Апартаменты "Life Apart Октябрьская": инвестиционный апарт-отель с видом на Неву

Вступление

"Life Apart Октябрьская" находится на правом берегу Невы, на Октябрьской набережной, 56, недалеко от Володарского моста, в 1,65 км от станции метро "Ломоносовская". В 13-этажном здании разместятся 197 номеров, от студий до апартаментов с двумя спальнями. Это будет полноценный четырехзвездочный апарт-отель для приема туристических групп и туристов с ресторанами, конференц-залом и бассейном, с лаунж-зоной на крыше. Управлять отелем будет дочерняя структура застройщика СЗ "ЛАО" (Специализированный застройщик "Лайф Апарт Октябрьская").

К оперативному управлению (бронированию и поиску клиентов через агрегаторы и собственные каналы) будет привлечен профессиональный отельный оператор Travelto Group. За последние пять лет объекты Travelto имели среднюю загрузку 80%, такую заполняемость отельеры гарантируют и "Life Apart Октябрьской", конкурс на обслуживание которой они выиграли.

О проекте

Срок сдачи апарт-отеля "Life Apart Октябрьская" 3 квартал 2025 года. Тип дома – монолит, фасад будет навесной вентилируемый из керамогранита белого и серого цвета. Высота потолков 2.65 м. Большинство апартаментов имеют прямой или боковой вид на Неву.

Участок строительства занимает 1.9 гектара. На данной площади находилось историческое здание 19 века для работников бумажной фабрики Варгуниных, оно было снесено, несмотря на протесты градозащитников. Участок под строительство небольшой, поэтому подземный паркинг не предусмотрен. Наземный паркинг с возможностью парковки туристических автобусов не вместит все автомобили, поэтому автотуристам придется искать места для парковки в окрестных дворах и на улицах, благо места среди окрестной советской застройки много и парковка в Невском районе бесплатная.

На первом и подземном этажах разместится сервисная инфраструктура. В апарт-отеле будет большое лобби с дизайнерской отделкой, способное вместить до 60 человек, такое лобби предусмотрено для приема и размещения больших туристических групп. Два ресторана – "шведский стол" и а-ля карт, салон красоты, прачечная самообслуживания, магазины с предметами первой необходимости и сувенирами, детская комната, конференц-зона, коворкинг, офисы и бассейн на крыше позволят приезжающим поработать и отдохнуть, не выходя за пределы апарт-отеля.

Сервисная инфраструктура подземного, первого и второго этажей остаются в собственности девелопера СЗ "ЛАО", после завершения строительства ею будет управлять принадлежащая девелоперу УК "ЛАО Гарант". Застройщик остается в проекте и отвечает за функционирование необходимой инфраструктуры, позволяющей апарт-отелю пройти процедуру классификации.

Наличие классификации позволит отельному оператору Travelto принимать большие туристические группы, заключать долгосрочные договоры на размещение с корпоративными клиентами и тем самым обеспечить инвесторам высокий и стабильный доход.

Отличие проекта от других жилых комплексов апартаментов в том, что он предназначен, в первую очередь, для краткосрочного и среднесрочного размещения туристов. Гостиница строится с соблюдением всех требований гостиничного бизнеса: между номерами капитальные монолитные стены, слышимость будет минимальная. Панорамные окна позволят туристам насладиться красивыми видами. В окнах предусмотрено микропроветривание без их открывания, в номерах не будет душно. Также в номерах предусмотрены кондиционеры. Получив гостиничную классификацию и звезды, девелопер будет сдавать апартаменты посуточно, поскольку это выгодней помесячной оплаты, которая практикуется во многих апарт-отелях в низкий сезон или постоянно.

Сам инвестор, собственник апартамента, тоже имеет право жить, вернее, пребывать, в купленном им апартаменте, но основной целью покупки такой недвижимости для большинства все же будут инвестиции. Если только покупатель, как писатель В.В. Набоков, долгие годы живший в отеле, не захочет полностью оградить себя от бытовых забот. Застройщик будет рад и такому покупателю, поскольку немалая стоимость обслуживания купленного апартамента, ляжет в этом случае на плечи последнего.

