ЖК "Южный форт". Между парком и заливом, уплотняя квартал

Вступление

Жилой комплекс комфорт-класса "Южный Форт" строится в Красносельском районе Санкт-Петербурга в квартале, ограниченном Ленинским проспектом, улицей Маршала Казакова, улицей Доблести и проспектом Кузнецова. Это зеленый район со сложившейся инфраструктурой: до Балтийского бульвара, пляжей на Финском заливе, набережной Дудергофского канала и до Южно-Приморского парка можно дойти пешком. Полежаевский парк и парк Александрино тоже недалеко. До Петергофских парков 20 километров, до Стрельны и Константиновского дворца 10 километров, до них можно быстро добраться как на машине, так и на автобусе.

До ближайшей станции метро "Автово" 5 км. Если на улице Маршала Казакова пробки, дорога займет до 40 минут. Ввод новой станции метро "Юго-Западной", обещанной в 2024 году на улице Маршала Казакова в 2.5 км от ЖК "Южный Форт", должен разгрузить Маршала Казакова и улучшить транспортную доступность жилого комплекса.

Ввод ЖК "Южный Форт" в 4 квартале 2026 года. Передача ключей в течение года после ввода.

О проекте

ЖК "Южный Форт" составляют два монолитных корпуса. Первый корпус разной этажности, 16 и 25 этажей, в нем 4 секции. Во втором корпусе пять секций в трех двадцатиэтажных зданиях, соединенных паркингом на первом этаже. Всего в ЖК 1237 квартир. В паркинге на 1 этаже 140 машиномест, и еще 69 – на открытой парковке. Мест в паркинге явно на всех не хватит. Рядом с ЖК "Южный Форт" на улице Маршала Казакова 62 и 64 уже построены два крытых паркинга, но эти паркинги пока по неизвестным причинам не работают.

Фасады домов контрастные. В закрытом дворе будут променады, скамейки для отдыха, спортивная и детская площадки. Для расширения пространства сделано вертикальное зонирование, т.е. на крыше первого этажа тоже разместятся площадки отдыха, названные "солнце", "воздух", "вода", "прибой" и "маяк", соответствующим образом оформленные. В квартирах второго этажа предусмотрены открытые террасы.

На первом этаже первого корпуса разместится городская библиотека на 500м2 с зоной коворкинга и общения.

Квартиры сдаются с полной отделкой и с предчистовой отделкой отделкой white-box. Высота потолков в квартирах до 2.74м. Увеличенные оконные проемы 1.85м. Окна в пол на лоджиях. На первых этажах имеются колясочные, где можно хранить и велосипеды. Будет возможность купить собственную кладовую (сити-бокс) на минус первом этаже.

Застройщик декларирует систему "умный дом", ящики для кондиционеров на балконах, индивидуальные счетчики тепла, регулировку отопления, бесшумные лифты, систему вентиляции с клапанами КИВ.

Школа № 54 находится в том же квартале, что и ЖК "Южный Форт". Детский сад №81 с бассейном тоже рядом. В соседних кварталах есть еще школы и садики, а также взрослая и детская поликлиники.

Вышеописанные преимущества нового жилого комплекса совершенно не вдохновляют жителей соседних домов, рядом с которыми началась стройка. Они организовали группу Вконтакте "Мы против стройки у д.14 ул. Доблести, С-Пб" и жалуются на перенаселенность квартала, на то, что на месте строительства в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2005 № 1900 (20.01.2023 года это постановление было изменено в пользу строительства) в квартале должны были построиться еще два детских сада и начальная школа, что имеющихся в квартале школы и садика не хватает, что их дети и так учатся в школе в 2 смены, даже без прибавления детей из нового ЖК. Также они жалуются, что соседние дома так приближены к стройке, что ее шум не дает спать, что в соседнем доме и даже в асфальте из-за стройки образовались трещины, а на месте стройки болото. Группа жителей обратилась в суд и требует экспертизы и отмены разрешения на строительство. В июле 2024 года экспертиза была назначена судом. Жители отмечают нехватку парковочных мест в квартале и негодуют, что построенные паркинги на улице Маршала Казакова 62 и 64 никто не может довести до ума.

