Дом у Разлива. Свой курорт за адекватные деньги.

Курортный район, пожалуй, самое приятное место в городе для тех кто мечтает о собственном доме и чистой экологии, но пока денег хватает только на квартиру. Сейчас там расположены две интересные стройки: "Дюна" от компании ЦДС и "Дом у Разлива" от компании Прок. Каждый проект по своему интересен, каждый имеет свои плюсы и минусы, в этот раз мы подробно изучим "Дом у Разлива".

Строительство осуществляет ЖСК "Сестрорецкий разлив", а вот техническим заказчиком является компания ЗАО "СТК Прок". На сайте компании Прок указано, что существуют они с 93 года, но за это время их строительные подвиги весьма невелики - три дома сданы, один сад в приморском районе, плюс три объекта строятся сейчас.
Начинала компания с реконструкций социального дома, кинотеатра в Кронштадте и зубопротезной поликлиники, в целом активно сотрудничала с городскими властями, как подрядчик.
Можно считать, что сейчас их "второе пришествие" на рынок недвижимости, так как все три новых объекта выведены в продажу практически одновременно. Посмотрим, как компания выживет в условиях нынешней нестабильной экономики. Хотя опыт работы в кризис у компании Прок есть. В 2008 два их дома как раз задержали на 6-8 месяцев из-за кризиса, правда никто из покупателей, по словам менеджеров, тогда деньги не забрал, все достроили, а недовольных отзывов на сайтах дольщиков я не нашла.
Участок на котором строится "Дом у Разлива" у компании в собственности с 2008 года, правда разрешение на строительство получили только в сентябре 2014.

Местоположение.

В принципе, после фразы - Курортный район, хочется поставить точку. Итак понятно, что будет много зелени, свежих ветров с залива, велосипедные дорожки и все это при наличии всех благ цивилизации, таких как кафе, магазины, школы и поликлиники. Стоимость жилья за квадратный метр чуть-чуть ниже, чем в городе. Хотя, могу предположить, что к моменту сдачи Лахта Центра в 2018 году цена за квадратный метр поднимется значительно. Из центра на машине в пятницу днем я добралась за 40 минут.
Подъезд к "Дому у Разлива" удобный, сразу за светофором. В 200 метрах располагается Тарховский лесопарк, пешком можно дойти до пляжа Разлива, дорога займет минут 15 неспешным шагом, для любителей залива пешком можно дойти за полчаса. Из удобств - магазины и школа в 10 минутах ходьбы. Дом строится совсем рядом с уже обжитым кварталом, так что после получения ключей жильцов не будут беспокоить стройки под окнами.
Добираться удобно. 7 минут до автобусной остановки, недалеко выезд на КАД, и жд станция Разлив прямо за домом.

А теперь о минусах. Та самая ЖД станция, находится очень близко к дому.
Вернувшись домой, специально померила расстояние в Яндексе. Получилось около 37 метров.
В офисе меня уверили, что все разрешения есть, что ветка одноколейная и ходят по ней только электрички на маленькой скорости, что перед домом планируется крытая парковка в два этажа, как раз для отделения дома от станции. А еще планируется силами кооператива установить шумовой экран, т.е. сумма за его установку ровно разделится на всех жильцов, и как мне кажется, может оказаться значительной.

Поискала информацию о нормах в глобальной сети - "Планировка и застройка городских и сельских поселений", Москва 2001 г., п. 6.8; "Нормы и правила проектирования отвода земель для железных дорог" - ОСН 3.02.01 – 97, жилую застройку необходимо отделять от железных дорог санитарно-защитной зоной шириной 100 м, считая от оси крайнего железнодорожного пути. При прохождении железных дорог в выемке (не менее 4 м) или при осуществлении специальных шумозащитных мероприятий ширина санитарно-защитной зоны может быть уменьшена до расчётной изолинии, где будут соблюдены нормативные требования. Т.е. получается нельзя, но можно. Если экран установят, то вроде как, ничего страшного. В защиту электричек скажу только, что они там действительно ходят на малых скоростях и шума немного, да и добраться в город в час пик на электричке куда проще, чем на личном авто.

Еще одним минусом, можно считать то, что на территории этого дома раньше располагался туберкулезный диспансер. На форумах дольщиков об этом каких только страшилок не начитаешься. По той информации, что нашла я, тут как раз ничего страшного, в таких случаях проводится рекультивация земли и вывоз ее за пределы стройки, без этого разрешение на строительство не получить. Здание диспансера прекратило свою работу в 1980 году, туберкулезная палочка хранится в земле не более 7 лет, напротив уже давно построенные дома и информации о заболевших нигде нет.

Стройка.

