​ЖК "Янила Форест": еще один в семье голландских кварталов

Вступление

ЖК "Янила Форест" - это прибавление в семействе популярного голландского квартала "Янила" от ГК "Ленстройтрест". Дома класса "комфорт" высотой 8-12 этажей, расположенные у Ржевского лесопарка, закрытые от машин дворы, парковочные места у внешних фасадов домов, все это создает непринужденную атмосферу города-спутника, который живет своей жизнью и не пытается походить на мегаполис.

Спроектированный архитекторами из Нидерландов и Швеции, голландский квартал "Янила" был признан лучшим проектом в номинации "Жилая недвижимость. Комфорт-класс. Регионы" на международной премии по недвижимости PROEstate & Toby Awards 2023, проведенной в Москве и оценивающей российские проекты. В квартале "Янила" несколько поколений: ЖК "Янила Кантри", выстроенный ЖК в самом центре Янина, "Янила Драйв" с заселенными и строящимися домами, ввод корпусов 4 очереди в 2025 году, и ЖК "Янила Форест", старт продаж состоялся в апреле 2024 года.

Дома здесь располагаются на расстоянии друг от друга и развернуты друг к другу так, чтобы окна не смотрели в окна. Дома все разные, никакого однообразия, глаз не устает перемещаться от дома к дому, находя новые цвета, новые виды балконов, новые формы фасадов. Тем не менее, все постройки выдержаны в едином стиле, и ощущается то, что часто отсутствует у современной архитектуры в городе – общая концепция.

Дворами без машин уже никого не удивишь, но в кварталах "Янила" зелень не только во дворах: зеленые полоски газонов тянутся вдоль тротуаров и парковочных мест вдоль внешних фасадов домов, перетекая из квартала в квартал, напоминая, что это не город, а загород. Формируются прогулочные дорожки и бульвары между домами, так называемая "зеленая река". Зелень здесь везде, и в то же время, кафе, магазины, пекарни на центральной Голландской улице не уступают городским.

По фотографиям кварталов предыдущих поколений "Янила Кантри" и "Янила Драйв", можно судить, каким будет и будущий квартал "Янила Форест". Хотя застройщик уверяет, что "Янила Форест" превзойдет старших родственников.

Парковка в кварталах "Янила" плоскостная, придомовая. Машин на улицах припарковано много, но место для парковки найти можно. Жители домов на Голландской улице паркуются в "карманах" за шлагбаумами, на местах, отведенных для жителей конкретных домов. То ли потому, что мест всем хватает, то ли из-за многочисленного "спецтранспорта", доставляющего грузы в магазины на первых этажах, шлагбаумы на въезде в "карманы" чаще открыты.

О проекте

Первая очередь ЖК "Янила Форест" – это монолитно-панельные корпуса 1 и 2 со сроком ввода 4 квартал 2026 года, выдача ключей 2 квартал 2027 года. В 1 корпусе 3 секции в 12, 10 и 12 этажей. Во 2 корпусе 4 секции в 9, 8, 11 и 9 этажей. Всего в квартале будет 12 корпусов. На лестничных площадках этажей второго корпуса по 4 квартиры. В первом корпусе 5-7 квартир. Высота потолков в квартирах типовых этажей 2.74 м, а в квартирах последних этажей – 3 м.

ЖК "Янила Форест" расположен в Янино-1, на пересечении Голландской улицы и бульвара Славы. Из города сюда заезжают по ближней к КАДу Объездной улице. Оправдывая свое название, ЖК располагается непосредственно у Ржевского лесопарка, площадь которого 17 км2.

Строить школы и детские сады в ЖК "Янила Форест" не планируют. Детские сады и школы уже работают в кварталах "Янила Кантри" и "Янила Драйв". Школу на 1100 учеников в 500 м от "Янила Форест" строит ГК "ПИК" в ЖК "Янинский лес". В "Янинском лесе" будут также построены и 2 детских сада. И школа, и садики будут введены в ЖК "Янинский лес" в 2025 году.

