ЖК "All Inclusive": не всё и понемногу

В Шушарах, где жители испытывают недостаток всего: школ, садов, поликлиник, дорог, выездов из района, благоустройства ― предложение "все включено" звучит как манна небесная. Пойдем разбираться, насколько полным получится пакет "All inclusive" от "Аквилон Инвест".

О комплексе: кирпичные дома, зеленые дворы

По задумке застройщика, жителям не придется выходить за пределы комплекса в поисках насущного. Новоселов будут ждать квартиры комфорт-класса с отделкой, техникой и мебелью. Во дворе ― зеленые зоны для релакса, оборудованные спортивные и детские площадки. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения. Итого, резюмирует застройщик, вся инфраструктура в пешей доступности. Результаты проверки этого тезиса рассмотрим ниже, а пока остановимся на содержимом комплекса.

Новостройка состоит из трех кирпично-монолитных 11-этажных корпусов. Их будут сдавать в две очереди: два дома во 2 квартале 2021 и один во 2 квартале 2022 года.

В "All inclusive" 1584 квартиры: от студий до трехкомнатных, включая евро-форматы. Высота потолков 2,7 м. Все планировки оснащены лоджиями и балконами. На площадках располагают в основном по 10-14 лотов, но есть секции с 15 и 17 или 8-9 соседями. Чистовая отделка выполняется в двух цветовых вариантах.

Во входных группах с витражным остеклением обещают дизайнерскую отделку. Жильцам передадут детский клуб, оформленный в стиле "Волшебника Изумрудного города". Вход в парадные будет контролироваться системой доступа. Секции оснастят двумя малошумными Otis или их аналогами.

Дворы решили не закрывать, но въезд на территорию возможен только для жителей, через шлагбаум. Оставить автомобиль можно будет в подземном паркинге с эксплуатируемой кровлей, где, помимо 191 машиноместа, предусмотрены индивидуальные кладовые.

Для озеленения двора планируется высадить растений на треть больше положенной нормы. Устроят ландшафтный зоопарк с зелеными фигурками животных. Застройщик обещает будущим жителям пруд с беседкой.

Тернистый путь на стройку

Консультационного пункта на объекте нет, поэтому свое знакомство начинаю со звонка застройщику. Ответили сразу, беседа с менеджером получилась долгой и обстоятельной, в заключение он предложил сбросить мне на электронную почту дополнительную информацию о комплексе. Уже через пару минут я получила электронную версию буклета. Пригласил менеджер и в офис продаж у "Фрунзенской", где можно изучить комплекс на макете, посмотреть снимки со стройки профессионального фотографа и рассчитать схемы платежей с помощью ипотечного специалиста. Я же предпочла отправиться в Шушары и увидеть объект воочию.

Это был первый случай, когда тайному покупателю захотелось малодушно ретироваться с полпути. Но обо всем по порядку. Зная о неизбежных пробках на выезде из локации, предусмотрительно отправляюсь туда в выходной день. Дорога на маршрутке от "Купчино" до улицы Окуловской заняла 8 минут. В офисе продаж посоветовали доехать до перекрестка Школьной и Старорусского, чтобы оттуда полюбоваться комплексом. Но с этой стороны на него можно именно посмотреть издалека, поскольку доступ перекрывает стройплощадка соседнего ЖК "Аэросити". Я пошла другим путем.

Небольшая прогулка по центральной части Шушар мимо магазинчиков и поликлиники, и вот я на перекрестке Первомайской и Новгородского проспекта. Отсюда через поле с прошлогодним высоким бурьяном видны строящиеся корпуса "All inclusive". Идти же надо в обход через промзону. Грязи на дороге видимо-невидимо. Вот тут-то и посетили мысли убраться восвояси, чтобы в другой раз приехать на машине. Но решила продвинуться насколько возможно. Оказалось, дойти можно и до самой стройки, хотя удовольствие это сомнительное.

Новгородский проспект в этой части представляет собой дорогу с жидкой грязью, но с одной стороны отыскалась протоптанная тропинка. Дальше путь пролегает по промышленной Пушкинской мимо складов и автосервисов, в сопровождении обгоняющих пылящих грузовиков, а затем ― поворот на пустынную строительную бетонку.