Консультационный пункт на месте строительства у Прока работает только в субботу с 11 до 19.
Так что в первый приезд я ограничилась обходом всей стройки.
Удивило, что в рабочий день на стройке никого особо не нашла, хотя это можно списать и на обеденное время (была с 14:30 до 15:20). Три крана. Тишина. Под крышу возведен только 10-этажный корпус, который видно с шоссе, видимо в рекламных целях и для того чтобы показать, что работа движется. Кстати, продажи этого корпуса начнутся только осенью и квартиры в нем будут дороже, что не удивительно он видовой - на залив, на разлив и на лесопарк. Остальные корпуса на уровне 4-6 этажей. Монолит, газобетон, выглядит немного небрежно, качество бетона - вызывает у меня вопросы, так как визуально сильно отличается от строящейся по той же технологии "Дюны" от ЦДС.

Информационный щит обещает сдачу объекта в 4 квартале 2017 года, хотя на сайте застройщика и в договоре ЖСК речь идет о 4 квартале 2015. Как потом мне объяснят в офисе - это обусловлено тем, что второй очередью строительства компания сдает государственный детский сад, а полностью поставить коробку дома, действительно планируют к концу 2015. В начале 2016 госкомиссия и летом 2016 ключи.

Реально ли за полгода достроить 14 секций по 5 этажей в каждой? Мне кажется, что не очень реально, особенно с учетом, что активного строительства в свой первый приезд я не увидела.
Правда, появившись в субботу на стройке, наблюдала другую картину. Рабочие устанавливают опалубку, приехала бетономешалка, работали два крана. Из любопытства уже в понедельник посмотрела веб-камеру на объекте, в 22 часа - работает кран на подъем бетона. Из чего делаю вывод, что стройка двигается, но живет каким-то своим ритмом.
Так же неким гарантом, что дом рано или поздно сдадут, может послужить и то что в доме планируется - кабинет государственного семейного врача на 300 квм и опорный пункт милиции. В составе дома планируется еще 14 офисных помещений. Но все равно помним что это договор ЖСК, а ситуация в стране сейчас не самая благополучная, скорее стоит ориентироваться на начало 18 года.... но если сдадут в 16 - считайте праздник.

Планировки, цены и договор.

Планировки в "Доме у Разлива" все достаточно удобные. Есть интересные студии в 30 квм с двумя окнами и 6 метровым балконом. В среднем площади квартир от 27 до 77 квм.
Много квартир с окнами выходящими на разные стороны, значит вы не только будете рассматривать разный пейзаж, но и света в доме будет достаточно, что для нашего северного города ценность. Еще один плюс планировок - достаточно большие кухни, в среднем 12 квм.
Больше планировок можно увидеть на странице жилого комплекса "Дом у Разлива". Как мне сообщили в офисе, на данный момент распродано порядка 70% квартир.
В файле, который мне прислали вместе с договором ЖСК, стоит только 40 квартир в продаже. Так что если вы раздумываете, то будьте готовы что квартир может не оказаться или ожидайте осени, когда выйдут 14,15 корпуса, правда по другим ценам. Пока самую маленькую студию возможно купить за 2,15 млн. р. а самую большую трешку за 5,01 млн. р. при 100% оплате. Так же в доме планируется паркинг в 2 этажа - на 457 мест
130 мест на его крыше, как гостевая парковка.

Договор стандартный для ЖСК. Ничего криминального я там не нашла. 20 000 р. стоит вступление в кооператив + паевой взнос (стоимость квартиры) + целевой взнос.
Целевой взнос - это сумма ком. платежей за 6 месяцев, она варьируется в зависимости от обслуживающей компании и тарифов, поэтому в договоре не указывается. Но нужно быть готовыми, что сумма может немного отличаться от общегородской, своя котельная на один дом может стать накладной.

Кроме 100% оплаты, квартиры можно купить в рассрочку и ипотеку.
Аккредитовали объект - "Сбербанк", "Банк "Возрождение", "Банк Балтика", "Ак Барс", "Банк Нордеа", "Уралсиб". Так же принимают материнский капитал в зачет, что тоже располагает к доверию. Есть рассрочка от застройщика.
Если первоначальный взнос - 50% - беспроцентная рассрочка в июне на 37 мес. (до 31.07.2018 г.).
Если первоначальный взнос от 20-50% - процентная рассрочка на 37 мес. (до 31.07.2018 г.) под 12% годовых на остаток.
Бронирование квартир бесплатно под паспортные данные на 1 неделю, под ипотеку на 2 недели.

Отделка.

Про отсутствие отделки беру информацию из договора ЖСК.
Радостей для будущих владельцев немного. Счетчики, остекление балконов и лоджий, полотенцесушители, радиаторы, датчик противопожарной защиты, электрическая разводка по квартире, розетки с выключателями, да деревянные двери на входе.
Ни сантехники, ни разводки в санузле и кухне, ни подготовки под чистовой пол. Ввод в квартиру телефона, интернета и тв тоже жильцы будут осуществлять сами.
По допускам потолок в одной части комнаты может на 3 см быть выше или ниже, и это прописано в договоре как норма. Плюс мелкие трещины до 2 мм застройщика не смутят.
Т.е. вы получаете на руки бетонную коробку без сантехнических удобств и готовитесь морально к тому, что в ближайшие два года по всему дому будет разноситься звук дрели. Впрочем, залечить стресс можно прогулкой в соседнем лесопарке.