ЖК "Радужный", квартал 6: проект, к которому много вопросов

На первый взгляд, все отлично: ЖК "Радужный" строится давно и основательно, первые очереди комплекса сданы и заселены, вокруг разноцветных многоэтажек гуляют довольные мамы с маленькими детьми. Застройщик, компания "ГлавСтройКомплекс", обещает вот-вот сдать очередные дома.

На рынке ГСК с 2003 года. Долгостроев на его счету до сих пор не было, одни только награды, в том числе "за вклад в экономическое развитие России". Но развиваться можно по-разному. И ситуация с "Радужным" сейчас явно развивается не самым лучшим образом. Обо всем по порядку.

Дорога, расположение, инфраструктура

Добираться до комплекса проще всего от метро "Ладожская" на 531-м автобусе — он идет прямо до микрорайона Южный, окраины Всеволожска. Застройщик пишет, что путь займет 25 минут, но на деле они превращаются во все 40 — и это практически без пробок. Для тех, кто планирует жить в Южном, а работать в Петербурге, дорога может стать испытанием.

Во Всеволожске и его окрестностях много зелени. Рядом с ЖК "Радужный" тоже есть лес. Сравнительно недалеко находятся Ждановские озера и Коркинское озеро (5 и 10 минут езды по версии застройщика). Продуктовые магазины, салоны красоты вблизи комплекса имеются. Есть и школа, и садики, вот только они уже давно и основательно переполнены.

Сданные дома

Построенные и заселенные корпуса "Радужного" выглядят прилично — внутри чисто, правда, тесновато. Дома не похожи на муравейники. По крайней мере, в корпусе, в котором мне удалось побывать, всего 4 квартиры на этаже. Жаль, что нет колясочных.

В группе ВКонтакте читала жалобы автомобилистов на то, что им постоянно приходится лавировать между играющими детьми — машины паркуют прямо во дворе. Но когда я была в "Радужном", на территории было тихо — мало людей и не очень много машин.

Мнение местных жителей

Мне удалось пообщаться с мамами, которые гуляли с детьми на площадке возле уже сданных домов. Они сказали, что качеством строительства и отделки довольны, хотя знают тех, кому не удалось принять квартиры с первого раза. В корпусах зимой тепло. Вот только коммунальные платежи высоковаты — одна из женщин посетовала, что в холодные месяцы приходит счет на 8 тысяч рублей.

Развлекательной инфраструктуры — никакой. Но главной проблемой все в один голос назвали переполненность школы и государственных садиков. Попасть туда нереально, приходится рассчитывать на частные учреждения. ГСК обязался построить три садика и школу, но это не решит вопрос. Активисты микрорайона обращались в прокуратуру по поводу нехватки образовательных учреждений в микрорайоне и недавно получили ответ — "выявлены нарушения доступности бесплатного дошкольного образования". Администрация МО "Город Всеволожск" должна представить новый градплан. И эти перемены напрямую касаются дольщиков шестого квартала ЖК "Радужный".

Что обещают и что происходит

Шестой квартал "Радужного" — это семь корпусов, которые застройщик обещает сдать с полной отделкой. Корпус 6 и корпус 1 должны быть сданы во II квартале нынешнего года. По словам менеджера ГСК, в 6-м корпусе все квартиры проданы, а в 1-м еще осталось несколько двушек. Внешне дома выглядят почти готовыми к заселению. В группе дольщиков ВКонтакте можно найти фотографии, сделанные внутри этих корпусов в апреле. На снимках видно, что еще не все отделочные работы выполнены. Более новых фотографий в группе нет.

Корпус 2 представляет собой бетонную коробку. По словам менеджера, она полностью готова (хотя мне так не показалось). Этот дом должен быть сдан в текущем году. На сайте указан II квартал 2016-го — фантастика, да и только.

Корпуса 3 и 4 пока не построены и не продаются. Корпус 5, строительство которого еще не начато, обещают сдать в I-II квартале 2018 года. Квартиры в этом доме уже можно приобрести. Корпус 7 начали строить, но он пока находится в зачаточном состоянии. Тем не менее, покупать в нем жилье можно — по планам застройщика он вознесется над округой на все свои 17 этажей не позднее I квартала 2017 года.

В этом году должен быть сдан детский сад на 140 мест, но и он сейчас выглядит неубедительно. Судьба паркинга пока неизвестна. На стройке в середине буднего дня заметно лишь вялое движение. Где-то что-то жужжит и позвякивает, мелькнет то один, то второй рабочий — вот, собственно, и всё. О возможных причинах подозрительного затишья — чуть позже.

