ЖК "София": первый крупный массив на Купчинских просторах

Жилой комплекс "София" от "ЛСР. Недвижимость – Северо-запад" первый столь масштабный проект комплексной застройки во Фрунзенском районе. Застройщик позиционирует объект как комфорт - класс, который будет включать в себя не только 23 жилых дома, но и всю необходимую социальную инфраструктуру.

Надежно, но с жалобами на качество

Застройщиком территории выступает "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" (ранее носила название ООО "ГДСК"), которая с 2001 года ведет строительство жилых комплексов в разных районах Санкт-Петербурга. По результатам 2013 компания входит в тройку ведущих строительных фирм города по совокупной площади введенных объектов и выведенного в продажу жилья. Из информации на форумах становится ясно, что по срокам сдачи к фирме претензий нет, в отличие от качества строительства и обслуживания. В этих компонентах на застройщика можно найти много жалоб от покупателей и при поиске информации о качестве строительства и отделки в уже построенных домах, можно сделать вывод, что с каждым новым проектом качество все хуже. Причем жалобы примерно одинаковые: жесткая экономия на всем, слабая шумоизоляция в квартирах, очень низкое качество оборудования и материалов, Жалуются и на то, что качество отделки не соответствует заявленному и стоимости. И изменить ничего нельзя, хотя некоторые предлагают подавать в суд с хорошей перспективой выиграть дело. Но вряд ли кто будет это делать, так как овчинка выделки не стоит. Ведь люди хотят быстрее переехать, а не наказать по справедливости застройщика. Причем, можно резюмировать, что отделка навязывается компанией, а отказаться от нее нельзя, хотя лучше бы ее не было.

А из нашего окна?

Расположение комплекса на бывшей промышленной территории вызывает некоторые вопросы. Ранее там располагались предприятия Стройфафор и Керамика, позже выкупленные застройщиком. Конечно, представители застройщика утверждают, что производство было экологически чистым и поэтому не было необходимости в проведении рекультивации. Но каких-то данных об исследованиях грунта они не приводят. Так как эти предприятия были основаны в эпоху совсем других технологий, то в их экологическую чистоту не верится. Такие же сомнения выражают и участники обсуждений этой темы на форумах.

Сам строящийся квартал с севера ограничен Южным шоссе, которое отделяет его от парка Интернационалистов. Этот парк, хотя и не особо богат на деревья, но все, же имеет пусть и не на всей территории, более или менее регулярный вид. А севернее парк заканчивается проспектом Славы. Многие члены группы, посвященной ЖК София, обращают внимание на ЛЭП, проходящую по парку, ее очень хорошо видно на фотоотчете. Причем в месте, где кончается территория стройки, ЛЭП резко поворачивает в ее сторону и проходит, совсем рядом с границей территории застройки.

Но этот неприятный факт может беспокоить будущих дольщиков, чьи дома будут строиться в самом конце. На востоке от Софии находятся несколько небольших предприятий, связанных с транспортом и федеральная земля на которой расположены антенные поля. По свежей информации на месте этих полей, возможно, будет создан воинский мемориал, так как на этой территории сохранились четыре ДОТа. Еще восточнее проходит Софийская улица, давшая название комплексу. Кстати на той стороне улицы расположена овощебаза со всеми вытекающими от этого соседства возможными проблемами.

С юга к объекту примыкает зона, как написано в цитате из буклета застройщика "естественных зеленых массивов". Именно этот факт вдохновил застройщика на слоган "город на природе". Сейчас зимой она представляет довольно жалкое зрелище. Мне приходилось там бывать летом и в действительности это обычные луга с протоптанными дорожками, и несколько карьеров, в которых купаются люди. Лет двадцать назад я и сам там разок окунулся, после чего дома долго отмывался от запаха гнили. Это место облюбовано любителями шашлыков, как живущих по соседству, так и работающих на овощебазе. Конечно, последствия этих праздников выглядят непривлекательно.

