ЖК "Ласточкино Гнездо": типичный проект известного девелопера

Очередной масштабный проект от ГК "Эталон" реализуется в Невском районе. Это первый подобный проект на данной территории. В 2015 году будет заселен последний из двенадцати корпусов комфорт - класса.

Надёжность без вопросов

Девелопер давно известен на строительном рынке не только Петербурга, но и всей России. Более чем за двадцать пять лет существования компанией было построено более 150 жилых и коммерческих зданий.

На сегодня надёжность сомнений не вызывает ни у дольщиков, ни у профессионалов строительной сферы. Но, тем не менее, у клиентов есть достаточно претензий к девелоперу.

Подробно я уже останавливался на этом в статье, посвященной другому объекту ГК Эталон, расположенному, кстати, в том же Невском районе под названием ЖК "Молодёжный".

Надо отметить, что девелопер в большинстве случаев занимается квартальной застройкой, а не точечными объектами. Именно таким проектом квартальной застройки является ЖК "Ласточкино Гнездо".

Унылые пейзажи

Комплекс располагается на правом берегу Невы, в районе между Октябрьской набережной и границей с областью, немного не доходящей до внутренней стороны КАДа. Эта местность является южной окраиной Невского района. Несмотря на то, что это давно обжитое местом, до сих пор оно выглядит неприглядно. То здесь, то там выглядывают развалившиеся дома частного сектора, заброшенные участки огородников и покосившиеся хозяйственные постройки. Хотя внутри давно существующего жилого участка все выглядит уютным.

Обжитая часть территории включает в себя нескольких жилых зданий, школу, детский сад, филиал поликлиники и несколько магазинов. Среди жилых зданий есть и построенные некоторое время назад дома ЦДС.

А вот восточнее располагается участок застройки "Ласточкиного Гнезда". С севера стройка ограничена существующей Русановской улицей и ее планируемым продолжением. Еще севернее между застройкой и территорий ТЭЦ-5 находится пустырь и тепличное хозяйство совхоза "Приневский". Этот пустырь тоже будет застроен жильем, но какой компанией пока непонятно. По словам представителей ЛенСпецСМУ, являющего застройщиком нашего объекта, эта земля принадлежит компании ЦДС.

На востоке к ЖК "Ласточкино Гнездо" примыкает территория, на которой находятся складские здания логопарка "Уткина заводь". C южной стороны комплекс отделен пустырями и брошенными огородами от КАДа.

Близость Невы, до которой от ближайшего корпуса около 500 метров и отсутствие промышленных производств конечно благоприятно для экологии. Но смущает находящаяся рядом Октябрьская набережная и особенно КАД, до которого от ближайшего корпуса не более 250 метров. Надо отметить, что новостройку закрывает от кольцевой дороги шумозащитный экран, но насколько он эффективен как от шума, так и от выхлопных газов смогут судить только сами жители.

У каждого своя доступность

Если говорить о транспортной доступности объекта, то она выглядит неудобной, несмотря на рекламные уверения застройщика в обратном. И где он только нашел эту доступность? Так необходимо сразу сказать, что строительство станции метро в этом районе никогда ни планировалось. А ближайшие станции метро Ломоносовская и Пролетарская находятся на той стороне Невы. Так что надеяться можно только на автомобильный транспорт - личный или общественный.

Но общественный транспорт представлен всего двумя городскими автобусами и одной маршруткой. Причем конечная остановка находится на расстоянии от 500 до 1500 метров в зависимости от расположения корпусов. При использовании личного автомобиля трудности будут возникать на всем протяжении движения в сторону центра. Особенно это относится к участку от Народной улицы к Володарскому мосту и далее по Ивановской улице.

Единственный плюс расположения комплекса с точки зрения транспорта - это близость к развязке с КАД и неразводному Большому Обуховскому (Вантовому) мосту.

Дополнительной трудностью для автотранспорта является въезд на территорию "Ласточкиного Гнезда". Единственная дорога - это разбитая и узкая (двухполосная) Русановская улица уже сейчас не отвечает потребностям автомобилистов приезжающих на просмотры квартир. А что будет, когда начнется заселение? Ведь по планам застройщика на территории будут проживать 16 000 жителей.

Куда уходит Утка?

Жилой комплекс "Ласточкино Гнездо" будет состоять из 12 корпусов, с высотой от 16 до 24 этажей. Все дома строятся по кирпично-монолитной технологии с использованием навесных вентилируемых фасадов. Река Утка, протекающая по территории объекта, делит его на две неравные части. Меньшая западная часть состоит из корпусов 1 и 2 с двумя пристроенными паркингами. Эти корпуса были сданы в эксплуатацию первыми в декабре прошлого года, но заселение пока не началось. В этих домах все квартиры уже проданы.

Рядом по планам должен быть построен детский сад. Далее восточнее находится территория для строительства двух школ, еще одного детсада и физкультурно-оздоровительного комплекса.

Именно здесь протекает река Утка, в отношении которой, планы еще не определены. Но в таком состоянии загаженности и неустроенности ее берегов она оставаться не может. Либо ее должны будут вычистить и облагородить, либо просто поместить в трубу, убрав ее под землю. Если будет реализован последний вариант, то это вызовет сожаление. Ведь этому месту сейчас явно не хватает хоть какой-нибудь эстетики.

