ЖК "Граффити": комфорт в районе с запахом

Приморский район стабильно входит в тройку лидеров по новостройкам в пределах города Санкт-Петербурга. Список строящихся объектов района постоянно пополняется новыми проектами. Одним из них является ЖК "Граффити", который позиционируется как комплекс комфорт - класса.

Слава Ойкумены

Девелопером проекта является ЗАО "Ойкумена". Компания организована в 1997 году с главным офисом в Москве. Среди построенных объектов компании - проекты жилой и коммерческой недвижимости, а также социальные объекты, возведённые по госзаказу. ЗАО "Ойкумена" ведёт свою деятельность в нескольких городах России.

В Санкт- Петербурге девелопер ввёл в эксплуатацию четыре жилых комплекса. В трёх случаях это удалось сделать в заявленный срок, но последний объект - ЖК "Кронштадтский форт" сдан с задержкой в 6 месяцев. Массовых жалоб на компанию я не обнаружил, хотя один из объектов застройщика "прославился" судебным разбирательством по поводу аммиачного запаха в квартире. Решение по этому делу в пользу дольщика стало одним из первых прецедентов в СПб для аналогичных случаев.

Место и экология

ЖК "Граффити" строится в районе с историческим названием озеро Долгое. С запада и востока границами территории застройки являются проспект Королёва и Парашютная улица. С юга комплекс примыкает к обжитому району, расположенному вдоль улицы Шаврова. Северной границей ЖК "Граффити" станет участок Шуваловского проспекта, который ещё предстоит построить. Сейчас он выглядит как широкая полоса перекопанной земли. На другой стороне будущего проспекта находится уже сданный ЖК "Юбилейный квартал". На территориях, примыкающих к нашему объекту, расположены несколько гаражных кооперативов. Их дальнейшая судьба неизвестна.

Экологическая ситуация этой местности выглядит неоднозначной. Радует то, что в 2 километрах от комплекса находится Юнтоловский заказник. Но следует отметить несколько негативных факторов. На другой стороне Парашютной улицы находится большая промышленно-складская зона. На её территории расположены: ТЭЦ, завод "Метробетон", литейно-арматурный завод и другие предприятия. Но главную угрозу, на мой взгляд, представляет пункт перевалки бытового мусора. Здесь его перегружают в специальные контейнеры для вывоза на захоронение. Дальнейшие перспективы этой промышленной зоны пока неясны.

Ранее мне уже встречались жалобы на то, что эту часть Приморского района время от времени накрывают неприятные запахи. Мне удалось не только почувствовать его самому, но и получить подтверждение этому факту от местной жительницы. По её словам особенно явственно неприятный запах ощущается летом.

Транспорт и инфраструктура

В районе строительства ЖК "Граффити" отсутствует метро. Сейчас ближайшими станциями являются Комендантский пр. и Пионерская. Добраться до них можно несколькими автобусными маршрутами. Автобусы ходят часто и регулярно как "часы", а до метро всего несколько остановок. Поэтому много времени дорога не занимает.

В перспективе планируется открыть станцию метро Шуваловский проспект. Первоначально её должны были ввести в строй до конца 2015 года. В последней редакции плана развития метрополитена указан новый срок- 2021-2025 гг. Вестибюль станции будет на расстоянии 700 метров от первых двух корпусов комплекса.

Главная магистраль этого района - Парашютная улица. На север по ней можно выехать на КАД, а двигаясь в обратную сторону доехать до Петроградской стороны. Хотя эта улица рядом с территорией застройки, выехать на неё коротким путём невозможно. Сейчас это можно сделать только окружным путём - через Долгоозёрную улицу. Но с развитием дорожной сети, когда пр. Королева и Шуваловский пр. будут продлены, ситуация изменится в лучшую сторону.

Положительные изменения должны произойти в торгово-сервисной сфере. Сейчас ближайшие объекты расположены на первых этажах ЖК "Юбилейный квартал". Чуть дальше на пр. Королёва в сторону Долгозёрной улицы есть несколько универсамов. Радует то, что на расстоянии 400 метров от нашего комплекса началось строительство гипермаркета. Под торгово-сервисные предприятия также отведены первые этажи ЖК "Граффити".

В составе объекта застройщик построит три детских сада и школу. Но сроки их возведения очень далёкие. Первый детский сад появится не ранее 2019 года, когда закончится строительство первой (северной) части комплекса. Хотя в общем ситуация не выглядит критичной. Ведь в обжитых кварталах на расстоянии не более километра от комплекса есть достаточное количество школ, детских садов и поликлиник.

Единственное чего сейчас не хватает этому району так это центра для проведения досуга. Плохо, что этого нет даже в планах по развитию района.

О комплексе

На территории ЖК "Граффити" будет возведено 16 жилых домов. Первая (северная) часть комплекса состоит из 9 корпусов, последний из которых должен быть сдан не позже 2019 г. Сроки строительства второй (южной) части неизвестны.

Дома строятся по монолитной технологии с использованием газобетонных блоков. В качестве облицовки наружных стен будет применяться мокрая штукатурка. Проектом предусмотрена единая навесная витражная система панорамного остекления балконов и лоджий. Последние, по словам менеджера, будут во всех квартирах. Покраска фасадов яркими цветами в стиле "граффити" по проекту должна придать комплексу индивидуальный облик.

Заявленный Застройщиком подход к благоустройству и безопасности комплекса производит приятное впечатление. Дворы будут закрыты для автомобилей, а на их территории планируется бесплатный Wi-Fi. Среди стандартного набора опций для комфорта моё внимание привлекли две оригинальные. На первых этажах предусмотрены специальные комнаты для мытья обуви, колес и лап домашних животных, а также общественные туалеты.