Поэтому утверждение застройщика, что все квартиры в комплексе являются видовыми, вызывает злую иронию людей, знающих это место. В будущем эта территорию планируется благоустроить и превратить в парк, но сроки реализации менеджер назвать мне не смог. На юге эта зона заканчивается улицей Димитрова. С запада рядом с комплексом расположено Фрунзенское Садово-Парковое предприятие и АЗС. На картинке в буклете, который не является планом, на их месте нарисована автостоянка, но что будет с этими объектами, менеджер не знал. Еще западнее проходит Бухарестская улица.

Метро будет, но позже чем ожидалось

Одним из главных козырей местоположения проекта застройщик называет расположение рядом с метро. Станция "пр. Славы" точно будет, но срок перенесен с 2015 г. на 2018 г. Поэтому до этого срока ближайшими станциями остаются Международная и Ломоносовская. Остальной общественный транспорт развит очень хорошо, но очень зависим от общей обстановки на дорогах. Вход на станцию пр. Славы будет находиться под землей - это действительно в пешеходной доступности, так от метро до ближайшего дома № 3 около 600 метров. Правда, идти придется по парку Интернационалистов. Но чем дальше на восток будет расположен ваш дом от начала квартала, тем длиннее будет дорога, так жителям дома № 23 придется идти до метро в два раза дальше.

Если говорить об автомобильном движении, то оно сильно отличается в зависимости от направления. На Бухарестской улице в утренние часы в сторону центра пробки могут начинаться уже от Южного шоссе. И будущие жители должны быть готовы к тому, что узкое и пустынное шоссе вдруг заполнят автомобили, т.к. именно этой дорогой объезжают пробки на Бухарестской и на проспекте Славы. Да и на проспекте Славы пробки в обе стороны могут быть в любое время. Но если планы по превращению реализуются проспекта в магистраль непрерывного движения реализуются, то здесь ситуация изменится в лучшую сторону. А вот в обратную сторону на юг по Софийской и по Бухарестской, а также далее на Дунайском проспекте пробок почти не бывает, так что выехать из города можно без проблем. Проблема в том, как жители будут подъезжать к своим домам. Единственный путь по тому же Южному шоссе с одним рядом в каждую сторону. Таким образом, автомобилисты всех 23 домов будут втискиваться в этот узенький проезд или поедут в объезд через зону естественных зеленых массивов.

Жизнь на природе или на стоянке?

Рассматривая будущую инфраструктуру проекта, надо упомянуть о том, что обязанностью застройщика является оставить место под две школы и два детсада. Что он и сделал, если посмотреть на план застройки в буклете. Но построить их должен город, а вот когда это произойдет, менеджер не знал и сообщил мне о большом выборе этих учреждений в окружающих кварталах. Хотя в реальной доступности это только два детских сада и две школы, расположенные на другой стороне Бухарестской улицы. В тех же краях находится и ближайшая поликлиника. Сама территория квартала, как я уже писал ранее, была промышленной и поэтому магазинов там нет. Ближайшие объекты торговли находятся на пересечении пр. Славы и Пражской улицы - ТЦ "Южный Полюс", а на пересечении Бухарестской и Димитрова - "Лента". Примерное расстояния до них по прямой от дома № 3 составляет около 600 метров.

Застройщиком планируется использование первых этажей под коммерческие помещения с разной степенью загруженности от полной до частичной. В плане также строительство пяти отдельно стоящих закрытых паркингов. В них планируемая стоимость машиноместа будет около 1 000 000 руб. С учетом этого, а также принимая во внимание, что вокруг домов будут расположены только гостевые стоянки, естественный зеленый массив находится в явной опасности, да и парку Интернационалистов может тоже порядком достаться. Так что вместо "города на природе" покупатель вполне может оказаться в городе-стоянке.

"Запад" и "Восток"

Все 23 дома будут разноэтажными с максимальной высотой в 25 этажей.

