ЖК "Лондон Парк": кто поверит в 10-летний долгострой?

Жилой комплекс на проспекте Просвещения, 43а успел изрядно намозолить глаза: квартал многоэтажек возводят уже 10 лет, и конца стройке не видно. Компания "Л1" к 2017 году ввела в строй только два корпуса "Лондон Парка". В конце года намерена сдать еще один дом-подкову и завершить строительство первой очереди. Каковы перспективы окончания печально известного долгостроя, узнавал тайный покупатель.

Стройка десятилетия

Работы на участке между проспектом Просвещения, улицами Руднева, Кустодиева и Поэтическим бульваром начались в 2006 году. Люди были воодушевлены проектом: комфорт-класс, с хорошей локацией, да еще и по приятным ценам. Они покупали квартиры и готовились заселиться в конце 2008 — начале 2009 года.

Уже к декабрю 2008 все поняли, что квартиры в новом комплексе увидят нескоро. Но вряд ли кто тогда предполагал, что ждать придется 10 лет. Как позже признался в одном интервью руководитель "Л1" Павел Андреев, ЖК "Лондон Парк" пострадал от кризиса сильнее других объектов компании.

В итоге дольщики разделились на два лагеря. Одни пытались расторгнуть договор о покупке и получить деньги, пускай и потеряв при этом 20% отступных. Другие решили ждать обещанных квартир. Они подписывали петиции, устраивали митинги, обращались к президенту, но все было тщетно. Да и тем, кто захотел забрать деньги, тоже пришлось подождать. Застройщик не смог расплатиться по некоторым расторгнутым договорам до сих пор.

Пока стройка была заморожена, регулярно появлялась информация о возобновлении работ. Но ни в 2015, ни даже в 2016 году, когда на объекте действительно появились рабочие, своих квартир дольщики не дождались. Только в мае 2017 года первый этап первой очереди был введен в эксплуатацию, и летом для части покупателей "Лондон Парка" многолетнее ожидание подошло к концу. Второй этап первой очереди обещают сдать к концу 2017 года, а ключи дольщики получат уже в 2018.

Вторая очередь не внушает оптимизма. Представители застройщика признаются, что все силы брошены на достройку первой. По предварительным данным, весь жилой комплекс должен быть готов к концу 2023, но зная историю "Лондон Парка", заглядывать настолько далеко вперед нет смысла.

Судьба застройщика

До злополучного 2008 года история застройщика была безоблачной. В 90-х компания участвовала в федеральных социальных программах, ударными темпами наращивала объемы строительства и в 2007 ввела в эксплуатацию почти десятую часть от построенного в Петербурге за год жилья.

В 2008 году у застройщика начались трудности. Состоялся скандальный раздел группы компаний между Павлом Андреевым и Андреем Рогачевым. Рогачев тогда стал единоличным владельцем девелоперской фирмы "Макромир", а Андреев получил "ЛЭК". Убытки и долги росли, поэтому застройщик стал избавляться от земельных активов. В 2011 году название было изменено на "Л1".

С 2015 года финансовое положение фирмы начало выправляться. С многолетними задержками были сданы ЖК "Звездный", "Империал", "Классика". В конце 2017 года компания ведет строительство 4 жилых комплексов: "Лондон Парк", "Граф Орлов", "Премьер Палас" и "Маршал".

При приемке квартир у дольщиков построенных домов возникает немало нареканий. Так, в ЖК "Классика" жильцы натыкались на сломанные стеклопакеты и ржавые трубы, в ЖК "Премьер Палас" — на щели в окнах и дыры в стенах. В этом же комплексе новоявленные собственники столкнулись с протечками в подземном паркинге и отсутствием мусоропровода. "Есть трубы и камеры мусоросборника, но в трубах нет люков" - так комментируют на форумах. Многие жаловались на лифты, работающие с переменным успехом.

