ЖК "Like": гостиница как дом родной

Комплексы апартаментов привлекают не только инвесторов, но и покупателей площади для жизни. ЖК "Like" на Политехнической улице от "Петербургской строительной компании" многие как раз рассматривают именно с точки зрения проживания. Но тут же у потенциальных дольщиков возникает множество вопросов: в чем особенности апартаментов от "ПСК", на что нужно обратить внимание при покупке и к каким сюрпризам готовиться после заселения. Во всех этих тонкостях разбирался тайный покупатель.

Проект: отделка под ключ и растущее число апартаментов

ЖК "Like" — это 11-этажный апарт-отель комфорт-класса на пересечении Политехнической и Новороссийской улиц. По документам объект проходит как гостиница, но по факту это будет жилой комплекс: по словам менеджера, около 60% номеров там приобретаются не для сдачи в аренду, а для жизни.

Дом четырехсекционный, у каждой секции свое название: Sky, Sun, City и Green. Здание спроектировано так, что двор будет закрытым для транспорта и посторонних. На его территорию попасть смогут только машины экстренных служб. Для погрузки-разгрузки предусмотрены дополнительные входы с улицы.

Двор просторный: 70 на 70 метров между противоположными секциями. Благоустройство стандартное. На территории разместят детскую и спортивную площадку, велопарковки и высадят деревья с кустарниками.

Изначально ЖК "Like" был рассчитан на 738 номеров, причем 307 из них являлись двух-, трехкомнатными. Но 1 апреля 2018 года застройщик опубликовал новую версию проектной декларации, увеличив номерной фонд в полтора раза, до 1112 лотов. При этом число номеров с несколькими комнатами сократилось до 79, а количество студий увеличилось до 697. Многих дольщиков, купивших жилье до изменений, этот факт неприятно удивил. Например, в секции Green на некоторых этажах теперь располагается до 34 апартаментов.

Между этажами запустят лифты Otis, в каждой секции по два пассажирских и два грузопассажирских. Нагрузка на них будет немалая: в той же секции Green ими будут пользоваться жильцы более 300 номеров.

Под домом построен паркинг всего на 112 машиномест. Около 80 из них обычные, а остальные — с потолками 4,2 метра. Поэтому, по словам менеджера, дольщик может самостоятельно установить двухэтажную парковочную систему Klaus. У дома со стороны улицы Карбышева обустроят еще и наземную стоянку на сотню автомобилей.

В центре секции Sky на каждом этаже есть кладовые, всего 261 помещение. Купить кладовку могут дольщики из любой секции.

Первый этаж отдан под коммерцию. Как отметила менеджер по продажам, летом 2018 года не все помещения были проданы, однако велись переговоры с владельцами фитнес-центров, стоматологической клиникой и сетью пекарен.

Главная особенность апарт-отеля — круглосуточная стойка ресепшен и дополнительные услуги, которые там можно заказать. Например, оплатить уборку апартаментов, отдать вещи в химчистку или взять в прокат автомобиль. Стоимость этих услуг будет определена управляющей компанией. По словам менеджера, примерные цены на услуги можно посмотреть в МФК "Салют" и апарт-отеле "Вертикаль". Например, уборка жильцам обойдется в 700 рублей.

По словам представителя застройщика, жильцы всегда смогут обратиться к охране и пожаловаться, например, на шумных соседей. Под помещение консьержа, службу ресепшн и пост охраны на втором этаже секции Sky отведено 300 кв. метров. К холлу от центрального входа будет вести широкая лестница.

Жилье в апарт-отеле сдается с полной чистовой отделкой, она уже включена в стоимость и отказаться от нее нельзя. Дольщикам на выбор предлагается четыре цветовых варианта: яркий Fusion, светлый Nude, зеленовато-голубой Scandic и темно-серый Monochrome. Примеры материалов представлены в офисе продаж на объекте.

В отделке используются:

• керамическая плитка в санузлах Kerama Marazzi;
• фактурные флизелиновые обои немецкого производства под покраску;
• ламинат Tarkett 33 класса;
• сантехника фирмы Am.Pm;
• межкомнатные двери (поставщик пока не определен).

Потолки высотой 2,75 метра, в доме застройщик обещает установить многоступенчатые системы очистки воды. Климат-контроль в ЖК "Like" состоит из системы фильтрации воздуха, отопительной системы, кондиционера, электронного блока управления и специальных датчиков, необходимых для определения изменений температуры.

Ввести комплекс в эксплуатацию застройщик планирует в июле 2019 года, а выдать ключи в течение пять-шести месяцев.

