Квартал "Вена": комфортное место с областной судьбой

Квартал "Вена" возводится девелоперской компанией SETL CITY в массиве Кудрово, административно расположенного в Ленинградской области. Строительство ведется вблизи пересечения КАД и Мурманского шоссе, восточнее проспекта Большевиков и неподалеку от крупнейшего торгового комплекса МЕГА Дыбенко.

Дорога ложка к обеду

Застройщиком является девелоперская компания SETL CITY, которая известна на инвестиционно-строительном рынке Северо-Запада с 1994 года. За прошедшие годы компания реализовала более тридцати объектов в жилищной, торговой и гостиничной сферах, а также имеет опыт комплексного освоения территорий. К компании нет претензий по соблюдению сроков строительства, что подтверждается и обсуждениями на форумах дольщиков. Но есть претензии по срокам передачи квартир в пользование. Так дольщики недовольны тем, что после сдачи дома, застройщик необоснованно долго передает квартиры покупателям. Причем делает это практически на флажке, когда возмущенные дольщики, зная, что никаких препятствий для передачи им квартир нет, грозятся на форумах самостоятельно вселиться в квартиры.

Не все сбылось, о чем мечталось

Сам квартал был задуман как первая очередь масштабного проекта под названием "Семь столиц", в рамках которого девелопер должен был самостоятельно построить семь кварталов, которые по архитектуре и планировкам были быть созвучными семи основным столицам Европы. Но планы оказались слишком амбициозны, даже для SETL CITY, и теперь девелопером будет построены только два квартала: "Вена" и "Лондон". На остальных участках реализуют свои проекты еще четыре застройщика, поэтому ожидать реализации первоначальной концепции не стоит. Причем эти изменения произошли уже в процессе реализации квартир и поэтому дольщики в своих обсуждениях считают, что их намеренно ввели в заблуждение. И в доказательство приводят ссылку на рекламный ролик, в котором, по словам одного из покупателей: "Обещали много чего, вплоть до каналов в квартале Венеция. Многие на это и "повелись" при выборе квартиры. А в результате имеем стандартную многоэтажную застройку от нескольких застройщиков".

Дыбенко там, Дыбенко здесь..

С точки зрения транспортной доступности в сторону области и КАДа вопросов не возникает, тоже, впрочем, можно сказать и о проезде до ст. м. ул. Дыбенко. Мимо квартала проходит автобусный маршрут, до той же станции метро от МЕГА Дыбенко можно добраться несколькими маршрутками. Но это не значит, что существующее положение останется без изменений. Оно может кардинально ухудшиться из-за того, что двухполосная дорога от улицы Дыбенко до МЕГА Дыбенко по ходу увеличения количества жителей, число которых сейчас невелико, не сможет справиться с трафиком. Эта дорога по ширине сейчас уступает даже въезду в сам строящийся квартал. Дольщики в своих комментариях жалуются, что и здесь большие расхождения с рекламой девелопера - в ней сообщалось о дороге в шесть полос. От МЕГА Дыбенко можно доехать и до м. Ломоносовская, но здесь возникают проблемы при движении по Народной улице и далее по Володарскому мосту, Ивановской улице и Невскому путепроводу.

Ситуация с метро не совсем понятна - вроде бы при предыдущем руководстве было принято решение о строительстве метро в Кудрово, пусть и не в ближайшие годы, а только в перспективе. И даже был объявлен тендер на проектирование. Но последние новости таковы, что тендер уже отменен и дальнейшие планы пока неизвестны.

И на солнце бывают пятна

В качестве застройщика и продавца выступает ЗАО "Развитие территорий" Петербургская недвижимость", которая входит как и девелопер в один холдинг Setl Group. На строительной площадке открыт отдел продаж, в который я приехал, предварительно узнав у менеджера расписание работы по мобильному телефону, который сообщают в главном офисе. Въехав в квартал, я убедился, что по крайней мере квартал "Вена" девелоперу удалось построить в соответствии с первоначальной концепцией. Каждый дом, хотя и без особых архитектурных изысков, имеет индивидуальное цветовое решение и свой орнамент. Эти яркие пятна домов определенно привлекают внимание и внушают позитивное настроение на фоне окружающего серого фона. А застройка, как и обещал девелопер в рекламе, имеет регулярную, геометрически правильную форму.

Менеджер после беседы в офисе провел меня практически по всему кварталу и рассказал о том, что и где будет расположено. Офис, в котором ведутся переговоры, небольшой и рассчитан на двух менеджеров. Кроме меня и еще одного покупателя, беседующего с другим менеджером, своей очереди ждал еще один посетитель. Мой менеджер работал быстро, отвечал на все вопросы без запинки, распечатывал все варианты, которые меня интересовали и, повернув монитор компьютера в мою сторону, показывал всю необходимую информацию. Таким же компетентным он выглядел и в процессе посещения трехкомнатной квартиры с уже сделанной отделкой в доме № 9, а также и при показе отделки входных холлов и общественных помещений в доме № 5. А ответить на вопрос он не смог только однажды, когда после презентации мы подошли к офису продаж, и я спросил, где у них туалет. Менеджер удивленно огляделся вокруг и сказал, что сам не понимает, куда делась синяя кабинка, которая еще вчера стояла рядом с офисом. Может быть, кабинка уехала на сервисное обслуживание или ее перемещают по определенному маршруту в соответствии с графиком, чтобы все кто, находится на стройке по необходимости, смогли получить эту услугу. Возможно кому- то повезет больше, чем мне, и он окажется в нужном месте в нужное время.