На другой стороне реки находятся остальные 9 корпусов, часть из которых уже сдана в эксплуатацию - это дома 3, 4, 5 и 10. Сейчас в этих корпусах еще достаточно большой выбор квартир. Интересно, что дом с номером 6, в котором, на мой взгляд, чисто внешне должно быть больше всего квартир, по словам менеджера тоже сдан в эксплуатацию. Но квартиры в нем не продаются, а на сайте даже не размещена проектная декларация. Такое впечатление, что как будто дома нет в природе. Менеджер на мой вопрос об этом доме отвечал в стиле О. Бендера на собрании тайного общества: "строгий секрет и государственная тайна!" Не иначе как покупателей ждут в доме - невидимке, какие- то сюрпризы от застройщика. Корпуса 11 и 12 будут сданы в 4 квартале этого года, а последний корпус 9 планируется к сдаче в первом квартале 2015 г.

Ситуация с паркингами лучше всего выглядит в корпусах 1 и 2 т.к. здесь на 1434 квартиры построены два надземных пристроенных паркинга с общим количеством в 500 машиномест. Продажа мест в них только началась, и самые доступные варианты начинаются от 350 000 р. А вот на остальные девять корпусов будут построены только четыре паркинга и в них количество машиномест пока неизвестно. Общее число гостевых парковок на весь объект запланировано из расчета 1000 мест.

Как я уже упоминал, в составе комплекса будут построены два детсада и две школы. Первая школа уже заложена и планируется к сдаче в конце 2016 года т.е. через год после полного заселения последнего дома. Сроки сдачи остальных объектов неизвестны. Отмечу также, что жители новостройки "Ласточкино Гнездо" особо не смогут рассчитывать на уже работающую школу и детский сад - попасть туда будет настоящим чудом.

Не блещет разнообразием и торговля - один продуктовый дискаунтер и несколько мелких магазинчиков. А объектов для проведения досуга нет не только в этом микрорайоне, но и вообще на ближайшей территории. Для этого надо либо ехать в МЕГА Дыбенко, либо на другой берег Невы. В общем, социальная инфраструктура выглядит довольно уныло, впрочем, как и окружающие пейзажи.

Бег по кругу

На самом объекте работает консультационный пункт. Сотрудник головного офиса порекомендовал мне предварительно записаться, что я и попытался сделать, позвонив в консультационный пункт. Но, несмотря на указанное начало работы в 9-00, вплоть до 10 часов мне никто не ответил. А когда ответили, то сообщили, что можно приехать без записи. Кстати, в выходные менеджеры консультационного пункта тоже работают.

Но рассчитывать на полноценную консультацию не стоит - так как даже в первой половине буднего дня очень большой поток посетителей и звонков. Менеджеры просто физически не успевают его обслуживать, в отличие от работников в офисе, которые по моим наблюдениям имеют много свободного времени. Поэтому первичный разговор состоялся с одним менеджером, показывал квартиры второй, а рассказывал о наличии и стоимости квартир третий. В общем, и покупателям и продавцам приходится побегать.

Не все дома одинаковые

Надо отметить, что квартирография каждого из корпусов очень отличается. Поэтому чтобы увидеть все варианты, имеющиеся в наличии от студий до четырёхкомнатных квартир надо искать в нескольких корпусах. Мне удалось посмотреть воочию квартиры в сданном корпусе № 10. В нем предлагаются варианты студий, одно и двухкомнатных квартир. Как выглядят изнутри общественные помещения, а также студия и двухкомнатная квартира вы можете увидеть из фотоотчета.

Итак, студии сейчас предлагаются в уже сданных корпусах 4, 5 и 10.

Самые доступные по стоимости в зависимости от корпуса: 2 430 000 р. площадью 27.2 м2, 2 700 000 р. площадью 28.2 м2 (студия с отделкой) и 3 100 000 р. площадью 36.8 м2.

Однокомнатные квартиры есть в уже сданных корпусах с 3 по 5 и в 10. Здесь стоимость и площадь минимальных по цене "однушек" варьируется таким образом: 3 000 000 р. площадью 32.6 м2, 3 130 000 р. площадью 35.9 м2, 3 190 000 р. площадью 33.5 м2 и 3 230 000 р. площадью 32.6м2 (квартира с отделкой). В корпусах 11 и 12 со сроком сдачи в конце этого года есть варианты "однушек" менее 3-х миллионов: 2 810 000 р. площадью 36.1 м2 и 2 900 000 р. площадью 37.9 м2.

Двухкомнатные квартиры предлагаются во всех корпусах, выставленных на продажу. Наиболее доступные по стоимости предложения в уже сданных домах с 3 по 5, а также в 10 выглядят так: 4 250 000 р. площадью 49.8 м2, 4 470 000 р. площадью 50.7 м2 (с отделкой) и 4 100 000 р. площадью 49.9 м2. В корпусах 11 и 12, которые сдаются в 4 кв. 2014 г. есть варианты дешевле 4-х миллионов, например "двушка" площадью 49.7 м2 стоит 3 700 000 р.