Особенности апартаментов: о налогах и коммуналке

Когда говорят об апартаментах, вспоминают о невозможности сделать постоянную регистрацию, только временную. Впрочем, сейчас для большинства россиян это не проблема: с временной регистрацией можно получить медицинскую помощь, отдать ребенка в детский сад и оформить заграничный паспорт. Единственный минус — ее нужно регулярно продлевать.

Ставка налога на имущество в случае апартаментов зависит от многих факторов, в частности, от назначения здания. Максимальная для коммерческих помещений — 2%, в то время как за квартиры с кадастровой стоимостью до 7 млн она составляет всего 0,1%. Поскольку ЖК "Like" проходит по документам как гостиница, можно предположить, что и там ставка не превысит 0,1%. Плюс кадастровая стоимость апартаментов обычно ниже, чем у аналогичных квартир.

Однако если для жилья существует налоговый вычет (20 кв. метров площади), то в апартаментах придется платить налоги за всю площадь в собственности.

Отдельная статья расходов — управление жилым комплексом. Менеджер по продажам уверила, что максимальная плата с квадратного метра в ЖК "Like" не превысит 90 рублей. Ежемесячно за площадь 60 кв. м придется отдавать 5400 рублей плюс отдельная сумма за потребленные коммунальные услуги по счетчикам. Ни на какие субсидии от государства по оплате ЖКУ собственникам рассчитывать не стоит. Точная цифра, которая может оказаться и чуть меньше максимальной, будет известна только после выбора управляющей компании. При этом никто не даст гарантий, что через пару лет плата не вырастет. Кто именно будет собирать деньги с жильцов, в офисе продаж не сообщили, заметив лишь, что компания работает на рынке не первый год.

В комплексе будет предусмотрена и вторая управляющая компания. Она станет посредником между собственниками, которые решат сдать в аренду свои апартаменты, и нанимателями.

Ну и в заключение минус, о котором при покупке коммерческих помещений дольщики думают в последнюю очередь, — отсутствие имущественного налогового вычета. Если при покупке жилой квартиры дольщику вернется от государства 13% от стоимости недвижимости по договору, то в случае приобретении гостиничного номера не вернется ничего.

Расположение: на плывуне и с парками

Место, на котором строится ЖК "Like", имеет печальную историю. В 1994 году под Политехнической улицей на перегоне петербургского метро "Площадь Мужества"-"Лесная" произошел размыв тоннеля. Причиной аварии стал плывун — насыщенный водой грунт, из-за которого перегонные тоннели так просели, что их в итоге пришлось закрыть. Дома и строения на площади Мужества и окрестностях треснули, в асфальте образовались провалы.

В настоящее время новые перегонные тоннели проходят в районе улицы Карбышева. Городские власти неоднократно говорили о необходимости укрепления грунтов в районе размыва, и даже пару раз выделяли на это деньги, но найти подрядчика на выполнение работ не удалось.

По официальным данным, в июле 2018 года уже имеющимся домам и строящимся комплексам даже без укрепления ничего не угрожает. Однако на форумах можно встретить сообщения от обеспокоенных горожан, которые помнят происшествие 24-летней давности. Ведь факт остается фактом: ЖК возводится над местом аварии, в паре десятков метров под землей пролегают новые тоннели метро, а прямо перед центральным фасадом комплекса расположено металлическое ограждение вентиляционной шахты подземки. Представитель застройщика на мои вопросы рассказала, что ЖК построен на огромной монолитной плите, поэтому "если плывун появится, доплывете до Петроградки прямо с домом".

В 9 минутах ходьбы от комплекса расположена станция Кушелевка, которая обслуживает пригородные поезда Приозерского и Ириновского направлений. А это значит, что у местных жителей есть возможность без пробок добраться до Финляндского вокзала или до станции Пискаревка.

Около ЖК "Like" поезда не слышно: от комплекса до железнодорожного полотна 270 метров. Но жители нижних этажей могут слышать движение автомобилей на близлежащих дорогах и трамваев — линии пролегают по Политехнической улице. Тихим этот район не назовешь.

Экологическую обстановку осложняет действующая промзона. Напротив ЖК раскинулся завод "Красный октябрь", который выпускает оборудование для самолетов и вертолетов. В паре сотен метров по Новороссийской улице ремонтирует и красит автомобили "Северо-Западный Автоцентр". В непосредственной близости к комплексу — сразу две автозаправки. В радиусе 500 метров расположены предприятия "Петрохолод" и "Ленрыба", концерн НПО "Аврора", многочисленные склады, ангары и стройбазы. И вроде бы ничего вредного, но атмосфера промышленная. На форумах сообщают, что на Новороссийской улице по утрам ощущается сильный запах канализационных стоков. Я побывала около стройки в будний день ближе к полудню и никаких резких ароматов не почувствовала.

