ЖК "Прибалтийский": адекватная стоимость с вопросами по комфорту

В активно застраиваемой части Красносельского района, недалеко от Финского залива возводится ЖК "Прибалтийский". Комплекс заявлен застройщиком как жилье комфорт - класса и будет введен в эксплуатацию тремя очередями.

Первый блин с опозданием

Застройщиком выступает ООО "ГК "Город". Кстати, они же строят и соседний жилой комплекс "Ленинский парк". Компания является новичком строительного рынка, так как было основано только в 2010 году для строительства жилья в Петербурге и Москве. По некоторым сведениям владельцем компании является частное лицо. Но правду узнать невозможно, т.к. я не обнаружил хоть какой-то информации об учредителях и владельцах на сайте застройщика. Возможно, так компания оберегает сны дольщиков, придерживаясь принципа "чем меньше знаешь,¸ тем лучше спишь". На январь 2014 г. у застройщика нет сданных объектов. Кроме двух комплексов в Красносельском районе, фирма ведет строительство ЖК "Морская звезда" в Приморском районе.

Дебютным объектом компании стал "Ленинский парк", первая очередь которого должна была сдана в эксплуатацию в 1-ом квартале 2013 года. Но этого не произошло, и, судя по обсуждениям на форумах, дольщикам были разосланы письма с предложением подписать дополнительные соглашения, меняющие срок ввода в эксплуатацию на 2 квартал 2014 г. Таким образом, задержка по первому объекту застройщика составит 15 месяцев. Такой же срок ввода объекта- 2 квартал 2014 г. указан и на сайте компании. Но многие дольщики не верят в это, так как их смущает то, что периоды активности на стройплощадке сменяются полным затишьем.

Кроме переноса сроков, дольщики, недовольны тем, что заплатив немалые деньги за панорамное остекление, в результате получат обычные пластиковые окна. Необходимо добавить, что и начало возведения третьего объекта застройщика - "Морская звезда", задержано по причине более позднего, чем планировалось получения разрешения на строительство. Если говорить о ходе строительства "Прибалтийского", то оно идет по графику. Дольщики зорко следят за стройкой и при первых же признаках апатии застройщика немедленно начинают названивать в офис. Такое снижение активности, к примеру, дольщики заметили в ноябре 2013 г. Но представители застройщика объяснили это тем, что сам дом возвели очень быстро, а кладки кирпича осталось примерно на полгода. Что только после этого они будут вставлять окна и подключать дом к отоплению, а на отделку дома по срокам уйдет 4 месяца - в общем, все идет по плану. Так что дебют застройщика нельзя считать полностью удавшимся.

Обманчивые виды

Само месторасположения комплекса сейчас выглядит унылым и немноголюдным, хотя этот квартал, как и весь Юго - Запад в настоящее время активно застраивается. Во время посещения объекта я в основном встречал только владельцев собак с их питомцами. Правда впечатление скрашивают уже построенные и благоустроенные улицы рядом с новостройкой. Объект возводится между Ленинским проспектом и улицей Маршала Казакова, а на западе будет отделен от ближайшего к заливу квартала, строящегося компанией ГДСК только проспектом Героев. С юга жители смогут любоваться своим собратом "Ленинским парком".

А вот, действительно, величественные панорамы открываются глазам дольщиков на севере - здесь есть чем полюбоваться: юго-западная парогазовая ТЭЦ, танки для хранения нефти, хранилище удобрений, нефтеналивной порт и в перспективе депо метрополитена. Несмотря на кажущуюся пустынность этого места, в ближайшие годы плотность населения сильно возрастет. К уже строящимся объектам, добавится несколько новых с большим количество жителей. Кроме этого, у жилых комплексов в этом районе могут добавиться еще и непредвиденные соседи. Так сейчас в интернете обсуждается возможный намыв территории под жилищное строительства, как раз по - соседству. А это может изменить все панорамы до неузнаваемости - такое уже случилось на Васильевском острове.

Расположение в самом углу ЮЗПЧ с точки зрения транспорта имеет как плюсы, так и минусы. Преимуществом является то, что жители будут избавлены от транзитных автомобильных потоков. К тому же с вводом моста через Дудергофский канал для них откроется прямой путь в южную часть города и на выезд из города через Петергофское шоссе. Но зато выехать из своего угла в центр и в другие районы города будет проблематично. К тому же доступный общественный транспорт курсирует только по Ленинскому проспекту, а до него еще надо дойти.

