ЖК "Пулковский" жилье в Московском районе, но со многими минусами.

На окраине Московского района, вдоль Пулковского шоссе возводится жилой комплекс "Пулковский". Проект будет включать в себя три очереди, первая из которых уже заселяется.

Пайщик имеет право знать

Застройщиком комплекса является компания "ЦДС", известна покупателям недвижимости вот уже на протяжении 14 лет. За это время она прошла путь от небольшой компании до крупной инвестиционно-строительной группы. На сайте фирмы можно узнать о длинном списке наград и премий в строительной сфере.

На сегодня в активе ЦДС более 30 реализованных проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Но покупатели имеют к застройщику претензии как по срокам сдачи объектов, так по предоставлению достоверной информации об объектах, включая разрешительную документацию.

Судя по отзывам, среди клиентов ЦДС имеет вполне определенную репутацию фирмы не раз уже срывавшей сроки сдачи объектов. Но, так или иначе, все объекты, в конце концов, достраивались и передавались покупателям. На форумах есть и такие клиенты компании, которые решив вернуть свои деньги, столкнулись с определенными трудностями, а иногда это удавалось сделать только через суд. Оставляет желать лучшего и информационная политика компании ЦДС. Так в открытом доступе не найти проектные декларации и разрешение на строительство. Причем сотрудники застройщика аргументируют это тем, что этого не требует законодательство т.к. деньги привлекаются на основании договора ЖСК. Но кроме закона есть еще и отношение к покупателям. В этом мне пришлось лично убедиться - так при разговоре со мной по телефону, сотрудник отказался прислать какие - либо документы по эл. почте.

Неожиданный сюрприз

Сам "Пулковский", как я уже писал ранее, состоит из трех очередей. Все дома комплекса строятся по одинаковой кирпично-монолитной технологии. Фасады домов будут газобетонными с использованием облицовочного кирпича. Если говорить о качестве строительства, то жалоб от покупателей я не нашел, что потом подтвердилось и моим личным впечатлением от просмотра квартиры.

Первая очередь, самая северная из всех - сейчас заселяется. Она расположена за автосалоном Автобиография на Пулковском шоссе и вытянута с севера на юг. Сам дом представляет собой прямоугольное 25-этажное здание с тремя подъездами. С юга Пулковский отделяет от соседнего комплекса Ленспецсму только небольшое пространство с детской площадкой. Но зато эта стройка практически близка к завершению. Северный торец здания выходит на дорогу, ведущую к "Триумф-Парку", за которой находится зона старой жилой застройки. Жители, чьи окна выходят на восток, будут иметь виды на продолжение Триумф-Парка (тайный покупатель), так что атмосфера стройка еще долго будет присутствовать в их частной жизни. Тоже относится к западному фасаду, который выходит на стройку третьей очереди Пулковского и паркинга. И далее находится автосалон и Пулковское шоссе.

Кстати, по словам менеджера, строительство третьей очереди практически во дворе первой даже для них стало неожиданностью. Например, часть квартир в первой очереди, которые начиная со средних этажей, позиционировались как видовые, теперь будут окно в окно с квартирами третьей. Да и стройка, судя по тому, что третья очередь находится на начальном этапе, еще надолго лишит комфорта жителей.

Сама третья очередь будет представлять собой здание буквой Г, длинная сторона которого вытянута с запада на восток. Поэтому окна будут выходить либо на дорогу и район старой застройки, либо во двор. Окна южной части буквы Г выходят или во двор или на автосалон, который будет на западе отделять ее от Пулковского шоссе. С юга к зданию будет примыкать паркинг. Сам дом также будет 25-этажным и трехсекционным, как и в первой очереди. Третья очередь "Пулковского" по планам застройщика будет сдан в 3 квартале 2015 г. Но планам застройщика, как я и писал, не всегда удается сбываться в срок - именно такая ситуация возникла при строительстве второй очереди.

