​ЖК "ШЕПИЛЕВСКИЙ": высокий стиль с весьма скромными возможностями.

ЗАСТРОЙЩИК

Группа компаний Element Development, зарегистрированная в ноябре 2020 г., образована Виталием Коробовым, имеющим 10 летний стаж работы в ГК "Аквилон". Element Development занимается проектированием и строительством жилья бизнес– и преиум – класса, а также развитием городских территорий. Первым проектом ГК стал комплекс апартаментов бизнес-класса "Берег. Курортный" в Сестрорецке (Курортный район Санкт-Петербурга).

На настоящий момент Element Development ведет строительство четырех проектов в престижных районах города. Это ранее упомянутый комплекс апартаментов "Берег. Курортный", а так же ЖК "Коллекционный Дом 1919" и "Шепилевский" – в Московском районе (премиум– и бизнес класса соответственно); премиум ЖК "17/33 Петровский остров" в Петроградском районе.

Согласно рейтингу "Делового Петербурга" 2023 года объекты, возводимые компанией в Московском районе признаны лучшими в бизнес- и премиум– классе. Однако, в течение последних 3 лет застройщик не сдал ни одного объекта. Из 4 строящихся домов 2 возводятся с задержкой. Есть повод задуматься о надежности компании.

После опубликования данного обзора с редакцией портала связался представитель застройщика и дал свой комментарий о том, что:

"В мае 2024 года застройщик получил РНВ на свой первый объект – комплекс апартаментов с подземной автостоянкой "Bereg. Курортный" в Сестрорецке. При этом задержка получения РНВ составила 2 месяца, однако срок передачи объектов долевого строительства остается неизменным. Дольщики начали получать ключи с 1 июня, как и обещал застройщик.

На сайте наш.дом.рф у девелопера есть вторая задержка в строительстве проекта "Шепилевский", однако она связана с предыдущим владельцем земельного участка и на нынешних участников долевого строительства не распространяется. На сегодня все проекты девелопера реализуются по графику."

О ПРОЕКТЕ

Проект ЖК "Шепилевский" был признан девелоперами Санкт-Петербурга лучшим архитектурным проектом 2023 года. С этим трудно не согласиться. Действительно здание радует глаз строгостью и плавностью линий и в целом, так же и как отдельные его элементы, напоминают здания, построенные в стиле сталинского ампира. Но, вряд ли 24-этажное здание "аккуратно" впишется в окружающую малоэтажную жилищную застройку.

Комплекс представляет собой 24-этажное здание (184 квартиры с просторным холлом и подземным паркингом (40 машино-мест). На последнем этаже планируется создание открытой террасы с закрытой беседкой, что вполне разумно из-за преобладания ветреной погоды в Санкт-Петербурге. На первых этажах предусмотрены офисные помещения (коворкинг), кинотеатр и общественные пространства для занятия спортом, проведения различных детских праздников. Однако многие из этих помещений вряд ли соответствуют уровню бизнес-класса. Так, для занятий спортом предусмотрена только комната, в которой, возможно, будет установлен велотренажер. Помещение, которое презентуется как место для проведения детских мероприятий, со слов менеджера, планируется использовать и как частный детский сад. Да и сквер, проект которого создан высококлассным ландшафтным бюро "L.Buro", вряд ли будет закрытым. Причем, согласно проектной декларации не планируется посадка деревьев и кустарников, хотя на рендерах комплекса деревья и кустарники присутствуют.

Комментарий пресс-службы застройщика:

"Мы позиционируем дом как премиум-класс. Для занятий киберспортом предусмотрена отдельное помещение, подключенное к гигабитному интернету с низким пингом. Девелопер позиционирует этот проект в том числе как IT-дом.

