​ЖК "Струны" – неоднозначность современного комфорта

О ЗАСТРОЙЩИКЕ

Группу компаний RBI можно считать "старейшиной" на рынке строительства Санкт-Петербурга. Не только потому, что она основана около 30 лет назад, но и из-за того, что именно с ее именем связан старт строительства премиального жилья в городе в постсоветские годы. Так, в 1998 году компанией был построен первый элитный дом на улице Жуковского (д. 47), в 2002 году – здание "Дом на Неве" на набережной Робеспьера (ныне Воскресенская), до сих пор считающейся стандартом жилья высокого класса.

Сегодня ГК RBI – солидная, многопрофильная компания, работающая, как в сфере проектирования и строительства высококлассного жилья и апарт-отелей, так и в их дальнейшем руководстве и обслуживании. Компания также оказывает услуги в оценивании объектов недвижимости и земельных участков и разрабатывает дизайнерские проекты коммерческих и жилых помещений.

С 2021 года под брендом RBI продаются квартиры дочерней строительной компании "Северный город" (создана внутри Группы в 2002 году). Обстоятельством послужило добротность жилья, возводимого "Северным городом", и тенденция современного строительства, направленная на уравнивании комфортности проживания в домах разного ценового уровня.

Девелопер сотрудничает с признанными архитекторами и нередко воплощает в жизнь их авторские проекты, применяя безвредные и надежные материалы, передовые технологические процессы. При оформлении общественных пространств, наряду со стандартным оборудованием, использует арт-объекты. Жилые комплексы, возводимые в исторической части Санкт-Петербурга, как правило, стилистически соответствуют окружающей исторической застройке. Почти все объекты группы компаний отмечены различными наградами строительной сферы.

Примечательно, что наряду со строительством жилой и коммерческой недвижимости, RBI реставрирует и реконструирует памятники: статуя "Весны" на парапете центральной башни Адмиралтейства стала первым отреставрированным памятником (2006 год).

Всего, ГК RBI к середине 2024 года построила 82 объекта, среди которых 11 социальных, отреставрировала или реконструировала 13 памятников. В процессе строительства еще 5 домов (2,176 квартир) 111,52 тыс.м². В громких скандалах, связанных со невыполнением сроков сдачи жилья, ГК не фигурирует, хотя на сайте дом.рф есть информация о том, что 3 дома компании были сданы с задержкой.

О ПРОЕКТЕ

ЖК "Струны" проект, впечатляющий креативностью и технологичностью - особенно к выбору названия комплекса. Браво! Коллективу компании удалось найти броское, запоминающееся название комплекса – "Струны", созвучное с названием улицы, на которой он находится – улица композитора Дмитрия Дмитриевича Шостаковича. Архитекторы воплотили название и во внешнем облике зданий, выделив вертикальные и горизонтальные составляющие фасадов.

Интересен подход к решению такой сложной задачи, как создание в жилом комплексе закрытых дворов без машин и сквозной общедоступной пешеходной зоны. Проблема была успешно разрешена, благодаря разницы высот внутренних дворов (на стилобате – общий цоколь, объединяющий корпуса №№1-4 и 5-8) и пешеходного бульвара, расположенного между корпусами двух очередей, вровень с первыми этажами зданий, где располагаются входные зоны в коммерческие помещения (сеть ресторанов и кафе, магазины).

Как нам кажется, именно из-за этой оригинальной организации общественных пространств ЖК "Струны" стал победителем в номинации "Лучший проект благоустройства территории в комфорт-классе 2024" российского этапа международной премии в области недвижимости Real Estate Property Awards, что позволяет компании участвовать в евразийском этапе премии.