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, отвечая на комментарии в той же группе Вконтакте, предлагает обратить внимание на школы и садики в соседних кварталах, которых, по мнению Комитета, достаточно, и будут построены еще. Но уговорить тех, кто купил квартиры в 2000-2010-е годы и не предполагал, что в их квартале вместо обещанных детских учреждений будет уплотнительная застройка многоэтажным жилым комплексом, пока не получается, добровольно тесниться они не хотят.

О застройщике

ГК "Лидер Групп" крупный застройщик, работает с 1988 года. По объему текущего строительства занимает 43 место в Едином ресурсе застройщиков РФ и 4 место в том же ресурсе по Санкт-Петербургу. На намыве на Васильевском острове "Лидер" выстроил "Гавань Капитанов", на юге города – серию ЖК "Аэросити". Башня "Лидер Тауэр" – первый небоскреб Санкт-Петербурга построена также им. В состав ГК "Лидер Групп" входят собственные заводы по производству товарного бетона и ЖБИ и собственное грузоподъемное оборудование. В ЖК "Дефанс Премиум" на проспекте Юрия Гагарина были испытаны уникальные передовые технологии по подъему особо тяжелых грузов мощными кранами.

"Лидер" в последнее время сдает ЖК из серии "Аэросити" с опережением сроков, но ранее он славился задержками сдачи своих объектов, причем эти задержки выражались даже не в месяцах, а в годах. В 2023 году с задержками в среднем на 20 месяцев были сданы 85% всех объектов застройщика. В настоящее время, когда оплата ведется по 214-ФЗ закону о долевом строительстве такая практика вряд ли возможна, поскольку деньги дольщиков застройщик получает с эскроу-счетов только после ввода объекта.

Отзывы о ГК "Лидер Групп" не сказать, что хвалебные, хотя рейтинг на Яндексе вполне приличный, 4.2. Последний отзыв от 7.06.24 на единицу. Жалобы на плохое качество строительства, бюрократическую волокиту, потерю интереса у менеджеров застройщика к клиенту после внесения денег. Понятно, что стимул писать отзывы есть скорее у недовольных. Но и профессиональные консультанты в интернете, говоря о "Лидер Групп", часто призывают при покупке квартиры досконально проверять все пункты в договоре, потому что "это же "Лидер"". В защиту застройщика надо сказать, что, несмотря на большие задержки, построено им было все обещанное, задержали, но никого из покупателей не "кинули". Кроме того, видимо, зная себя, застройщик теперь планирует долгие сроки ввода и выдачу ключей в течение года с момента ввода, возможно, чтобы подстраховаться. Ну и сдача серии ЖК "Аэросити" раньше срока тоже в пользу застройщика. Еще одним плюсом является то, что на стройплощадке ЖК "Южный Форт" работа уже идет.

В офисе и на стройке.

Офис "Лидер-Групп" находится на площади Конституции, 7, рядом с построенной "Лидером" одноименной башней. В офисе "Лидер Групп" имеется макет ЖК "Южный форт".

Далее мой путь пролег на стройку. Хотелось проверить, так ли тесно в квартале, обоснованы ли претензии протестующих жителей.

Яндекс-карты пишут, что от станции метро "Автово" можно доехать до ЖК "Южный Форт" за 30 минут на 300, 26 и 260 автобусах. У меня дорога заняла 15 минут, но это был выходной день, пробок на Маршала Казакова не было. Автобуса пришлось ждать 5 минут. Пишут, что с утренними и вечерними пробками на Маршала Казакова дорога реально займет минут 40 и дольше.

Обойдя квартал, могу сказать, что в идеальном мире или хотя бы во времена советского планирования новостроек, когда никто особо не жадничал и между домами оставляли широкие пространства, вряд ли бы стали встраивать в этот квартал еще девять 20-этажных секций в добавление к имеющимся там 20-этажным домам. Но ничего отличного от того, как строят теперь практически везде, в 18 квартале нет. Да, стройка близко к дому 14 по улице Доблести и близко к школе. Долгое время будет шумно и некомфортно, но стройка закончится, и всем придется жить бок о бок. Конечно, кому-то новые корпуса загородят привычный горизонт. В квартале, и правда, на всех тротуарах стоят машины, "воткнуть" новые вряд ли куда-то еще удастся, но заработают же, наконец, эти загадочные паркинги. "Болота" ни в квартале, ни на стройке не наблюдалось, "трещины в асфальте" мне тоже не попались. Приятного в уплотнительной застройке мало, людей понять можно, но "катастрофой" внедрение ЖК "Южный Форт" в 18 квартал мне не показалось.