Сами продажи идут уже с декабря 2011 г., и первоначальный срок сдачи был - 4 кв. 2013 г. Но фактически в течение целого года стройка не велась так как не получалось перенести подстанцию с территории стройки. Покупатели были возмущены тем, что менеджеры ЦДС сообщали недостоверную информацию о ходе реализации проекта, постоянно придумывая все новые версии. На самом деле стройка началась весной 2013 года, и сейчас построено от 3-х до 7-и этажей.

Застройщик на сайте указывает срок сдачи - 4 кв. 2014 г., но покупатели считают, что это случиться не ранее 1 кв.2015 г. Вторая очередь находится южнее первой и третьей и отделено от них ЖК "Летний" от Ленспецсму. Само здание будет в виде буквы Г, с длинной стороной по оси запад-восток. Окна этой стороны будут выходить частично на соседний дом и на пустырь перед ним или на здание БЦ Техноплис, который отделит дом от железной дороги. Восточный торец здания будет смотреть на ЖК Триумф-Парк, при этом на ту его часть, которая будет построена только к 2020 г. Западная часть выходит фасадом на будущий надземный паркинг, за которым еще один автосалон и АЗС, расположенные на Пулковском шоссе. Кстати, под двором второй очереди будет и подземный паркинг. Этот дом тоже 25-этажный, но секций в нем больше - всего 7, и таким образом он будет самым населенным из всех трех домов. Кстати, именно он хуже всего обеспечен паркингом - всего 128 мест на 1016 квартир. Правда, должен появиться еще один надземный паркинг, но информации о количестве мест пока нет. Во дворе двух других домов ЦДС будет паркинг на 232 места, что тоже является недостаточным на 800 квартир. Места в паркинге продаются и стоят от 500 000 р. до 650 000 р. Если рассматривать гостевые парковки, то ситуация во всех трех очередях выглядит удручающей. Парковаться просто негде, из-за плотной застройки.

Тесное место

Впрочем, это общее впечатление от расположения "Пулковского", которое можно выразить одним словом - теснота. Кажется что все три дома как-будто втиснуты между соседними зданиями. Хорошо что, рядом есть большой сквер, но до ближайшего парка Городов-Героев пешком идти далековато. Несмотря на то, что Пулковское шоссе находится буквально в двух сотнях метров от новостройки, выехать с территории на шоссе является настоящей проблемой. Внутриквартальная сеть не развита, к тому же положение осложнено автосалонами, АЗС и бизнес - центром, а также тем, что здесь единственный въезд на стройку ЖК Триумф- Парк. К тому же при пробках на Пулковском шоссе, эти же дороги используются для объезда.

Если говорить о транспортной доступности, то ситуация следующая. Пешком можно дойти до м. Звездная, но займет это быстрым шагом около 30 минут. При этом придется пересекать три магистрали с очень интенсивным движением. Есть и другой способ, который при отсутствии проблем на Пулковском шоссе, займет минут 20. Для этого надо доехать общественным транспортом до м. Московская, маршрутов которого на Пулковском шоссе большое количество. Это относится к движению на своем автомобиле в сторону центра и обратно - главной проблемой является пересечение загруженного Дунайского проспекта. Но если планы по строительству в этом месте путепровода будут реализованы, то к 2018 г. проблем с этим не будет.

Но зато при движении из города или для въезда на КАД ситуация выглядит хорошей. Тем более что от ЖК совсем недалеко до Пушкина.

Положение с инфраструктурой выглядит неоднозначно. Например, настоящий центр торговли и развлечений находится совсем рядом - стоит только перейти Пулковское шоссе. Здесь расположены: "О'кей", "Карусель", Metro, OBI, Castorama, Ашан и ТРЦ Лето. Но рядом только один д/сад и, нет, ни одной школы и поликлиники. Все ближайшие такие объекты находятся за Дунайским проспектом, но пешком это далеко. По словам менеджера, город не обременял застройщика строительством таких объектов и вся надежда на то, что они будут построены в рамках реализации Триумф Парка. Вот только дело в том, что пройдут годы, да Триумф-Парк очень масштабный проект, а значит, мест может не хватить. А ведь рядом находится еще и многонаселенный ЖК "Пулковский Посад".

