ЖК "Северный": добротный эконом возле метро в Мурино

"ЦДС" строит 12 высоток в восточном Мурино. В 20 минутах пешком — метро "Девяткино". Первая очередь построена и распродана. Заявлены видеонаблюдение, обновленный дизайн МОПов и разнообразные планировки. Что еще из опций "комфорта" предложено в эконом-классе, выяснил тайный покупатель.

О застройщике: ошибки в прошлом, успехи в настоящем

Застройщик ЖК "Северный" за 20 лет работы набил много шишек и подмочил репутацию серией долгостроев. Фирма регулярно задерживала ключи на 1,5-2 года и работала по ЖСК, что делало покупку квартиры в новостройках проектом рискованным и нервным. Один из таких примеров — первая очередь ЖК "Муринский посад", где отклонение от плановых сроков составило 2 года.

Большинство негативных отзывов в сети на тему несвоевременных сроков сдачи датируется 2016 годом и раньше. На апрель 2021-го в Едином ресурсе застройщиков фирма занимает 2-е место среди компаний Ленобласти по объему текущего строительства. Группе присвоен высший балл за соответствие декларируемых и реальных сроков ввода объектов в эксплуатацию (ЕРЗ). Для "ЦДС" — это отдельное достижение.

Сейчас в копилке застройщика 136 построенных домов и 4,5 млн квадратных метров. Якорное направление работы эконом-класс: планировки не отличаются оригинальностью, только 1 вариант отделки, цены приемлемые. В апреле 2021 года, по данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в Мурино 113,7 рублей, в "Северном" за квадрат площади просят от 110 до 141 тысячи.

Итого, "ЦДС" — игрок, проверенный временем. Проблем со сроками ввода домов на 100% исключать нельзя, но все свои объекты компания достраивает. Вероятность просрочки в 2021 году низкая, учитывая финансовую ответственность за просрочку по ДДУ.

О проекте: 12 высоток, школа, садик и паркинги

Строительство кирпично-монолитных 18-19-этажных домов ведется в пять очередей. Корпуса с 1 по 3 построены, первые дольщики ожидают ключи во 2 квартале 2021 года. По плану на сайте "ЦДС", тогда же сдают в эксплуатацию вторую очередь (здания 4 и 5). Срок ввода 3 очереди с нумерацией домов 6 и 7 — четвертый квартал 2021 года. Четвертую очередь (корпуса 8-9) обещают сдать в 3 квартале 2022-го, а завершить последние высотки во 2 квартале 2023-го.

Жилье сдается с чистовой отделкой. Двор закроют от машин, установят камеры видеонаблюдения. Построят детский сад на 320 мест и школу на 565 учеников. Во входных группах застройщик обещает сделать витражное остекление. В каждом корпусе предусмотрена навигация, на первом этаже есть указатели направления к выходам, парковке и лифтовым холлам. Судя по проектным декларациям, запланировано по 2 лифта на секцию.

По завершении строительства в квартиры заселятся больше 4000 семей. По словам менеджера, пять подземных паркингов будут небольшими, примерно на тридцать автомобилей каждый, и в продажу поступят не сразу. Три наземных гаражных комплекса суммарно вмещают 2000 машин, но строить их начнут только вместе с последними корпусами. Получается, что с парковкой до завершения всех 12 домов могут возникнуть проблемы. Хотя на мой взгляд, это маловероятно: нужно помнить, что машиноместа стоят денег и позволить себе их сможет не каждый житель.

Разведка на местности: путь от метро и бодрая стройка

Проверено: до первых корпусов ЖК "Северный" от метро "Девяткино" 20 минут энергичным шагом, что соответствует времени, декларируемому на сайте застройщика. Хотя, по данным справочника 2ГИС, на преодоление дистанции в 2 километра пешеходу со средней скоростью потребуется 26 минут.

Можно добраться на маршрутке №563, которая курсирует от станции по шоссе в Лаврики каждые 10-15 минут. Остановка прилегает вплотную к первым корпусам комплекса.

На стройке в апреле 2021 года есть оживление. Первые 3 корпуса визуально готовы, построена детская площадка, застройщик демонтирует временные сооружения. Дольщики активно обсуждают в группе "ВКонтакте" вопросы предстоящего переезда: придется ли менять сантехнику, как утеплить балкон и прочее в таком духе.