Столь же привлекательно продуманное техническое оснащение зданий, учитывающее многие аспекты комфортного проживания. В частности – многоуровневая очистка воды, естественная и принудительная вентиляция, достаточное количество лифтов – 3 (один из них - грузоподъемный) в парадных с 7-8 квартирами на этаже (2 лифта – 3-5 квартир на этаже), наличие корзин или ниш для размещения кондиционеров. В комплексе реализована концепция цифрового дома в области безопасности и сбора данных с устройств учета, обеспечен доступ к wi-fi на всей территории комплекса. Довольно высокий класс энергоэффективности зданий (В), построенных по монолитно-кирпичной технологии, обеспечивается, прежде всего, многослойными теплосберегающими фасадами.

Строительство комплекса осуществляется двумя очередями. Первая очередь: корпуса №№ 1-4 – 568 квартир, 127 машино-мест. Во второй очереди помимо возведения четырех корпусов (№№ 5-8 – 569 квартир, 148 машино-мест), будет построен многоуровневый паркинг, муниципальный детский сад на 140 мест (обещает построить RBI) и для всех жителей района создан пешеходный бульвар и парк. Этажность корпусов в двух очередях одинакова: два 23-этажный корпуса и по одному 15-этажному и 16-этажному. По нашему мнению, жизнь в корпусах второй очереди более комфортная из-за удаленности от основных транспортных магистралей. Но рассмотрим мы более подробно корпуса первой очереди, так как квартиры в них уже имеются в продаже.

Количество квартир в каждом корпусе не сильно отличается, за счет числа парадных: в 23-этажных (167 и 143 квартиры) – 1 парадная (7-8 квартир на этаже), в низкоэтажных (110 и148 квартир) – 2 парадные (3-5 квартир на этаже). Студий практически нет, впрочем как и четырехкомнатных квартир с террасами – их всего по 2, двухкомнатных (280) и однокомнатных квартир (230) примерно одинаковое количество. Трехкомнатных квартир почти в 3 раза меньше, чем однокомнатных – 78.

Размещение корпусов хорошо продумано. Они имеют разную этажность, расположены на некотором расстоянии, ориентированы по сторонам света. Это уменьшило затененность корпусов друг от друга. А их разноэтажность в сочетании с очертаниями (высотные – в виде башен, остальные – в виде продолговатых брусков) позволили не слишком сильно сужать обзор из окон.

При всем при этом комфортность проживания в корпусах имеет свои "минусы" и "плюсы". Так, например, 1-м корпус: наиболее густонаселенный, высокоэтажный, с 7-8 квартирами на этаже, расположен непосредственно на улице Шостаковича. Вряд ли привлечет людей преклонного возраста, но близость к транспортной магистрали, несомненно, станет приоритетом для молодежи, так же как близость к центральной входной группе. В корпусе, в основном, просторные однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

2-й корпус на наш взгляд, подходит для всех возрастных групп: не слишком удален от улицы Шостаковича, близок к центральной входной группе, низкая этажность и небольшое число квартир на этаже, подходящих для семей различного состава, так как здесь представлены квартиры от однокомнатных до трехкомнатных.

Третий корпус расположен в глубине квартала, от транспортных магистралей наиболее удален, низкоэтажный, с малым количеством квартир на этаже (от однокомнатных до трехкомнатных). Может понравиться, как семейным парам, так и людям старшего поколения, если их не смутит наличие кабинета врача общей практики на 1-м этаже и автомобильные парковки, окружающие здание с двух сторон.

Четвертый корпус, хотя и высокоэтажный, но в нем немного меньше квартир, чем в первом из-за управляющей компании, разместившейся на первом этаже. Это, впрочем, может оказаться преимуществом (при аварийных ситуациях) или недостатком (из-за шума), которое, впрочем, может быть компенсировано близостью к сквозному пешеходному переходу и к бульвару. Как нам кажется, дополнительным неудобством станет: близость к оживленному Суздальскому проспекту и вид из окон на гаражные кооперативы, авторемонтные мастерские, стоянки.

В корпусах, на первых этажах и частично на вторых, помимо кладовых, предусмотрены места для хранения велосипедов и колясок, есть лобби и парадные входные группы.

