​ЖК "Cube": на границе зоны комфорта и промзоны

Вступление

ЖК "Cube" находится в 2 км от станции метро "Московская", в окружении жилых комплексов "Полис на Московской", "Философия на Московской" и "Q-мир". Рядом строятся новые жилые комплексы "Титул в Московском" и "Сенат в Московском". На участке между Кубинской улицей и улицей Костюшко сформировалась комфортная однородная среда из новостроек, инфраструктура здесь развита, есть и магазины, и школы, и поликлиники.

А вот за Кубинской улицей – совсем другая картина. Там склады, автосервисы, производства, миграционный центр "Южный", стоянки фур и грузовиков. Сама Кубинская улица – магистраль, ведущая с юга города в центр. Машин, в том числе грузовых, по ней едет много.

Пока никто не может сказать, потеснят ли новостройки промзону и на другой стороне Кубинской улицы. Поскольку на месте ЖК "Cube" тоже были когда-то склады, это вполне вероятно. Если и на другой стороне начнется строительство жилых домов, ЖК "Cube" перестанет быть пограничным ЖК и передаст эту эстафету кому-то другому. Пока что обладателям квартир в ЖК "Cube" с видом на Кубинскую улицу придется наблюдать из окна индустриальный пейзаж и транспортный поток.

ЖК "Cube" находится в 5 минутах езды от КАД и ЗСД. За 12 минут от ЖК можно доехать на машине до аэропорта "Пулково", за 40 минут – до центра города.

Московский парк Победы и парк Авиаторов в 4 км от ЖК. До Пушкина-Павловска – 17-20 км, и 25 км до Петергофа.

А до ближайшего парка Городов-Героев (бывшего Пулковского парка), расположенного между Пулковским и Московским шоссе, 2 км или 25 минут пешком.

О проекте

ЖК "Cube" состоит из пяти кирпично-монолитных корпусов комфорт-класса переменной этажности 12-18 этажей. На первых этажах будут магазины, кафе и сервисы. Первый этаж – в 1-м и 2-м корпусах нежилой, корпуса соединяет стилобат, в котором размещен полузаглубленный паркинг.

Корпус 1 сдан, в нем живут первые жители комплекса. Корпуса 2,3, 4 и 5 будут сданы в 4 квартале 2024 года, ключи новоселы получат не позднее июня 2025 года, жители надеются, что и раньше, по примеру первого корпуса. Корпуса 1 и 2 имеют форму буквы "Г" в 12-16 этажей. Корпуса 3,4,5 – это 18-этажные башни.

На территории комплекса построен собственный детский сад на 100 мест, его планируют открыть к лету 2025 года, он будет муниципальный. В паркинге под стилобатом 455 машиномест. В паркинг можно спуститься из квартиры на лифте. Есть и гостевая парковка на 120 мест за пределами двора. Закрытые дворы в ЖК на двух уровнях, "верхнем", на стилобате, и "нижнем", на уровне земли. Во дворы въезд разрешен только спецтранспорту, въезд и выезд из паркинга – с улицы.

"Верхние" дворы с детскими, спортивными площадками и зонами отдыха -- у первого и у второго корпусов разместились на стилобате. Эти территории вдвойне автономны и безопасны, они ограничены корпусами домов и детским садиком, а также высокой оградой со стороны Кубинской улицы. Попасть туда можно из подъезда с внутренней стороны двора. Магистраль из этих дворов не видно, хотя, возможно, и слышно.

Отделаны корпуса фиброцементными панелями, металлом и керамогранитом серого, графитового и медного цветов. Высота потолков в квартирах 2.75 м, на последних этажах – 3 м. В квартирах окна увеличенного размера, на лоджиях – панорамное остекление. Квартиры сдаются как с черновой, так и с предчистовой (white-box) и чистовой отделкой. Чистовую отделку после выдачи ключей можно заказать и у застройщика и вложить ее стоимость в ипотеку. Если оплачивать заказанную отделку единовременно, в декабре 2024 года м2 будет стоить 32000 рублей. Если добавлять ее стоимость в ипотеку, м2 будет стоить 34500 рублей. Выгоднее заказывать чистовую отделку для квартир без отделки, а не white-box, чтобы не дублировать ряд работ.