Позитивный квартал

Благоустройство квартала, по крайней мере, на территории первых девяти домов, в целом производит позитивное впечатление. Это относится как к пешеходным бульварам между домами, так и к обустройству самих дворов. Пешеходные бульвары спроектированы таким образом, чтобы не было пересечений с автомобильным движением, чтобы обеспечить безопасность пешеходов и особенно детей по маршруту в школу. Выгодному впечатлению о комфортной среде способствует и то, что дома высотой от 9 до 14 этажей.

Мест для парковки пока достаточно, в основном сейчас машины ставят на специально отведенных местах в междомовых проездах. Подземная парковка на 140 мест есть только в доме №1, но и она, несмотря на адекватную стоимость в 500 000 р., по словам местного жителя, не пользуется особым спросом, возможно в силу наличия свободных мест на улице.

Дополнительно есть большая парковка на границе квартала, рядом с Центральной улицей, которая является частью дороги от торгового комплекса МЕГА к улице Дыбенко. Пустырь между кварталом и торгово-развлекательным центром планируется превратить в рекреационную зону с пешеходной дорогой.

Когда и чем все закончится

Дома комплекса находятся на разной стадии строительства. Так в домах № 1 и 2 уже около полугода живут люди, а в домах № 3, 4 и 5 идет сейчас заселение, в чем я убедился при просмотре отделки общественных помещений в доме № 5. Следующие дома с 6 по 9 уже построены и будут сданы до конца этого года. Дом № 10, который будет фасадом выходить на планируемый Европейский проспект, отделяющий Вену от Лондона, сейчас строится и будет сдан в 4 квартале 2014 г.

Еще пять домов, которые строятся отдельной группой в северной части квартала, будут сданы в 2014 г. А последний по срокам сдачи дом № 11, тоже входящий в эту группу, но расположенный ближе всего к группе из первых десяти домов, будет построен в 3 квартале 2015 г. Постройкой этого дома и будет полностью завершен квартал Вена.

Менеджер, на мой вопрос что из объектов социальной инфраструктуры есть сейчас на территории квартала, честно ответил, что ничего. А дальше рассказал о планах такого строительства. По его словам, сейчас одновременно с домом № 10 строится детский сад на 110 мест, и, судя по текущему этапу строительства, в соответствии действительности которого я убедился, его сдача в конце 2014 г. выглядит реальной. В том же году планируется построить еще один детский сад и школу и ввести их в эксплуатацию вместе с группой из пяти домов. Последним по срокам будет построен детский сад на 110 мест во встроенном помещении дома № 11.

В пользу реализации этих планов, говорит подписанная девелопером и Ленинградской областью программа "Соцобъекты в обмен на налоги", по которой в "Семи столицах" будет построено 5 детских садов на 760 мест и две школы на 600 и на 1100 мест. А вот о сроках я не могу судить, да и о том хватит ли этого на весь микрорайон, рассчитанный на проживание более чем 20 тысяч человек к 2018-ом году. Кстати, что касается медицины, то так как Кудрово административно относится к Всеволожскому району области, то поликлиника, больница и скорая помощь находятся именно в районном центре. Мне удалось поговорить по этому поводу с местным жителем, живущим здесь с весны. Он рассказал, что ни разу не вызывал для ребенка скорую помощь из Всеволожска, а в случае необходимости вез ребенка к родственникам на пр. Большевиков и вызывал городскую скорую помощь. Кстати, за строительство поликлиники, по словам менеджера, отвечает другой застройщик, и располагаться она будет в составе другого жилого комплекса. Поэтому сроки ее сдачи менеджер мне сообщить не смог. Кроме разнообразных магазинов и предприятий из сферы услуг, которыми можно воспользоваться в МЕГА Дыбенко, жители смогут получить разные услуги в фирмах, помещения для которых выделены на первых этажах в некоторых домах.

