ЖК "Муринский посад": масштабный проект, сроки сдачи которого не раз переносились

ЦДС — один из гигантов петербургского рынка недвижимости. Помимо масштабов своей деятельности, он известен тем, что часто сдвигает сроки сдачи домов. Иногда ждать приходится действительно долго — как в случае с "Муринским посадом".

Проект

"Муринский посад" — проект основательный и консервативный: никакого авангарда в архитектуре и отделке, вполне традиционные многоэтажные дома. Технология строительства — кирпич-монолит. Всего ЖК должен объединить семь корпусов.

Главное не перепутать очереди и этапы: очереди - корпуса, а этапами ЦДС называет части одного длиннющего корпуса. Первая очередь строительства — корпус №4. Он представляет собой 17-этажное здание с шестью парадными. Вторая очередь разделена на три этапа, вместе они выглядят как три соединенные между собой подковы. Высота здания — 13-17 этажей.

Помимо домов, застройщик обещал возвести два детских сада, школу и паркинги. Казалось бы, что еще нужно для счастья?

Реальность

А нужна для счастья пунктуальность. Хотя бы минимальная. На Change.org можно найти петицию пайщиков 4-го корпуса, адресованную губернатору Ленобласти и председателю областного комитета по строительству. Ее подписали больше тысячи человек.

Авторы петиции жалуются, что компания ЦДС обещала сдать дом еще в IV квартале 2014 года, но уже трижды переносила сроки. На момент публикации петиции на сайте застройщик собирался сдавать "Муринский посад" в I квартале 2016-го. Сейчас уже июнь 2016-го, а дом все еще не прошел госкомиссию. Впрочем, теперь он выглядит готовым принять жильцов. Вокруг уложен асфальт, рядом установлена детская площадка. Работа над второй очередью тоже ведется. По крайней мере, в разгар теплого рабочего дня на стройке заметно активное движение. Снаружи дома выглядят добротными и старомодными, особенно на фоне соседнего цветастого ЖК "Силы природы".

Добраться до "Муринского посада" оказалось несложно — от станции "Девяткино" в сторону стройки регулярно ходит маршрутка №2. Цена билета 22 рубля. Перед синим забором возвышается внушительная табличка с названием ЖК, так что сориентироваться просто. Чтобы дойти от метро "Девяткино" до стройки пешком, потребуется минут 20.

В расположенном через дорогу "ТриДевяткином царстве" уже работают магазинчики, аптеки и салоны красоты. А вот на первых этажах "Муринского посада", по словам менеджера ЦДС, коммерции не будет.

Консультация

У ЦДС есть пункт продаж в Девяткино, но находится он далеко от "Муринского посада", ближе к другому проекту того же застройщика — "Новое Мурино". Мне было удобнее обратиться за консультацией в городской офис компании.

Менеджер понравилась — она держалась приветливо, ненавязчиво, распечатала образец договора, ответила на все мои вопросы и рассказала о тонкостях и даже о подводных камнях, связанных с приобретением квартир в "Посаде". О них речь пойдет ниже, после информации о квартирах и инфраструктуре комплекса.

Квартиры и цены

Начнем с планировок. Они в ЖК самые традиционные. Многие из них представляют собой вариации на тему советских серий. В первой очереди, в долгожданном 4-м корпусе, квартир почти не осталось. Студий в наличии только три — площадью от 26 до 28,3 м2 за 2,3-2,8 млн рублей. Однушек две — 31-метровая за 2,5 млн и 34-метровая за 2,7 млн. Есть еще двушка — 62 м2 за 3,9 млн. По словам менеджера, в конце лета дом пойдет на госкомиссию. Не позже, чем через три месяца после официальной сдачи застройщик собирается выдавать ключи.

Во второй очереди выбор квартир большой. Первый и второй "этапы" (это, как мы помним, части одного, очень длинного здания) ЦДС обещает сдать в конце нынешнего года, а третий "этап" — во втором квартале 2017-го. На вопрос, не перенесет ли застройщик сроки снова, девушка ответила: "Не должен, все-таки дома уже выстроены под крышу". Мне показалось, что говорила она это не уверенно.

Самая маленькая 26-метровая студия в первом "этапе" второй очереди обойдется почти в 2 млн рублей. Однушки начинаются с 30 м2 и 2,2 млн, двухкомнатные — с 58,24 м2 и 3,2 млн рублей. Во втором "этапе" второй очереди есть совсем крохотные студии площадью 22,6 м2 за 1,6 млн рублей. Верхняя ценовая планка на двушки здесь такая же — 3,2 млн. Но за такие деньги можно купить квартиру площадью 61,3 м2.

В третьем "этапе" цены начинаются и вовсе с 1,5 млн. Правда, столько стоит 22-метровая студия на 1 этаже. Есть здесь и 65-метровые двушки за 3,4 млн. Всё это — цены при стопроцентной оплате. Трехкомнатные квартиры нарисованы в буклете, но на сайте ЦДС о них нет никакой информации, и менеджер мне их не предлагала.