Ближайшая станция метро Ленинский проспект находится на расстоянии 6, 5 км., и добраться до нее можно только на транспорте. Но надо обязательно принимать во внимание пробки, которые всегда есть в этих местах. По планам к 2020 г. предусмотрено строительство станции метро "Юго-Западная" (Казаковская) в составе Красносельско-Калининской ветки метро. Эта станция будет находиться на пересечении улицы Маршала Казакова и Маршала Жукова, а это на расстоянии 3,5 км. от жилого комплекса. Но по настоящему доступным метро станет для жителей этого квартала только после 2025 г. с вводом в строй станции метро "Проспект Героев".

Среди полезного соседства можно отметить находящийся неподалеку Южно-Приморский парк и ТРЦ "Балтийская Плаза". Последнему конкуренцию должен будет составить новый торгово-развлекательный комплекс, который построит ГК "Город" к 2015 году. ТРК будет расположен в непосредственной близости от жилого комплекса "Ленинский Парк". В состав будут входить: продуктовый гипермаркет, семизальный мультиплекс, детский универмаг одежды, супермаркет бытовой техники и электроники, магазин товаров для дома, фитнес-центр, и другие фирмы, ориентированные на товары повседневного спроса и сервис. Кроме того на первых этажах самого комплекса будут размещены торгово-сервисные предприятия.

По словам менеджера, в квартале будет построено два детсада и одна школа. Но строить эти объекты будет город и сроки реализации неизвестны.

Если говорить о существующих объектах социальной инфраструктуры, то большая их часть находится на довольно большом расстоянии в квартале между улицей Доблести и проспектом Кузнецова. Ближайшая школа, как и детский сад, расположены ближе к объекту - в глубине квартала на той стороне Ленинского проспекта. Существующие проблемы с попаданием в эти школы, детские сады и поликлиники жители этого района подробно обсуждают на своих форумах.

Маловато будет

Сам комплекс будет состоять из пяти домов высотой от 12 до 20 этажей. Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии, фасад будет утеплен, а далее штукатурка с последующей окраской. Балконы в квартирах будут с единым остеклением, но только начиная с четвертого этажа.

Первая очередь (корпус А) представляет собой один двадцатиэтажный, семисекционный корпус, выходящий фасадом на улицу маршала Казакова. Далее в сторону залива с и также фасадом на ту же улицу будет расположен трехсекционный корпус третьей очереди с таким же количеством этажей.

Вторая очередь находится в глубине квартала за корпусом первой очереди и состоит из трех двенадцатиэтажных односекционных корпусов под литерами Б, В и Г. По планам застройщика между домами запланирован огороженный охраняемый внутренний двор с благоустроенными местами для отдыха. Правда, число парковочных мест явно недостаточно - так в первых двух очередях на 1007 квартир предусмотрен подземный отапливаемый паркинг всего на 146 мест. Стоимость места при одновременной покупке с квартирой составляет 400 000 рублей. А о гостевых парковках в проектной декларации нет даже упоминания. Зато в подземный паркинг можно будет спуститься на лифте из каждой секции.

В третьей очереди на 589 квартир будет построен паркинг на 202 места, а также предусмотрены гостевые парковки на 105 мест. Пока сроки строительства и стоимость паркинга в составе третьей очереди менеджер назвать не смог.

Рекорды недружелюбия

Узнав по телефону о том, что нет необходимости перед визитом договариваться о встрече с конкретным менеджером я отправился в один из двух офисов компании. Кстати, режим работы очень удобный - ежедневно с 9-00 до 20-00. К тому же на объекте "Ленинский парк" есть консультационный пункт, в котором можно все узнать и о нашем ЖК "Прибалтийский".

Несмотря на отсутствие других клиентов в офисе, сотрудница на ресепшн не смогла выдавить даже подобие улыбки, и была явно недовольна тем, что из-за моего визита ей пришлось снять наушники. Переговоры с клиентами проходят в специальном зале, а не на рабочих местах менеджеров.

