ЖК "Речной": надёжный берег для любителя

В последнее время строительные фирмы облюбовали в качестве мест для строительства берега Невы. Не обошло этой стороной и Невский район нашего города. Сейчас на обоих невских берегах этого района строится несколько объектов, среди которых жилой комплекс "Речной".

Без споров не обошлось

В качестве застройщика объекта выступает "ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ", входящее в ГК Эталон. Эта компания за 25 лет своего существования заслужила репутацию надёжной, но не слишком дружелюбной к покупателям. В моей проверке, посвященной строительству ЖК "Молодёжный" вы можете прочитать об этом более подробно.

К тому же время от времени вокруг некоторых объектов, строящихся ГК Эталон, возникают споры. Не обошлось без этого и при строительстве "Речного". Претензии к застройщику предъявляли как жители Рыбацкого, так и градозащитники.

Например, жители протестуют против незаконного, по их мнению строительства на единственной в районе территории для отдыха. Также возмущение жителей Рыбацкого вызывает тот факт, что застройщик перекрыл подход к Неве.

Градозащитники считают, что фирма игнорировала "коэффициент использования территории" и допустимую для этого места высотность, тем самым нарушив правила землепользования и застройки.

От деревни до мегаполиса

Как я уже упоминал, "Речной" строится в Невском районе на территории МО Рыбацкое. История этого места начинается с 1716 года, когда по указу Петра Великого сюда были переселены десятки крестьянских семей, тем самым дав начало существования слободы под названием Рыбная. Окончательное вхождение поселка Рыбацкое в городскую черту состоялось в 1963 году.

Массовое строительство жилья на территории Рыбацкого началось в 1985 году. Почти одновременно со строительство была открыта станция метро "Рыбацкое". На сегодня именно станция метро и близость развязки с КАД составляют плюсы транспортной доступности в этом районе. Так расстояние от объекта до метро составляет около 1200 метров, и поэтому информация из рекламы застройщика о 15 минутах ходьбы до метро "Рыбацкое" соответствует действительности.

Правда, положение с автомобильным движением осложняется всё возрастающей его интенсивностью. Дело в том, что через Рыбацкое проходит транспортный поток в сторону Металлостроя и в обратном направлении в сторону центра через проспект Обуховской Обороны. Такая ситуация приводит к пробкам, которые порой вырастают вплоть до Вантового моста. Кроме того, автомобилисты используют для объезда как все дороги Рыбацкого, так и дворы жилых домов.

Это также относится к Рыбацкому проспекту, на котором строится ЖК "Речной". Дорога эта имеет только три полосы, а с учётом постоянно припаркованных машин, иногда свободной остаётся только одна. Возможностей для расширения Рыбацкого проспекта нет, поэтому жители обязательно столкнутся с проблемой просто выехать с территории жилого комплекса. Ситуация эта будет усугубляться, так как строительство жилья в Рыбацком и его окрестностях будет продолжаться.

Тревоги Рыбацкого

Кроме транспортных проблем, судя по обсуждениям на форумах, жителей округа волнуют проблемы экологии. Если в жилой части округа, прилегающей к Неве, промышленных предприятий нет¸ то на его периферии расположена большая промзона. На её территории действуют около 20 крупных производственных, строительных и транспортных организаций. Среди них такие, как: Завод металлоконструкций, Завод электротехнического оборудования, Солодовенный завод и ООО "ЭП „Меркурий“ с пунктом приема ртутьсодержащих отходов. А предприятие "Технолог", производящее с советских времён и по сию пору высокотоксичные вещества, время от времени загрязняет берега реки Славянки и Неву. Так по наблюдениям местных жителей в районе его трубы, выходящей к воде, вообще не растёт никакая растительность.

Не радует жителей Рыбацкого и ситуация с безопасностью в округе. Так при опросе в интернете именно отсутствие достаточной безопасности было ответом на вопрос - Что у Вас вызывает больше всего беспокойства в нашем районе?

А вот ситуация с инфраструктурой относительно благополучная. На территории округа много торговых и досуговых объектов разного уровня.

Социальная инфраструктура представлена шестью школами, двенадцатью детскими садами, взрослой и детской поликлиниками. Кстати, в составе комплекса также будет построен детский сад и две межкорпусные пристройки для коммерческих целей.