Проект "Лондон Парка"

ЖК "Лондон Парк" входит в тройку самых высоких жилых комплексов Петербурга — две центральные башни первой очереди возвышаются над землей на 102 метра. И хотя жилыми являются 25 этажей, сами небоскребы 28-этажные — первые три уровня предусмотрены под торговый центр.

Проект разбит на три очереди. В рамках первой к концу 2008 года планировалось возвести три корпуса от 21 до 28 этажей, торговый комплекс с парковкой и фитнес-центр. Позже первую очередь разделили на два этапа: сначала в первой половине 2017-го закончили возведение башен, а к концу года обещают завершить строительство "подковы" — корпуса, огибающего башни с трех сторон.

Во вторую очередь включено четыре корпуса от 3 до 27 этажей. Запроектированы трехэтажная школа и двухэтажный детский сад, но их возведут уже в рамках третьей очереди, не раньше 2022-2023 годов. Последними будут строить четыре односекционных 21-26-этажных дома.

Под малогабаритное жилье в этом ЖК отдана большая часть площади. В двух башнях, например, из 575 квартир 474 студии и однокомнатные. Во второй и третьей очередях однушки занимают чуть меньше квадратных метров — 57% и 67%. Из-за этого число квартир на этаже доходит до 12. Впрочем, для удобства жильцов на секцию предусмотрено по три-четыре лифта.

С парковкой в этом ЖК могут возникнуть трудности. По проекту, машиноместами будут обеспечены 80% квартир. Это если учитывать все выделенные закутки — как подземные, так и дворовые. Проблема в том, что половина парковок появится только к окончанию строительства третьей очереди. Именно там — рядом с Поэтическим бульваром — построят трехуровневую подземную стоянку на 2340 автомобилей. Для 2 тысяч жителей первой очереди пока предусмотрено только 140 гостевых мест. Даже паркинг на 500 машин для нужд торгового центра еще не действует. Во второй очереди на 2102 квартиры построят паркинги для 1046 автомобилей.

Застройщик нашел выход: к концу 2017 года заработает временная открытая автостоянка на 1000 автомобилей. Ее оборудуют на месте будущей школы. Для жильцов "Лондон Парка" парковка должна быть бесплатной.

"Л1" обещает дольщикам богатое озеленение. В октябре 2017 года СМИ разразились рекламными публикациями о высадке вдоль улицы Руднева березовой рощи — по сути, небольшой аллеи с парой десятков невысоких деревьев. А в июне на эксплуатируемой крыше торгово-развлекательного комплекса появилось 65 вишен. Там же, во дворе первой очереди, уже растут розы и кустарники. Установлены скамейки, а в будущем обустроят детские площадки.

Жилой комплекс застройщик относит к комфорт-классу. Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии. Высота потолков составляет 3 метра, холлы выполнены по индивидуальному дизайн-проекту. Во всех секциях на входе имеются пандус и подъемники для инвалидов. Двор закрытый, установлено видеонаблюдение, а в каждой парадной гостей встречает консьерж.

Сроки сдачи корпусов в разных источниках различаются. В начале декабря на официальном сайте "Л1" отмечалось, что вторая очередь будет завершена в 4 квартале 2018 года, хотя в проектной декларации речь идет о конце 2019 года, а менеджеры и вовсе говорят о 2 квартале 2020 года. Третья очередь, согласно сайту, будет закончена в 4 квартале 2020 года, а если верить ПД и менеджерам — в 4 квартале 2023 года.

Реальность "Лондон Парка"

Корпуса первой очереди видно издалека. И дело здесь даже не в высоте комплекса, а в его архитектурном решении. Окружающая застройка — это серые дома-коробки, а "Лондон Парк" имеет сложную конфигурацию и яркие фасады. Бросается в глаза стеклянный купол торгового центра и автомобильные съезды-улитки.

Со стороны проспекта Просвещения "Лондон Парк" производит приятное впечатление. В конце ноября 2017 года леса стояли только у стен трехэтажного ТРК: там заканчивали фасадные работы. Вокруг, правда, оставалось немало строительного мусора, что не радует дольщиков, получивших ключи и заселившихся еще летом.