Заглянуть за непроницаемый строительный забор удавалось только снизу, поэтому фотографии стройплощадки изнутри не самые информативные. Для полноты картины размещу и фото из группы ЖК "Южный Форт" Вконтакте.

Окружение, транспорт

До ЗСД и КАД, в соответствии с Яндексом, ехать на автомобиле 20-25 минут, несмотря на расстояние в 10 километров.

Продовольственных магазинов в радиусе 1 км много:

В том же 18 квартале "Магнит" на Ленинском проспекте , 72к1; "Дикси" на Ленинском, 76к1.

"Пятерочка" на Ленинском, 71к2 и на улице Доблести, 9.

За проспектом Кузнецова "Вкусвилл" на Ленинском проспекте, 82к1.

В том же 18 квартале кофейня "Etlon coffee", в соседнем -- "Бургер Кинг" на Ленинском, 61, а "Токио Сити" на улице Доблести, 9.

Торговый центр "Прибалтийский" на Ленинском проспекте, 49, в 1.66 км от ЖК. ТЦ "Жемчужная Плаза" на Петергофском шоссе в "Балтийской Жемчужине" в 4 км от ЖК "Южный Форт", или полчаса на 300 автобусе. До Ярмарки "Юнона" на улице Маршала Казакова, 35Ш, где купить можно почти все, 1.76км, 20 минут пешком или пара остановок на автобусе.

Школы:

Школа №54, с бассейном, Маршала Казакова, 60к2, та самая, что рядом со стройкой. Рейтинг 3.5. В отзывах на перенаселенность школы никто не жаловался, жаловались на нового авторитарного директора, плохое питание и антисанитарию. Хотя некоторых родителей эта школа устраивает.

Школа №546, тоже с бассейном, Ленинский проспект, 80к2, в соседнем квартале, 1 км от ЖК. Рейтинг 4, хороших отзывов больше, хотя есть и жалобы на переполненность классов.

Школа №375, проспект Кузнецова, 19, с углубленным изучением английского языка, 1.3 км от ЖК. Рейтинг 3.9, но в отзывах родители школу хвалят.

Школа №219, улица Маршала Казакова, 68к2.890 м от ЖК. Рейтинг 4.1. Родители отмечают, что в школе много кружков, но классы переполнены.

Детские сады:

Детский сад №81, с бассейном, в этом же квартале, тот самый, единственный, Ленинский проспект, 72к2. Рейтинг 4.7, отзывы очень хорошие. Жалоба одна, на маленькие детские площадки. Но стройка чуть дальше, она не при чем.

Детский сад № 87, Ленинский проспект, 78к3, на другой стороне проспекта Кузнецова, 870 м до ЖК. Рейтинг 4.4. Отзывы хорошие, родители пишут про большую зеленую территорию.

Детский сад №65, улица Доблести 18к2, на другой стороне Ленинского проспекта, 840 м от ЖК. Рейтинг 4.6, отзывы хорошие.

Детский сад №69, проспект Кузнецова, 18к2, 1.18 км от ЖК, через Ленинский и через Кузнецова. Рейтинг 4.4, садик, в основном, хвалят.

Есть и еще и школы, и детские садики в кварталах подальше.

Поликлиники:

Взрослое отделение поликлиники №106 (взрослая поликлиника №124), Брестский бульвар, 3к2, рейтинг 4.2. И рядом, по тому же адресу, детское отделение №37 поликлиники №106. 1.38км до ЖК "Южный Форт" до обеих. Еще одно отделение 106 поликлиники и женская консультация есть на улице Рихарда Зорге, 18А. 2.12 км до ЖК.

Спорт:

Ближайший фитнес-центр "Olympic Touch" на улице Доблести, 9, в 800 метрах от ЖК. Детский водный центр "Рыба-Kid" на улице Доблести, 7к1, тоже в 800 метрах. Рейтинг 5.