Спустя некоторое время ко мне спустилась сотрудница и, не спросив, как меня зовут, а, также, не представившись, начала переговоры. В начале разговора создалось такое впечатление, что и менеджера я отвлек от чего-то важного. К тому же он постоянно смотрел на каждого входящего человека, словно ожидая кого-то очень важного в отличие от меня. Но через некоторое время, как видно почувствовав во мне настоящего клиента, и извинившись за то, что не помнит все цены наизусть, менеджер принесла ноутбук. С этого момента наш разговор действительно стал похож на диалог продавца и покупателя. Менеджер сумела ответить на все мои вопросы, предоставила необходимые материалы и даже обещала похлопотать о скидке на повторную покупку.

Уходя из офиса, я попрощался с сотрудницей на ресепш, но в ответ ничего не услышал. Таким образом, звание чемпиона по недружелюбию присваивается сотруднице ресепшн застройщика.

Комфорт без "трёшек"

Итак, из разговора с менеджером, я узнал, что квартиры есть во всех трех очередях. В первой очереди, которая будет передаваться дольщикам не позже 1 квартала 2015 г. квартиры только с полной отделкой. Отделка кстати производит благоприятное впечатление: на полу ламинат, импортная сантехника, в санузлах керамическая плитка, потолки окрашены, на кухне моющиеся обои.

Однокомнатные остались только одного вида - площадью 37,76 м2 по минимальной стоимости 3 319 000 р. На цену квартиры влияет этаж и поэтому "однушки" выше стоят дороже. Планировкой квартиры примечательна лоджией, на которую выходит как дверь из кухни (10.5 м2), так и окно комнаты (14.34 м2). Такой вариант расположения лоджии на любителя, хотя лично мне он не нравится. Особенно если комната в форме вытянутого прямоугольника, как в данной квартире. Не может радовать и совмещенный санузел (3.92 м2), хотя места для установки стиральной машины достаточно.

Двухкомнатные квартиры в наличии двух видов: 54 м2 за 4 500 000 р. и 65 м2 за 5 207 000 р. Планировка первой разочаровывает маленькой кухней площадью 8.55 м2 и балконом, который втиснут в нишу между стеной соседней квартиры и стеной большой комнаты (18.43 м2). Причем, балкон кончается где-то на середине длинной стороны комнаты. Зато холл (8.89 м2) в квартире очень функциональный - два шкафа встанут как влитые по двум сторонам от входной двери. Планировка второй, несмотря на большую площадь, выглядит еще хуже. К минусам планировки первой квартиры добавляется: отсутствие стены между кухней (9.23 м2) и большой комнаты (20.46 м2), очень вытянутая и узкая вторая комната (15.25 м2) и неадекватная площадь холла (13.63 м2). Причем форма холла близка к квадрату, что делает основную часть его пространства абсолютно бесполезной для жизни, если, только вы не захотите поставить в его центр какое-нибудь дерево. Трехкомнатные квартиры в ЖК "Прибалтийский" проектом вообще не предусмотрены.

Во второй очереди застройщик предлагает как квартиры с полной чистовой отделкой, так и без нее. Дольщикам эти квартиры будут передаваться не позже 1 квартала 2016 г., хотя срок ввода в эксплуатацию озвучен как 1 квартал 2015 г. По словам менеджера, объект будет сдан раньше, а срок указан с запасом, чтобы не попасть под неустойку в случае задержки.

Здесь есть в наличии студии площадью 25 м2. Цена ее без отделки составит 2 206 000 р., а с отделкой- 2 399 000 р. Таким образом, разница составит 193 000 р. или 7 720 р. за м2. Эта цена не является отпугивающей, но и особо стимулирующей ее тоже назвать нельзя. Планировка студий ничем особым не отличается - жилое помещение (12.73 м2) неплохой для естественного освещения формы, да совмещенный санузел (3 м2) в котором можно разместить только душевую кабину и стиральную машину.

Однокомнатные квартиры предлагаются в двух видах. Квартира площадью 35 м2 обойдется в зависимости от наличия или отсутствия отделки - от 2 783 000 р. до 3 057 000 р., а площадью 38.6 м2- от 3 087 000 р. до 3 353 000 р.