Застройщик на рендерах демонстрирует лобби, где предусмотрено "жесткое" зонирование для проведения деловых встреч, музыкальных вечеров, концертов, мастер-классов и демонстрации фильмов. Существенным недостатком такого зонирования, на наш взгляд, является отсутствие возможности трансформации зон для расширения пространства для проведения мероприятий и недостаточная их изоляция, что затрудняет проведение нескольких мероприятий одновременно.

В оформлении общественных пространств используются природные элементы, присущие ландшафту Карельского перешейка: внутри зданий, в парке и во внутренних дворах – валуны (около 500 по уверению застройщика) в сочетании с разнообразной растительностью. Нам такой вариант кажется не совсем уместным – площадь озеленения комплекса не так велика, кроме того она частично "подавлена" возвышающимися "каменными" корпусами и каменными ограждениями. Возможно, детские игровые площадки из натуральных материалов, смогут компенсировать обилие каменных элементов. Но, на наш взгляд, стилистика оформления общественных пространств не гармонирует с архитектурным оформлением улицы Шостаковича, в начале которого установлена скульптурная композиция с музыкальным фонтаном "Времена года" и звучит классическая музыка.

В остальном дворовые общественные пространства, на наш взгляд, прекрасно спланированы и оборудованы – зоны отдыха, игр и занятия спортом отдалены друг от друга и соответствуют интересам разных возрастных групп.

В ОФИСЕ И НА СТРОЙКЕ

Оформить сделку, получить дополнительные сведения, уточнить информацию вы можете в Главном офисе продаж Группы компаний RBI по адресу: Санкт-Петербург, Барочная улица, дом 4 лит. А. Впрочем, справочную информацию предоставляют и по телефону или с помощью видеозвонка. Оформить сделку можно, не выезжая из дома - он-лайн.

Мы решили все же посетить Главный офис. Он расположен достаточно удобно: от ст. метро "Петроградская" ходят два автобуса №№ 10 и 25. Будьте внимательны, так как остановка общественного транспорта в сторону офиса расположена не у самого метро на Каменноостровском проспекте, а на Ординарной улице.

Здание, в котором расположен офис легко узнаваемо по возвышающейся трубе и округлым очертаниям бывшего Левашовского хлебозавода (конструктивизм, архитектор Г. П. Марсаков). Сам офис расположен на 2-м этаже культурно-делового пространства "Левашовский хлебозавод", созданного в результате реконструкции здания ГК RBI. Подняться на второй этаж можно, как по лестнице, так и на лифте.

Для того, чтобы пройти в офис, вам необходимо получить магнитный ключ у администратора центра. Вы сразу попадаете в клиентскую зону, где вас приветствует администратор офиса. Стоит сказать несколько слов о самой клиентской зоне – это довольно просторное, светлое помещение круглой формы, выполненное в том же стиле, что и первый этаж. В нем, не смотря на размеры, чувствуешь себя достаточно уютно.

Непродолжительное время ожидания менеджера прошло совсем незаметно, так как оно было занято изучением макетов строящихся комплексов. Менеджер, предупредительный молодой человек, обстоятельно рассказал о комплексе, предложив буклеты, не только комплекса "Струны", но и других строящихся объектов RBI. Кроме того, терпеливо выслушав пожелания, он смог оперативно подобрать несколько вариантов подходящих квартир и подробно объяснить их преимущества, а также выгодные варианты их оплаты.

Следует отметить, что администратором офиса даже после окончания разговора с менеджером был предложен чай или кофе. В целом, сотрудники офиса смогли за короткий промежуток времени не только создать дружелюбную атмосферу общения, но и провести беседу в деловом русле, предоставив всю интересующую информацию.

Ход строительства домов в виде фотоотчетов и краткого описания представлен на официальном сайте застройщика. Здесь же представлена панорама строительства с высоты птичьего полета. Все фотоматериалы выполнены мастерски. Есть даже фотографии работ, проводимых внутри зданий, вокруг них и на территории будущих общественных пространств. Но, к сожалению в кратком описании хода строительства нет информации о выполнении плановых показателей.