На равных правах

Продажи ведутся по договору ДДУ, который при анализе текста выглядит корректным и равным для обеих сторон и соответствует ФЗ-214. Большинство квартир сдается с полной чистовой отделкой, что вкупе с кирпично-монолитным способом строительства, этажностью и остекленными лоджиями во всех квартирах полностью подтверждают статус жилья класса комфорт. В приложении к договору перечислено все относящиеся к отделке и оборудованию квартиры. Стандарты отделки квартир производят хорошее впечатление, тоже относится и к отделке входных холлов и мест общего пользования. Все перечислять не буду, но если отделка квартир останется на этом уровне, то лозунг застройщика "Въезжай и живи" будет почти правдивым. До конца это понять а также рассмотреть все внимательнее и в деталях мне помешало отсутствие электричества в показательной трехкомнатной квартире площадью 82 м2, которую я посетил по приглашению менеджера. По его реакции, можно было предположить, что для него это такая же неожиданность как и для меня. Совсем не хочется думать, что таким образом застройщик хочет скрыть возможные изъяны отделки, скорее в дело в графике подачи электроэнергии или в каком-то форс-мажоре. Электричества нет, туалета нет - так и хочется спросить словами персонажа известного романа - что ж это у вас, чего не хватишься - ничего нет?

Оплата договора производится через открытие аккредитива, поэтому застройщик бесплатно берется зарегистрировать ДДУ в госреестре. Расходы дольщика- это стоимость открытия аккредитива 0,01 % от суммы договора, оплата госпошлины и доверенности на представителя застройщика.

Самый поздний выбор (Цена и планировки)

В качестве примера планировок и стоимости я выбрал дом № 11, в котором из-за его самого позднего срока сдачи - по договору квартиры в нем будут переданы дольщикам не позднее 31 марта 2016 г. По словам менеджера именно в этом доме самый большой выбор квартир и самые низкие цены. К тому же в этом доме будет расположен детский сад. Все квартиры с полной отделкой и остекленными балконами площадью от 4 м2., за которые, по словам менеджера, дольщики не платят. Все цены привожу при 100% оплате, при которой действует скидка и 15% и без площади бесплатных лоджий.

Итак, в продаже студии площадью от 24.54 до 26.96 "квадратов" по стоимости от 1 900 000 р. до 2 150 000 р. Кстати, в первоначальной редакции проектной декларации студий не было. Хотя эти квартиры по площади отличаются менее чем на полтора квадратных метра, но в комфорте различия очень существенные. Во второй квартире и санузел, и коридор больше, а самое главное комната не только больше, но и развернута к улице длинной стороной прямоугольника. За счет этого и освещенность лучше и площадь балкона больше.

Однокомнатные квартиры предлагаются от 33.83 м2 с классической планировкой до 43.05 м2 с европланировкой. Диапазон цен на "однушки" от 2 650 000 р. до 3 300 000 р., планировки отличаются только размерами комнаты и кухни. Если в классической планировке кухня площадью 10.04 м2, а комната 16.18 м2, то в европланировке кухня 18.65 м2, а комната наоборот меньше - 15.75 м2. И в той и в другой недостатки одни и те же - совмещенный санузел, но, правда с достаточным местом под стиральную машину и вытянутые формы комнат. А вот выход на лоджию сделан из кухни, что является плюсом.

Все двухкомнатные квартиры будут двухсторонними с площадью от 52.74 до 58.1 "квадратов". Стоимость "двушек" находится в диапазоне от 3 850 000 р. до 4 150 000 р.

В первом типе планировки есть много минусов. Здесь и обе комнаты (16.84 м2 + 14.18 м2) в форме вытянутого прямоугольника, и выход в две лоджии только из комнат, да и при входе в квартиру попадаешь в узкую горловину, в которую открывается еще и дверь из ванной. Второй тип планировки выглядит более комфортной за счет выхода на просторную лоджию 7.38 м2 из кухни большей площадью - 12 м2 вместо 10 м2, да и при входе в квартиру есть тамбур.

Трехкомнатных квартир в доме №11 будет всего 18 из 690, плюс 15 встроенных офисных помещений. Поэтому планировка "трешки" была предложена менеджером только одна - площадью 80.46 "квадратов" по стоимости 5 500 000 р. Здесь следует признать удачными кухню 12.09 м2 с туалетом, расположенным рядом, и две комнаты удачной формы по соседству (18.11 м2 +15.87 м2). Да и коридор имеет много места для установки шкафов. А вот третья комната 14.12 м2, выходящая на другую сторону, имеет форму узкого и вытянутого прямоугольника. Неудачей надо признать и ванную комнату, в которой нет второго туалета. Проектировщикам пришлось им пожертвовать для того, чтобы осталось место под стиральную машину. Для "трешки" в классе комфорт это явный недостаток, наряду с отсутствием помещения под кладовую.

Варианты оплаты

Кроме варианта со 100% оплатой застройщик предлагает беспроцентную рассрочку, также можно воспользоваться ипотекой. По условиям рассрочки необходимо внести от 30% в качестве первого взноса, и далее выплачивать равными долями в течение 36 месяцев. При этом скидок на квартиры нет, а значит, стоимость возрастет на 15 % по сравнению с вариантом 100% оплаты. При первом взносе от 40% уже действует скидка 10% на его сумму. По словам менеджера, ипотека на аналогичный период - 36 месяцев выгоднее именно из-за существенной скидки на полную оплату, к которой относится и ипотека. Менеджер рекомендовал воспользоваться услугами их ипотечного отдела, в котором меня бесплатно помогут подобрать наиболее выгодную программу.

М. Поплавский