Приобретая объект недвижимости, как инвестицию, обычно размышляют, что выгоднее и безопаснее – апартаменты или квартира. Рассмотрим, в чем главные отличия апартаментов от квартир.

В апартаментах можно временно проживать, но нельзя прописаться, а только оформить временную регистрацию на 5 лет. В апартаментах, при их коммерческом использовании, не действуют льготы при уплате налога на имущество. При расчете коммунальных услуг в апартаментах не действует разница в цене на ночные и дневные тарифы. При покупке апартаментов нельзя затребовать налоговый вычет, а при их продаже, при сроке владения менее, чем 5 лет, надо будет платить НДФЛ.

Апартаменты можно сдавать в аренду управляющей компании и получать пассивный доход, причем он будет именно пассивным: искать клиентов, заселять, убирать, решать проблемы клиентов будет управляющая компания, а инвестору останется только с удовлетворением получать сообщения о поступлении денег на счет.

В нашем случае застройщик предлагает инвесторам заключить договор с УК "ЛАО Гарант" (дочерняя компания застройщика) сроком на три года. Есть два варианта получения дохода:

• Программа "Рента": размер арендной платы фиксируется в договоре и не зависит от сезона. Минимальный гарантированный доход владельца студии – 35000-40000 рублей в месяц. Все расходы (коммунальные платежи, эксплуатационные и прочие расходы) при этом несет управляющая компания.
• Программа "Бизнес": ставка дохода плавающая, зависит от сезона. Арендная плата определяется по формуле:

АП = ДА – РУ – ЭР – КР - ПЗ, где: "ДА" – доход Арендатора; "РУ" – расходы на управление апарт-отелем; "ЭР" – эксплуатационные расходы; "КР" – коммунальные расходы; "ПЗ" - платежи за землю. Вся прибыль, полученная номерами одной категории, складывается и делится на количество номеров. Как видим, и в этом случае расходы несет управляющая компания.

По словам представителей девелопера доход инвестора получится в размере 60% от общего дохода и при стоимости студии 5000 рублей в сутки и средней заполняемости 80% составит от 50000 рублей в месяц.

Это то, что обещает девелопер, ссылаясь на профессионалов из Travelto. Если допустить долю скепсиса, 5000 рублей в сутки, наверное, оправданная стоимость посуточной аренды в разгар летнего сезона, но останется ли она такой в межсезонье? Хорошо, конечно, когда доход принесут на блюдечке с голубой каемочкой, но есть мнение "хочешь сделать хорошо, сделай сам", и привычка лично контролировать важные процессы в своей жизни часто не подводит. С другой стороны, без делегирования вряд ли можно достигнуть успеха в бизнесе.

В общем, это скорее философский вопрос, что лучше. Покупать квартиру в инвестиционных целях, "париться" с ремонтом, платить за рекламу при сдаче, думать, кого из потенциальных съемщиков выбрать, брать ли нанимателей с детьми и животными, решать проблемы с сантехникой и с соседями, думать, как выселить плохих жильцов… Или, если нет возможности или желания заниматься всем этим, передать все в руки управляющей компании, не знать забот, но и ничего не контролировать, положиться на профессионалов и надеяться, что все будет так, как они обещают.

Апартаменты в апарт-отеле "Life Apart Октябрьская" сдаются с чистовой отделкой двух видов — Clean и Classic. В отделку входят керамическая плитка, натуральная паркетная доска, ковровые покрытия, надежные двери, усиленный ламинат, износостойкая краска, сантехника (унитаз с инсталляцией, душевая кабина с прозрачной перегородкой, смесители и т.д. ) и современные инженерные системы.