Пока что ЖК "Янила Форест" находится в относительном удалении от заселенных кварталов Янина. Напротив, через проспект Славы, находится недавно выстроенный квартал "Землянино", и в нем еще нет магазинов и сервисов, ближайшие -- на улице Тюльпанов в "Янила Кантри" в 800 метрах от ЖК. Кроме того, в конце 2025 года будет введен соседний ЖК "Янинский лес", в котором тоже откроются магазины. В ЖК "Янила Форест" появятся и свои коммерческие помещения в первых этажах корпусов.

Разноцветные и разноэтажные корпуса будут выполнены в пастельных природных тонах, хорошо сочетающихся друг с другом. Жителям первых двух корпусов ЖК "Янила Форест" придется какое-то время жить на краю стройки. Точные сроки окончания всего строительства не определены, но менеджер в офисе сказал мне, что, скорей всего, стройка закончится не раньше 2028 года.

Дворы в ЖК "Янила Форест" будут закрыты от машин и от посторонних, их разобьют на игровые зоны, зоны для отдыха и спорта. Ландшафтный дизайн сделает дворы уютнее. В кварталах "Янила" организовывают "Соседские центры", в которых дети и взрослые могут заниматься йогой, рисованием, играть в тихие игры или собираться на концерты, такой же центр запланирован и в ЖК "Янила Форест". В кварталах "Янила" приняты "добрососедские" турниры между соседями в разных видах спорта, благо на Голландской улице в Янине есть стадион, выстроенный по международным стандартам, с футбольным полем 68 на 105 метров, подходящим и для профессиональных спортсменов, а также -- скейтпарк.

Во дворах ЖК "Янила Форест" будет организована безбарьерная среда. Входные группы будут на уровне земли. Подъезды сквозные, в них теплый тамбур и 2 выхода, во двор, и на парковочную зону. Гостевые холлы светлые, с панорамным остеклением, они оформлены природными материалами, в них комфортная зона ожидания.

Поскольку на месте ЖК "Янила Форест" еще котлован и строительная техника, отзывов на Яндекс-картах о новом комплексе пока только два. Оба одобрительные. Рейтинг -- 4.0 по 14 оценкам. Рейтинг более ранних кварталов "Янила" 4.8, поэтому и ЖК "Янила Форест" авансом получает хорошую оценку.

Серьезный недостаток квартала "Янила", и, вообще, всех жилых комплексов Янина – это отсутствие собственной поликлиники. В Янине есть амбулатория Заневский пост, но ее на всех жителей не хватает. Хорошо тем, у кого прописка в Санкт-Петербурге и кто может прикрепиться к поликлиникам №103 и №107 в Красногвардейском районе города. И хуже тем, у кого прописка лишь по месту жительства в Янине Ленинградской области.

Нуждающихся в медицинской помощи посылают в Кудрово, в Девяткино, или во Всеволожскую клиническую межрайонную больницу. До всех этих мест далеко и неудобно добираться. В группе Вконтакте "Янино здесь" жители пишут жалобы в Комитет здравоохранения Ленинградской области. Комитет отвечает что-то невнятное о том, что поликлиника во вновь заселенных районах не очень и нужна. Это вызывает у жителей негодование. Наконец, приходит весть о том, что поликлинике быть, без упоминания сроков ее появления. Жители реагируют скептически, сравнивая обещанную поликлинику с обещанным в Янине метро. По их мнению, и то, и другое, если и появится, то не раньше 2030 года. Конечно, они хотели бы ошибиться в лучшую сторону.

Кстати, поликлинику собираются строить на Кольцевой улице в 1.5 км от ЖК "Янила Форест". Обещают построить там же здание пожарной части и полицейского участка. Оказывается, полиции и пожарной команды в Янине тоже пока нет.

О застройщике.

