ЖК "Мечта": продолжение дебюта на рынке жилья

Район вокруг станции метро Девяткино привлекает большое количество строительных фирм. Среди них есть новички на рынке жилищного строительства, давно известные фирмы, а также вышедшие на рынок жилья в последние несколько лет. К последней категории можно отнести ИСГ "МАВИС" являющейся девелопером жилого комплекса "Мечта".

Кто кем руководит?

Номинальным застройщиком проекта числится ООО "Аспект", так как эта компания указана в проектной декларации. Но руководит всем процессом через дочернюю организацию ООО "Мавис - Строй" именно ИСГ "МАВИС". Эта фирма известна на строительном рынке с 2006 г. и на начальном периоде своей деятельности в основном специализировалась на строительстве сети гипермаркетов.

Жилищное строительство как новое направление появилось у компании в 2008 г. Дебютными сданными домами стали четыре первые очереди ЖК "Мечта". Сейчас девелопер ведёт строительство остальных очередей нашего объекта, а также реализует ещё три проекта: ЖК "Прогресс", "ЖК "Виктория" и жилой дом на проспекте Передовиков. Кстати, первые очереди "Мечты" были сданы в срок, также по графику идёт строительство остальных очередей.

А вот дом на Передовиков будет сдан с опозданием. Судя по проектной декларации, его должны были ввести в эксплуатацию ещё в 3 квартале 2012 г., но до сих пор не сдан. По телефону центрального офиса я получил ответ, что сейчас работает приёмная комиссия и сдача ожидается в июне 2014 г.

А, как известно без воды...

Комплекс "Мечта" расположен прямо напротив станции метро Девяткино. Эта территория является частью посёлка Мурино, относящемуся к Всеволожскому району Ленинградской области. Хотя на уровне слухов периодически циркулирует информация о том, что посёлок должен войти в состав СПб, но пока это ничем не подтверждается.

Комплекс делится на две части - первый этап проектирования и второй этап проектирования. В рамках первого этапа проектирования были сданы шесть жилых корпусов, расположенных в северной части застройки. Первые собственники квартир заселились в 2012 г. и за прошедшее время им пришлось столкнуться с некоторыми проблемами.

Судя по общению жителей в интернете, больше всего жалоб вызывает водоснабжение комплекса. Вот что пишет об этом на форуме один из собственников: "с нового года весь комплекс перевели на новый водовод. Это просто ужас, воду невозможно пить. Провели экспертизу - по показателям цветность и перманганатная окисляемость - она не соответствует СНиПам более чем в два раза!!"

Есть претензии у жителей и к недоделанному до конца ограждению первой части комплекса. Им было обещано, что после сдачи первых шести корпусов внутренний двор будет полностью огражден. Но пока ограждение не перекрывает доступ во двор и как следствие появляются следы бездомных даже на этажах. Ведь кроме метро, рядом находится и ж/д. станция Девяткино, а это вкупе с бойкой торговлей на Привокзальной площади таит в себе не всегда приятное соседство.

Расстраивают жителей тарифы на коммунальные услуги - по подсчётам некоторых собственников они в три раза выше, чем в СПб. Так в качестве примера квартплата за студию 26 кв.м. составляет 3-3,5 тыс.р., причем из них половина за воду.

А кто у нас соседи?

Западные фасады обеих частей комплекса выходят на уже упомянутую мной Привокзальную площадь. Сейчас она выглядит не слишком ухоженной и довольно тесной. Ведь кроме торговых павильонов, здесь расположены конечные остановки многочисленных городских и областных маршруток, а также Северный автовокзал. Но в будущем это место могут ожидать значительные улучшения, если реализуются планы строительства современного транспортного узла.

"Мечта" на севере граничит с ЖК "Эланд", а юга и востока к нашему объекту примыкают участки, на которых расположены дома частного сектора. Причём, частные дома находятся довольно близко к территории новостройки. И, судя по внешнему виду участков, уезжать отсюда в основном никто не собирается. Вы сможете увидеть это, ознакомившись с фотоотчётом. Кстати, несмотря на развёрнутое жилищное строительство в Мурино, именно частный сектор занимает пока ещё большую часть площади самого посёлка.