На данный момент застройщик выпустил в продажу 11 домов: c 1-го по 10-й и дом № 12, со сроками сдачи от 4 кв. 2014 г. до 3 кв. 2015 г. Указанные сроки являются сроками сдачи объектов в эксплуатацию, а вот сроки передачи квартир дольщикам прописаны в договоре более поздние. Все эти дома находятся в западной части застройки, со стороны Бухарестской улицы. Следующие дома будут расположены восточнее в сторону Софийской улицы. Полностью сдача квартала намечена на 2018 г. Те, кто вселится в первые дома, еще около двух лет будут ждать полного окончания строительства и радоваться расположению своих домов с краю стройки, а не в ее центре. Явным недостатком расположения домов, фасады которых выходят на Южное шоссе является их близкое расположение к проезжей части. Создается впечатление и это видно по фотоотчету, что дом № 3 стоит, чуть ли не на самом шоссе.

Технология строительства домов является традиционной для застройщика - железобетонной сложная панель, хотя слово панель на сайте застройщика, почему то заменено словосочетанием железобетонные изделия. Плюс будет использована энергоэффективная бесшовная технология отделки фасадов. Менеджер объяснил, что эффективность достигается за счет применением утеплителя, который по всему фасаду будет наложен на плиты. А штукатурка будет накладываться уже поверх утеплителя.

Самое главное при встрече

Без проблем дозвонившись в колл-центр застройщика, я получил номер мобильного телефона менеджера, который работал в одном из офисов продаж застройщика на проспекте Космонавтов д. 65 корпус 1., рядом с м. Звездная.

Договорившись с менеджером о встрече, я приехал в офис утром к открытию офиса. График работы достаточно удобный: пн-чт с 9 до 20, в пт. до 19, сб.- 10- 17, вс.- 11-16. На самом объекте офиса продаж нет, но, по словам менеджера в будущем планируется устроить шоу - рум для показа стандартов отделки. В офисе было много посетителей, и все менеджеры были заняты, это вполне понятно, так как в продаже у застройщика сейчас 10 объектов.

Менеджер освободился минут через 20, и я смог получить консультацию.

На мой вопрос насколько актуальна информация о квартирах на сайте менеджер ответил, что для выбора квартир сайтом пользоваться бессмысленно, так как квартиры активно бронируют, но при этом она все равно остается на сайте в продаже. С помощью информации на сайте удобно смотреть планировки стоимость квадратного метра, а также группировать квартиры по домам. По реальному наличию квартир актуальная информация только у менеджеров.

Кстати, услуга бронирования - бесплатная и действует три дня, а за это время необходимо заключить договор ДДУ. Именно по договору участия в долевом строительстве и ведутся продажи квартир во всех строящихся объектах застройщика. Сам ДДУ при прочтении выглядит корректным и не содержит особых сюрпризов. Кстати, в нем есть описание того, что включено в полную чистовую отделку - а именно в таком виде будут передаваться квартиры дольщикам. Пожалуй, следует обратить внимание на п. 5.2, в котором сказано, что при досрочном сдаче объекта дольщик должен в течение 10 дней произвести оплату лишнего метража. Он может появиться после технической инвентаризации, но зато таких, же быстрых сроков для возврата денежных средств, в случае уменьшения метража застройщик для себя не указал.

Необходимо внимательно читать о сроках передачи квартир дольщикам. Хотя менеджер убеждал меня, что квартиры обычно передаются дольщикам в течение двух месяцев после сдачи в эксплуатацию, но в договоре указан более продолжительный срок. Так, для домов 1 и 2 срок ввода в эксплуатацию указан в 4 квартале 2014 г., а срок передачи квартир прописан в договоре только в 3 квартале 2015 г.

Спросил я у менеджера и про качество отделки, и, несмотря на все ее объяснения, мне не показалось, что отделка соответствует комфорт - классу. Посудите сами - разве допустим линолеум в комфорт-классе?

Фирменный тамбур от застройщика

По итогам консультаций с менеджером у меня появилось понимание по метражу и стоимости "квадрата" в ЖК София. Эту информацию я привожу в следующей таблице - стоимость указана при 100% оплате.