Нам удалось побывать на месте строительства, где больше всего поразила чистота вокруг стройплощадки. Если бы не было забора и возвышающихся кранов, то с трудом можно было бы поверить, что здесь идет строительство.

ПЛАНИРОВКИ И УСЛОВИЯ ПОКУПКИ

Планировки квартир комплекса весьма разнообразны. При этом, общими характеристиками для всех квартир является: просторная кухня-гостиная, превосходящая по площади жилые комнаты; совмещенные санузлы, в основном, с ванными (второй санузел с душевой кабиной), высота потолков – 2,75 м, на последних двух этажах – 3,0 м. Наличие гостевых санузлов даже в некоторых однокомнатных квартирах подчеркивает повышенный класс комфортности комплекса. Кроме того, во всех квартирах предусмотрено довольно большое пространство для хранения вещей. Это может быть: гардеробная, прачечная или просторная прихожая. В большинстве квартир в прихожей запроектирована так называемая "грязная зона" (место при входе, где ходят в уличной обуви). На предпоследних этажах многоэтажек – четырехкомнатные, трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с террасами. Квартир с небольшими лоджиями меньше половины, а с балконами и того меньше. Однако, расположены они весьма рационально. В угловых квартирах, где обзор из окон расширен, за счет расположения их на разных сторонах дома – нет ни лоджий, ни балконов. Они чаще всего присутствуют в квартирах, окна которых выходят на одну сторону дома или на противоположные стороны. И только в самых больших трехкомнатных квартирах 3-го корпуса есть балкон и лоджия.

К началу октября почти две трети квартир распродано, осталось – 195, преимущественно в высокоэтажных домах на последних десяти этажах.

Во всех свободных однокомнатных квартирах (50) вход в комнату осуществляется через кухню-гостиную, которая никаким образом не изолирована от коридора. Между кухней и коридором – сквозной проем. Компоновка самой дорогой квартиры стоимостью 14 633 805 руб. (45,4 м²) близка к "классической": кухня-гостиная (17, 6 м²) всего на 1,3 м² больше комнаты (16,3 м²), прямоугольный коридор (6,7 м²) и ванная комната (4,8 м²), в которой можно установить стиральную машину.

Отметим, что компоновка самой недорогой однокомнатной квартиры (10 400 000 руб., площадь – 34,5 м²) аналогична. По площади она больше всего на 10 м² за счет существенно меньших размеров комнаты (10,3 м²) и коридора (4,0 м²). Размер кухни-гостиной (15,9 м²) и санузла (4,0 м²) различаются гораздо меньше.

Струны 6

В самой просторной квартире (52,3 м²) (дешевле самой дорогостоящей на 212, 6 тыс. руб. и большей по площади на 7,8 м² ) присутствуют некоторые элементы современного жилья повышенной комфортности – просторная прихожая (10,8 м²), гостевой санузел.

Параметры всех средних по размеру квартир (35,8 – 36,6 м²) примерно одинаковы: комнаты от 10,1 м² до 11,6 м², кухни-гостиные – 13,0 м², коридоры от 5,3 м² до 5,5 м². В них так же присутствует какой-либо элемент элитного жилья: в одних квартирах это мастер-спальня в усеченном варианте, т.е. только с гардеробом (2,8 м²), в других – только с санузлом (3,4 м²), а в некоторых – гостевой санузел и вторая гардеробная (1,9 м²).

Подавляющее большинство свободных двухкомнатных квартир расположено в углу здания, у них нет лоджий, только балконы (1,5 м²) в квартирах на 5, 7, 9, 11 этажах 2-го корпуса. По нашему мнению, этот "недостаток" в полной мере скомпенсирован наличием двух окон во всех кухнях-гостиных, а в ряде случаев и в одной комнате. Причем, окна могут быть угловые. Помимо обилия света, они дают возможность зонирования пространства на просторных кухнях-гостиных площадью от 18,7 м² до 28,3 м². Большинство кухонь-гостиных проходные (из них есть вход в одну или две комнаты) и они чаще всего не изолированы от коридора.