Сквер, проект которого создан высококлассной студией ландшафтного дизайна "L.Buro", будет общественным. Закрытым будут только две игровые площадке в границах земельного участка проекта. "

Тем не менее, система безопасности и инженерно-коммуникационное оборудование дома во многом соответствуют передовым технологиям. Среди них хотелось бы отметить технологию очистки и озонирования воздуха, бесконтактный пропуск в дом и в паркинг для резидентов. А вот выключение всех электроприборов в квартире с помощью одной клавиши и розетка бесперебойного питания уже довольно давно используется в гостиницах. Возможность вызова лифта из приложения скорее насущная необходимость при наличии всего 2 лифтов на этаже в 24-этажном доме. Впрочем, монолитная конструкция дома, одна из самых надежных, а класс энергоэффективности (А) весьма привлекателен для будущих жильцов.

Довольно примечательно, что во всех квартирах панорамное остекление с окнами высотой от 2,5 м. Хотя жители 3-5 этажей в полной мере не смогут наслаждаться видом из окон – из них видна лишь жилищная застройка. Высота потолков зависит от этажа: с 3-го по 14-й – 2,75 м; с 15-го по 21-й – 3,0 м; на 22-м 23-м – 5,68 м и на 24-м – 3,5 м.

В доме 2 подъезда. Въезд и выезд в подземный паркинг осуществляется с торцов здания, а само здание расположено вдоль Алтайской улицы, поэтому шумовые характеристики, связанные с автотранспортом, одинаковы для обеих подъездов. Разница лишь в количестве квартир на этаже и и параметрах. Рассмотрим подъезды более детально.

Подъезд № 1

• 1-16 этаж – 5 квартир на этаже
• 17-21 этаж – 3 квартир на этаже
• 22-23 этаж – двухуровневые пентхаузы
• 24 этаж – 1пентхаузы с террасой и стеклянным потолком в зоне гостиной
• квартиры №№ 1 – 89

Согласно проектной декларации в подъезде№ 1 преобладают квартиры с двумя комнатами. Они расположены с 3 по 21 этаж. На втором месте по численности – квартиры с одной комнатой: с 3 по 16 этаж. Есть 14 студий: с 3 по 16 этаж. В целом квартир всего на 5 меньше, чем во втором подъезде. Увеличение происходит из-за того, что во втором подъезде с 17 по 21 этаж квартир на одну больше и у них другие планировки: по 2 квартиры с одной и двумя комнатами.

Подъезд № 2

• 1-16 этаж – 5 квартир на этаже
• 17-21 этаж – 4 квартир на этаже
• 22-23 этаж – двухуровневые пентхаузы
• 24 этаж – пентхаузы с террасой и стеклянным потолком в зоне гостиной
• квартиры №№ 90 – 184

На наш взгляд проживание в первом подъезде более спокойное и не только потому, что здесь меньше квартир. Больше всего квартир с двумя комнатами, которые скорее всего подойдут семейным парам. Кроме того, планировка их более разнообразна – линейные (окна квартиры выходят на одну сторону дома), распашные (окна квартиры выходят на противоположенные стороны дома) и радиально-угловые (квартира расположена в углу дома с полуокруглой внешней стеной). Метраж их тоже радует разнообразием, что позволяет подобрать квартиру согласно бюджету покупателя.

Что же касается отделки, то ясность вносит сайт наш. дом. рф. – квартиры продаются без отделки, т.е. в квартире будут установлены входные двери и радиаторы, произведено остекленение и разводка инженерных коммуникаций горячего и холодного водоснабжения.

Отделка whitebox, black box и Standart, о которых говорится в буклете или на сайте ЖК "Шепелевский", являются своеобразными бонусами для привлечения покупателей. Так, например, в период с 1 по 15 мая – проводилась акция: при покупке квартиры в ипотеку или при полной оплате отделка Standart в подарок. По нашему мнению, информация об отделке квартир весьма запутана и в этом вопросе застройщик пытается хитрить.