Спасает обстановку лишь парк Лесотехнической академии, начинающийся в 100 метрах от места строительства ЖК. Чуть дальше, в полукилометре, есть Полюстровский сад. А в радиусе двух километров находятся 4 парка: Удельный, Сосновка, Пискаревский и Политехнического университета. Так что недостатка в зелени дольщики испытывать не должны.

По словам менеджера, строительство ЖК "Like" идет хорошими темпами, и есть вероятность, что комплекс удастся сдать раньше срока. Если учитывать, что еще год назад в июле 2017 года на площадке не было даже котлована, а к середине лета 2018 года секции Sky и Sun возведены под крышу, а Green и City подошли к отметке в пять этажей, в эти обещания охотно веришь.

Инфраструктура для жизни: гипермаркет под окнами

Поскольку ЖК "Like" — это апартаменты, то никакой социальной нагрузки в виде детских садов и школ застройщик не несет. На 1112 апартаментов в комплексе не предусмотрен даже детсад. С другой стороны, ЖК и не задумывался семейным, здесь слишком мало двухкомнатных и трехкомнатных планировок. Но жильцы не должны испытывать проблем с устройством детей в существующие ДОУ или школы, ведь под боком — сложившиеся жилые микрорайоны.

Ближайший к комплексу детсад №123 расположен в 300 метрах, до гимназии №74 чуть больше полукилометра. Напротив "Like" находится Санкт-Петербургский государственный торгово-экономический университет.

Жителям придется посещать городскую поликлинику №14 на 2-м Муринском проспекте, 35. До нее идти 1,3 км. Там же рядом есть детская поликлиника №11. Недалеко от площади Мужества расположена медсанчасть №24, туда путь займет 10 минут.

Вопроса о ближайших магазинах не возникает: к северо-западному участку дома примыкает территория гипермаркета "Карусель". А до ТРК "Европолис" пешком километр.

Фитнес-центр есть на площади Мужества, плюс еще два спортзала должны появиться на территории ЖК. Кафе и ресторанами Политехническая улица не славится, но все это можно найти в районе станций метро "Площадь Мужества" и "Лесная".

До метро можно дойти пешком за 10-15 минут, а можно доехать на трамвае №38 или №61 - остановка располагается напротив ЖК. Движение автомобилей по прилегающим улицам интенсивное, но критичных заторов обычно не случается. С площади Мужества до КАД путь без пробок займет 10 минут, до ЗСД - 15 минут, до площади Восстания - 17-20 минут.

Планировки и цены: дешевле, чем квартиры

Одна из основных причин покупки апартаментов для жизни — низкая цена. Студию в ЖК "Like" площадью 22,3 кв. м с отделкой можно купить за 2,06 млн рублей, по 92,5 тысячи за квадрат. Для сравнения, в ЖК "Дом на Блюхера" от "Эталон ЛенСпецСму" квадратный метр студии без отделки на 33,4 кв. м стоит 100,3 тысячи (3,35 млн), при этом и до метро оттуда расстояние больше, и срок сдачи — 1 квартал 2020 против 3 квартала 2019 в ЖК "Like". Во второй очереди ЖК "Кирилл и Дарья" от "КВС", планируемой к сдаче в конце 2019 года, квадратный метр в студии с чистовой отделкой стоит 108-110 тыс. рублей.

Но ради низкой цены приходится жертвовать определенным комфортом и мириться, например, с большим числом соседей на этаже.

Планировки в ЖК "Like" тоже есть за что подвергнуть критике. Здесь, к примеру, представлены двушки с совмещенными санузлами площадью до 4 кв. м. Раздельные санузлы тоже небольшие: в трешке 83,43 кв. м стоимостью 7,97 млн рублей под ванную комнату отведено 3,14 квадрата, под туалет — 1,98 кв. м. Зато в этой планировке предусмотрены две небольших гардеробных по 2,45 и 1,75 кв. м, хотя вообще в комплексе мало номеров с выделенными местами для хранения.

Балконы и лоджии просторные, хоть есть и не во всех планировках. В секции Sky, например, в однушках лоджии имеют площадь до 8,4 кв. м. Одна беда — платить за них придется как за жилую площадь. В цену жилья эти помещения включены полностью, без традиционных понижающих коэффициентов несмотря на холодное остекление. Проще говоря, в двухкомнатном номере общей площадью 57,38 кв. м с двумя балконами для жизни пригодны 45,51 кв. м. Менеджер в офисе продаж об этом предупредила сразу, заметив, что при покупке можно дозаказать теплое остекление. Однако менять балконные рамы будут уже после подписания акта приема-передачи.