Так, в наименьшей по площади квартире (57,5 м² – 17 343 909 руб.) из кухни-гостиной осуществляется вход в одну комнату, а от коридора комната отделена стеной с двумя проемами.

Кухня-гостиная полностью изолирована от коридора лишь в самой дорогостоящей и просторной квартире (75,2 м²) стоимостью 23 552 843 руб. Это единственная квартира с полноценной мастер-спальней площадью 14,4 м², с гардеробом (4,3 м²) и санузлом (4,0 м²). Второй санузел в квартире – полноценный, с ванной.

Мастер-спальни с санузлом (усеченный вариант) есть в квартирах, меньшей площади (68,2 – 69,2 м²), но в них кухня-гостиная не изолирована от коридора, а второй санузел оборудован душевой кабиной.

Во всех остальных квартирах площадью от 59,1 м² до 63,7 м² имеется гостевой узел (3,8 м² и 4,0 м²) и прачечная-гардеробная, иногда совсем крошечная (2,0 м²). Коридоры в таких квартирах "Г"-образной формы с нишами, достаточно внушительных размеров: 10 м² и 8,2 м².

К этому типу квартир относится и самая не дорогая квартира стоимостью 16 793 734 руб. (63,7 м²)

В значительно меньшем количестве остались двухкомнатные квартиры, окна которых выходят на противоположенные стороны здания (12 из 99). Все они одинаковой площадью – 61,4 м², с лоджией (2,0 м²). Проходных помещений в ней нет, но вход в кухню-гостиную из коридора оформлен в виде проема. В квартире есть гостевой санузел и санузел с ванной (4,8 м²), достаточно просторный для того, чтобы установить стиральную машину. Несомненным преимуществом квартиры является гардероб (3,0 м²) и просторный коридор (10,0 м²).

Отличительной особенностью всех доступных к продаже трехкомнатных квартир это наличие мастер-спальни с гардеробом (2,2 – 4,4 м²) и санузлом (3,7 – 6,2 м²). В большинстве квартир (в 33 из 47) – лоджии (3, 9 – 4,2 м²), в двух – просторные террасы (7,4 м²), причем одна из них с лоджией - то одна из просторных угловых квартир площадью 93,9 м². Большая светлая кухня-гостиная (25,0 м²) с выходом на террасу имеет просторную нишу с 2-мя окнами, что позволяет без труда разделить зону приготовления пищи от гостиной. В квартире все помещения изолированы за счет просторного "Г"-образного коридора с небольшими нишами. С другой стороны конфигурации коридора не совсем удачна из-за очень маленькой площади "грязной" зоны. В этой квартире, как и в квартирах этого же типа, во второй спальне есть небольшие гардеробы.

Гардеробами во второй спальне обладает и самая дорогостоящая (30 638 423 руб.) и просторная квартира (102, 1 м²). Она отличается лишь площадью помещений и конфигурацией коридора, в котором предусмотрена более обширная "грязная" зона в виде небольшого тамбура. В ней в отличие от большинства свободных квартир не предусмотрена прачечная.

Правда, прачечной нет и в самых недорогих, малогабаритных трехкомнатных квартирах (стоимостью 20 954 768 руб. – 83,8 м²). Хотя стоит отметить, что площадь кухни-гостиной (25,1 м²) и коридора (10,2 м²) в этой квартире фактически идентичны аналогичным в самой дорогой. Однако компоновка квартиры, на наш взгляд, менее удачна. Хотя кухня-гостиная изолирована от коридора, но она проходная, из нее можно попасть во все 3 комнаты.

Возможно, проектировщики пытались скомпенсировать некоторый дискомфорт проходных кухонь увеличением их площади и нетривиальной планировкой. Так, в двух квартирах с почти 30-ти метровой кухней-гостиной можно ходить по кругу, проходя по "Г"-образному коридору через кухню-гостиную с нишей.