Меблировка в стоимость апартаментов не входит, за нее надо платить отдельно и сразу. На старте продаж стандартная меблировка студии 26м2 стоит 840000 рублей, а меблировка бизнес-класса — 1.1 млн.рублей. В меблировку входит специальная гостиничная мебель с металлическими каркасами, моющимися поверхностями и съемными чехлами, которая прослужит дольше. В каждом апартаменте предусмотрена и кухонная зона. Застройщик предупреждает, что с течением времени стоимость меблировки может увеличиться, но обнадеживает, что и арендная плата должна при этом вырасти.

Ремонт и замена меблировки лежит на управляющей компании.

Продавая апартамент, инвестор будет продавать готовый бизнес с задекларированным уровнем дохода, что будет способствовать его ликвидности.

Инвестор может не покупать меблировку, не заключать договор с управляющей компанией, а меблировать и заселять свой апартамент самостоятельно. В этом случае он или его жильцы обязаны будут соблюдать принятые в апарт-отеле правила и не нарушать права соседей.

О застройщике

"Life Apart Октябрьская" — первый опыт "Максимум Лайф Девелопмент" по возведению многоэтажного апарт-отеля в Санкт-Петербурге. Ранее девелопер занимался жилыми и коммерческими объектами в Ленинградской и Мурманской области, в основном специализировался на строительстве и управлении объектами загородной жилой недвижимости.

"Максимум Лайф Девелопмент" строит дома и управляет 19-ю коттеджными поселками и загородными жилыми комплексами в Ленинградской и Мурманской области на площади более 600 га, в которых проживает более 5000 человек.

Девелопером реализованы следующие коттеджные и загородные поселки:

• "4 сезона" в Ломоносовском районе Ленинградской области;
• "Ладожские берега" во Всеволожском районе Ленинградской области;
• "Павловская слобода" в Гатчинском районе Ленинградской области;
• "Агалатово экопарк" во Всеволожском районе Ленинградской области;
• "Павловские дачи" в Гатчинском районе Ленинградской области;
• "Морские сезоны" в Ломоносовском районе Ленинградской области.

Строятся коттеджные поселки:

• "Токсово Озеро Парк";
• "Елки Life";
• "Колтуши Парк"во Всеволожском районе;
• "Павловская жемчужина" в Гатчинском районе;
• "Нурмала" в Тосненском районе.

На рынке недвижимости компания с 2000 года. Компания является членом Российской гильдии Управляющих и Девелоперов. Имеет шесть премий в профессиональных конкурсах.

Рейтинг застройщика на Яндексе 4.8, большинство отзывов на пятерку, но, как всегда, есть и недовольные. Люди жалуются на невыполненные застройщиком обещания при строительстве поселков "4 сезона" и "Нурмала".

На стройке и в офисе

Мне было удобней ехать на стройку не с "Ломоносовской", а со стороны станции метро "Улица Дыбенко". Дорога по зеленым и просторным дворам советской застройки с остановки на Народной улице, 8, заняла минут десять. Строительство открылось на углу улицы Новоселов и Октябрьской набережной. На стройке шла работа. Уже возведены первые этажи. Установлены вагончики для рабочих, которых на стройке немалое количество. Работает подъемный кран.

Далее мой путь был в офис застройщика. Офис"Максимум Лайф Девелопмент" находится на 26 линии Васильевского острова, 15, в БЦ "Биржа". Там мне рассказали об уникальности и ликвидности проекта, деталями я поделюсь в разделе об условиях покупки апартаментов.

Окружение, транспорт

Транспорт: от станции метро Ломоносовская 1.65 км. Можно дойти за 20 минут или доехать на 228, 5, 228, 476 автобусе. С ожиданиями и подходами получится, примерно, то же время.

До Невского проспекта доехать на транспорте получится за 45 минут. От Ломоносовской до станции метро "Гостиный Двор" 4 остановки по прямой линии метро.

Если кому-то надо на станцию метро "Улица Дыбенко", это займет от 30 до 40 минут пешком или на 228, 140, 264, 288, 4 автобусах или на 14 и 27 троллейбусе.