В корпусе-подкове к началу зимы продолжалась пуско-наладка лифтов, велась отделка мест общего пользования, устанавливались ограждения на переходных балконах. В стилобате (эксплуатируемая кровля ТРК) прокладывали гидроизоляцию, электокабель, заливали верхнее покрытие, обустраивали эвакуационные выходы и вентиляционные камеры.

Остальная стройка хорошо просматривается со стороны улиц Кустодиева и Руднева. Два корпуса второй очереди возведены под крышу, еще два находятся в зачаточном состоянии. Третья очередь представляет из себя свайное поле.

ФОК, запланированный в первой очереди, к концу 2017 года был возведен под крышу, но активных работ там не наблюдалось. А на месте будущей школы строители расчищали территорию под временную автостоянку.

Пообщаться с менеджером "Л1" можно на объекте. На улице Кустодиева ежедневно работает офис продаж, о визите в который предварительно можно и не договариваться. На улице Руднева расположился офис менеджеров по показам, которые готовы провести по первой очереди и продемонстрировать покупателю выбранные квартиры.

В ходе общения с менеджером выясняется много интересных деталей. Например то, что торгово-развлекательный комплекс в "Лондон Парке" предусмотрен, но покупатель на него еще не найден. И появится ли он в ближайшее время — не понятно, потому что ТРК площадью 61 тыс. кв. метров продается одним лотом. Та же история с фитнес-центром. По словам менеджера, ФОК с двумя бассейнами и десятком залов должен быть построен в 2018 году, но когда в него придет собственник, никто предсказать не может.

Корпуса первой очереди спроектированы так, что из большинства секций можно пройти в торговый центр, не выходя из здания. Но в этом есть и трудность: чтобы попасть с улицы в квартиру, нужно сначала подняться на лифте ТРК до третьего этажа, а уже оттуда на другом лифте доехать до своего этажа. Также отдельный проход у жильцов нескольких секций корпуса-подковы будет в строящийся фитнес-центр.

Лифты в ЖК "Лондон Парк" удивляют. Если в ТРК курсируют новенькие OTIS, то в жилых корпусах установлены кабины ОАО "Могилёвлифтмаш". Разница сразу бросается в глаза: в отечественных лифтах даже вдвоем тесно, а между моментом прибытия на этаж и открытием дверей проходит, кажется, целая вечность.

С отделкой холлов можно ознакомиться в сданных башнях ЖК. Здесь есть консьерж, подъемники для инвалидов, места для колясок, а на полу и стенах изображен герб "Лондон Парка".

Двор между корпусами первой очереди располагается на высоте 15,5 метров. Помимо деревьев, скамеек и пешеходных дорожек, здесь находятся здания-коробки эвакуационных выходов и остекленные купола для естественного освещения ТРК. Как заметила менеджер, за этими строениями можно спрятаться от ветра, ведь на высоте трех этажей он ощутимее, чем на земле.

Многие покупатели переживают за качество, ведь корпуса первой очереди простояли недостроенными несколько лет. Все менеджеры в унисон уверяют, что монолитная конструкция со временем становится только крепче, а за счет того, что здания продувались, плесени бояться не стоит. Хотя один менеджер по показам предположила, что с сыростью все же могут столкнуться жители последних этажей.

Окружение и транспорт

Расположение ЖК "Лондон Парк" можно отнести к плюсам. До станции метро "Проспект Просвещения" всего два километра, прямо от комплекса курсируют автобусы, трамваи и маршрутки. Станция метро "Гражданский проспект" находится в 3,5 километрах от "Лондон Парка".

На автомобиле до КАД ехать не больше 15 минут, а до Гостиного двора — полчаса. Пробки на Проспекте просвещения случаются, но не регулярные. В часы пик бывает затруднено движение на проспекте Энгельса — там автомобили частенько двигаются со скоростью 10-15 км/ч.

