ЖК "Ломоносовъ": царство студий с туманными сроками

В южной части Ломоносова, у самой опушки лесного массива, переходящего в Верхний парк, компания "Петрострой" возводит многосекционный комплекс с дворами-колодцами. Место настолько умиротворяющее, что пропадает желание ехать куда-либо без нужды. И сам застройщик расслабился, перенося сроки сдачи и заранее настраивая покупателей на неустойку. Пора проверить, чего и когда ожидать новоселам.

О комплексе: один дом, три двора

ЖК "Ломоносовъ" — 9-этажный дом на улице Михайловской, 51. Здание находится в окружении инфраструктуры, характерной для советских спальных районов. Многоквартирные корпуса в Ломоносове активно возводились в 60-80 годы, поэтому жилье и социалка здесь представлены типовыми проектами того времени.

"Ломоносовъ" выделяется на фоне соседних кварталов кирпичной облицовкой и классическими карнизами. Реверанс в сторону исторической эстетики портят только необлицованные плиты перекрытия между этажами.

Один дом состоит из четырех корпусов, они же очереди. Три внутренних двора со сквозным проездом. Закрывать территорию не планируется, безопасность обеспечивают за счет системы видеонаблюдения.

Застройщик обещает улучшенную отделку холлов и лестниц. На деле — ничего выдающегося я не увидела. На входах непрозрачные металлические двери отечественного производства. Для сообщения между этажами установят грузопассажирские лифты OTIS, по одному на каждую секцию с 5-14 квартирами на площадке.

В квартирографии превалируют студии, с большим отрывом по количеству их дополняют однушки и двушки. Подробнее о форматах жилья мы поговорим ниже.

На первых этажах со стороны Михайловской улицы размещены коммерческие помещения. Собственная инфраструктура комплекса будет представлена встроенным детским досуговым центром и двухуровневым подземным паркингом на 703 машиноместа. Поскольку въезд/выезд в гараж спроектирован в 3 корпусе, места в нем еще не продаются, а возможность им пользоваться появится только после сдачи 3 очереди.

Прописка у жителей будет городской, поскольку Ломоносов административно относится к Петродворцовому району Санкт-Петербурга.

Сроки: бочка дегтя к ложке меда

И многим был бы хорош комплекс, если бы не сроки сдачи. Сейчас волноваться не приходится только за 1 очередь, она заселена. Хотя произошло это с опозданием в 2 года: согласно проектной декларации корпус должны были ввести в строй во 2 квартале 2017-го, но разрешение получили 29 апреля 2019.

Сдача 2 очереди намечалась на 2 квартал 2018, потом этот срок отодвинули на 2 года. Но и во 2 квартале 2020-го корпус сдан не был. В отделе продаж обещают, что ввод стартует в ноябре.

Тем временем застройщик переработал проектную декларацию, прописав в документе от 05.02.2020 новые даты. В соответствии с обновленной версией 3 и 4 очереди должны сдавать во 2 и 3 квартале 2020 года. Но оба объекта далеки от завершения. Представители застройщика обещают передачу ключей не ранее 4 квартала 2021 и 4 квартала 2022.

Дольщики небезосновательно задаются вопросами о вероятности грядущего банкротства застройщика. В офис "Петростроя" в сентябре этого года наведывалась прокуратура, сотрудники которой признали, что некоторые положения ДДУ не соответствуют требованиям законодательства, компания несвоевременно сообщает дольщикам о переносах сроков. И "Ломоносовъ" на сегодняшний день не единственный проблемный объект фирмы.

О застройщике: от наград в список проблемных

"Петрострой", основанный в 2006 году, возводит жилье в Санкт-Петербурге, Ленобласти и Перми. Среди завершенных объектов — муринские ЖК "Алфавит" и "Ласточка", ЖК "Чистый ручей" в Сертолово, ЖК "Прибрежный" и "Первомайский" в Тосненском районе и ЖК "Тосно" в районном центре. Сейчас, кроме обследуемого комплекса, застройщик возводит ЖК "Материк" и "Lampo" в Мурино, ЖК "Северный вальс" во Всеволожске, 2 очередь "Чистого ручья".

В 2015 году "Петрострой" был отмечен "Золотым знаком" федерального некоммерческого проекта "Надежные застройщики России". Теперь почти по всем объектам прослеживаются нарушения сроков.