На плане секции ЖК "Like" выглядят как гостиничные: длинный коридор с множеством дверей в небольшие однотипные номера. Но есть и более "семейные" этажи. Так, если в блоке Green на нижних этажах расположены по 33-34 апартамента, то на 10 и 11-м их уже по 24. Вместо большинства студий там спроектированы двушки. Цены на двушки там стартуют с 5,53 млн рублей. Двушка площадью 59,29 кв. м на 11 этаже этой секции продается за 6,19 млн (104,5 тыс. рублей за кв. м).

Место в паркинге стоит 600 тыс. рублей. В ЖК "Кирилл и Дарья", например, стоимость самого скромного отдельного (а не семейного, которые берутся обычно парой) места на автостоянке почти на 100 тыс. больше. Купить места в июле было невозможно: в продажу они не выведены, возможна бесплатная бронь.

Квадратный метр кладовой в ЖК "Like" оценен в 40 тыс. рублей. Средняя кладовка площадью 4,5 кв. м обойдется в 180 тыс. рублей. Менеджер по продажам уверила, что обслуживание этих помещений будет включено в стоимость коммунальных услуг.

Условия покупки: госпрограммы не действуют

Несмотря на то, что жилой комплекс по документам представляет собой гостиницу, апартаменты продаются только по 214-ФЗ, а с покупателем заключается договор долевого участия. В ЖК "Like" можно оформить ипотечный кредит, причем условия банков для этого вида недвижимости не отличаются от условий для квартир. Единственное, ВТБ24 готов выдать заем с первоначальным взносом лишь от 40%, хотя на квартиры его предложения начинаются с 20%.

Зато у ВТБ24 с июля 2018 действует акция — ипотека под 6,1% в течение первого года. Потом ставка повышается до средней — 9,3-9,5%. Цена, от которой ведется расчет кредита, в случае применения акционной ставки будет чуть выше. Для примера, если однушка площадью 34 кв. м на 5 этаже стоит 3,15 млн, при субсидируемой ставке ее продадут за 3,24 млн.

Материнский капитал на покупку апартаментов, которые по сути своей являются коммерческими помещениями, использовать не получится. Госпрограмма распространяется только на приобретение квартир.

Беспроцентной рассрочки в ЖК "Like" нет, на остаток начисляются 10%. Первый взнос не должен быть ниже 30% от стоимости апартамента, а оставшуюся сумму можно выплачивать до октября 2019 года.

В июле 2018 года подземный паркинг в продажу выведен не был, его можно было забронировать по цене 600 тыс. рублей за машиноместо. И пока менеджер не смогла уточнить, будет ли "ПСК" предоставлять рассрочку на покупку автостоянки.

Бронь апартаментов у застройщика бесплатная. При 100-процентной оплате стоимость фиксируется за дольщиком на пять дней, при ипотеке — на две недели.

Застройщик: без лишнего шума

"Петербургская строительная компания" уверенно стоит на ногах с 2007 года. Работает как застройщик, заказчик, генподрядчик, генпроектировщик и инвестор. Жилых комплексов, которые холдинг возвел от фундамента до сдачи, в портфеле немного: ЖК на Ново-Александровской улице, "Невский эталон" да "Славянка 178". Зато на счету компании несколько социальных объектов, включая два хосписа в Лахте и здание Волховского городского суда. В 2018 году компания помимо ЖК "Like" самостоятельно строила ЖК "Славянка", ЖК "Дипломат" и клубный дом "Look".

Работает "ПСК" под именами разных дочерних компаний. Так, например, ЖК "Like" возводит ООО "Альянс-Девелопмент", а на "Невском эталоне" работало ООО "Ресурс".

Разгромных комментариев о качестве домов от "ПСК" в сети не найти. Да и положительных мало: строит компания тихо, так же тихо сдает и заселяет.

Впрочем, небольшие темные пятна отыскать можно. Например, в 2015 году прокуратура оштрафовала "ПСК" за ущемляющие интересы дольщиков пункты в ДДУ. Компания пыталась снять с себя ответственность за срыв сроков сдачи, если причиной стали нерасторопность госорганов или коммунальных служб. Эту пункты из договора пришлось исключить.

И в результате с ЖК "Невский эталон" вышла заминка. Из-за "Водоканала", сорвавшего сроки подключения, пришлось на квартал перенести дату сдачи дома. Позже комплексу не удалось пройти приемку госкомиссией с первого раза. Но в итоге дом ввели в эксплуатацию и ключи дольщики получили вовремя.