Вход в подъезды ЖК "Cube" на уровне земли как с улицы, так и со двора. На первых этажах в подъездах есть гостевые туалеты. Во входных группах предусмотрены колясочные и места для хранения велосипедов.

В декабре 2024 года в ЖК "Cube" продаются квартиры от студий площадью 25 м2, до трех- четырехкомнатных квартир площадью до 100м2. Всего в пяти корпусах ЖК 1014 квартир.

ЖК "Cube" на Яндексе имеет рейтинг 4.2. Люди хвалят его минималистическую архитектуру, локацию и дизайн территории. Будущие новоселы с нетерпением ждут получения ключей, а кто-то жалуется на близость шумной дороги и на запахи, периодически появляющиеся вокруг комплекса.

По поводу запахов, я прочитала в сети, что где-то рядом с ЖК находится мусороперерабатывающее предприятие. Пытаясь обнаружить его, нашла Автопарк №1 "Спецтранс", станцию перегруза твердых бытовых отходов в 7-м Предпортовом проезде, 4. Это всего в 700 м от ЖК "Cube". И вот, пожалуйста, в отзывах о данном предприятии тоже пишут о распространяемых им запахах.

Читая чаты уже заселившихся жителей в телеграме, я увидели и дискуссию о запахах. Люди пишут, что в холодное время особых запахов нет. Но в теплое время, видимо, будет хуже. Наверное, жителям придется добиваться переноса пункта утилизации отходов дальше от жилых домов. Если, конечно, соответствующая администрация не догадается это сделать.

О застройщике

Холдинг "РСТИ" более 20 лет на рынке, компания строит в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Москве. Компания реализует собственные проекты и работает с государственными контрактами. "РСТИ" принимал участие в сооружении фонтанов на Московской площади и на площади Ленина, восстанавливал Исидоровскую колокольню Новодевичьего монастыря, Детский Центр Хирургии на Авангардной улице, новые корпуса Мариинской больницы и НИИ скорой помощи им. Джанелидзе, ряд административных зданий в Санкт-Петербурге, включая школы.

"РСТИ" реализовано 15 жилых комплексов, строится 7. По объему текущего строительства компания занимает 87-е место среди ТОП-застройщиков РФ. Рейтинг в Едином ресурсе застройщиков 5, нулевая доля вводов с переносом сроков.

Рейтинг застройщика на Яндексе 4.5, это высокий показатель. Ну и, как всегда, если что-то идет не по плану, появляются отзывы на одну звезду.

В офисе и на стройке

От метро "Московская" я шла в ЖК "Cube" пешком. Дорога заняла минут 25, надо было пересечь Варшавскую улицу, потом Краснопутиловскую, Костюшко и 1-й Предпортовый проезд. Я последовательно попадала из "сталинской" застройки в "хрущевскую", а потом в постсоветскую, будто путешествуя во времени.

О визите в офис застройщика я договорилась заранее, офис находится в 1-м корпусе ЖК "Cube". Сначала я обошла находящийся в треугольнике между 2-м Предпортовым проездом и Кубинской улицей, уже, практически, построенный жилой комплекс.

Строительный забор местами еще не убран, но со стороны Кубинской у 1-го корпуса уже сделан тротуар, в подъезды ходят курьеры с едой. В 1-м корпусе открыт минимаркет, работает кафе "Нафиса" и пункт выдачи "Озон".

В "нижний" двор у 1-го корпуса и у детского сада тоже можно зайти, ворота пока открыты.

Возвращаюсь на Кубинскую улицу и захожу в офис. В офисе меня ждет приветливая девушка, которая отвечает на все вопросы.

