"Елагин-апарт": почти обычный жилой дом с видом на Елагин остров

Апарт-отелей в Петербурге становится все больше. Причина — в земле: хороших территорий под жилую застройку не хватает, а вот лакомые участки под коммерцию в городе еще есть. Формально апарт-отели относятся именно к коммерческому сегменту, поэтому закон позволяет возводить их там, где жилые дома строить нельзя.

По оценкам экспертов, стоят апартаменты в среднем на 10-15% дешевле квартир и зачастую обладают отменными видовыми характеристиками. Поэтому апарт-отели прельщают не только инвесторов, но и простых граждан, которые рассматривают их как обычное жилье.

У подобных проектов есть своя специфика: в них нельзя прописаться, можно только оформить временную регистрацию на срок до пяти лет. Налоги на апартаменты выше, чем на квартиры, и коммунальные платежи тоже. Зато владельцы могут пользоваться гостиничным сервисом, и профессиональные услуги по сдаче апартаментов в аренду для них доступны бесплатно.

Но из любых правил бывают исключения. В нашем случае это "Елагин апарт". Официально это апарт-отель со всеми вытекающими в виде повышенного налога и коммунальных платежей. Но никакого гостиничного сервиса или сервиса по сдаче помещений в аренду проект не предусматривает. Так в чем же его преимущества?

Коротко о главном

Восьмиэтажное здание рассчитано на 377 апартаментов — от студий до трехкомнатных с террасами. Стены — газобетон плюс утеплитель плюс керамогранит. На мой взгляд, керамогранитная плитка, монотонность оконных рядов и желто-коричневое цветовое сочетание придают зданию казенный вид. Но, как говорится, на вкус и цвет товарища нет.

В распоряжении автомобилистов — подземный паркинг на 82 машиноместа плюс отдельная придомовая парковка на 150 мест. Колясочных и кладовых в здании не предусмотрено. На первом этаже запланированы коммерческие помещения. Двор застройщик обещает огородить и сделать свободным от машин.

Сдача апарт-отеля намечена на IV квартал 2017 года, выдача ключей — на II квартал 2018 года.

Отзывов о застройщике — инвестиционно-строительной компании "Атлант", входящей в группу "Атлантик" — в сети мало. В буклете упоминаются такие ее проекты, как ТРЦ "Атлантик сити" со 105-метровой башней бизнес-центра, ЖК на Ждановской, 10 и два элитных дома на Петровском проспекте — 1 и 14. На первый взгляд, тревожиться совершенно не о чем.

Но, если покопаться, в интернете можно найти информацию про дом 12а, литера Л по шоссе Революции. Это детище компании "Авангард", тоже входившей в группу "Атлантик". Сдачу этого комплекса, судя по всему, сильно задержали, чем не на шутку встревожили дольщиков. В интернете есть сведения о том, что застройщика признали банкротом, поскольку компания задолжала в общей сложности 66,9 млн рублей. Среди кредиторов значилось известное предприятие "НСК-Монолит". На его сайте сообщается, что "Авангард" по субподрядному договору выполнял "работы по устройству свайного поля, вывозу грунта, устройству фундаментальной плиты и монолитного железобетонного каркаса здания, расположенного на шоссе Революции, 12 А, литер Л". С одной стороны, это дела давно минувших дней — 2011 года. И все-таки из песни слова не выкинешь, и группа "Атлантик", похоже, не без греха.

Расположение

"Одетая в гранит Большая Невка с длинными, тянущимися беговыми дорожками и зеленью Крестовского острова, дельта Невы, уставленная яхтами, база спортсменов-байдарочников. Вдали — прозрачная дымка Финского залива, где вечером заходит солнце, летом мелькают яркие паруса лодок, а зимой по отполированному до блеска льду раскиданы еле заметные силуэты рыбаков", — так описано расположение ЖК "Елагин-апарт" в рекламном буклете. Говорится там и про чистый воздух, и про множество садов, и про близость островов и центра города. Интересно, что мы увидим, развеяв призрачную дымку, в которой мелькают байдарочники, рыбаки и прочие обитатели рекламной пасторали?

Да, Елагин остров действительно рядом, до входа в ЦПКиО — несколько минут пешком. Но чистый воздух и зелень от апарт-отеля все равно значительно дальше, чем две пыльные и шумные трассы — улица Савушкина и Приморское шоссе. Если учесть, что рядом еще и развязка ЗСД, напряженный трафик по обе стороны здания обеспечен в режиме 24/7. В общем, близость зеленого парка и реки от вредных выхлопов, увы, не спасет.

Рядом остановки общественного транспорта. До станции метро "Старая деревня" и двух крупных торговых центров — "Гулливер" и "Старая деревня" — можно дойти пешком минут за 10 минут, и это несомненный плюс. Столько же, если верить Яндексу, идти до ближайших детских садиков — №40 и №48, и до парочки школ. Медучреждения поблизости тоже имеются — клиническая больница №122 и поликлиника №1. В общем, все, что нужно для цивилизованной жизни под боком.

Несмотря на это, пока участок, где строится "Елагин-апарт" не кажется уютным. Возможно, дело в трассах, на которых случаются серьезные пробки, или в том, что ближайшие соседи апарт-отеля — не дома, а всяческие нежилые строения.

Строительство как таковое началось в декабре 2015 года и ведется активно: со стороны Савушкина построено два этажа, со стороны Приморского шоссе - три.

