77 м²) до 5 553 800 руб. (39,67 м²);
• двухкомнатные: от 7 720 700 руб. (59,39 м²) до 8 702 200 руб. (66,94 м²);

Покупка предусматривает различные варианты. Как 100 % расчет, так и рассрочку, траншевую ипотеку и ипотека в 8 банках: Сбербанк, , Ак Барс Банк,, ВТБ, АльфаБанк, Россельхозбанк, Банк Санкт-Петербург, Райффайзенбанк, ОТКРЫТИЕ.

* Указана стоимость квартир при 100% оплате.

ОКРУЖЕНИЕ, ТРАНСПОРТ

ЖК "Смарт" занимает довольно выигрышное положение с точки зрения экологии. Он находится на северо-западной окраине поселка "Ленсоветовский", у берега речки Кузьминки, на расстоянии около 400 м от Московского шоссе и более 1 км от трассы М11. Удаленность от трасс позволяет избежать негативного воздействия выхлопных газов. Кроме того, на этой территории никогда не было производства – здесь размещался поселок Ленсоветовский одного из старейших совхозов ЛО под одноименным названием.

Рядом протекающая речка Кузьминка, не только снабжает водой пруды и каналы Государственного музея-заповедника "Царское Село", но является одним из важных природоохранных объектов. В связи с этим, вряд ли рядом с поселком появятся промышленные предприятия неблагоприятно влияющие на экологию. Однако, это не предотвращает размещение складских помещений у Московского шоссе, повышающий уровень шума и загрязнения воздуха.

Кроме того, ЖК возводится среди сложившейся жилищной застройки, что исключает появление новых зданий в непосредственной близости. Преимуществом является также сложившаяся социально-бытовая инфраструктура, благодаря которой в шаговой доступности находятся магазины сети "ВкусВилл", "Пятерочка", "Магнит", пункты маркет-плейсов "Озон", "ЯндексМаркет", "Wildberries", аптеки и оптики, зоомагазины. Здесь также располагаются школы, детские сады, детская и взрослая поликлиники.

ЖК "Смарт" обладает достаточно хорошей транспортной доступностью для комплексов, расположенных на окраине Санкт-Петербурга. Так, благодаря 9 маршрутам общественного транспорта, можно доехать до ближайших станций метро "Купчино", "Звездная" за 15-20 минут, на окраину поселка Шушары за 10-15 минут (автобусы №№ 179, 192,196, 197, 521, 388; маршрутки №№ 610, К 363, К 688) и до Пушкина за 20-30 минут (№№197,179, 388, 521; К 363). Конечно, учитывая расстояния, время в пути должно было быть гораздо меньше. Но не "несколько минут", как уверяет застройщик. Все же приходится учитывать, что почти всегда по маршрутам движения наблюдаются пробки.