С социальной инфраструктурой поблизости нет проблем. В радиусе полутора километров расположены 20 школ, примерно столько же детсадов, детская поликлиника №7, взрослая поликлиника №97, Ленинградская областная клиническая больница, госпиталь МВД и отделение полиции. На Поэтическом бульваре городские власти возводят еще одну школу. Новый детский сад и станция скорой помощи рядом уже построены.

Что касается атмосферы района, то каких-то особых красот от окрестностей ждать не стоит. Обычные многоквартирные дома, которыми застроена большая часть России. Проспект Просвещения ничем глаз не радует, но во дворах около "Лондон Парка" много зелени. Напротив жилого комплекса со стороны улицы Руднева расположено полуразрушенное здание. Строилось оно как один из корпусов Петербургской медицинской академии последипломного образования. Основную часть недостроя снесли и теперь возводят на его месте "Лондон Парк". Дальнейшая его судьба до сих пор не известна.

Зато воодушевляет вид из части окон "Лондон Парка". Дольщикам, купившим квартиры на верхних этажах первой очереди со стороны проспекта Просвещения, повезло: им в придачу досталась панорама ночного Петербурга и отдаленные огни Ленобласти. У жильцов квартир, смотрящих в сторону Поэтического бульвара, такого вида не будет. Сначала им придется несколько лет любоваться на стройку под окнами, а после весь обзор перегородят 25-этажные корпуса. Собственникам квартир на нижних этажах центральных секций корпуса-подковы предстоит любоваться на все еще недостроенный фитнес-центр.

Планировки и цены

Выбор планировок в комплексе обширен, и это не удивительно: во всем ЖК 5 тысяч квартир от студий по 25 кв. метров до 135-метровых четырехкомнатных. Сейчас на сайте можно ознакомиться с планировками в первой и второй очередях. Однако реально идут продажи только в первой очереди. Менеджеры отмечают, что теоретически можно приобрести квартиру и во второй, но в этом нет никакого смысла: сдача на два года позже, а цены идентичны первой или даже выше.

В начале декабря самая маленькая квартира в продаже имела площадь 25,75 кв. метров и стоила 2,46 млн рублей. Однушка 38,95 кв. м продавалась за 3,41 млн, стоимость двухкомнатных квартир — с 5 млн (57,12 кв. м). Также можно было купить трешку 73,87 кв. м за 6,14 млн. А вот свободных четырехкомнатных квартир на сайте найти уже не удалось. Зато за 12,24 млн рублей продавалась 135-метровая евро-трешка с кухней 27,5 кв. м и двумя санузлами.

Покупателей застройщик заманивает скидками: до минус 19% от первоначальной цены. Таким образом стоимость двушки площадью 68,3 кв. м опускалась с 6,49 до 5,25 млн. При 100-процентной оплате или ипотеке цена квадратного метра составляла около 77 тыс. рублей. Но менеджеры отмечают, что такой дисконт будет действовать до получения разрешения на ввод первой очереди в эксплуатацию, который ожидается в конце 2017 года.

Из-за нестандартной геометрии комплекса в корпусах спроектированы необычные квартиры. В них кухни имеют вид трапеции, а в комнатах насчитывается по пять углов. На месте одна подобная квартира на меня произвела приятное впечатление, хотя бы потому, что имеет два балкона, один из которых опоясывает две комнаты.

Не все планировки удачные — где-то встречается изломанной формы холл, в других слишком большие комнаты при маленькой кухне в 10 квадратов, в третьих — узкие и длинные балконы. Но во всех есть одна объединяющая особенность: крохотные санузлы. Даже в трешке площадью 70 кв. метров под ванную отведено лишь 2,76 квадратов. Еще 1,42 кв. метра занимает туалет. А в трехкомнатной квартире площадью 120 метров санузел один и совмещенный.