ГК "Ленстройтрест" работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 28 лет. За это время компания построила квартиры для более чем 30000 семей. Рейтинг компании в Едином Ресурсе застройщиков РФ – 5. Занимает 120-е место по строительству в списке ТОП- застройщиков РФ, 19-е место в Санкт-Петербурге и 16-е место в Ленинградской области. ГК "Ленстройтрест" – не самый крупный застройщик в РФ, зато не допускает задержек с вводом домов. Переносы сроков ввода жилья отсутствует с 2019 года. Компания заявляет, что, в первую очередь, она создает комфортное пространство для жизни, где каждая деталь продумана с заботой о потребителе.

Отзывы о ГК "Ленстройтрест" и о его квартале "Янила", в основном, хорошие. Рейтинг на Яндекс-картах 4.7. Но и отрицательных отзывов немало. Жители жалуются на плохую звукоизоляцию, на некачественный ремонт и на невнимательных менеджеров компании.

В офисе и на стройке.

Сначала я поехала на стройку. Поехала на машине по проспекту Косыгина, по Шоссейной улице, переходящей далее в Колтушское шоссе. Многолетний ремонт-расширение Шоссейной улицы, к осени 2024 года наконец-то завершился. Шоссе стало двухполосное, с широкой разделительной зоной, ехать по нему – одно удовольствие. Собственно ремонт Колтушского шоссе продолжается, но ближе к Колтушам, это уже к жителям Янина, едущим в город, не имеет отношения. Обычной пробки, которая раньше всегда присутствовала на въезде в Янино, нет. Все же, на повороте на улицу 1-я линия пришлось постоять: светофора на перекрестке нет, и надо пропускать нескончаемых встречных.

1-я линия перешла в Кольцевую улицу, а потом и в Объездную улицу, весь путь по Янину был недлинный. Остановилась я на бульваре Славы у строительства ЖК "Янила Форест". На стройплощадке работала техника. Прямо за стройплощадкой – лес.

Вокруг пока что мало цивилизации, разве что небольшой квартал ЖК "Землянино" по другую сторону бульвара Славы. Магазинов там я не увидела. Вдали за "Землянино" виднелся ЖК "Янила Драйв". Впереди – коттеджный поселок Янино.

Затем я поехала в офис по Голландской улице мимо строящегося ЖК "Янинский лес". У ГК "Ленстройтрест" есть и центральный офис на Миллионной улице, 8, но я решила посетить офис, приближенный к объекту.

Офис ГК "Ленстройтрест" располагается на улице Тюльпанов, 1, вход с Голландской улицы, в самом центре "Янилы". В офисе я увидела макет квартала "Янила", а приветливый молодой менеджер рассказал мне про условия покупки квартиры в ЖК "Янила Форест".

Окружение, транспорт

От ЖК "Янила Форест" до станции метро "Ладожская" можно доехать за 42 минуты на 533 автобусе, он ходит через каждые 20 минут. До "Проспекта Большевиков" можно доехать на маршрутке 801А за 53 минуты, она ходит каждые 15 минут. За 35 минут на любом из этих транспортов можно доехать до проспекта Косыгина и пересесть на 24 автобус или 22 троллейбус, которые едут в центр. 533 автобус останавливается у ЖК "Янила Форест". До 801 маршрутки надо идти 900 метров.

На автомобиле до станции метро "Площадь Александра Невского " на Невском проспекте можно доехать за полчаса. По КАДу можно быстро попасть в любую точку города.

Магазины:

• Продуктовых магазинов в радиусе 1 километра много уже сейчас.
• "Дикси", "Вкусвилл" на улице Тюльпанов,2, в 800 м от ЖК.
• "Фасоль" на Голландской улице, 5, "Пятерочка" на Голландской улице, 8 на расстоянии километра от ЖК.
• Ну и минимаркеты "ММ", "Бристоль", и еще "Дикси" на расстоянии 1 километра и дальше.
• До ТРЦ "Июнь" на Индустриальном проспекте 6.5 километров. На том же 533 автобусе можно доехать за 35 минут, а на машине еще быстрее.
• До "Меги Дыбенко" 11 км или 13 минут по КАДу.