Отделка

У ЦДС свои стандарты технического оснащения — так называемый "Базовый комфорт". Квартиры сдаются со следующей начинкой:

• входная металлическая дверь;
• металлопластиковые окна с двойным остеклением;
• остекленные балконы и лоджии;
• радиаторы с регулятором теплоотдачи (система отопления — лучевая);
• полы — со стяжкой полусухим методом;
• трубы — металлопластиковые или пенопропиленовые;
• датчики АППЗ;
• домофон;
• фильтры грубой очистки горячей и холодной воды.

Инфраструктура и прочие подробности

Обещанные два садика и школа пока не построены и четких сроков менеджер не назвала. Хотя спрашивать у ЦДС про четкие сроки, по-моему, вообще бессмысленно.

Подземных паркингов обещают построить несколько, по 130 машиномест каждый. Во второй половине июня на паркинг действует 40-процентная скидка. Приобрести место можно за 210 тысяч рублей. Магазинчиков на первых этажах домов, повторюсь, не будет — только квартиры. Колясочных в зданиях тоже не предусмотрено. Лифты установят, скорее всего марки Mitsubishi.

Подводные камни

А теперь — тайные минусы "Муринского посада". Во-первых, заключается не договор долевого участия, а договор паевого взноса (ЖСК). Вот причина, по которой покупателям квартир в недостроенном комплексе пришлось писать петицию — по такому документу никаких пени с застройщика за задержку не взыщешь. Менеджер распечатала мне договор. Там черным по белому написано: "Плановая сдача объекта — ориентировочно..." и дальше место для даты. Компания ЦДС чиста перед законом: она ничего никому железно не обещает, а только "ориентирует". Договор ЖСК лучше читать вместе с юристом — в отличие от ДДУ, там может быть много нюансов, которые способны осложнить жизнь покупателю.

Опять-таки из-за специфики договора на дома действует ипотека без господдержки. Самая низкая ставка — у банка "Санкт-Петербург": 13,5%.

Остекление балконов и лоджий не входит в стоимость квартир. На эти работы заключается дополнительное соглашение в момент получения ключей. И снова не обойтись без чудесного, легкого слова "ориентировочно" — доплатить надо будет 10-15 тысяч за каждый "квадрат". Точную сумму застройщик не озвучивает — мол, решать будет подрядчик. В группе пайщиков ВКонтакте пишут, что изначально менеджеры говорили про 5 тысяч за м2.

Сразу после подписания ввода жилья в эксплуатацию надо оплатить коммунальные платежи на полгода вперед. Неважно, будете вы все это время жить в новой квартире или нет. В договоре фиксируется цена: 11 800 рублей за однушку и 17 200 за двушку.

Если по итогам обмеров квартира окажется больше, чем предполагалось, придется доплатить, а если меньше — застройщик вернет часть денег. Расчеты ведутся не по метрам, а по сантиметрам.

Порядок бронирования и оплаты

Тем, кто планирует стопроцентную оплату, квартиру могут забронировать на пять дней под возвратный залог в 30 тысяч рублей. Фиксируется и цена, и наличие квартиры. Залог обещают вернуть, как только деньги поступят на расчетный счет застройщика, или по предъявлению платежки. Оплату можно разделить на две недели: внести сразу 10%, а остаток выплатить в течение 14 дней.

При ипотеке бронь под залог в 30 тысяч рублей держится две недели. Покупатель должен собрать справки с работы и другие документы, а с банком будет разбираться уже ипотечный отдел ЦДС. В случае форс-мажора бронь можно продлить. Если вы передумаете покупать квартиру в "Муринском посаде", залог не вернут. Если не передумаете, деньги можно будет забрать в день заключения сделки.

Помимо ипотеки, можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой, но она рассчитывается от базовой стоимости, которая выше, чем стоимость при стопроцентной оплате.

Репутация застройщика

На сайтах, форумах, в пабликах, посвященных ЦДС, всегда находятся десятки оптимистично настроенных товарищей, которые хвалят компанию за качество работы и надежность. Говорят, что квартиру можно и подождать лишний месяц. Но месяца порой складываются в годы, на качество строительства и отделки от ЦДС можно найти серьезные нарекания, а что имеется в виду под надежностью — и вовсе непонятно.

Как показывает практика и мой личный опыт тайного покупателя, ЦДС далеко не в первый раз переносит сроки сдачи своих домов (так было с ЖК "Весна", "Дюна", "Пулковский", "Кантемировский", "Новое Мурино", "Новое Янино" и другими объектами), требует дополнительно оплачивать остекление балконов и лоджий. Да, в конечном итоге свои дома он сдает. Да, если заявлен кирпич-монолит, то будет действительно кирпич-монолит. Да, цены — умеренные. Но оправдывает ли это нервы, а возможно и деньги, которые придется потратить, ожидая, когда же наконец застройщик соизволит выдать ключи и во сколько же все-таки обойдется остекление — большой вопрос. Каждый, кто собирается покупать квартиру, должен ответить на него сам.