А потом девушка-менеджер ведет меня на экскурсию в две непроданные еще (на декабрь 2024 года) квартиры 1-го корпуса на 11 этаже. Сначала мы поднялись на лифте в коридор, в котором 8 квартир, и пошли в однокомнатную квартиру № 301 в секции 1.3 с видом на Кубинскую улицу. Квартира эта размером 33м2 с предчистовой отделкой white-box. Стоимость ее 9 674 449 рублей. Отделка показалась мне аккуратной: стяжка полов сделана, стены ровные, в квартире чисто, вмешательство в ремонт после такой отделки будет минимальное. Мне понравилась ниша для шкафа в прихожей и ниша для стиральной машины в санузле. В квартире есть лоджия с панорамным остеклением, хотя вид оттуда на любителя.

Потом мы пошли в соседнюю квартиру № 300 в той же секции 1.3 на том же 11 этаже. Эта квартира просторнее, 37.4 м2, она угловая, комната выходит как на улицу, так и во двор, а кухня – только во двор. Стоимость квартиры № 300 10 875 758 рублей.

После просмотра квартир менеджер провезла меня на лифте до уровня стилобата, и мы попали в "верхний двор" с детской площадкой, которую видели из окна.

Я поблагодарила менеджера за экскурсию, и мы распрощались. Напоследок, я еще раз заглянула в нижний двор.

Придя домой, я полюбопытствовала, откуда взялось название многочисленных Предпортовых проездов. Ru.wiki.ru дал ответ: "Предпортовая — исторический район Санкт-Петербурга. Получил название по железнодорожной станции Предпортовая, так как она находится перед портом по ходу железнодорожной "южной портовой ветви" ". Задумали строительство станции в 1915 году, открыли в 1929 году после войн и революций. Железнодорожная станция Предпортовая и сейчас существует между платформами Ленинский проспект и Аэропорт. А еще оказалось, что на территории, ограниченной КАД и Кубинской улицей есть три производственные зоны – Предпортовая -1,- 2 и – 3, на территории одной из них – мельничный комбинат, выпускающий одноименную муку.

Окружение, транспорт

До станции метро "Московская" можно проехать часть пути от улицы Костюшко на 13, 147, 150, 155, 252, 301, 31 автобусах. Это будет 3 остановки. А расстояние в 1километр от ЖК до улицы Костюшко придется пройти пешком. Получится 27 минут пути, в то время как весь путь пешком занимает 25 минут.

По Кубинской улице в декабре 2024 года автобусы не ходят.

До станции метро "Ленинский проспект" добираться на общественном транспорте тоже не очень удобно. Пройти 23 минуты по шумной Кубинской до платформы Ленинский проспект, а там на любом автобусе-троллейбусе проехать 2 остановки до метро. Дорога займет 37 минут. Пешком до места – 35 минут.

На автомобиле до центра города у станции метро "Невский проспект" можно доехать за 38-42 минуты.

Магазины:

• До ТРК "Лето" на Пулковском шоссе, 25, 3 км, можно за 6 минут доехать на машине и за 30-40 минут на 13, 13А, 39, 147, 150 автобусах.
• До Pulkovo Outlet Village на Пулковском шоссе, 60, 7 км, 10 минут на автомобиле и 45-55 минут на специальном автобусе, или 45-50 минут на 39, 147, 150 автобусах.
• В пределах 1 км от ЖК имеется множество продуктовых магазинов.
• Мини-маркет в 1-м корпусе уже появился на карте.
• "Магнит" во 2-м Предпортовом проезде, 6 ст1, в 100 м от ЖК.
• "Вкусвилл" в 2-м Предпортовом проезде, 15 ст1, в 277 м от ЖК.
• "Малина-маркет",в 1-м Предпортовом проезде, 14, 399 м от ЖК.
• "Верный", "Дикси", в 1-м Предпортовом проезд, 13,ст1, 447 м от ЖК.
• "Реал", в 5-м Предпортовом проезде, 1, 474 м от ЖК.
• "Фасоль", в 5-м Предпортовом проезде, 2, 524 м от ЖК.
• ТК "Славянский Базар" и "Пятерочка", на улице Костюшко, 68, 740 м от ЖК.