Бросилось в глаза расположение оконных проемов. Рамы отступают от потолка без отделки на несколько сантиметров, поэтому устройство навесного потолка может вызвать трудности.

Квартиры передаются дольщикам в черновом варианте: с голыми неоштукатуренными стенами, металлическими входными дверями, металлопластиковыми окнами без подоконников, холодным остеклением балконов, розетками. Но при желании во время покупки можно заключить договор на отделку "под ключ". Она оплачивается отдельно: 12 тыс. рублей с квадратного метра стоит "белая" и 25 тыс. — чистовая. Цены кажутся завышенными, поскольку в других жилых комплексах Петербурга чистовая отделка в комфорт-классе стоит 7-8 тысяч с квадрата. При этом набор отделочных работ у "Л1" стандартный: в комнатах — обои и ламинат, в санузле — плитка и сантехника, металлические входные и деревянные межкомнатные двери.

Арестованное жилье

Актуальная информация по оставшимся в продаже квартирам и ценам размещается на официальном сайте застройщика. Но и тут все не так просто, как кажется на первый взгляд. Например, если верить сайту, в сданных башнях свободного жилья не осталось. Однако в конце ноября менеджер в офисе предложил мне одну двушку и три трешки. В то же время 2 декабря другой менеджер по телефону меня уверила, что в башнях ничего купить уже нельзя.

Такая ситуация сложилась из-за проблем "Л1" с Федеральной службой судебных приставов: в июле на все квартиры в сданных корпусах был наложен арест. Причиной послужили долги компании в 400 млн рублей. Представители "Л1" сами об этой тонкости предпочитают не упоминать, хотя на прямой вопрос о дальнейшей судьбе арестованных площадей отвечают. Так, по словам менеджера, арестованы не все квартиры, а лишь их часть. Они будут реализованы приставами в счет погашения долга. При этом предложенные мне варианты свободны и выставлены в продажу. Но получить информацию об их статусе можно лишь напрямую в офисе.

Сейчас сложно сказать, не ожидает ли похожая судьба свободные квартиры второго этапа первой очереди, готовящегося к сдаче. Так же как и нельзя предсказать, насколько быстро "Л1" сможет рассчитаться с долгами. Ведь пытаются получить деньги с застройщика не только клиенты, расторгнувшие договоры купли-продажи, но и оставшиеся дольщики, требующие неустойку за срыв сроков. Десятки миллионов рублей компания задолжала комитету имущественных отношений Петербурга.

Условия покупки

Ранее покупка квартиры в ЖК "Лондон Парк" оформлялась по предварительным договорам купли-продажи, теперь — по ЖСК. Главные риски — отсутствие юридической защиты от переноса сроков сдачи. Член ЖСК не застрахован от всевозможных взносов, пункт о которых он проглядел при подписании бумаг. Вторая очередь, по словам менеджера, будет продаваться уже по договорам долевого участия согласно ФЗ-214.

Жилой комплекс этот настолько особенный, что к концу 2017 года оформить ипотеку на покупку квартиры в нем можно было лишь в одном "Совкомбанке". Проценты у него драконовские — 11,4% годовых, при том, что многие банки выдают ипотечные кредиты под 9,5%. По словам представителей "Л1", в последнее время "Совкомбанк" снизил ставку и одобряет ипотеку под 10,9%. Квартиры в сданных башнях и вовсе нельзя купить в кредит: в конце года шло переоформление документов, поэтому ни один банк с ними не работал.

Мне менеджер порекомендовал дождаться ввода второго этапа первой очереди в эксплуатацию. Возможно, после этого на объект придут и другие банки с более гуманными процентными ставками.

"Л1" предлагает беспроцентную рассрочку. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, срок — 12 месяцев. Предоставляется скидка 10% на первоначальный взнос. Можно оформить рассрочку и на вторую очередь, имея на руках только 15% от цены квартиры. Выплачивать оставшуюся сумму придется равными платежами на протяжении 18 месяцев.