Два корпуса 1 очереди стоят с кровлей, выполнена кладка наружных стен. В третьем на верхних этажах наращивают монолит. Все на таком уровне, как описали в офисе, где готовность первой очереди оценивают в 69%, второй ― в 29%. Больше всего при осмотре комплекса удивило, насколько близко друг к другу оказались торцы домов "All inclusive" и "Аэросити". Жителям 4 секции 2 корпуса обзор из окон и окна обеспечен.

Инфраструктура Шушар: включено мало

Кроме "Аэросити" рядом ничего нет, обе стройки со всех сторон окружает пустырь. Как объяснили в офисе продаж, здесь продолжат жилую среднеэтажную застройку. Наверняка спроектируют и новые социальные объекты, но это дело будущего. В "All inclusive" социальная инфраструктура не включена, поэтому пойдем смотреть, чем богаты кварталы Шушар.

Район не так уж велик, так что все имеющиеся блага можно отнести к шаговой доступности. Например, до ближайшей школы № 93 на улице Школьной идти 1 км, до школы № 459 ― 1,5 км. Немного дальше действует отделение начальной школы № 459. В локации работают 3 муниципальных детсада и 3 частных.

До взрослого поликлинического отделения идти 1,5 км, до педиатрического 2 км. По прямой было бы ближе. Но нынешний пустырь, надо полагать, вскоре займут стройплощадки, так что в ближайшей перспективе можно рассчитывать только на обходные пути. Другое дело, что мест во всех упомянутых заведениях катастрофически не хватает.

Школьные классы переполнены, некоторые возят детей в Пушкин. На прием к узким медицинским специалистам, на физиопроцедуры ― туда же. В официальных документах, датированных концом 2019 года, отмечалась переполненность школ на 175%, а детских садов ― более чем на 200%.

Городские власти обещают не затягивать со строительством нового садика на 320 мест и школы на 1650 учеников. До конца 2020 года намерены закончить возведение нового взрослого поликлинического отделения. А освободившиеся площади нынешней поликлиники на Первомайской, 20 районная администрация должна переоборудовать под детское отделение.

Тем не менее, глядя на свежие высотки между Валдайской и Пушкинской и те же пустыри, где в первую очередь будут строить жилье, понимаешь, что дисбаланс между инфраструктурными потребностями и реалиями вряд ли исправят скоро.

Транспорт: планы по выходу из изоляции

В пиковые часы въезд-выезд из локации неизменно сопряжен с пробками. Во-первых, выезд всего один и неудобный. Во-вторых, на узких шушарских улочках с множеством поворотов автомобилям тоже особо не разогнаться. Как правило, по утрам дорога до метро "Купчино" занимает 40-45 минут.

Альтернативным способом перемещения можно выбрать электричку. От комплекса до станции за Витебским проспектом ― 2,2 км. Станцию же метро "Шушары", несмотря на название, в расчет не берем. Она расположена в промзоне, с которой у жилых Шушар нет прямого транспортного сообщения. Пешком тоже не дойти: от комплекса это 6 км.

Для избавления от транспортных коллапсов планируется продлить Шушарскую дорогу от Новгородского проспекта до Витебского и реконструировать сам Новгородский от Пушкинской улицы до Шушарской дороги. Работы должны завершиться во 2 квартале 2020. К этому же времени планируется выполнить изыскания для реконструкции Шушарской дороги от Новгородского проспекта до Петербургского шоссе. Реконструкции и расширению подлежит улица Пушкинская от Новгородского до Витебского.

В офисе продаж сообщили, что активизировался проект по строительству ветки легкорельсового трамвая от Купчино до Шушар. Эти планы вынашивались давно и сроки звучали разные. И вот уже определен подрядчик, есть частный инвестор. Менеджеры "Аквилон Инвест" ориентируют, что трамваи пойдут по новому маршруту в 3 квартале 2022. Хотя в новостных лентах на этот счет упоминается 2023 год. Маршрут же пройдет по Старорусскому проспекту, то есть непосредственно вдоль "All inclusive".

Экология: шум, дороги, промзона

Невеселый парадокс Шушар: район, испытывающий сложности с въездом-выездом, окружен крупными магистралями и развязками. КАД, трасса М-11, Московское шоссе и Витебский проспект проходят на расстоянии 1-1,6 км от комплекса.

Рядом с корпусами в окружении полей загазованность не чувствуется. О дорожной пыли тоже говорить не уместно. А вот шума хватает. Шум с автомагистралей, стук железнодорожных составов — вдоль М-11 проходит еще и ж/д ветка. Слышно гул самолетов: подлетающие к Пулково идут южнее Шушар и особо не досаждают, а вот со стороны аэропорта периодически доносится настоящий рев.