Образование:

• МОБУ Средняя образовательная школа Янинский центр образования. Школа + дошкольные отделения, расположены в нескольких локациях:
• Основное здание, школьное отделение №2, на улице Тюльпанов, 7, 1142 м от ЖК, рейтинг 3.3
• Дошкольное отделение №6, улица Тюльпанов, 6, 938 м от ЖК, рейтинг 4.3.
• Дошкольное отделение №2, Молодежный проезд, 2, 1 км от ЖК, рейтинг 4.7.
• Дошкольное отделение №5, Спортивный переулок, 1, 1 км от ЖК, рейтинг 4.3.
• Дошкольное отделение №3, Сырный проезд, 1, 1к м от ЖК, рейтинг 4.3.
• Детский сад "Артемка", Голландская улица, 10, 800 м от ЖК, рейтинг 4.1.
• Детский сад "Радость моя", улица Тюльпанов, 1, 1 км от ЖК, рейтинг 2.5.
• Детский сад "КоалаМама", Оранжевая улица, 2 к.2, 1.1 км от ЖК, рейтинг 5.
• В 2025 году появится еще одна школа и 2 детских сада, которые строит ГК "ПИК" в ЖК "Янинский лес" в 500 м от ЖК "Янила Форест"

Медицина:

Как я уже писала, с медициной в Янине плохо. Сайт нашдом.рф на запрос о медицине показывает ноль объектов.

На самом деле, есть амбулатория Заневский пост на Заневской улице д.9 в 1.5 км от ЖК с рейтингом 3.3. Жители пишут, что дозвониться трудно, специалистов нет или не хватает. Хотя амбулатория и удовлетворяет базовые потребности жителей, с серьезными проблемами приходится ехать в поликлинику в Кудрово (15 км) или во Всеволожскую клиническую межрайонную больницу на Колтушском шоссе 20 к.3 (20 км).

Есть еще медицинский центр "Ясная +" на Ясной улице, 11 к4. Там можно сдать анализы, платно посетить невролога, косметолога, остеопата и подолога.

Поликлиники Красногвардейского района 107 и 103 на улице Коммуны и на улице Передовиков в получасе езды на автобусе или в 15 минутах на машине, но, чтобы туда попасть, нужно иметь регистрацию в Санкт-Петербурге.

Спорт:

• Школа шахмат Анатолия Баталова на Голландской улице, 10, 900 м от ЖК.
• Спортивный клуб "Диспорт" на Кольцевой улице, 4, в 1.3 км от ЖК.
• МБУ ЦФКИС, Центр физкультуры и спорта на Новой улице, 19, 1.3 км от ЖК. Здесь тот самый стадион, где по предварительной записи могут заниматься спортом все жители Янина.
• Спортивный клуб "Energy line" на Ясной улице, 4 к.3, 1.3 км от ЖК.
• На улице Ветряных мельниц, 3, есть "Fitness House", Школа боевых искусств, секция рукопашного боя "Спарта" и секция вольной борьбы "Юнион".

В ЖК "Ясно-Янино" в 3 км от ЖК "Янила Форест" есть конный клуб "Исток".

В 5 км от ЖК в деревне Токкари у самых Колтушских высот есть мототрек Батишев, где могут тренироваться любители мотоциклетного спорта.

И, наконец, о парках и лесах вокруг ЖК "Янила Форест". Ржевский лесопарк – не единственное место для прогулок. Заповедник "Колтушские высоты" с экологическими тропами, языческим капищем, озерами и другими интересными местами всего в 4 км от ЖК.