Неполный пакет документов

Позвонив в один из офисов ЦДС, который расположен на ул. Турку я быстро договорился на встречу с менеджером. Офис расположен на первом этаже дома, построенного самой компанией. Переговоры проходят в общем кабинете, где находятся всего три менеджера. Несмотря на разгар рабочего дня, кроме меня покупателей не было. Стиль переговоров и манера общения продавца мне понравились. Он охотно предоставлял всю информацию, показал фотографии, в каком виде будут передаваться квартиры. Получил я и копию разрешения на строительство третьей очереди, срок окончания которого истекает 10 июня 2016 г. Но вот проектную декларацию менеджер мне так и не смог показать, аргументируя это тем, что все важная информация содержится в договоре ЖСК, Передаются квартиры под чистовую отделку. Пол можно настилать т.к. сделана стяжка, а вот стены придется шпатлевать. Электрическая разводка сделана полностью, стоят радиаторы, стеклопакеты и полотенцесушитель. Но разводка водоснабжения не сделана и заканчивается счетчиками в туалете. Узнав о моем желании увидеть это не только на экране ПК - он тут же позвонил своему коллеге и договорился о просмотре. К плюсам можно отнести и то, как он искренне обрадовался, когда появилась возможность предоставить мне дополнительную скидку.

Без поправки на этаж

В первой очереди квартиры еще остались в продаже, но число их невелико. Одну из таких квартир вы сможете увидеть в фото и видео репортаже. Двухкомнатная квартира на первом этаже площадью 49,3 м2 продается за 4 636 000 р. при 100% оплате. Планировка квартиры выглядит неплохой и все помещения довольно функциональны. Кстати, на сайте застройщика этой квартиры нет. Это подтверждает слова менеджера о том, что информация о наличии квартир на сайте носит скорее ознакомительный характер. Зато стоимость квартир полностью совпадает с теми ценами, которые озвучивал менеджер.

Чуть лучше с выбором во второй очереди - например, в наличии до сих пор есть минимальная "однушка" площадью 31.55 м2 по цене 3 000 000 р.

Кстати уровень цен на квартиры в первых двух очередях не очень отличается.

Самый большой выбор от студий до трехкомнатных есть в третьей очереди, на примере которой я и буду рассматривать планировки.

В таблице приведена стоимость основных типов квартир в третьей очереди при 100% оплате.

Интересно, что стоимость в третьей очереди не зависит от этажа, на котором находится квартира.

Кто последний в туалет?

Теперь о планировках. Надо отметить, что все квартиры, начиная со второго этажа, будут с застекленными балконами. Но, по словам менеджера еще не решено, надо ли будет дополнительно оплачивать остекление в сумме 5 000 р. за "квадрат" площади балкона. Оказывается это должно решиться только ближе к сдаче в эксплуатацию. Это конечно не допустимо - как же можно садиться в лодку не договорившись обо всем на берегу?

Итак, жилое помещение в двух типах студии имеет неплохую квадратную форму, но в квартире площадью 27.71 на целых 2.4 м2 больше: 19.23 м2 против 16.85 м2. Хотя их общая площадь отличается всего на 0.24 м2, такая разница достигается за счет маленького холла, площадь которого стремится к нулю- 2.81 м2. В совмещенные санузлы хотя и с трудом, но поместится стиральная машина.

В минимальной по площади "однушке" - 34.52 м2 очень неудачная вытянутая форма комнаты 16.45 м2. Жаль, что площадь кухни не дотянула до 10 м2- только 9.67 м2, но зато из нее выход на балкон (3.88м2). Совмещенный санузел еще меньше чем в студиях (3.78 м2), что совсем уменьшает шансы разместить в нем стиральную машину. Разве что отказаться от ванны в пользу душевой кабины.