Работа над корпусами более отдаленных сроков тоже ведется активно. На месте работает техника, много рабочих.

Мурино: город новостроек вблизи советского зодчества

Мурино, получивший в 2019 году статус города, находится на границе Петербурга и Ленобласти. От Калининского района его отделяет КАД, главная наземная транспортная артерия. Главная подземная — станция "Девяткино". Возле метро железнодорожная платформа и автовокзал.

В восточной части Мурино, где строится ЖК "Северный", сохранился частный сектор и малоэтажная застройка. Рядом деревня Новое Девяткино с панельным советским зодчеством. В западном Мурино, по ту сторону железной дороги, такого раритета не встретишь: там новый квартал, за последние 10 лет разросшийся до гигантских размеров на территории бывшего совхоза "Ручьи".

Восточная часть города значительно спокойнее западной. Конечно, здесь тоже хватает и людей, и новостроек, но масштабы не сравнить с плотностью населения вокруг магистрального бульвара Менделеева. С железнодорожной станции можно уехать хоть в город, хоть загород. Например, в Токсово, до которого рукой подать. А там — и озера, и лыжная база. На фоне пресловутого муринского дефицита зеленых зон, это хоть что-то.

По данным Петростата, численность населения Мурино на 1 января 2020 года составляет 65 тысяч человек. Естественно, единственная станция метро серьезно перегружена, так как принимает потоки людей как с западной, так и с восточной сторон города.

На метро дорога до центра Петербурга займет минут 30-40, а вот выехать на машине не так-то просто. Да, осенью 2020-го муринцы наконец-то дождались развязки с КАД, теперь на кольцевую дорогу можно добраться за пару минут. Но для местного потока машин этого все равно мало. Как следствие — пробки, которые вынуждают по будням добираться до работы на метро, а автомобилем пользоваться исключительно в выходные.

Жители Мурино давно просили вторую дорогу, первые проекты которой появились еще в 2014-м, но реализация по разным причинам все время откладывалась. Недавно в этом деле наметились сдвиги: в начале 2021 года экспертиза одобрила проект подъезда к транспортно-пересадочному узлу "Девяткино" от КАД в обход Мурино и Нового Девяткино, с выходом на автомобильную дорогу Санкт-Петербург–Матокса. Так что с въездом/выездом в ближайшее время будет полегче.

Экология: с миру по жалобе – Мурино чистый воздух

В вопросе экологии района тоже не обошлось без активной гражданской позиции местных жителей. До конца 2020 года жизнь и воздух муринцам портил завод "Мед-экология", который занимался уничтожением медицинских отходов. Завод работал вблизи деревни Новое Девяткино. Осенью 2020 года, после многочисленных жалоб, петиций и проверок, его работу приостановили, а потом он и вовсе закрылся.

В районе улицы Оборонной находится компания "Фаворит", которая занимается обжаркой и фасовкой кофе. Местные жители говорят, что запах от производства исходит не самый приятный. Но дольщикам "Северного" вряд ли стоит этого опасаться: предприятие находится на удалении от комплекса. По крайней мере, возле стройки никаких посторонних запахов я не ощущала.

Еще одна причина экологических тревог потенциальных покупателей — расположенный в Новом Девяткино "Турбоатомгаз". Однако и этот страх можно развеять: завод производит комплектующие и с ядерным топливом дела не имеет.

Инфраструктура: коммерция в избытке, социальные объекты в дефиците

У петербуржцев о Мурино сформировалась репутация перенаселенного района с регулярными пробками на дорогах, нехваткой рекреационных зон и социальной инфраструктуры. ЖК "Северный" возводится не в чистом поле, а вблизи от обжитой территории, так что с повседневными товарами у жителей проблем быть не должно. У метро несколько "Магнитов", "Пятерочка", "Лента", отделение Сбербанка, салоны связи, аптеки, зоомагазины, пекарни и фермерские лавки. Развита коммерция и в ряде соседних с метро ЖК.

Инфраструктурная оснащенность, пусть и в более скромных масштабах, не иссякает по пути к ЖК "Северный", который пролегает по шоссе в Лаврики. Магазины, студии маникюра, отделение Почты России и многое другое. По плану, предусмотрена коммерция и в самом комплексе. Так что есть вероятность, что все необходимое можно будет купить если не внутри комплекса, то сразу за его пределами.