Квартиры и цены

Офис продаж находится прямо возле стройки, сотрудники ГСК приветливы и активны. Менеджер рассказал, какие квартиры в каких корпусах остались. Начнем с самых недорогих вариантов.

Однокомнатная квартира площадью 35 м2, расположенная в 5-м корпусе, стоит 1 млн 927 тысяч рублей. Это цена при стопроцентной оплате, от нее же отталкиваемся при расчете ипотеки. Примерно столько же стоит аналогичная однушка в 7-м корпусе. А вот 42-метровая "распашонка" в "семерке" обойдется в 2.4 млн. Эта цена действует и на 38-метровую квартиру во 2 корпусе, расположенную на первом этаже.

Двушка площадью 59,5 м2 в 5-м корпусе обойдется в 3.2-3.3. млн в зависимости от этажа. Квартиры на 2, 3, 15 и 16 этажах стоят подешевле. 59-метровая двухкомнатная квартира в 1 корпусе стоит дороже — 3.7 млн. Интересно, что в 7 корпусе двушки не запланированы, зато там есть трешки площадью 76.6 м2 за 4.1 млн рублей.

При покупке заключается договор долевого участия — "ГлавСтройКомплекс" работает в рамках 214 Федерального закона.

В отделку входят:

• входная и межкомнатная двери с фурнитурой;
• двухкамерные стеклопакеты с микропроветриванием;
• остекление лоджий;
• счетчики учета электроэнергии, горячей и холодной воды;
• сантехника;
• обои и линолеум в комнатах;
• электрическая плита;
• розетки и выключатели.

На сайте застройщика можно посмотреть, как все это выглядит в уже построенных домах. На мой взгляд — скромно.

Внезапный "Олимп"

Планировалось, что первым будет сдан 6-й корпус "Радужного". Но застройщик быстро выстроил новый ЖК "Олимп", к которому должен примкнуть физкультурно-оздоровительный центр. Этот ЖК является частью "Радужного", но стоит особняком. И очень мешает соседям — жителям комплекса "Южная долина".

"Застройщик пытается решить свои проблемы за счет качества жизни жителей "Южной Долины", — пишут активисты, противники нового дома. — На участке, где расположен "Олимп", всего 4 парковки, а должно быть более 100 и еще 100 рядом с участком, на построенных дорогах. Компания предлагает парковать все эти машины в "Южной Долине".

К участку нет подъездных путей и застройщик планировал просто запустить машины по нашей территории, продолжая медленно строить свой бассейн. "Олимп" включен в общую систему канализации, электро- и водоснабжения, которые и так не выдерживает объемов. Люди, живущие здесь, знают о скачках напряжения и о том, что подвалы от нечистот мы очищаем раз в месяц. Садиков и школ под новую безумную застройку нет. Очередь в садики и так многотысячная, а теперь еще проблемы со школами. По нашим расчётам, мест в школах не хватит уже в сентябре 2017. Даже при наличии двух смен".

КГА, ГП, ППТ, ПЗЗ и другие трудности

Руководствуясь праведным и, в общем-то, понятным гневом, активисты "Южной долины" написали во все инстанции, включая аппарат президента страны. И инстанции среагировали. В паблике "Южной долины" появился скан статьи "Зеленые зоны - под парковки?", в которой говорится: "Новость о том, что Комитет по архитектуре Ленинградской области отменил градостроительный план на участке, где возводится шестой квартал ЖК "Радужный", облетела весь Южный. С небольшим временным отрывом данную информацию озвучили как глава администрации Всеволожска, так и его заместитель. Напомним, что отмена градостроительного плана автоматически означает невозможность ввести в эксплуатацию построенные дома. Было объявлено, что в Южном приостановлена выдача разрешений на строительство и ввод домов в эксплуатацию, пока застройщик не придумает, где разместить парковки". Текст подписан Дмитрием Каревым.

30 мая в паблике шестого квартала ЖК "Радужный" появилась вот такая цитата: "Сейчас КГА полностью остановило выдачу разрешений в Южном и ввод. Пока не будет нормального ППТ, где будет учтена реальная ситуация, сады, паркинги и так далее. Работа уже идет. В ГП вносятся зоны для парковок. Затем ППТ адекватный и ПЗЗ", — эти слова приписывают заместителю главы администрации Всеволожска Ю. Павлову.

В переводе с чиновничьего на человеческий язык это должно означать, что Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) ждет нового проекта планировки территории (ППТ). В генплане (ГП) должны появиться новые парковки, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) должны быть соблюдены.