Здесь я, пожалуй, остановлюсь. "Красное&Белое" и "Ароматные миры" тоже есть, перечислять не буду.

Образование:

• Средняя школа № 376, 5-й Предпортовый проезд, 8 к2, 740 м до ЖК, рейтинг 4.2.
• Средняя школа № 684 "Берегиня" на Пулковском шоссе, 5к3, рейтинг 3.6, 810 м от ЖК.
• Средняя школа 544, с углубленным преподаванием английского языка, улица Костюшко, 62, рейтинг 4.2, 891 м от ЖК.
• Средняя школа № 489, Московский проспект, 203А, рейтинг 4.1, 1.2 км до ЖК.
• Центр раннего развития "Бэби-клуб", 2-й Предпортовый, 6ст1, рейтинг 5, 125 м от ЖК.
• Детский сад № 41 во 2-м Предпоровом проезде, 6,ст2, рейтинг 4.5,145 м от ЖК.
• Отделение дошкольного образования школы № 376, 1-й Предпортовый проезд, 15, рейтинг 4.5, 250 м от ЖК.
• Детский сад № 34, 5-й Предпортовый, 4 к2, рейтинг 4.7, 629 м от ЖК.
• Детский сад № 28, улица Костюшко, 46, рейтинг 4.7, 784 м от ЖК.
• Отделение дошкольного образования школы № 544, 5-й Предпортовый проезд, 2, рейтинг 4.3, 1.2 км от ЖК.

Медицина:

Поликлиника № 21, взрослая, и детское поликлиническое отделение №47, на улице Костюшко, 6 и 4, 1.1 км до ЖК.

Чтобы разгрузить поликлинику № 21, в доме 15ст1 по 1-му Предпортовому проезду, в 226 м от ЖК "Cube", открыт кабинет врачей общей практики от 21-й поликлиники. Там принимают 11 врачей, в том числе терапевты, хирург, невропатолог, эндокринолог и другие.

Городская больница № 26 имени Костюшко на улице Костюшко, 2, в 1.6 км от ЖК.

Спорт:

• В Бэби-клубе во 2-м Предпортовом, 6ст1, в 125 м от ЖК занимаются с детьми и спортом.
• Студия фитнеса "Re: Shai", 2 Предпортовый, 15к1, 290 м от ЖК.
• Лига искусств и спорта: Клуб каратэ, Айкидо, Кобудо, на улице Галстяна, 3, 773 м от ЖК.
• Там же, на улице Галстяна, 3, "Океаниум", семейный спортивный клуб.
• Творческая мастерская "Терминал", 5-й Предпортовый, 8 к5, 795 м от ЖК.
• На Варшавской улице, 69к3, в 857 м от ЖК сразу несколько спортивных секций: шахматная школа "Феномен", центр циркового искусства "AirDance" и школа художественной гимнастики "Gymbalance".
• Спа-комплекс "Ирония судьбы или с легким паром" на Площади Победы, 1, в 1 км от ЖК.
• Фитнесс-Хаус на Краснопутиловской улице, 111, в 1 км от ЖК.

О ближайшем парке Городов-Героев и удобных для выезда пригородных парках в Пушкине, Павловске, Петергофе я уже писала. Добавлю, что от ЖК "Cube" быстро можно доехать и до Гатчины, и до Ломоносова, а по КАД – до любой точки, куда пожелает душа. И, конечно, поможет в этом собственный автомобиль.

Квартиры, отделка и условия покупки

Все цены, которые я буду приводить ниже, действуют на декабрь 2024 года.