Квартира площадью 35.68 м2 отличается от предыдущей только чуть большей кухней (10.02 м2) и коридором (3.85 м2). А вот следующая квартира площадью 39.56 м2 отличается наличием кладовки (2.24 м2). Хотя я бы предпочел ей отдельный санузел вместо совмещенного, да еще такого же маленького, как и в предыдущих квартирах. Такой же санузел и в самой большой "однушке" площадью 41.12 м2. Главное же отличие состоит в большом холле площадью 10.06 м2, который почти равен кухне. Хотя сам по себе холл довольно функциональный - можно разместить шкафы вдоль двух стен.

Минимальная двухкомнатная квартира площадью 50.11 м2 также имеет совмещенный санузел (3.96 м2). К тому же удручает планировка в виде гребёнки, когда окна всех помещений выходят на одну сторону.

И только в "двушке" площадью 57.5 "квадратов" санузел раздельный, причем в ванную комнату (3.34 м2) стиральная машина легко помещается. Если к этому прибавить кухню площадью 11.24 м2 с выходом на балкон и комнату (11.97 м2) с выходом на второй балкон, расположенную на другую сторону, то квартира оставляет хорошее впечатление. То же самое можно сказать и о "двушке" площадью 59.05 м2, хотя в ней балкон только один, но зато кухня чуть больше 12.1 м2. Самая большая по площади двухкомнатная квартира - 66.84 м2 отличается большой кухней (18 м2) неправильной формы. Примерно такую форму кухни вы можете увидеть в фото и видео репортаже. Вдоль всей кухни расположена лоджия площадью 12.42 м2, которая выдается углом наружу так, что создается впечатление, словно находишься в рубке корабля. Причем чем выше будет квартира, тем сильнее будет этот эффект.

Трехкомнатная квартира предлагается только в одном варианте - площадью 87.69 м2. Здесь тоже большая лоджия (8.82 м2) с выходом из кухни (14.31 м2) и большой комнаты (17.63 м2), но треугольной формы и угол просто втиснут между двух стен квартиры. Правда есть еще одна лоджия (7.16 м2), расположенная вдоль двух комнат, которые выходят на другую сторону дома. Несмотря на его функциональность, удручает площадь холла - целых 17.3 м2, что многовато даже для "трёшки".

Скидки и риски

Наряду со 100% оплатой Застройщик предлагает ипотеку и рассрочку, а также несколько вариантов скидок. К примеру, если у Вас есть действующие карты таких банков как: Банк Санкт- Петербург, УралСиб, ВТБ24 или Ханты - Мансийский банк, то скидка составит 1%. Такой же процент скидки предоставляется при повторной покупке или если вы живете в другом городе. Те же самые банки предоставляют ипотеку, которая при расчете стоимости приравнивается к 100% оплате. При рассрочке стоимость применяется базовая, которая на 15% выше, чем при 100% оплате. При первом взносе от 50% на него тоже будет скидка, но всего 5%. Сама рассрочка в этом случае предоставляется на 3,5 года и будет беспроцентной.

Как я уже упоминал, продажи ведутся по договору ЖСК. В нем, конечно, указаны сроки сдачи объекта, но если сроки строительства будут сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими членами оно ответственности нести не будет. Еще один проблемный момент связан с риском удорожания строительства. Так, к примеру, в пункте 1.4 сказано, что паевой взнос, который и является платой за приобретение квартиры, может измениться в случае выполнения работ по остеклению. О стоимости этих работ я уже писал выше. Кроме того, необходимо оплатить вступительный и дополнительный целевой взнос в общей сумме 21 800 р. А также ничто не мешает правлению ЖСК установить по мере надобности другие виды дополнительных взносов и пайщик обязан будет их оплатить в соответствии с требованиями договора и устава ЖСК.

М. Поплавский