Экология в районе строительства выглядит нормальной, т.к. здесь нет промышленных предприятий за исключением небольшого бетонного заводика и деревообрабатывающего цеха. Да ещё может не понравиться близкое соседство с железной дорогой и находящееся на расстоянии полукилометра электродепо метрополитена. Но вот далее в сторону посёлка Новое Девяткино концентрация промышленных предприятий значительно вырастает: промзона, Северная ТЭЦ и завод Турбоатомгаз.

Долгая дорога к образованию и медицине

На автомашине из Мурино можно выехать двумя способами. Первый путь ведёт по Вокзальной и Центральной улицам и далее через Токсовское шоссе выводит на КАД или в СПб. Это короткий путь, но он осложнён постоянными пробками даже не в пиковое время. С началом дачного сезона эти проблемы усугубляются как в сторону города, так в и сторону Токсово. Причём никаких конкретных планов по изменению ситуации пока нет.

Более длинная дорога, ведёт около 3 км. по разбитому шоссе до ж/д. переезда в деревне Лаврики. Далее около 8 км по узкой двухполосной дороге до развязки с пр. Культуры. Эта дорога пока не имеет напряженного трафика, так как на восток от ж/д. станции и метро Девяткино ни один из многочисленных объектов жилых комплексов не сдан. В этот район, кстати, планируют провести продолжение Гражданского проспекта.

Главной проблемой Мурино является драматическая ситуация с социальной инфраструктурой. Ближайшая школа на 170 мест находится в посёлке Новое Девяткино, а в самом Мурино есть только детский сад и медицинская амбулатория. Так как Мурино относится к Всеволожскому району, то все необходимые объекты, включая станцию скорой помощи, находятся именно там.

Планы по развитию социальной инфраструктуры на сайте Муринского муниципального образования датируются 2020-2030 гг. Но ознакомившись с ними, становится понятным, что эти планы всё также катастрофически отстают от темпов жилищного строительства, развернувшегося вокруг м. Девяткино. На мой вопрос, куда вы водите детей, жительница из уже сданной части ЖК "Мечта" ответила: "и в школу и в садик приходится везти в город".

С торговлей и сервисом дело обстоит чуть лучше - кроме небольших предприятий, есть несколько сетевых продуктовых ритейлеров. К тому же на первых этажах жилого комплекса предусмотрены коммерческие помещения. Но объектов культуры и мест для развлечений нет вообще. За этим придётся ехать в город или на расположенные в области курортные центры.

Площадь преткновения в этом месте есть

Все дома нашего объекта строятся по кирпично-монолитной технологии и имеют высоту 15-23 этажа. Вторая очередь проектирования включает в себя пять корпусов со сроком сдачи, согласно проектной декларации в 1 кв. 2015 г. Но, по словам представителя компании, корпус 5 будет сдан раньше - в 4 кв. 2014 г. Корпуса 5, 6 и 7 являются зеркальным отображением корпусов 2, 3 и 7*, сданных в первой части комплекса. Фасады этих корпусов выходят на Привокзальную площадь. Корпус 5* выходит окнами на двор первой части, а корпус 1 находится в глубине двора.

Въезд в комплекс запланирован через проезд между корпусами 7* и 5, но чтобы подъехать к нему сначала надо преодолеть Привокзальную площадь. Сейчас въезд в комплекс даже в середине дня представляет трудность, т.к. приходится пробираться между машинами, припаркованными на площади и перед корпусами. Альтернативный путь ведёт через узкие улочки, примыкающие к границам объекта с восточной стороны. Совершенно очевидно, что после сдачи оставшихся пяти корпусов ситуация только ухудшится.

Также, впрочем, дело обстоит и с парковкой. Небольшое количество мест есть на прилегающей к корпусам территории. Но сроки строительства платного надземного паркинг рядом с корпусом 1б представитель компании назвать мне не смог. Хотя в проектной декларации указан срок- 1 кв. 2015 г. Пока на его месте находятся вагончики строителей. Нет информации и о стоимости машиноместа, и даже неясно будут ли эти места продаваться или сдаваться в аренду. В любом случае, 123 места в платном паркинге не решат проблему парковки, т.к. дома застройки будет включать в себя 2293 квартиры.

Что скрывает продавец?

Узнать о наличии и стоимости квартир я решил непосредственно на месте строительства - в представительстве на объекте. По телефону представительства мне ответили, что можно приехать в часы работы: понедельник - суббота с 11:00 до 20:00, в воскресенье с 11:00 до 17:00 и даже посмотреть показательную квартиру.