Школа танцев "Soul Dance" на Ленинском проспекте, 71к2, в 1 км от ЖК. Имеются и другие фитнес-центры в кварталах подальше.

Юго-Западный Приморский парк в 2 км от ЖК "Южный Форт". До Полежаевского парка и парка Александрино 3.5 км.

Из отрицательного:

Юго-Западная ТЭЦ находится в 1км от ЖК. Продукты сгорания, исходящие из ее труб, видны и на фото.

Рядом с ЖК планируется строительство электродепо "Красносельское".

"Метрострой Северной столицы ищет подрядчика для строительства электродепо "Красносельское" для обслуживания Красносельско-Калининской линии Петербургского метрополитена... В перечне работ значится двухпутная соединительная ветка , примерно 700 метров, до тупиков за станцией "Казаковская".Электродепо должно бытль рассчитано на 40 путей для 8 вагонных составов... Завершить работы необходимо к осени 2029 года."

Это из телеграм-канала "Подземник" о строительстве Петербургского метро.

Возникает вопрос, где будет выход поездов на поверхность, не будет ли шумно, не повлияют ли на экологию микрорайона работы по обслуживанию поездов.

Второй корпус будет "прикрыт" от уличного шума паркингами на улице Маршала Казакова, 62 и 64, а вот первый корпус от улицы Маршала Казакова ничем не защищен.

Кстати, о паркингах. Во время визита на стройку мне удалось поговорить со сторожем одного из неработающих паркингов. Он сказал, что паркинги скоро должны заработать, решается вопрос с документами, большего он не знает. На вопрос, нет ли в паркингах "затопления", о котором пишут в своей группе протестующие, сторож удивился и покачал головой.

Два открытых паркинга прекрасно работают в соседнем квартале, за проспектом Кузнецова, на улице Маршала Казакова, 52 и 54.

Квартиры, отделка и условия покупки.

В ЖК "Южный Форт" продаются студии, однокомнатные (1Евро) и двухкомнатные (2Евро) квартиры.

В 1 корпусе разместятся квартиры всех трех типов.

Во 2 корпусе -- однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Отделка квартир полная, когда жильцам остается привезти в квартиру только мебель, и белая, предчистовая (white box). Покупая предчистовую отделку, будущий жилец сможет сделать ремонт "под себя".

В предчистовую отделку входит: штукатурка и выравнивание стен, стяжка полов, входная металлическая дверь, коробки межкомнатных дверей, монтаж отопительной системы, электрики, водоснабжения и канализации. Косметический ремонт останется за жильцом.

В июле 2024 года в ЖК "Южный Форт" продаются:

• Студии размером от 17м2 до 24.5 м2 стоимостью от 4178000 рублей до 5735800 рублей.
• Однокомнатные квартиры размером от 26м2 до 38м2 стоимостью от 6009800 рублей до 8737800 рублей.
• Двухкомнатные квартиры размером от 48м2 до 67м2 стоимостью от 9874800 рублей до 13207800 рублей.

Балконы или террасы есть во всех квартирах. Планировки продуманы во благо будущих жильцов. Несмотря на небольшие размеры квартир, во многих по нескольку санузлов. В двухкомнатных квартирах мастер-спальни с личными санузлами. В студиях не только душевые кабины, но и ванны. На этажах 6-9 квартир. Все спланировано с комфортом и по-человечески, как и должно быть в комфорт-классе, а в реальности встречается редко…

Ниже план типового этажа первого корпуса, и – крупно, все 4 секции на отдельных фото.

Выберем несколько квартир разных типов и посмотрим общие цены и цены за м2.

Студия 17.41м2 на 4 этаже корпуса 1 с белой отделкой стоит 4178400 рублей, или 240000 рублей за м2.

Однокомнатная квартира 26.71м2 на 8 этаже 1 корпуса с белой отделкой стоит 6009750 рублей или 225000 рублей за м2. Обращаем внимание, что на такой маленькой площади в квартире имеется гостевой санузел, небольшая мастер-спальня с примыкающим к ней санузлом и балкон. На балкон можно выйти как из кухни, так и из спальни.