В ОФИСЕ И НА СТРОЙКЕ

Офис продаж ГК Element Development находится в Санкт-Петербурге, по адресу: Парадная улица, д. 3, корпус 1. Его довольно просто найти, т.к. он находится недалеко от автобусной остановки "Потемкинская улица". Правда, приходится выбирать из двух, довольно близко расположенных, крылец. К моему удивлению, сотрудницы офиса, курящие на крылечке, отправили меня к другому крыльцу. Причем только после того, как я поднялась к ним. Оказалось, что в офис, в который я вошла, шло совещание. И только благодаря учтивости одного из менеджеров – молодой приятной девушки я не осталась без внимания. Менеджер не сразу сориентировалась какой ЖК меня интересует. Впрочем это вполне объяснимо – необходимо время для того, чтобы переключится от одного вида деятельности к другому. Она охотно и учтиво отвечала на вопросы и даже просветила меня в некоторых финансовых вопросах. Мне показалось, что менеджер лучше ориентируется в них по сравнению с планировками и инженерном обеспечении комплекса. Но это не помешала ей подобрать мне еще один вариант квартиры, который меня заинтересовал и доходчиво объяснить его преимущества.

Сам офис оставил "безликое" впечатление. Впрочем может быть из-за того, что в нем шел ремонт (по словам менеджера).

Строительную площадку комплекса также легко найти. Помогает ориентир – кран, возвышающийся над жилым кварталом. Дом даже без отделки выигрышно смотрится на фоне однотипных пятиэтажных домов. Но этот эффект может улетучится после того, как будут возведены все этажи. Он будет в 4 раза выше и скорее всего превратиться в точечную высокоэтажку, архитектурные особенности которой трудно будет рассмотреть.

При приближении к комплексу поражает ничтожность расстояния между строящимся и рядом стоящим домом. А ведь именно с торцов комплекса будут находится въезд и выезд из подземной парковки.

Дом возводится на одной линии с другими домами по Альпийской улице, так что ни о каком приватном дворе с этой стороны дома говорить не приходится. С противоположенной стороны – прямо перед комплексом находится двухэтажное здание, в котором находятся: молодежно-подростковый клуб "Московский", компания "Биофабрика СПб" и стоматологический кабинет. Немного в стороне – кирпичная трансформаторная будка. Так что "камерная" территория комплекса будет действительно совсем камерной и не понятно как на ней разместится детская игровая площадка и зона отдыха с видом на сквер, который мне так и не удалось обнаружить.

Комментарий от пресс-службы застройщика:

"Сквер будет реализован в рамках работ по благоустройству проекта до окончания строительства, для чего заключены соответствующие договоры с городом и получены соответствующие разрешения."

Стройка не была пуста – на ней трудились рабочие. Они заканчивали возведение 8-го этажа. Ход строительства также можно отслеживать по фотоотчетам, публикуемым на сайте комплекса и застройщика. Здесь ход строительства представлен более детально. Например, можно видеть процесс возведения внутренних несущих стен и перекрытий. Впрочем, фотоотчеты дают представление только об основных этапах строительства и нагляднее всего на этапе возведения этажей. Застройщик также предоставляет ролики о ходе строительства в Контакте.

ПЛАНИРОВКИ И УСЛОВИЯ ПОКУПКИ

Старт продаж в жилом комплексе начался в мае 2023 года. На 10 мая 2024 г. распродано ровно половина квартир. Сейчас к продаже, доступны 4 студии, расположенные как в первом, так и во втором подъезде. Они незначительно отличаются по площади и компоновке.

Из 7 свободных квартир с одной комнатой, осталось 6 квартир линейной планировки. Три из которых классические (кухня меньше, чем комната); остальные в так называемом евроформате – кухня больше, чем комната. Причем в 3 классических квартирах – окно в комнате затемнено внешним декором здания. Остальные квартиры линейной планировки в так называемом евро-формате – кухня больше комнаты. А в самой большой – с проходной кухней и большой лоджией, в комнате огорожено стеклопакетами небольшое пространство, которое по мнению застройщика можно использовать как рабочий кабинет. На наш взгляд такая планировка весьма спорная – эта выгородка уменьшает поток света в комнату. Такая же выгородка присутствует в квартирах с радиально-угловой планировкой.