Разговор с представителем произвёл на меня двоякое впечатление. С одной стороны всё было вежливо и доброжелательно, но некоторые вопросы остались без ответа. Так, например, на мой вопрос - сколько всего будет квартир, я получил ответ - много. Не смог представитель сообщить мне и количество мест в паркинге, поэтому эти сведения мне пришлось искать на сайте в документах застройщика.

Ещё одна странность была связана с фотографированием во время посещения показательной квартиры. Едва я успел сделать первый снимок, как представитель сообщил мне, что фотографировать нельзя. Выглядело это недружелюбно по отношению к покупателю и не имело никакого смысла. Причину запрета представитель назвать не смог, сославшись, правда на то, что вид отделки есть на сайте. Но всё равно осталось ощущение, как будто продавцу есть, что скрывать. Это тем более странно, учитывая увиденное мною хорошее качество отделки. Например, как плюс отмечу, что на кухне пол выложен плиткой, которую я и успел сфотографировать. И вообще впечатление от стандартов отделки благоприятное: ламинат, импортная сантехника, приятная плитка до потолка в санузлах. Пожалуй, только входная дверь явно требует немедленной замены.

Обращаю внимание на то, что с чистовой отделкой продаются квартиры только в корпусе 6. В остальных корпусах квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку, и заказать дополнительно чистовую отделку в качестве услуги невозможно. Кстати, странное отношение сотрудников к клиентам, у которых есть желание сфотографировать потенциальный для покупки объект, подтвердилось и позже. Так после переговоров, уже за пределами объекта во время съёмок общего вида комплекса, я услышал такие же претензии от какого- то сотрудника, входящего на стройку.

Квартирография

Сейчас в продаже есть квартиры в корпусах 5, 6, и 1. В корпусе 5* квартир в продаже нет, а квартиры корпуса 7 в продажу ещё не поступили. Из общих плюсов планировок необходимо отметить, что в каждой квартире предусмотрены застеклённые лоджии. Зато общим недостатком всех однокомнатных квартир является совмещённый санузел. Достоинством с точки зрения стоимости можно считать небольшую разницу в цене одинаковых квартир в зависимости от этажа. Например, разница в цене однокомнатной квартиры на втором этаже составит 30 000 рублей по сравнению с такой же квартирой на средних этажах.

Итак, в односекционном 25-ти этажном корпусе 5 доступны только одно- и двухкомнатные квартиры. "Однушка" площадью 39.77 м2 обойдётся в 3 060 000 рублей. Квартира имеет неправильную пятиугольную форму, что и обуславливает неправильные формы гостиной (17.47 м2) и кухни (13.8 м2). Холл практически отсутствует, зато в санузле достаточно места (4.58 м2). Гостиная имеет выход без двери в холл, и на кухню. К достоинствам квартиры можно отнести вход на лоджию (2.17 м2) из кухни.

Трёхкомнатная квартира площадью 86.5 м2 в этом же корпусе доступна по цене 5 260 000 рублей. В ней как не странно совмещённый санузел (5.79 м2) и просторный функциональный холл (11.86 м2). К сожалению, кухня по площади меньше холла- 11.07 м2. Выход из кухни в гостиную (14.63 м2) не имеет двери. Формы двух спален (18.92 м2 и 17.06) из-за своей вытянутости не выглядят уютными.

В двухсекционном 17-ти этажном корпусе 6 доступны студии и трёхкомнатные квартиры с чистовой отделкой.

Студия площадью 27.13 м2 обойдётся в 2 590 000 рублей. Ничем примечательным её планировка не запомнилась - жилое помещение в форме "стакана".

Трёхкомнатную квартиру площадью 81.66 м2 можно приобрести за 5 700 000 рублей. В ней большая кухня (17.64 м2) с выходом в гостиную (14.7 м2). Жаль, что выход на лоджию (3.54 м2) находится в спальне (17.13 м2). Обе спальни (площадь второй 17.15 м2) имеют слишком вытянутую форму.

Наибольший выбор вариантов планировок находится в односекционном 25-ти этажном корпусе 1. Так студия площадью 26.8 м2 доступна по цене 2 425 000 рублей - это минимальное по стоимости предложение в ЖК "Мечта". Вариант студии большей площади- 30.04 м2 обойдётся уже в 2 780 000 рублей. Кстати, обе планировки выглядят неплохо. Первая за счёт неправильной формы жилого помещения (17.71 м2) и достаточно просторного санузла (3.89 м2). Вторая планировка имеет плюс в виде почти квадратного жилого помещения (20.51 м2) и к тому же она двухсторонняя, что редко встречается среди студий.