Квартиры, отделка и условия покупки

В ноябре 2024 года в ЖК "Янила Форест" продаются

• Студии 24.7 м2 – 31.9 м2 стоимостью 4 166 890 рублей - 5 470 850 рублей.
• Однокомнатные квартиры 34 м2 - 45 м2 стоимостью 5 053 620 рублей - 7 086 940 рублей
• Двухкомнатные квартиры 48 м2 – 63.8 м2 стоимостью 7 561 320 рублей - 9 608 280 рублей.
• Трехкомнатные квартиры 78.0 м2 – 78.6 м2 стоимостью 10 147 800 рублей - 11 098 320 рублей.

Квартиры продаются с черновой отделкой, а чистовую отделку можно заказать. Чистовая отделка предлагается двух видов – "Скандинавия" и "Дерево". "Скандинавия" предполагает оформление в светлых теплых тонах, на полу в комнатах ламинат оттенка беленого дуба, а в санузлах на стенах и на полу бело-серый керамогранит. "Дерево" -- это оформление квартиры в более насыщенных оттенках: ламинат цвета темного дуба, а керамогранит цвета беж c "древесными" вкраплениями.

Планировки разнообразны, есть евро-планировки, есть и традиционные. Во всех квартирах лоджии. В больших двухкомнатных и в трехкомнатных квартирах по 2 санузла.

Ниже приведены планировки двух студий в 4 секции 2-го корпуса. Студия №103, на 2 этаже, 24.7м2, с одним окном, санузел с душевой кабиной, стоимость 4 166 890 рублей. И студия №137, на 9 этаже, 31.9 м2, с двумя окнами, с ванной, стоимостью 5470 850 рублей.

Стоимость м2 для студий примерно 170000 рублей.

Ниже две однокомнатные квартиры: однокомнатная квартира № 74 на 2 этаже секции 3 корпуса 4, 34.1 м2, стоимостью 5 053 620 рублей. И двусторонняя однокомнатная квартира № 73 на 3 этаже 2-й секции 1-го корпуса, 45.4м2,стоимостью 6 973 440 рублей.

Во 2 секции 1-го корпуса 5 квартир на этаже.

Стоимость м2 149 000-153 000 рублей.

Далее рассмотрим две двухкомнатные квартиры. Двухкомнатная квартира №9 на 4 этаже в 1 секции 4-го корпуса, площадью 49.5 м2 с раздельным санузлом, стоит 7 707 150 рублей. Это квартира традиционной планировки, с двумя спальнями и кухней 12м2. И двусторонняя двухкомнатная квартира № 182 на последнем, 12-м этаже (высота потолков 3м) в 3 секции 1-го корпуса площадью 63.8м2 с большой кухней-гостиной 20.6 м2 и двумя санузлами. Она стоит 9 608 280 рублей.

В 3 секции 1-го корпуса 7 квартир на этаже.

Стоимость м2 150000-156000 рублей.

Площадь трехкомнатных квартир в 1 и 2 корпусах "Янила Форест" 78 и 78.6м2. Квартиры на втором этаже почти на 700 000 рублей дешевле, чем аналогичные – на более высоких этажах. Все квартиры двусторонние, с двумя санузлами. Трехкомнатная квартира №8 на 3 этаже в 1 секции 2-го корпуса площадью 78м2 стоит 10 848 800.

Стоимость м2 139 000 рублей.

Условия покупки.

В начале ноября 20024 г ставка семейной ипотеки при покупке квартиры в ЖК "Янила Форест" (в семье ребенок до 6 лет включительно или ребенок-инвалид до 18 лет), составляет 6%. Акций с субсидированием нет.

Такая же ставка 6% для ипотеки IT. Эта ипотека не действует как на квартиры, так и на компании, зарегистрированные в Москве и Санкт-Петербурге.

Процент стандартной ипотеки при отсутствии льгот в ноябре 2024 года составляет 25 %.

ГК Ленстройтрест предлагает вместо ипотеки со стандартной ставкой рассрочку на 8 лет с удорожанием на непогашенный остаток платежа по ставке 12.5 %.