Самые доступные трехкомнатные квартиры находятся в корпусе 11 со сдачей в конце этого года. В нем можно приобрести "трёшку" площадью 86 м2 по цене 5 820 000 р. Варианты трехкомнатных квартир в уже сданных домах с 3 по 5 стоят выше 6-ти миллионов: 6 520 000 р. площадью 87.2 м2, 6 760 000 р. площадью 89.7 м2 и 7 010 000 р. площадью 88 м2 (с отделкой).

В общем квартирография подтверждает утверждение застройщика ЛенСпецСМУ о том, что жилой комплекс в основном предназначен для молодых семей, покупающих первую квартиру. Ведь доля студий и "однушек" составляет 66% от общего числа квартир.

Все планировки с ценами доступны на сайте застройщика. Но квартиры можно увидеть только списком без возможности выбора по параметрам вроде этажа и секции. Необходимо отметить, что в списке показаны все квартиры в наличии, без учета однодневного бронирования и ипотечного резерва. Еще одно неудобство связано с тем, что невозможно посмотреть сразу все квартиры по всем корпусам. Сначала необходимо выбрать какой-нибудь корпус и только в нем можно ознакомиться со списком квартир.

Менеджеры не рекомендуют

Квартиры во всех корпусах, кроме четвертого, сдаваемого с чистовой отделкой, передаются без подготовки под чистовую отделку. Это означает, что будет сделана выравнивающая стяжка пола, а стены и потолки сдаются даже без затирки. Электроснабжение сделано по всей квартире, а водоснабжение проведено только до санузла. Входную дверь придется менять сразу т.к. она неметаллическая и чисто номинальная. Положительным моментом является уже остекленная лоджия. Из фотоотчета вы можете сами составить впечатление о том, как это будет выглядеть.

Если говорить о чистовой отделке в корпусе 4, то сами менеджеры оценивают ее очень скептически. Кроме невысокого качества материалов и работ, они приводили такой аргумент против покупки с чистовой отделкой: под отделкой легче скрыть возможные недостатки строителей (дыры, щели и т.д.). В подтверждение этого я нашел многого жалоб на качество строительства жителей, проживающих в уже сданных застройщиком объектах.

Выгода и экзотика

Застройщик предлагает разные виды оплаты, и среди них наиболее привлекательными на первый взгляд кажутся варианты рассрочек. Особенно интересной мне показалась длительная рассрочка до конца 2023 г., которая распространяется на корпуса 3 и 10. По ее условиям необходимо внести не менее 30% первого взноса, а остаток гасится равными платежами. Есть и еще несколько видов рассрочки, но правда скидка на первый взнос всего 1%, тогда как при единовременной оплате она составляет от 3% до 10%.

Есть в арсенале застройщика и довольно экзотические виды скидок, вроде скидки по паспорту болельщика прошедшей Олимпиады. Но они скорее похожи на PR-акцию, чем на реальную возможность экономии. Как плюс необходимо отметить, что при ипотеке применяются условия 100% оплаты.

Всё те же пункты

В зависимости от готовности корпуса застройщик применяет для продажи либо ДДУ, либо предварительный договор купли-продажи. Так квартиры в корпусах 11 и 12, которые будут сданы в 4 квартале 2014 г. продаются по ДДУ. Договор этот содержит крайне невыгодные пункты для дольщика. Эти пункты, впрочем, полностью повторяют пункты договора ЖСК, о котором я писал при проверке ЖК "Молодежный".

Те же недружественные и ущемляющие интересы покупателя условия содержит и предварительный договор купли-продажи, который применяется при продаже квартир в уже сданных корпусах "Ласточкиного Гнезда".

Первое что бросается в глаза - это п.2.3., по которому общая стоимость квартиры может быть изменена продавцом на затраты, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. А это довольно существенная сумма- 10% от общей стоимости договора. Тем самым застройщик снимает с себя риски неэффективного управления и возлагает их на застройщика. На форумах некоторые покупатели сообщают о том, что в результате длительных и мучительных переговоров им удалось снизить эту сумму до 5%.
В обязательстве сторон указываются и другие дополнительные расходы покупателя. Некоторые из них как например обязательное оформление и регистрация права собственности имеют свою цену - 600 у.е. Другие же как например авансовый платеж за уборку территории или эксплуатационные затраты до момента заключения основного договора не имеют даже конкретной стоимости. Есть в договоре ссылка и на другие целевые сборы без их конкретного раскрытия и размера затрат.

Апофеозом недружелюбного отношения застройщика к покупателю является раздел об ответственности сторон. Так как в нём есть только ответственность покупателя, то лучше его так, и озаглавить - ответственность покупателя. Беспощаден застройщик к покупателю и в случае расторжения договора - п.6.8 говорит о том, что покупателю придется заплатить штраф - 10%, да ещё и деньги вернутся в течение 3-х месяцев. В общем, такое отношение застройщика выглядит вполне сформировавшимся и оставляет крайне неприятное впечатление.

М. Поплавский