КАД от апарт-отеля в 6 километрах, на таком же расстоянии Торговый комплекс "Мега-Дыбенко".

Магазинов много и на более близком расстоянии. Продовольственные магазины "Пятерочка", "Семишагофф", "Удачный" и "Магнит" на Народной улице, 2, Народной улице, 4, Народной улице, 8, и Народной улице, 16, соответственно, в радиусе 700 метров- 1 километр от апарт-отеля. В этих же домах на Народной есть и аптеки, парикмахерские и кофейни.

Торговый центр "Невский" на Народной улице, 4, и ТЦ "Штрихкод" на Народной улице, 3, тоже на расстоянии 700 м - 1 километр от "Life Apart Октябрьская".

Что касается мест культурного досуга, то сразу за Народной улицей театр "Мастерская" на Октябрьской набережной, 68, и Дача Чернова, парк со старинной усадьбой на Октябрьской набережной, 72. Сразу на другом берегу Невы музей Императорского фарфорового завода на проспекте Обуховской обороны, 151, Парк Бабушкина, Парк Куракина Дача. До Речного Пассажирского порта 6 км, он на Октябрьской набережной. 31, у Большого Обуховского моста и КАДа.

Медицина: Госпиталь ветеранов войн на Дальневосточном проспекте, 63, в 1.78 км от апарт-отеля. Поликлиника №8 для взрослых на улице Новоселов, 45, в 1.2 км от апарт-отеля. Детские поликлиники №33 и №58 на Дальневосточном проспекте, 70, и на Искровском проспекте, 33, в 1.5 и 2.5 км от апарт-отеля.

Я не уверена, надо ли писать здесь об окрестных школах и садиках, но их тоже достаточно в обжитом Невском районе.

• Школа №627, улица Новоселов, 11А, 500 м от апарт-отеля, рейтинг на Яндексе 3.5.
• Детская школа искусств имени М.И. Глинки, Новоселов, 13, 700 м от апарт-отеля, рейтинг 4.8.
• Гимназия №498, Новоселов, 21, 840 м от апарт-отеля, рейтинг 3.9.
• Школа №497, Октябрьская набережная, 70А, 1 км от апарт-отеля, рейтинг 3.8.

Детские сады:

• Детский сад №90 Невского района, Народная улица, 2к2, 500 м от апарт-отеля, рейтинг 4.7.
• Детский сад №60 Невского района, улица Новоселов, 25, 900 м от апарт-отеля, рейтинг 4.3
• Детский сад №62, Народная улица, 7, 1 км от апарт-отеля, рейтинг 4.6.

Это только ближайшие.

Что касается промзоны, по соседству с "Life Apart Октябрьская", на месте фабрики "Бумага", бывшей писчебумажной фабрики Варгуниных, и сгоревшей "Невской мануфактуры" (основанного в 19 веке Товарищества шерстяных изделий "Торнтон"), будет построен новый район. На территории нынешней промзоны девелопер "БФА-девелопмент" будет строить жилой квартал размером 350000м2. Историческая застройка будет сохранена и приспособлена к нуждам нового квартала. На его территории появятся 12-этажные дома, несколько детских садиков и школ. Такое соседство повысит стоимость жилья в данном районе и сделает проект "Life Apart Октябрьская" еще более инвестиционно привлекательным. Поскольку жилые дома и гостиница – это разные категории потребителей, конкуренции апарт-отелю жилая застройка не составит.

Апартаменты, отделка и условия покупки.

Номерной фонд в апарт-отеле "Life Apart Октябрьская" составляет 110 студий (СТ и СТ+) от 26.45м2, 11 апартаментов с 1 спальней, 54 "джуниор-сюитов" (2Е, номеров повышенной комфортности с 1 спальней), и 22 апартамента с 2 спальнями(3Е) размером до 53.37м2.