В декабре 2024 года в ЖК "Cube" продаются студии площадью от 24.9 м2 до 25.23 м2 стоимостью от 7.5 до 7.6 млн. рублей. Студий в продаже всего три, все без отделки и все уже готовые, в сданном 1-м корпусе.
Однокомнатные квартиры без отделки в 3-м корпусе размером от 33.2 м2 до 45.6 м2 стоят от 8.9 до 10.4 млн. рублей.
Однокомнатные квартиры с отделкой white-box площадью от 32 м2 до 37.3 м2 во 2-м, 4-м и 1-м корпусах стоят от 9.5 млн. рублей до 10.8 млн. рублей.
Однокомнатные квартиры с чистовой отделкой площадью 32.6 м2 – 37.6 м2 во 2-м и 4-м корпусах стоят 10.5 – 11.1 млн. рублей
Двухкомнатные квартиры без отделки площадью от 53 до 76 м2 во 2-м, 3-м и 5-м корпусах стоят от 13.7 до 19.8 млн. рублей.
Двухкомнатная квартира с отделкой white-box площадью 58.5 м2 во 2-м корпусе (одна единственная!) стоит 15 млн. рублей.
Двухкомнатных квартир с отделкой в продаже нет.
Трехкомнатные квартиры без отделки площадью от 77 м2 до 99 м2 в 1-м, 2-м и 3-м корпусах стоят от 17.6 до 22.6 млн. рублей
Трехкомнатные квартиры с отделкой white-box площадью от 78 м2 до 102 м2 во 2-м и 4-м корпусах стоят от 19.2 до 23.3 млн. рублей.
Трехкомнатные + квартиры с чистовой отделкой площадью от 78 м2 до 102 м2 в 4-м корпусе стоят от 20.2 до 24.4 млн. рублей.
Четырехкомнатные квартиры (две, на декабрь 2024 года) без отделки площадью 95.65 м2 в 3-м корпусе стоят 22.2 – 22.5 млн. рублей.

Девушка-менеджер сказала мне, что квартиры с разными видами отделки группируются по корпусам, секциям и этажам.

Как я уже писала, после получения ключей можно заказать чистовую отделку у застройщика. Жители пишут в чатах, что застройщик делает ремонт за 4 месяца.

Во всех квартирах ЖК "Cube" есть застекленные лоджии, во многих -- ниши под шкафы и стиральные машины, в больших квартирах – по 2 санузла.

Рассмотрим студию 25.3 м2, одну из трех оставшихся в продаже, на 11 этаже в 1 корпусе, без отделки. В декабре 2024 года она стоит 7.48 млн. рублей. Это стандартная студия с душевой кабиной, но с большой лоджией 5.6 м2. Окна выходят на Кубинскую улицу. Если заказывать отделку у застройщика и платить за нее единовременно, отделка будет стоить 32000 рублей за м2 и 810 000 рублей за всю студию. Если закладывать отделку в ипотеку, то м2 будет стоить 34500 рублей, а вся отделка 873 000 рублей.

На этаже 9 квартир, 2 лифта.

Однокомнатная квартира площадью 31.94 м2 на 15 этаже в корпусе 2, отделка white-box, стоит 9 518 251 рубль. В ней спальня 12.97м2, кухня-гостиная 10.71 м2, лоджия 2.7 м2, ниша под шкаф в прихожей и под стиральную машину в санузле. В санузле размещается ванна. Окна квартиры смотрят во двор, она находится в удаленной от Кубинской улицы части дома. При таком местоположении можно жить, почти не замечая промзоны и шумной дороги. На этаже 7 квартир.

Двухкомнатная квартира без отделки площадью 62.54 м2 на 2 этаже в 5-м корпусе стоит 14 382 862 рубля. Окна ее смотрят на Предпортовый проезд и во двор. В квартире раздельный санузел, лоджия, кухня-гостиная 13.59 м2, комнаты 18.02 и 12.92 м2, большой коридор 8.58 м2, ниша для шкафа или гардеробной в прихожей. На этаже 7 квартир, причем они сгруппированы по отдельным коридорчикам. 2 квартиры в одном, 4 во втором, и у одной квартиры свой собственный коридор. В башнях по 3 лифта.

Трехкомнатная квартира с чистовой отделкой на 13 этаже 4-го корпуса площадью 78.97м2 стоит 20 244 444 рубля. В квартире 3 раздельные комнаты, 2 санузла, 2 лоджии, ниши под шкафы-гардеробные. Окна смотрят в сторону Кубинской, но корпус находится от нее в некотором отдалении. На этаже 6 квартир.