К продаже доступны 28 квартир с двумя комнатами. Среди них всего одна линейной планировки в евроформате: проходная кухня с большой лоджией, одна комната с гардеробом и выгородкой, вторая – с совмещенным санузлом с душем.

Больше всего лотов распашной планировки (9). Квартиры примерно одной и той же площади в первом и втором подъезде имеют: довольно просторную кухню и прихожую с тамбуром, гардеробом, прачечной; мастер спальню (комната с гардеробом и санузлом). Они отличаются конфигурацией прихожей, кухни и тем, что в квартире первого подъезда в санузле мастер-спальни установлен душ, а не ванна.

В первом подъезде так же самая большая квартира с двумя комнатами – кухней (31,65 м²), гардеробом в прихожей с тамбуром, гостевым туалетом. Но в ней нет прачечной и окно одной из комнат затеняет внешний декор здания.

Свободные квартиры с двумя комнатами радиально-угловой планировки площадью от 56,65 м² до 58,19 м² находятся в обоих подъездах. Они имеют почти одинаковую компоновку. Отличие состоит в том, что в первом подъезде проходная кухня меньше, но мастер-спальня,больше так же как и гардероб, и в ней расположен санузел с ванной, а не с душем, как во втором подъезде.

По одной габаритной квартире с двумя комнатами радиально-угловой планировки доступно к продаже в обоих подъездах. И хотя общая площадь квартиры в первом подъезде немного меньше, проходная кухня и одна из мастер-спален в ней просторнее. В этой же мастер-спальне гардероб больше, в санузле установлена ванна, а не душ. Кроме того, в квартире первого подъезда есть возможность установки стиральной машины в гостевом узле.

Ценовая характеристика свободных квартир* на 11 мая 2024 года**:

• Студии: от 15 510 691 руб. (30,30 м²) до 17 130 355 руб. (30,08 м²);
• Квартиры с одной комнатой: от 19 000 717 руб. (36,83 м²) до 26 462 237 руб. (33,76 м²);
• Квартиры с двумя комнатами: от 29 829 926 руб. (71,72 м²) до 73 383 150 руб. (91,93 м²);

Покупка предусматривает различные варианты. Как 100 % расчет, так и рассрочку, и ипотеку.

* Цена квартиры в большой степени зависит от этажа.

** Указана стоимость квартир при 100% оплате.

ОКРУЖЕНИЕ, ТРАНСПОРТ

Действительно ЖК "Шепелевский" расположен в тихом квартале. До него не доносится шум автотранспорта с Московского проспекта, хотя расстояние до него немногим более 600 м. Вокруг много зелени и благоустроенная территория, не смотря на то, что нет современных архитектурных форм. Их отсутствие не влияет на покой и умиротворенность окружающей обстановки.

В районе строительства развитая социальная, торговая и транспортная инфраструктура. Формировалась она в течение более чем полувека, поэтому размещена рационально. До ближайшей станции метро – всего 6 минут пешком. В пешей доступности: детский сад № 104, школа № 484 и престижная гимназия № 526, Дворец детского (юношеского) творчества Московского района, а также детская поликлиника № 31. Недалеко находятся медицинские центры (Скандинавия, "Инфинити", "Немецкая семейная клиника" – всего 51), фитнес клубы, салоны красоты, кафе, магазины и торговые центры. До крупных торгово-развлекательных центров "Outlet Village Пулково", "Лето" и "Питер Радуга" – не более 15 минут на автомобиле.

Не смотря на то, что комплекс находится в одном из престижных районов Санкт-Петербурга, добираться до исторического центра города придется все же дольше, чем до аэропорта Пулково. Хотя несомненным бонусом является близость к выездам из города и к кольцевой автодороге.