Шушары ― это промзона. Большая по другую сторону Витебского, где расположены автосборочные заводы Toyota, General Motors, и поменьше ― вдоль Новгородского. Казалось бы, склады и автосервис большого урона экологии не нанесут. Но пара бетонных заводов южнее Пушкинской улицы станут не самыми приятными соседями.

Сами земли, на которых идет строительство, раньше служили сельхозугодьями. А теперь Шушары зелеными не назовешь. Строители высаживают деревца и разбивают газоны, но в районе нет ни одного сквера, да и газоны часто обрамлены грязными узкими тротуарами. Так что в поисках зелени жители едут все в тот же Пушкин. Благо до великолепных парков 10-15 км.

Квартиры: отделка, мебель, способы покупки

Основу квартирографии комплекса составляют студии и планировки с одной спальней: классические однушки, евродвушки. Предложение двух- и трехкомнатных квартир, включая евротрешки, скромнее, хотя есть интересные планировки. К минусам отнесем двухкомнатные планировки с совмещенными санузлами и ограниченный выбор квартир с тремя спальнями.

В подтверждение эргономичности застройщик на всех схемах прорисовывает возможную расстановку мебели. Площади жилья варьируются от 21,7 до 76,3 кв. м, цены ― от 2,2 до 7 млн при единовременной оплате или ипотеке.

На сайте дольщикам обещают квартиры с отделкой, мебелью и техникой. В офисе продаж расшифровали: новоселам выдадут сертификаты магазинов "Икеа" и "М-Видео" на сумму, которая зависит от габаритов приобретенного жилья. Например, покупатели однушек получат сертификаты на 125 тыс. руб. (где 100 приходится на "Икею" и 25 на "М-Видео"), двушек ― на 150 тыс. руб. От сертификата можно отказаться, тогда данная сумма будет вычтена из стоимости квартиры.

Отделку застройщик выполняет в цветовых вариантах "Ваниль" и "Шоколад":

• установка металлической входной двери;
• счетчиков воды и электричества;
• сантехники;
• холодное остекление балконов и лоджий;
• оклейка стен обоями под окраску;
• укладка ламината 32 класса в комнатах;
• облицовка пола и стен до потолка в санузлах керамической плиткой;
• окраска потолков водоэмульсионной краской.

Квартиры продают по договору долевого участия. Ипотеку предоставляет ряд банков, в том числе Сбербанк (от 9,3 годовых), "Газпромбанк" (от 9,3%), "Промсвязьбанк" (от 9,8%). Возможна беспроцентная рассрочка от застройщика: 50/50 с выплатой второй половины до окончания строительства или с первоначальным взносом 10% и ежемесячными выплатами равными долями. На первый взнос от 20% застройщик дает скидку 15%.

Действует программа трейд-ин: покупатель вносит 20% стоимости квартиры и выбирает вариант рассрочки на 2, 4 или 6 месяцев. В зависимости от срока скидка от базовой стоимости составит 14, 12 или 10%. Имеющуюся вторичную недвижимость покупатель реализует самостоятельно, но если не успевает внести платеж в назначенный срок, в ход идут штрафные санкции. Поэтому стоит тщательно рассчитать свои возможности.

О застройщике: из Архангельска в ТОПы

"Аквилон-Инвест" ― выходец из Архангельской области, где строит с 2003 года и стал крупнейшим застройщиком. Компания заявила о себе и на федеральном уровне, она входит в ТОП-30 российских девелоперов и четырежды, с 2015 по 2018 год, получала звание "Надежного застройщика России". Строят в Архангельске, Северодвинске, Москве.

В 2016 году открылось представительство в Санкт-Петербурга, где застройщик тоже вошел в 20-ку крупнейших. Но сданных комплексов в северной столице пока только два: "СолнцеPark" получил разрешение на ввод на месяц позже срока, обозначенного в декларации, а "КосмосStar" ― на 5 месяцев.

В Петербурге кейс застройщика пополнился и замороженным объектом. ЖК "Kingdom" на Петроградской стороне вызвал возмущение жителей соседнего дома, где стали появляться трещины. По мнению экспертов, технологически это можно было бы исправить. Но в ходе конфликта чиновники перевели участок в перечень ЗНОП (зеленых насаждений). "Аквилон-Инвест" расторг договоры с дольщиками, вернув им вложенные средства.