Шесть плюс два, да плюс один

"Речной" будет состоять из шести 26-этажных жилых зданий и двух 4-этажных нежилых зданий. Нежилые здания для коммерческих целей строятся как вставки между корпусами 1, 2 и 3. Сами корпуса возводятся по обычной для застройщика кирпично-монолитной технологии. Сдан комплекс будет в 1 кв. 2015 г.

ЖК расположится по адресу Рыбацкий пр., дом 18, литера А. Участок застройки ограничен с юга Рыбацким проспектом, расстояние, от проезжей части которого до фасада ближайшего к нему корпуса 1 составляет около 40 метров. Кстати, возможно к некоторому облегчению жителей, совсем рядом находится 45 отдел полиции. К тому же сами корпуса будут оснащены системой видеонаблюдения и службой консьержей.

Между отделом полиции и западной границей объекта находится бульвар, на территории которого расположены религиозные строения, Здесь же, но уже непосредственно у Невы расположен яхт-клуб с пристанью. С севера участок застройки ограничен берегом Невы, до которой от ближайшего к реке корпуса 4 около 35 метров.

С востока к границе объекта прилегает территория зелёных насаждений общего пользования - любимое место отдыха местных жителей. А далее располагается строящийся храм Рождества Пресвятой Богородицы. Кстати бдительные жители зорко следят за поведением застройщика и уже, дважды, уличили его в попытках перенести забор, для увеличения площади участка за счет зелёной зоны.

Такое "зажатое" положение комплекса создаст серьёзные трудности для въезда и парковки на его территории. Так, по мнению градозащитников, занижено количество парковочных мест и вместо необходимых по правилам землепользования и застройки 1000 мест их будет только 700. К тому же нет возможности разместить 300 оставшихся автомобилей в пределах не более 500 метров или на примыкающих земельных участках. Часть из парковочных мест будет расположено в платном подземном паркинге. Стоимость машиноместа в нём составляет 510 000 или 710 000 рублей.

Отмечу, что на территории участка воссоздаётся трёхэтажное здание снесенного Училищного дома - памятника архитектуры начала XX века. Но точное функциональное предназначение здания представитель застройщика назвать мне не смог. На плане участка он обозначен как бизнес- центр. Это здание очень близко расположено к корпусу 6 - расстояние вы можете оценить сами, посмотрев фотоотчёт.

В тесноте, да в чистоте

Прямо на объекте есть консультационный пункт, поэтому именно туда я направился для получения информации о квартирах. Всего в составе комплекса будут сданы 1550 квартир без чистовой отделки. Причём на долю студий и однокомнатных квартир приходится 60% от общего количества. Правда, наибольшее число приходится не на студии или "однушки", а на двухкомнатные квартиры- 530 штук. В жилых корпусах коммерческие помещения не предусмотрены, поэтому в наличии есть квартиры на первых этажах. Начиная с третьего этажа, во всех квартирах есть лоджии. Отмечу также, что площади вентиляционных шахт не входят в площадь квартир.

Итак, мне были предложены две планировки студий. Самый доступный вариант площадью 27.9 м2 без лоджии обойдётся покупателю в 2 585 000 рублей. Студия площадью 28 м2 предлагается с лоджией, но уже по стоимости 2 722 000 рублей.

Стоимость однокомнатных квартир начинается с 3 335 000 рублей. По этой цене доступна "однушка" площадью 37.1 м2 с лоджией (6.6 м2). В ней раздельный санузел, но ванная комната только - 2.5 м2, да и кухня невелика- 8.8 м2. В квартире с большей кухней (11.6 м2) лоджии уже нет, хотя её площадь - 41.9 м2, а стоимость - 3 565 000 рублей.

По словам менеджера, стоимость одинаковых квартир в зависимости от этажа существенно отличается. Особенно это относится к корпусу 4, расположенному ближе всего к Неве. Вышеописанная квартира как раз находится в этом корпусе на 2 этаже. Такая же планировка, но уже на 4-ом этаже стоит почти на 1 млн. рублей дороже.