1 очередь ЖК "Чистый ручей" в соответствии с декларацией должны были сдавать во 2 квартале 2017. По факту получилось в декабре 2018. Секции Д и Е в ЖК "Алфавит" декларировались к сдаче тоже во 2 квартале 2017, а сданы на год позже. С 2018 года ожидался поэтапный ввод в эксплуатацию очередей ЖК "Материк", но ни один корпус не сдан до сих пор, сроки перенесены, а сам ЖК включен в перечень проблемных объектов на Дом.рф.

Менеджеры компании успокаивают дольщиков обязательной выплатой неустойки. Зачастую предлагают подписывать акты приема с открытой датой и приступать к ремонту до сдачи дома. Но не всех устраивает размер начисляемой компенсации, сроки выплат тоже переносят, например, с сентября на январь следующего года для дольщиков ЖК "Материк". Так что все больше покупателей отправляются в суд.

Отзывы о качестве строительства типичны для объектов эконом-класса: высокая слышимость, проблемы в работе вентиляции, зазоры в дверях, некачественное остекление, необходимость поднимать пол на балконе. Некоторые жильцы, наоборот, отмечают хорошую теплоизоляцию и качественные входные двери.

Квартиры: студии с отделкой и без

В четырех корпусах 1961 квартира. Подавляющее большинство, 58% жилого фонда, — это студии площадью 24-26 кв. м. В меньшинстве представлены одно- (25%) и двухкомнатные планировки (17%). Семейных трешек в комплексе нет.

Все квартиры, начиная со 2 этажа, имеют остекленные балконы и лоджии. На первых этажах жилье без балконов, зато с 3-метровыми потолками. На остальных этажах высота составляет 2,56 м.

Основа квартирографии — студии. По определению формат и так скромный, но здесь он отличаются маленькими прихожими в 2 кв. м, где с учетом дверей даже шкаф разместить проблематично. В остальном студии разнятся только площадью вытянутых комнат. Некоторые имеют по пять углов из-за скошенного поворота балкона. Сами балконы небольшие, до 3 кв. м, а некоторые из них озадачивают формой с острым углом.

Удивительно, но несмотря на малое количество однушек и двушек в доме, планировки получились разнообразными. Многие из них двусторонние, с просторными прихожими и кухнями до 14 кв. м. Санузлы всех одно- и некоторых двухкомнатных квартир сделали совмещенными.

В октябре 2020 в продаже остались студии во 2-й и 4-й очередях стоимостью от 1,8 млн руб. На первом этаже доступны две двухкомнатные квартиры в 3-й очереди за 5,6 млн руб. Поскольку сейчас обследуемый ЖК — единственный строящийся комплекс в Ломоносове, сравнить его цены не с чем. В целом по Санкт-Петербургу предложение выглядит бюджетным.

Застройщик сдает жилье с черновой отделкой, включающей в себя стяжку пола, разводку электричества, установку розеток, радиаторов, счетчиков и входной железной двери. Но можно заказать предчистовую и чистовую. Первый вариант предусматривает шпатлевку и выравнивание стен, монтаж потолка, формирование дверных и оконных проемов. Для студии 25 кв. м такой ремонт обойдется в 156 тыс. руб. Под ключ аналогичная по площади квартира будет стоить 354 тыс. руб. по предварительному расчету. Материалы можно выбрать от застройщика — образцы представлены в офисе на "Звездной". Если дольщик все закупает сам, стоимость ремонта пересчитывается.

Комплекс возводится в соответствии с ФЗ-214. Приобрести жилье можно с использованием обычной и военной ипотеки. Проект аккредитован десятью банками, среди которых "Банк Санкт-Петербург", "Россельхозбанк", "АК БАРС", "Совкомбанк", "Абсолют Банк". Наиболее интересные условия предлагает "Банк Санкт-Петербург": под 4% годовых по программе семейной ипотеки и от 6% ипотека с господдержкой.

До окончания строительства предоставляется беспроцентная рассрочка при первом взносе от 60%. При взносе от 80% к базовой стоимости применяется скидка 2,5%, но сам взнос рассчитывается от базовой цены. При взносе от 30%, а для студий от 40%, на остаток ежемесячно начисляется 1% удорожания.

На стройке: деятельность не видна

Главный офис застройщика находится в районе "Звездной", но на объекте работает консультационный пункт. На сайте указаны мобильные телефоны представителей и время их работы: со вторника по субботу с 10.00 до 19.00. Воскресенье и понедельник здесь выходные.