Четырехкомнатная квартира без отделки на 13 этаже в 3 корпусе площадью 95.65 м2 стоит 22 265 587 рублей. В квартире 4 небольшие спальни 10-13м2, кухня-гостиная 19м2, 2 санузла, 2 лоджии. Окна смотрят на 2-й Предпортовый проезд и в сторону двора, но близко к Кубинской улицы. На этаже 6 квартир.

В башнях продаются и квартиры и на первых этажах. Квартиры с окнами во двор на вторых этажах всех корпусов могут оказаться на уровне первого этажа по отношению к стилобату во дворе.

Чистовая отделка квартир бывает двух видов – Comfort Dark и Comfort Light.

Полная отделка квартир Comfort Dark – это светлые стены и темные ламинат, двери и плинтусы. В санузлах темные тона сочетаются с нейтральными оттенками серого цвета.

Полная отделка квартир Comfort Light – это светлые тона дерева. В санузлах светлые тона сочетаются с бежевыми оттенками.

Места в паркинге ЖК "Cube"тоже продаются и в декабре 2024 года стоят от 900000 рублей. Припарковаться, кроме паркинга, жителям ЖК "Cube" можно будет разве что по другую сторону Кубинской улицы. Во 2-м Предпортовом проезде – вряд ли, там очень тесно. Паркинг, по возможности, лучше покупать.

Способы покупки.

Цены на квартиры с учетом всех скидок при единовременной оплате или при покупке в ипотеку приведены на сайте застройщика.

Посчитаем ипотечный платеж по семейной ипотеке для однокомнатной квартиры площадью 31.94 м2 с отделкой white-box, во 2-м корпусе, с окнами во двор, стоимостью 9 518 251 рубль, ее планировку я приводила выше. Напомню, что в декабре 2024 года, ставка семейной ипотеки составляет 6%, на льготный кредит имеют право семьи с ребенком до 6 лет включительно, или с ребенком-инвалидом до 18 лет.

Ипотечный калькулятор посчитал, что при сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 45653 рубля.

Покупка готовых квартир возможна в рассрочку. Рассрочка предлагается на квартиры в сданных корпусах (в декабре 2024 года это квартиры 1-го корпуса), и выплачивается по следующей схеме.

Первоначальный взнос составляет от 25% от стоимости квартиры, при его внесении подписывается договор аренды квартиры покупателем на 1 год. Затем покупателю необходимо вносить от 25% стоимости квартиры каждый квартал. И внеся всю сумму окончательно, он может оформить квартиру в собственность.

Застройщик также предлагает акцию Trade-in, когда при покупке новой квартиры в зачет идет старое жилье.

У конкурентов:

ЖК "Сенат в Московском" от "Setl Group" комфорт-класс, кирпич-монолит, чистовая отделка, ввод 3 квартал 2025 года. Студии 25-27м2 стоят 7.3 – 7.9 млн. рублей, однокомнатные квартиры 34.6 – 48.6 м2 стоят 10.3 – 13.3 млн. рублей, двухкомнатные квартиры 60 – 67м2 стоят 16.5 – 18.5 млн. рублей, трехкомнатные квартиры 93.7 – 111 м2 стоят 24.8 – 29.4 млн. рублей. Поближе к станциям метро "Московская" и "Ленинский проспект", но дороже и дольше ждать.

ЖК "Титул в Московском" от "Setl Group" комфорт-класс, кирпич-монолит, чистовая отделка, ввод 3 квартал 2026 года. Студии 25 м2 стоят 7.5 – 8.1 млн. рублей, однокомнатные квартиры 32-38 м2 стоят 10 – 11 млн. рублей, двухкомнатные квартиры 50 - 52 м2 стоят 15.4 – 15.6 млн. рублей, трехкомнатные квартиры 80 – 94 м2 стоят 21.7 – 24.8 млн. рублей. При вводе в 2026 году цены, на мой взгляд, могли быть и ниже. Расстояние до метро чуть больше 2 км, такое же, как от ЖК "Cube".