На момент разговора с менеджером самая дешевая однокомнатная квартира стоила 3 245 100 р. Квартира общей площадью 37.3 м2 с кухней 10.2 м2 и комнатой 19.2 м2 не имеет балкона, так как расположена на первом этаже. В совмещенный санузел площадью 3.9 м2 вполне помещается стиральная машина. Если рассматривать квартиры с балконом, то наиболее доступная по цене "однушка" площадью 35.5 м2 стоит 3 266 000 р. Планировка примерно такая же - кухня площадью 10.4 м2 с выходом на балкон, совмещенный санузел 4 м2, но комната меньше - только 15.9 м2.

Если в качестве главного критерия взять стоимость "квадрата", то следует обратить внимание на квартиру площадью 42.22 м2 при цене 84 000 р. за м2, общая стоимость составит 3 546 480 р. Но ее планировка не показалась мне удачной. Недостатками являются: вход на балкон из комнаты, вход в квартиру напротив входа в комнату и окно на кухне, зажато между балконом и продолжением стены. Другие варианты "однушек" независимо от метража имеют такие же недостатки.

Самая дешевая 2 к. квартира 53,82 м2 стоит 4 682 340 р. Квартира двухсторонняя, но кухня всего 9.2 м2, и выход на балкон из комнаты, зато комнаты (13.4 м2 + 15.4) неплохой почти квадратной формы. Все портит дополнительный холл в виде тамбура 5.4 м2 перед входом в комнаты.

Двухкомнатная квартира с минимальной для "двушек " площадью 53.75 м2 обойдется в 4 837 000 р. А в остальном она полностью похожа на предыдущую. Если рассматривать квартиры с минимальной стоимостью квадратного метра то, надо обратить внимание на две планировки.

"Двушка" площадью 64.42 м2 по цене 5 282 440 р. является трехсторонней. К плюсам можно отнести формы комнат 19.4 м2 и 13.7, площадь кухни 13.5 м2 и выход из нее на балкон. Но квартира угловая, да и пресловутый тамбур опять присутствует на плане, правда уже перед входом в одну из комнат и на кухню. Второй вариант площадью 71.3 м2 на первом этаже без балкона обойдется в общую сумму 5 846 000 р. Плюсом планировки является большая площадь кухни- 20.9 м2, но форма очень вытянутая, да и окно маленького размера. К тому же перед ней узенький коридорчик. Кроме того перед комнатами 13.4 м2 + 15.4 м2 опять тамбур 5.4 м2, а ко второй комнате ведет еще малюсенький 1.6 м2 переход.

Самая недорогая среди трехкомнатных квартир стоит 6 447 600 р., и она является одновременно самой маленькой по площади- 79.6 м2 и имеет самую маленькую цену за м2. Квартира является трехсторонней и не имеет балкона, т.к. находится на первом этаже. Все три комнаты 14м2+ 14 м2+ 19.4 м2 имеют хорошую форму, но выходят на одну сторону. Кроме уже известного тамбура перед входом в них, недостатком является санузел с ванной 5 м2 находящийся практически в одной из комнат. Близкая по стоимости "трешка", но уже с балконом имеет площадь 81.42 м2 и обойдется в 6 676 440 р. Она отличается только наличием балкона 3.44 м2. Следующая трехкомнатная квартира площадью 85.85 м2 по стоимости не перешагнула отметку в 7 миллионов и обойдется в 6 953 000 р. Она двухсторонняя, но самая большая комната 19.4 м2 выходит на другую сторону. В ней "фирменный" тамбур застройщика исчезает, но появляются два маленьких 3.3 м2 и 3.4 м2. Плюсом форма кухни площадью 12.7 м2 и второй туалет рядом с ней.

Сюрпризы ипотеки

Стоимость квартир действительна при 100% оплате, это относится и к покупке в ипотеку. Ипотеку предоставляют восемь банков, среди которых ВТБ24, Сбербанк, Уралсиб и Банк Санкт-Петербург. При покупке предоставляется беспроцентная рассрочка до сдачи объекта в эксплуатацию. Но если застройщик сдаст объект раньше, то чтобы жить в своей квартире дольщику будет необходимо погасить всю сумму досрочно или ждать конца оплаты по рассрочке. Стоимость при рассрочке на 15% выше, чем при 100% оплате. На первый взнос - от 10 % распространяется цена как при 100% оплате.

М. Поплавский