Я отправилась без предварительного звонка в четверг в 15.00. На автомобиле дорога с Васильевского острова по ЗСД и КАД заняла 50 минут. На объекте меня встретила тишина — ни рабочих, ни двигающейся строительной техники в разгар рабочего дня. Все это напомнило о недовольных дольщиках, которые на форумах обвиняют застройщика в искажении информации о ходе строительства и намеренном отказе от веб-камер на стройке. Позже сотрудник отдела продаж объяснил, что все сейчас заняты на внутренней отделке 2 корпуса, где в ноябре ожидают госкомиссию для сдачи в эксплуатацию.

Монолит 3 корпуса, за исключением двух секций, поднят на всю высоту, в секциях Ж и Е вырос до 3 этажа. А вот 4 корпус еще на уровне подземного паркинга. Что ж, по новым срокам впереди почти два года до сдачи.

Менеджер в консультационном пункте был любезен и словоохотлив. Рассказал о предыдущих срывах сроков застройщиком и о выплатах неустоек, предупредил, что покупателям ЖК "Ломоносовъ" тоже нужно к этому готовиться. Распечатал варианты планировок в продаже, угостил буклетом.

Шоурума в комплексе нет, но мне показали студию с черновой отделкой в первой очереди. Заодно оценила места общего пользования. Внутренний дворик оказался тесным и невзрачным, в центре соседствуют детская площадка и обнесенные профлистом мусорные контейнеры. По периметру стоят автомобили. Проход к коммерческим помещениям пролегает через вытоптанный газон без дорожки. Коммерция тут пока не работает.

"Улучшенной отделкой холлов" оказались покрашенные стены с крошкой, дешевые почтовые ящики и тусклое освещение.

Жильцы первой очереди жалуются на отличную слышимость соседей через вентиляционные короба. Самой мне оценить этот нюанс не удалось, но представитель застройщика честно признала, что подобного звукового сопровождения не избежать, это, мол, промах проектировщиков.

Еще одна проблема, с которой столкнулись новоселы ЖК "Ломоносовъ" — дефицит парковочных мест. В каждом внутреннем дворе их выделено 30-35. На заасфальтированных участках вокруг 1 очереди поместилось 40 автомобилей. Остальные паркуются на траве и в грязи. Можно уповать на открытие паркинга с 3 очередью, но вряд ли владельцы студий по цене от 1,5-1,8 млн раскупят машиноместа за 500 тысяч.

Инфраструктура, транспорт, экология

По части инфраструктуры жителям "Ломоносова" беспокоиться не о чем. Комплекс примыкает к обжитым кварталам комплексной советской застройки. При этом других новостроек в локации нет, а значит проблем с местами в социальных учреждениях не возникнет. Через дорогу работают школа №436, детские сады №21, 25 и 27, аптека, кафе, Ломоносовский ДК. В радиусе 700-800 м расположены спортивный комплекс с бассейном, супермаркеты "Пятерочка", "Лента", "Перекресток" и "Магнит".

Удивляет множество детей младших классов, которые возвращаются из школы без сопровождения взрослых. Возможно, это говорит в пользу спокойной обстановки в районе.

Рядом с комплексом остановки общественного транспорта. На маршрутках К-404 и К-424А можно доехать до станции метро "Автово", на маршрутке К-343 — до "Проспекта Ветеранов". Есть ряд автобусных маршрутов с пересадками, но в любом случае дорога займет не меньше 1,5 часа. Неплохая альтернатива — электричка от станции "Ораниенбаум-1" до Балтийского вокзала, которая идет 40-50 минут. До Ломоносовского вокзала от дома нужно доехать на местных автобусах №3Л, 3АЛ, маршрутке К-424А или пройти пешком 2,5 км, что займет до получаса.

На автомобиле самый быстрый способ добраться до города — это КАД. Ближайшая развязка в 3,7 км. Дорога вдоль залива живописная, но всегда несет риск надолго застрять в пробке.

Экологическую обстановку в Ломоносове можно было бы назвать идиллией. Достаточно взглянуть на карту — район строительства щедро окружен зелеными пятнами. Неподалеку дворцово-парковый Ораниенбаум. Лесной массив непосредственно рядом с домом относится к охранной зоне и вырубать деревья под застройку там не будут.

В конце 2019 года на сайте администрации Санкт-Петербурга появилась информация о строительстве мусороперерабатывающего комплекса в Ломоносове, для чего выделен участок в 10 га юго-восточнее Астрономической улицы. В январе 2020 года власти назвали это намерение "еще не решенным вопросом". Возможно, сказались прошедшие в Петергофе и Ломоносове митинги против строительства комплекса. Как вопрос решится — не известно: общественные слушания по все еще продолжаются.