Если квартира стоит 6 млн. рублей, то при оплате 1-го взноса от 50% или от 3 млн. рублей, ежемесячные платежи по рассрочке на 8 лет будут 49 586 рублей. Сумма выплаты начисленных процентов удорожания за 8 лет составила бы 1.76 млн. рублей. В случае стандартной ставки 25% удорожание за тот же срок составило бы 3.9 млн. рублей.

При рассрочке на 1 год, при внесении первого взноса от 50% стоимости квартиры, удорожание также рассчитывается по ставке 12.5% годовых на непогашенный остаток. При размере первого взноса от 5% до 50% удорожание рассчитывается по ставке 17% годовых. Остаток выплачивается не позднее 13-го месяца. Ежемесячных платежей нет.

Интересно, что есть еще возможность взять рассрочку на 2 года, и при внесении первого взноса 50% и выше, в случае погашения рассрочки в течение первого года, удорожания первоначальной стоимости не будет.

Отделку на начальном этапе строительства в ЖК "Янила Форест" можно заказать на любую квартиру и заложить в рассрочку или в ипотеку. Стоимость двухкомнатной квартиры № 9 площадью 49.5м2 и стоимостью 7 707 150 рублей при наличии отделки увеличится до 9 043 650 рублей, так мне посчитали в офисе застройщика. Т.е. стоимость отделки для двухкомнатной квартиры № 9 получится 27 000 рублей за м2.

У конкурентов:

"Янила Драйв" – предыдущее поколение "Янила" от ГК "Ленстройтрест", отделка черновая и чистовая. Продаются как готовые квартиры, так и квартиры с вводом в 4 квартале 2024 года и в 4 квартале 2025 года. Студии 26 м2-30 м2 стоят 5.3-6.9 млн. рублей, однокомнатные квартиры 34 м2-47 м2 стоят 6.4– 9.6 млн. рублей, двухкомнатные квартиры 47 м2 – 66 м2 стоят 9.2 – 13 млн.рублей, трехкомнатные квартиры 72 м2 – 76 м2 стоят 11.8 – 15.4 млн. рублей.

"Янинский Лес" от ГК "ПИК", ввод 3 квартал 2025 года, чистовая отделка, монолитные дома. Студии 24м2-27м2 стоят 3.7 -4.3 млн. рублей, однокомнатные квартиры 32м2-43м2 стоят 4.5 – 5.9 млн. рублей, двухкомнатные квартиры 46м2-68м2 стоят 7.9 – 9.1 млн. рублей, трехкомнатные квартиры 72м2 – 83м2 стоят 9.6 – 10.5 млн. рублей.

"Ясно Янино" от "КВС". Продаются готовые квартиры и квартиры с вводом в 3 квартале 2025 г. и в 3 квартале 2026 года. Чистовая отделка, монолитные дома. Студии 23.5м2 – 28м2 стоят 4 – 5.1 млн. рублей, однокомнатные квартиры 34м2 – 41 м2 стоят 5.7 – 6.7 млн. рублей, двухкомнатные квартиры 53м2 – 63.5 м2 стоят 7.7 – 9.1 млн. рублей, трехкомнатные квартиры 73.5 м2 -81.5 м2 стоят 10.5 – 11 млн. рублей.

"Расцветай в Янино" от ГК "Расцветай", ввод от 4 квартала 2024 года до 3 квартала 2025 года, чистовая отделка, панельные дома. Студии 23.6м2 – 28.1 м2 стоят 4.5 – 4.9 млн. рублей, однокомнатные квартиры 35м2 – 55 м2 стоят 5.7 – 7.3 млн. рублей, двухкомнатные квартиры 49м2 – 85 м2 стоят 7.6 – 11 млн. рублей, трехкомнатные квартиры 73.4 – 82.4 м2 стоят 9.6 – 10.9 млн. рублей.