Планировка первой напоминает "однушку" из первой очереди с лоджией, расположенной вдоль кухни и комнаты. А вот планировка второй квартиры примечательна большой лоджией (6.15 м2), очень удачно выдвинутой из стены дома. К плюсам можно добавить выход на нее из кухни (9.10 м2) и симпатичную форму комнаты (18.51 м2) с окнами на разные стороны.

Двухкомнатные квартиры во второй очереди предлагаются только одного вида и только с отделкой. Такая квартира площадью 52 м2 стоит 4 352 000 р.

Квартира является двухсторонней, причем из большой комнаты есть окно и выход на лоджию, а также еще одно окно на другую сторону. Жаль, что кухня маловата - только 8.86 м2, но зато с выходом на эту же лоджию (5.25 м2).

Все квартиры в третьей очереди сдаются без отделки. В договоре срок ввода в эксплуатацию и срок передачи дольщикам такой же, как и во второй очереди. Здесь тоже доступны студии от 24.19 м2 до 32 м2 по цене от 1 700 000 р. до 2 160 000 р. Планировки студий от 24.19 м2 до 30.68 м2 интереса не представляют - узкие жилые помещения, еще более вытянутые, если есть лоджия. Зато студия площадью 32.25 м2 является двухсторонней, да еще и с большой лоджией (5.33 м2). Функциональный холл (5.37 м2) вместит два шкафа, а в совмещенный санузел (3.85 м2) без труда можно поместить ванну и стиральную машину.

Однокомнатная квартира площадью 36.4 м2 стоит 2 440 00 р.

Планировка её напоминает однокомнатную из первой очереди, где лоджия проходит вдоль комнаты и кухни. Большая по площади "однушка" - 37.3 м2 обойдется не намного дороже- 2 499 000 р. Она по планировке такая же, только кухня и комната чуть большего метража.

Минимальная по площади двухкомнатная квартира- 51 м2 стоит 3 368 000 р. Эта квартира двухсторонняя, причем половина большой лоджии (5.91 м2) примыкает к стене соседней квартиры. Выход на лоджию из кухни площадью 9.43 м2. Так как большая комната (16.63 м2) является угловой, то комната имеет два окна на разные стороны. Кстати самая большая "двушка" по площади и стоимости не очень отличается от минимальной- 53.9 м2 по цене 3 559 000 р.

Планировка этой квартиры выглядит хуже предыдущей. Это типичная "гребенка", в которой все помещения представляют собой параллельные прямоугольники с окнами на одну сторону.

На сайте застройщика есть возможность просмотра и выбора квартир. По словам менеджера, хотя цены на нем актуальны, но там показаны не все планировки, а также нет информации о том, что квартира уже продана. К тому же сайт не позволяет подобрать квартиры в конкретных очередях, секциях или на нужных этажах.

Штрафы, "обязаловка" и бесплатная помощь от застройщика

Застройщик ведет продажи по договору долевого участия, экземпляр которого менеджер мне распечатал. В целом содержание договора можно считать корректным, но за исключением п. 7.5. По нему застройщик вправе установить условием расторжения договора по инициативе дольщика уплату последним неустойки (штрафа) в размере 10% от цены договора. Мало застройщику того, что он пользовался какое-то время средствами дольщика совершенно бесплатно, так он еще больше получить хочет.

Неприятным сюрпризом является и то, что обязательным условием заключения ДДУ является заключение договора о возмездном оказании услуг по регистрации как договора, так и в дальнейшем права собственности. Обойдется дольщику эта навязываемая услуга в 18 000 р. К дополнительным расходам относится и оплата открытия аккредитива - 0.2% от стоимости договора.

При покупке возможно использование ипотеки и рассрочки. Кстати, при ипотеке применяется стоимость как при 100 % оплате. Среди партнеров застройщика по ипотечному кредитованию такие банки как: Сбербанк, Банк Санкт- Петербург, ВТБ24, Газпромбанк и другие. Причем у компании есть ипотечный центр, сотрудники которого бесплатно помогают выбрать и рассчитать подходящую программу, а также подготовить и подать документы в банк.

При рассрочке стоимость квартиры возрастет на 10-15 % по сравнению с ценой при 100% оплате. Рассрочка является беспроцентной для первой очереди до конца 2015 г., а для второй и третьей до конца 2016 г.

М. Поплавский