Налоги и прочие тонкости

Офис застройщика находится в одном из возведенных им же домов — на Петровском проспекте, 1. По дороге можно ознакомиться и с другими творениями "Атлантика", упомянутыми в рекламном буклете — все они расположены рядом и заселены.

Дом № 1 окружен сверхдорогими автомобилями. При входе в офис сидит человек, вдумчиво разглядывающий входящих, на стене висит вымпел МВД.

Разговор с менеджером оказался информативным. Она сразу же честно предупредила меня на счет временной регистрации, повышенных по сравнению с квартирами коммунальных платежей и налогов (0,5 % от кадастровой стоимости и, как выяснила я позже самостоятельно, никаких налоговых вычетов).

По оценкам менеджера, налог на двухкомнатные апартаменты потянет примерно на 10 тысяч рублей в год, а за коммунальные платежи надо будет выложить приблизительно на 400 рублей больше, чем платят владельцы квартир. Подозреваю, что эта сумма может оказаться более внушительной. Так, по оценкам "Коммерсанта", собственники апартаментов в Петербурге платят за воду на 10%, за тепло — на 25%, а на электричество — на 27% больше.

Посетив группу "Елагин апарт" ВКонтакте, я узнала, что КУ для владельцев апартаментов выше на 10-20%, зато их стоимость якобы аж на 30% дешевле, чем квартир. Содержится там и весьма сомнительная для петербуржцев информация на счет смены статуса жилья: "Совсем недавно правительство Москвы объявило о планах урегулировать рынок апартаментов к 2016 году. Жилье данного типа будет приравнено к квартирам, что повлечет значительное увеличение его стоимости. Таким образом, тем, кто планирует инвестировать свободные средства в апартаменты, стоит поторопиться – если вы не успеете это сделать сейчас, другого столь благоприятного случая может не представиться!".

Однако вернемся в офис.

Апартаменты и цены

Большинство апартаментов в комплексе — это студии и однушки площадью от 27 до 50,58 м2. Многие, кстати, выходят, не на реку и Елагин остров, а на Савушкина. Менеджер предложила обратить внимание на два варианта с хорошими видовыми характеристиками. Планировки и метраж у этих апартаментов совпадают, только находятся они на разных этажах, а потому немного различаются в цене. Итак, однушка 35,47 м2 на пятом этаже стоит 3,2 млн рублей, а на шестом — 3,3 млн. Цена действует при стопроцентной оплате. Надо сказать, что планировки показались мне вполне удобными.

Что касается двухкомнатных вариантов, тут важно определиться, что вам важнее — площадь или вид. Как ни странно, вид из окон более скромных двушек лучше, чем из некоторых с террасами (лучшие варианты уже распроданы). Зачем вообще устраивать 19-метровые террасы в апартаментах, которые выходят на Савушкина, не совсем понятно.

Менеджер предупредила, что метраж апартаментов увеличится в процессе строительства и за него придется доплатить. Сейчас исходная цена двушки общей площадью 54,51 м2 — 6 436 тысяч рублей. Есть еще угловой вариант с балконом 8,44 м2 и террасой 5,76. Общая площадь таких апартаментов — 60,61 м2 и стоят они пока 7 млн рублей.

Двушки на четвертых-пятых этажах без террас, зато с хорошим видом, обойдутся в 5,3 млн рублей, на шестом-седьмом этаже — в 5,4 млн.

Трешка осталась всего одна — на восьмом этаже, с террасами и видом на Елагин. При площади 87,70 м2 она стоит без малого 12 миллионов.

Отделка

Сдаются апартаменты с черновой отделкой:

• металлические входные двери;
• подведенные трубы;
• стяжка пола (пол — "плавающий");
• электрика с розетками и выключателями;
• двухкамерные стеклопакеты.

Балконы и лоджии в здании нельзя остеклять — это нарушает архитектурный замысел.

Если доплатить 10 тысяч за м2, застройщик выполнит отделку. Можно заказать ее не сразу, а через какое-то время, главное, не перед самой сдачей.

Высота потолков — 2,8-2,85 м в зависимости от этажа. То есть, довольно приличная.

Оплата

Несмотря на то, что на сайте проекта уже есть раздел "Ипотека", пока застройщик еще только проходит аккредитацию в банках. В офисе утверждают, что ипотека должна появиться к концу марта и что брать ее, скорее всего, можно будет в банках "ДельтаКредит", "Санкт-Петербург" и в "Россельхозбанке".

Минимальный взнос при покупке в рассрочку — 30%. Выплачивать остаток можно до августа 2018 года или погасить долг досрочно. Менеджер рассчитала мне рассрочку на квартиру стоимостью 5 420 970 рублей. Получилось, что первый взнос должен составлять 1 630 тысяч, равные ежемесячные выплаты — 155 902 тысячи рублей. Выходит, что при ставке в 12% годовых апартаменты в общей сложности обойдутся в 5 994 936 рублей, что на полмиллиона дороже, чем при стопроцентной оплате.

Для заключения сделки оформляется ДДУ, при договоре бронирования нужно сразу заплатить 200 тысяч рублей в счет стоимости жилья.

Парковочные места стоят от 450 до 580 тысяч рублей, и их тоже можно брать в рассрочку, на тех же условиях, что и апартаменты. Вот только покупателям студий места в паркинге не предлагают.