С социальной инфраструктурой в Мурино сложнее: ощутимый дефицит школ и государственных детсадов. В этом контексте строительство в ЖК "Северный" собственных школы и садика — приятный бонус.

Бюджетное жилье с отделкой "под ключ"

Шоурума в комплексе нет. Чтобы посмотреть варианты планировки и отделку, придется ехать на другой конец города — в ЖК "Московский", который "ЦДС" уже почти достроил. И верить, что в "Северном" и отделка, и планировка будут не хуже.

Для посещения нужно записываться заранее: менеджеры объясняют это мерами предосторожности в условиях пандемии. Специалисты как в отделе продаж, так и в шоуруме хорошо информированы об объекте и на вопросы реагируют оперативно. Разумеется акцентируют внимание исключительно на положительных сторонах комплекса.

Предлагают квартиры от студий до четырехкомнатных площадью от 22 до 89 квадратных метров. Варианты разнообразные: есть и мастер-спальни, и кухни-гостиные, в ряде планировок остекленные балконы, в других — лоджии.

Квартир на продажу в первых корпусах уже нет. Сейчас жилье можно купить в корпусах с 6-го по 12-й. Цены стартуют от 3,5 млн за студию. Двушка площадью 56-57 кв. м. стоит в среднем от 6,4 млн со сроком сдачи в начале 2023-го.

Мурино привлекает покупателей бюджетным жильем. Цены на квартиры "Северного" не особо выбиваются из стоимости жилья на других окраинах Петербурга. Например, в строящихся домах эконом-класса двушки похожей площади в 7 минутах на транспорте от метро "Улица Дыбенко" стоят от 6,9 млн руб. Можно найти и за 6 млн, но нужно внимательно изучать нюансы. Похожая ситуация с районом возле метро "Рыбацкое". Варианты дешевле можно найти разве что на Парнасе.

Квартиры сдают с чистовой отделкой, включенной в стоимость, что преподносится как "в подарок". Ремонт выполнен в светлых тонах, опций по цветам и материалам не предусмотрено. Однако при желании можно перекрасить стены и межкомнатные двери. Высота потолков с учетом отделки 2,6 метра.

В отделку "под ключ" входит:

• входная металлическая дверь;
• межкомнатные двери с фурнитурой;
• разводка электричества с электрофурнитурой;
• коллекторная разводка отопления в полу;
• плитка на полу и стенах в санузле;
• установка домофона, электросчетчика и счетчиков на воду;
• сантехника и полотенцесушитель;
• ламинат на полу в комнатах, коридорах и на кухне;
• оклейка стен обоями под покраску;
• окраска потолка.

На апрель 2021 года в стадии строительства у "ЦДС" находится 3 жилых комплекса в Мурино: "Новые горизонты", "Муринский Посад" и "Северный". Квартиры в продаже остались только в "Северном" и "Новых горизонтах". Жилье в "Северном" стоит дороже. Так, двушка площадью 50 кв. м в "Новых горизонтах" на сайте застройщика предлагается за 5,8 млн руб. В "Северном" квартира похожей площади и с аналогичным сроком сдачи обойдется минимум в 6,5 млн руб. Вероятно, на цене сказывается близость к метро и оснащенность социальной инфраструктурой.

Условия покупки: ДДУ и ипотека с господдержкой

Квартиры ЖК "Северный" строятся по ДДУ. Этот комплекс из тех, что успели начать строить до того, как девелоперов в РФ обязали вести строительство с использованием эскроу.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения обязательств застройщика перед покупателем квартиры. Девелопер сможет забрать деньги, только выполнив условия, прописанные в договоре. Отметим, что условия ДДУ для застройщика хоть и менее драконовские, но тоже предусматривают финансовую ответственность за невыполнение условий по договору.

На квартиры в ЖК "Северный" действуют ипотечные программы с господдержкой. Комплекс аккредитован несколькими десятками банков, включая топовые. Ставки стартуют с 5,75% годовых, предельная ставка на апрель 2021 года — 9,7% годовых.

Бронирование понравившейся квартиры возможно под залог в 30 000 руб. В этом случае стоимость фиксируется. После подписания документов на покупку либо в случае отказа в ипотеке сумма возвращается. Длительность бронирования по ипотечным программам — 10 дней.