В ГСК категорически отрицают, что стройка выходит из графика и тем более что она остановлена. Тем не менее, дольщики "Радужного", судя по их комментариям "ВКонтакте", находятся в напряжении, тем более что движение на стройке шестого квартала пока трудно назвать бурным. Именно "Радужный", а не "Олимп", если верить активистам, попал под внимание КГА.

Активисты "Южной долины" утверждают, что ими руководит желание сохранить микрорайон Южный, добиться того, чтобы дольщики "Радужного" получили положенную им инфраструктуру. Вместе с тем они не стесняются утверждать: "Бороться с "Олимпом" никогда не поздно. Даже если "Олимп" сдадут, то мы будем держать в заложниках "Радужный" (квартал 6), который строится на основании тех же документов".

"Заложники", в свою очередь, возмущены не только действиями соседей, но и тем, что жители более дорогого жилого комплекса относятся к ним якобы свысока. В общем, налицо социальное напряжение. Установить добрососедские отношения с "Южной долиной" жителям многострадальной новостройки будет непросто.

ГСК и все-все-все

А теперь небольшой приквел. Вдумчивому читателю он поможет оценить перспективы и риски "Радужного".

Как мы уже знаем, в 2003 году на свет появилась компания "ГлавСтройКомплекс". Ее основал Николай Пасяда. Теперь он занимает пост гендиректора и через супругу Аллу контролирует 76% компании. В "Рейтинге миллиардеров-2015" Пасяда занимал почетное 165-е место с состоянием 2,4 млрд рублей. Но в ГСК он трудился не всегда.

В 2005 году основатель "ГлавСтройКомплекса" стал вице-губернатором Ленинградской области по строительству, энергетическому комплексу, дорожному и жилищно-коммунальному хозяйству. Этот пост гендиректор ГСК занимал вплоть до отставки областного губернатора Валерия Сердюкова в 2012 году.

В 2013 году отношения Пасяды с городскими и областными чиновниками, похоже, серьезно испортились. Газета "Деловой Петербург" писала, что КГА обнаружил в проекте планировки территории микрорайона "Южный" нарушения нормы этажности: ГСК собирался строить в 6-м квартале "Радужного" дома высотой 22-26 этажей, тогда как допустимый предел для городских поселений — 16 этажей. Так или иначе разрешение на строительство было выдано.

Потом областные власти грозились расторгнуть договор аренды с ООО "Град", афиллированным с "ГлавСтройКомплексом ЛО". Речь шла о жилом комплексе в Новодевяткино. Там, по мнению чиновников, застройщик нарушил градостроительные нормативы: превысил максимальную этажность сельской местности, увеличил плотность застройки, вынес школу за пределы участка. Эту историю также освещал "Деловой Петербург" и другие СМИ.

Вскоре все конфликты вроде бы уладились. В Новодевяткино и вовсе произошли чудеса: ООО "Град" (как мы помним, афиллированное с ГСК ЛО) попросило у градсовета при губернаторе Ленобласти разрешение отклониться от нормы и возвести вместо 12 этажных зданий 24-этажные. А градсовет не только согласился, но даже предложил вдобавок увеличить высоту более скромных по размеру домов комплекса. Правда, перед этим застройщик пообещал построить для 7 тысяч жителей нового ЖК школу на 1100 мест, два детсада на 440 детей и многое другое.

"Радужный" тоже продолжил расти, а вместе с ним и "Олимп". Этажность ЖК, правда, снизилась, но, активисты все равно настаивают на том, что застройщик нарушил нормативы.

Если почитать старые публикации в СМИ, становится ясно, что нынешней конфликт — не первый на счету ГСК. До сих пор компания разруливала подобные ситуации. Дольщики гадают, как скоро это произойдет на сей раз. Многие уверены, что все вот-вот наладится, как минимум корпус 6 сдадут уже этим летом — дескать, ГСК на рынке давным-давно, у руководства компании большие связи, да и вряд ли практически готовые дома долго простоят незаселенными.

Хотя, надо сказать, подобные случаи во Всеволожске бывали.

"Дом операторов", построенный компанией "Русский дизель" для своих сотрудников еще в 1990-е, официально так и не сдали. "Дизель" обанкротился, жильцы сами, как могли, довели дом до ума, да так и живут в нем без адреса, горячей воды и канализации. По крайней мере, жили так с 90-х до 2014 года (возможно, с тех пор что-то изменилось).

Маловероятно, что "Радужный" постигнет подобная судьба. Никаких предписаний в отношении застройщика от прокуратуры нет.