Первая часть комплекса будет включать в себя два подземных и два надземных шестиэтажных паркинга. Общее количество мест в них- 1029. Обеспеченность машиноместами находится на минимально приемлемом уровне. Ведь в первой части комплекса будут сданы 3 520 квартир. Но стоимость места в паркинге и условия продажи пока неизвестны. В случае неадекватной цены придётся оставлять машину на улице. На мой взгляд, вокруг домов и на прилегающих к комплексу улицах места должно хватить на всех.

Корпус 1.1

Первые два корпуса (1.1 и 1.2) высотой 24 этажа имеют Г-образную форму. Корпус 1.1 расположен вдоль пр. Королёва. Он должен быть сдан до конца 2015 года. Практически все квартиры в нём раскуплены - остались только единичные варианты двухкомнатных квартир стоимостью около 5 миллионов рублей.

Отмечу общий для корпусов плюс в ценообразовании - этаж не влияет на стоимость квартиры. Важно и то, что в квартирах отсутствуют вентиляционных шахты. Общим минусом однокомнатных квартир является совмещённый санузел. Ещё одна особенность комплекса - разделение секций на молодёжные и семейные. В молодежных секциях расположены студии и 1-комнатные квартиры, а семейные состоят только из 2- и 3-х комнатных квартир.

В корпусе 1.1 все квартиры сдаются с чистовой отделкой. Техническое состояние квартиры с чистовой отделкой прописано в договоре. Судя по описанию, Застройщик до конца так и не определился с уровнем комфортности. Качество отделки находится между эконом и комфорт - классом. Например, в комнатах будет ламинат, а на кухне и в санузлах - линолеум. Застройщик предусмотрел импортную сантехнику, но сэкономил на установке полотенцесушителя и отделке кафельной плиткой. Но всё это можно увидеть только на бумаге, т.к. пока нет готовых для показа квартир или шоу - рума.

Корпус 1.2

Корпус 1.2 расположен за корпусом 1.1 чуть в глубине квартала. Его сдача по документам должна состояться в конце 2016 года. По темпам строительства он не отличается от корпуса 1.1 и, по словам менеджера, планируется к сдаче в 1 кв. 2016 г. Напомню, что досрочная сдача не является обязанностью Застройщика и поэтому в договоре с Дольщиком указан срок- 4 кв. 2016 года.

В корпусе 1.2. в продаже квартиры, как с чистовой отделкой, так и без неё. Студия площадью 26.31 кв. метров стоит 2 500 000 рублей. Квадратная форма жилого помещения является плюсом её планировки. Студия площадью 28.47 кв. метров с двумя окнами, выходящими на разные стороны, стоит 2 704 000 рублей.

В продаже только один вариант однокомнатной квартиры по цене меньше 4-х миллионов рублей. Цена "однушки" площадью 35.15 кв. метров -3 304 000 рублей. Плюс планировки - выход на балкон и окно на кухне, а минус - очень маленький и неудобный холл. Квартира площадью 43.57 кв. метров обойдётся уже в 4 179 000 рублей. Зато её планировка выглядит интересно: двухсторонняя, с большой кухней (16 м2) и кладовкой.

Двухкомнатная квартира площадью 56.87 стоит 4 691 000 рублей. Этот вариант хорошо смотрится за счёт квадратной угловой комнаты (19.75) с двумя окнами на разные стороны. Чуть дороже "двушки" площадью 58.86 и 59.91 кв. метров. Первая обойдётся в 4 855 000 рублей, а вторая доступна за 4 942 000 рублей. Планировки этих "двушек" отличаются только площадью лоджий. В семейной секции есть двухкомнатная квартира без отделки площадью 60.8 кв. метров по цене 4 833 000 рублей.

Трёхкомнатные квартиры с отделкой представлены в двух вариантах. "Трёшка" площадью 74.54 кв. метров стоит 6 149 000 рублей. Квадратные формы комнат и кухни выглядят комфортными. Лоджия вдоль комнаты и кухни обычно делает квартиру теплее. Но это снижает уровень освещённости. Вариант площадью 79.81 кв. метров стоит 6 584 000 рублей. Недостатком квартиры являются узкие и вытянутые формы двух комнат и кухни. Кладовка площадью 3.42 кв. метров должна компенсировать нефункциональный холл. В семейной секции предлагается трёхкомнатная квартира без отделки площадью 72.86 кв. метров по цене 5 863 000 рублей.

Условия покупки

В ДДУ, по которому идут продажи, ЗАО "Ойкумена" выступает в качестве агента. Застройщиком по договору указано ООО "Форум", которое является владельцем земельного участка. Условия договора в основном являются для Дольщика дружелюбными, хотя несколько пунктов мне не понравились. Во- первых, при отказе Дольщика от договора Застройщик вправе взыскать штраф в размере 10% от суммы договора. Во- вторых, при отказе Дольщика от договора и несвоевременном информировании об этом органа по регистрации Застройщик вправе взыскать штраф в размере 200 000 рублей. Тем Дольщикам, которые захотят продать свою квартиру по переуступке, придётся заплатить Застройщику 50 000 рублей за переоформление договора.

Покупка квартиры возможна с использованием ипотеки и рассрочки. Стоимость при ипотеке приравнивается к 100% оплате, т.к. действуют такие же скидки. Представитель одного из банков постоянно работает в офисе продавца.

Условия рассрочки сначала мне показались невыгодными. Например, рассрочка на 22 месяца с первым взносом 50% сделает "трёшку" дороже на 507 000 рублей. Но в процессе переговоров менеджер пошёл на уступки. Оказалось, что при первом взносе от 60% можно рассчитывать на индивидуальные условия вплоть до стоимости как при 100% оплате.

М. Поплавский