О видах отделки и стоимости меблировки я писала в разделе "О проекте". Добавлю, что апартаменты оформлены в светлых тонах в стиле минимализм. Ширина самой маленькой студии 3.4 м. В каждом из апартаментов будущим клиентам может быть предложена двуспальная кровать или две одиночные кровати. Изголовья используются раздвижные. Чехлы на изголовьях съемные, их можно стирать. Если нужна двуспальная кровать, одиночные кровати сдвигаются, и на них укладывается общий матрац.

Для зонирования пространства используется штора.

В зоне гостиной в апартаменте используются удобные в эксплуатации стеновые панели. Тонкая линейная подсветка создает уютную атмосферу.

Цены на апартаменты в июле 2024 года составляют:

• Студии размером 26.5 м2 стоят 5.3-5.5 млн. рублей при единовременной оплате.
• Студии + размером 34.5-35.5 м2 стоят 7.7-8.0 млн. рублей при единовременной оплате.
• Однокомнатные апартаменты размером 35.5- 42.5 м2 стоят 7.7-9.7 млн. рублей при единовременной оплате
• Апартаменты с 2 спальнями размером 53.4 м2 стоят 12.4-13.2 млн. рублей при единовременной оплате.

Купить апартаменты можно в рассрочку 30/70, заплатив первый взнос 30%, а 70 % -- до конца 3 квартала 2025 года. Меблировка оплачивается сразу, не в рассрочку.

Или рассрочка может быть 25/25/50. Первый взнос 25%, еще 25% -- до декабря 2024 года и 50% -- до конца 3 квартала 2025 года.

Цена апартамента при оплате апартамента в рассрочку используется базовая, она на 5% выше, чем цена при единовременной оплате.

Ипотека:

С 01.07.2024 года ипотека с гос. поддержкой отменена. Девелопер предлагает совместную с "Совкомбанком" программу "Правильная ипотека" с первоначальным взносом 30% и ипотечным процентом 9.9% на льготный период 4 года. При этом за студию 26.54м2 надо будет заплатить первоначальный взнос порядка 1.67 млн. рублей, а потом при ипотеке на 15 лет платить ежемесячно 42000 рублей в течение 4 лет, а далее ставка станет 18.99%, и платить ежемесячно придется 60000 рублей или рефинансироваться при изменении ключевой ставки, на которое многие надеются.

У конкурентов

Апартаменты "ПРО.Молодость" от застройщика PLG на проспекте Большевиков, 32к1. Долгострой, с перенесенным с 2022 года на 2 квартал 2026 года сроком сдачи. Чистовая отделка. Это не апарт-отель, а "псевдожилье" без реальных инвестиционных программ, как пишут в отзывах потенциальные покупатели. Студия 23м2 в июле 2024 года стоит 4.2 млн. рублей. Дешево, но достроят ли, и когда?

ЖК "Искра-сити" от "Лидер Групп" на улице Тельмана, 37А. Ввод 2 квартал 2027 года, у застройщика ранее были большие задержки со сдачей домов, но после введения 214ФЗ "Лидер", кажется, исправился, задерживать не должны. Чистовая и предчистовая отделка. Если нужно именно жилье для жизни, а не для инвестиций, то -- вполне вариант. Для инвестиций подойдет тоже. Студия 22м2 стоит от 4.8 млн. рублей.

ЖК "Октябрьская набережная" на Октябрьской набережной, 102, от "ЛСР" со сроком сдачи 4 квартал 2025 года. Чистовая отделка. 11 корпусов, нет балконов, ЖК строится на территории бывшего комбината ЖБИ в окружении промзон. Строятся студии, одно и двухкомнатные небольшие квартиры. Покупатели описывают проект, как "муравейник" в 3 км от метро. Студия 22м2 стоит 4.65 млн.рублей

"Yard Residence" от "Yard Group" апарт-отель в центре города от "Yard Group" на Херсонской улице, 43/12. Апарт-отель сдан в 2019 году. В нем еще имеются в продаже однокомнатные апартаменты размером 42м2 стоимостью 14.7 млн.рублей.