Варианты однокомнатных квартир представлены планировками площадью 36.9 м2, 38.7 м2 и 45.59 м2. Первая имеет минимальную среди "однушек" стоимость - 2 960 000 рублей, вторая обойдётся покупателю в 3 111 000 рублей, а третья доступна за 3 660 000 рублей.

Планировка первой квартиры имеет недостаток в виде маленькой кухни- 8.68 м2. Этот минус ещё более усугубляется тем, что кроме окна на кухне, есть ещё выход на лоджию. Это уменьшает и без того маленькую полезную площадь. В небольшой санузел (3.56 м2) поместится только душевая кабина вместо ванны - только в этом случае хватит места для стиральной машины.

Планировка второй "однушки" отмечена фирменным приёмом проектировщиков - кухня (12.22 м2) имеет разрыв в стене, через которую можно попасть в гостиную площадью 17.37 м2. Но если в планировках трёхкомнатных квартир это отчасти выглядело оправданным, то здесь это не способствует комфорту.

В этом смысле третий вариант выглядит более предпочтительным. Отдельная комната площадью 21.12 м2, большая кухня (12.73 м2) с выходом на лоджию (6.56 м2). Единственный недостаток этой планировки - неудачная форма санузла, которую не компенсирует даже его площадь - 4.89 м2.

Двухкомнатная квартира площадью 58.5 м2 стоит 4 090 000 рублей. В ней снова кухня (9.98 м2) соединена с гостиной (13.42 м2) и имеет выход на лоджию (2.16 м2). Санузел имеет большую площадь- 6.42 м2, но он совмещённый.

Трёхкомнатная квартира площадью 70.01 м2 обойдётся в 4 760 000 рублей. Её планировка выглядит рациональной. Кухня площадью 12.41 м2 за счёт неправильной формы даёт возможность поместить мебель в углу, тем самым оставляя больше пространства для общения. Из кухни есть выход на лоджию (2.16 м2) и в гостиную (13.78 м2). Большая спальня (16.95 м2) кроме окна имеет выход на вторую лоджию (5.05 м2) на другой стороне. На ту же сторону выходит окно маленькой спальни (13.05 м2). Отмечу, что все особенности планировок квартир в корпусе 1 обусловлены его формой в виде трёх лучей. Также необходимо сказать, что небольшое разнообразие двух- и трёхкомнатных квартир связано с общей квартирографией ЖК "Мечта". Так в пяти строящихся корпусах будут сданы 723 однокомнатные квартиры, 133 двухкомнатные и 93 трёхкомнатные.

Стоимость и планировки представлены на сайте ИСГ "МАВИС". Причём есть как выбор по общему списку, так по корпусу и этажу. А вот по параметрам выбор не кажется удобным. Да и менеджер на смог объяснить насколько стоимость, и наличие квартир являются актуальными. Мне удалось найти все описанные выше планировки, так что сам сайт с некоторыми оговорками можно считать удобным в пользовании.

Страховка для застройщика

Условия приобретения жилья в ЖК "Мечта" имеют несколько плюсов. Так стоимость по ипотеке, которую предоставляют несколько известных банков, приравнена к 100% оплате. Сэкономит покупатель и на регистрации и оплате ДДУ, по которому застройщик ведёт продажу квартир. Ведь регистрацию берёт на себя застройщик, к тому же деньги дольщик будет вносить непосредственно на счёт продавца и только после факта регистрации. Сами условия договора, в общем, соответствуют 214-ФЗ. Только п. 1.5. договора вызывает вопросы. В нём застройщик пытается избежать санкций при несоблюдении сроков ввода в эксплуатацию в случае распорядительных актов государственных и/или надзорных органов. Тем самым если к застройщику будут предъявлены даже обоснованные претензии от этих организаций, в которых виноват сам застройщик, то дольщик не сможет предъявить к нему санкции. Кроме единовременной оплаты, есть возможность рассчитаться в рассрочку до декабря 2014 года. Но в этом случае стоимость квартиры возрастёт на 5%, а также необходимо будет внести первый взнос не менее 30%. А вот скидки и акции у застройщика отсутствуют. На фоне большого количества предложений в районе станции метро Девяткино, это выглядит явным упущением.

М. Поплавский