Планировка квартир (12) с самой просторной кухней-гостиной в 35 м² менее мудреная. Здесь по кругу можно ходить в самой кухне-гостиной – вокруг перегородки в центре

Выбор квартир с окнами, выходящими на разные стороны здания, может занять достаточно долгое время из-за их многочисленности (18). Некоторая их невостребованность связана, возможно, с небольшими размерами жилых помещений (11,4 м², 12,5 м² и 12,4 м²) и кухни-гостиной (18,0 м²). Хотя в остальном квартиры весьма привлекательна. В ней есть гостевой санузел, помимо общей ванной есть отдельная просторная ванна (5,5 м²) в мастер-спальне, прачечная и в большинстве квартир – лоджия (3,9 м²).

Все квартиры продаются с "белой отделкой" (или "white box"), при которой выполняются работы: по выравниванию, штукатурке и шпаклевки стен, потолков и откосов входной двери; гидроизоляции стен в санузлах и стяжки ( "плавающей" ) полов. Устанавливается: входная металлическая дверь, электрический квартирный щит, розетки, выключатели и панель для домофона.

Квартиры продаются в рассрочку, при этом предлагается более 50 ипотечных программ, которые зависят от категории покупателя-заемщика. Кроме того, действует беспроцентная программа рассрочки от RBI с первым взносом 30% и 15%. Последняя распространяется на ограниченное число 2-3 – комнатных квартир. Квартиры также можно приобрести по специальным акциям таким как: специальные цены на квартиры (в октябре – на 4 однокомнатные и 2 трехкомнатные), траншевая ипотека от Сбербанка и скидки: 100 000 руб. для иногородних покупателей; 5% при повторной покупке и 2% по рекомендации.

ОКРУЖЕНИЕ, ТРАНСПОРТ

Комплекс "Струны" возводится на территории, ранее занятой автостоянками, гаражами и пустырями. В непосредственной близости от нее в 1979 году началось строительство прядильно-ткацкой фабрики "Искра" (255 тыс м²). Оно продолжалось до 1993 года, но полностью так и не было завершено: был построен административно-бытовой комплекс и главное здание – наполовину. При этом фабрика все же работала и выпускала бязь, марлю и ситец. За долги в конце 1990-х годов земельный участок был отдан в аренду, в 2006 году продан. За короткий промежуток времени производство вряд ли могло нанести серьезный вред окружающей среде, тем более, что основной вред текстильно-прядильной промышленности – загрязнение воды.

В настоящее время реконструированные корпуса фабрики составляют чуть менее половины площади крупного торгово-развлекательного центра "Гранд-каньон", который граничит с корпусами возводимого комплекса. Еще с одной стороны ЖК "Струны" примыкает к другому крупному торговому комплексу – "Гипер-Лента". Таким образом, недостатка в торговых заведениях жители комплекса не почувствуют. Тем более, что и в самом комплексе будут открыты торговые точки. Возможно единственным недостатком соседства с уже существующей торговой инфраструктурой можно считать – наличие крупных автостоянок вокруг торговых центров и подъездных дорог к ним. Впрочем, по нашим наблюдениям они вряд ли испортят вид из окон, так как содержатся в идеальном состоянии.

Жители первой очереди ЖК не будут испытывать недостатка в медицинском обеспечении, так как взрослая и детская поликлиника, женская консультация расположены в шаговой доступности, в соседнем квартале. Да, и общеобразовательные школы и дошкольные учреждения расположены там же. До небольших парковых зон тоже можно дойти пешком. Так, до "Сада Ивана Фомина" – около 20 минут. Но для того чтобы посетить исторический центр города или прогуляться по дворцово-парковым ансамблям вам все же придется воспользоваться метро. До ближайшей станции метро "Проспект Просвещения" – всего около 900 м. Пешком это расстояние можно преодолеть за 15 минут. При желании можно воспользоваться общественным транспортом, ближайшая остановка которого находится на расстоянии чуть более 200 м. Автомобилисты же имеют прекрасную возможность добраться до любых районов города, воспользовавшись Кольцевой автомобильной дорогой, до которой всего 5 км.