Особенностью следующей "однушки" является наличие застеклённого подобия эркера в комнате площадью 15.9 м2. В ней достаточная по площади кухня - 12.6 м2 и лоджия (6.6 м2) с входом из комнаты. Такой вариант на 6 этаже корпуса 3 стоит 3 597 000 рублей. Отмечу, что общим недостатком однокомнатных квартир являются маленькие площади ванных комнат.

Большой выбор планировок находится в разряде двухкомнатных квартир. Наиболее доступная по цене квартира площадью 55.2 м2 без лоджии обойдётся в 4 259 000 рублей. Есть квартира с лоджией площадью 8.6 м2, имеющей два входа - как из маленькой комнаты (10.8 м2), так и из кухни (9.4 м2). Эта "двушка" площадью 58.9 м2 доступна по цене 4 648 000 рублей.

Очень неудачную планировку имеет квартира площадью 61.4 м2, которая стоит 4 753 000 рублей. В ней огромный холл (15.1 м2), кухня меньше 10 "квадратов" (9.7 м2).

Самую большую жилую площадь (36.9 м2) имеет вариант по цене 5 031 000 рублей. Эта двухсторонняя квартира общей площадью 67.6 м2 с застеклённым эркером в большой комнате (20.8 м2) и кухней площадью 11.6 м2.

Общим недостатком перечисленных квартир, как и в случае с "однушками" является маленькая площадь ванной - не более 2.7 м2. Кстати, это относится и к планировкам трёхкомнатных квартир. Налицо явная нелюбовь планировщиков к этому важному для комфорта помещению.

Нормальная ванная (3.7 м2) есть в "двушке" площадью 56.8 м2, по цене 4 806 000 рублей. Но зато резко уменьшается площадь кухни (8.6 м2), да и жилая площадь самая минимальная среди двухкомнатных квартир- 27.7 м2.

Минимальная по стоимости "трёшка" площадью 73.3 м2 доступна по стоимости 6 000 000 рублей. Двухсторонняя квартира с уже ранее упоминавшимся эркером, имеет кухню площадью 12.4 м2. Жаль, что форма двух из трёх комнат "обезображена" двумя дополнительными углами.

Наиболее доступная по цене квартира с лоджией (их целых две) площадью 75.5 "квадратов" обойдётся в 6 825 000 рублей. Правда, в ней минимальная среди данных вариантов жилая площадь- 41 м2.

Следующая квартира имеет два эркера и две лоджии, и даже, несмотря на это её жилая площадь среди предложенных вариантов наибольшая- 51.3 м2. Стоит такой вариант- 7 157 000 рублей, а её общая площадь- 82.9 м2.

Как сделать квартиру дороже

Приведённые мной цены действительны при 100% оплате, кстати, именно они зафиксированы на сайте застройщика. Застройщик предлагает несколько вариантов для оплаты в рассрочку. Причём первоначальный взнос начинается с 10%. В случае рассрочки базовая стоимость квартиры рассчитывается индивидуально в зависимости от первого взноса и срока рассрочки.

В качестве примера приведу расчёт менеджера на покупку трёхкомнатной квартиры площадью 73.3 м2, которая стоит при 100% оплате 6 млн. рублей.

Так при взносе 664 000 руб. и рассрочке до 1 кв. 2017 г. удорожание составит 805 000 рублей. При аналогичном первом взносе и сокращении срока до 1 кв. 2015 г. квартира станет дороже на 391 000 рублей.

В случае первого взноса в размере 50% и сроке рассрочки до 1 кв. 2017 г. стоимость квартиры возрастёт до 6 497 000 рублей. А вот рассрочка до 1 кв. 2015 г. при таком же первом взносе сделает квартиру дороже только на 213 000 рублей.

Застройщик также предлагает покупку с использованием ипотеки от нескольких известных банков. Причём, цена в этом случае остаётся как при 100% оплате, а покупатель может рассчитывать на бесплатную помощь ипотечных менеджеров в офисе продаж.

Застройщик привлекает средства покупателя по договору ЖСК. Сам по себе такой способ не очень нравится клиентам. К тому же застройщик делает его ещё более недружелюбным, включая в договор пункты, ущемляющие интересы покупателя. Такая практика является сознательной политикой фирмы, о чём я подробно писал в проверках по ЖК "Молодёжный" и ЖК "Ласточкино Гнездо".