Однокомнатная квартира 28.63м2 на 2 этаже 2 корпуса с полной отделкой стоит 6584900 рублей или 230000 рублей за м2. Здесь стандартный раздельный санузел при входе.

Двухкомнатная квартира 48.17м2 на 8 этаже 1 корпуса с белой отделкой стоит 9874850 рублей или 205000 рублей за м2. В квартире 2 мастер-спальни, разделенные кухней, и гостевой санузел при входе.

Двухкомнатная квартира 50, 25м2 на 4 этаже во 2 корпусе с полной отделкой стоит 11306250 рублей или 225000 рублей за м2. Совмещенный санузел при входе, одна мастер-спальня, окна выходят на три стороны, и окна в санузлах!

Видим, что планировки по-хорошему удивляют. Выбрать можно, что душе угодно. Приятно, что застройщик постарался вложиться не только в бетон, но и в качество жизни будущих клиентов.

Купить квартиру в ЖК "Южный Форт" можно с единовременной 100% оплатой. В этом случае действуют 5% скидки от базовой цены. Некоторые квартиры продаются по акционной цене, на них скидки не действуют.

Можно купить квартиру в рассрочку сроком до 2 лет. Рассрочка процентная. Есть семейная ипотека 4.5%. При такой ипотеке стоимость квартиры тоже повышается.

Рассмотрим двухкомнатную квартиру №39в с белой отделкой в 1 корпусе в 3 секции на 8 этаже (фото выше). Ее акционная цена 9874850 рублей.

Эту квартиру можно купить в рассрочку на 2 года с первым взносом 30%. В этом случае стоимость квартиры увеличится до 10525 000 рублей, т.е. первый взнос будет 3157500 рублей. Через год надо будет заплатить 20% от увеличенной стоимости, а оставшиеся 50% надо заплатить в конце срока рассрочки.

Есть вариант рассрочки с первым взносом 50%. При таком первом взносе стоимость квартиры увеличивается меньше, до 9971000 рубля. Еще 20% от стоимости надо будет заплатить через год. А в конце срока рассрочки заплатить придется оставшиеся 30%.

О конкретных ценах на рассрочку и ипотеку по каждой квартире надо консультироваться с менеджерами.

Спецпредложение от Сбербанка – семейная ипотека от 4.5%. Напомню, что для взятия семейной ипотеки ребенок в семье должен быть не старше 6 лет включительно. Также льготная ипотека должна быть единственной.

При ипотеке 4.5 % стоимость двухкомнатной квартиры №39в увеличивается до тех же 10525000 рублей. Для акционной стоимости 9874850 рублей действует стандартная семейная ипотека ипотека 6%, она выйдет дороже.

Посчитаем, сколько придется платить в месяц при первом взносе 20%. Ипотечный калькулятор насчитал 42663 рубля при сроке платежа 30 лет.

Парковочные места в паркинге, которые хорошо бы купить в дополнение к квартирам в ЖК "Южный Форт" по причине их дефицита, в продажу еще не выставлены. Менеджер в офисе предположил, что цена будет не меньше 600000-800000 рублей за место. Льготная ипотека на паркинг не действует, а только – по стандартной высокой ставке.

У конкурентов.

ЖК "Морская миля" от "ЛСР" на улице Маршала Казакова, 21, срок сдачи на подходе, 2-4 квартал 2024 года, комфорт-класс, чистовая отделка.

Студии 21-27м2 стоят 7-8 млн.рублей. Однокомнатные квартиры 34-37м2 стоят 10-12 млн.рублей. двухкомнатные квартиры 48м2 стоят 17-18 млн.рублей. Существенно дороже, но без долгих лет ожидания.

ЖК "Огни Залива" от "БФА-Девелопмент" практически на берегу Финского залива, на улице Маршала Захарова, 8., срок сдачи 4 квартал 2026 года, комфорт-класс, чистовая отделка.

Студии 27-30м2 стоят 6-7.5млн.рублей, однокомнатные квартиры 40-54м2 стоят 8.5-13 млн.рублей, двухкомнатные квартиры 53-80м2 стоят 13-16.5 млн.рублей, и трех-четырех-комнатные квартиры 81-115м2 стоят 16-23 млн.рублей. В продаже есть и уже построенные квартиры в предыдущих очередях, они еще дороже.