ЖК "ID Murino": клубные дома от нового застройщика

На самом краю Мурино строится комплекс с утилитной приставкой ID в названии. Это первый проект компании, образованной всего пару лет назад и заявляющей принципиально новый подход к созданию жилой среды. Концепция, обозначаемая как 3id, подразумевает однородную социальную среду, интеллектуальную начинку комплекса, учет персональных потребностей потенциальных жильцов. Дома наделяют статусом клубных, а цены при этом под стать привычному эконому. Пора проверить предложение.

Умные дома с релаксом на крыше

"ID Murino" ― новостройка из четырех кирпично-монолитных 7-19-этажных домов. В подземном уровне предусмотрены кладовые и паркинг на 710 машиномест с доступом на бесшумных лифтах Alex-Lift.

В комплексе предлагается ряд нетипичных решений по организации общего пространства. Например, колясочные разместят на каждом этаже. Входные группы оснастят туалетами, которыми жильцы смогут воспользоваться во время длительных прогулок. А на крышах устроят лаунж-зоны.

Для соседского общения застройщик выделит отдельное помещение в 120 квадратов, которое оснастят диванами, столами и стульями, кухонной мебелью, детским уголком, проектором и кофе-post.

На территории обеспечат работу wi-fi. За подачу сведений в управляющую компанию будет отвечать автоматическая система "умный дом".

Во дворах установят спортивные и детские площадки с навесами, беседки, велопарковки, оборудуют зоны барбекю. Предусмотрено видеонаблюдение с выводом изображения на пульт диспетчера. Для посторонних территория будет закрыта, доступ возможен по электронным ключам.

Интересно планируется решить "мусорный вопрос": контейнеры для раздельного сбора будут интегрированы в малые архитектурные формы и скрыты живой изгородью.

Квартиры предложены от студий до 3-комнатных, их размещают по 5-9 на площадке. Высота потолков 3,05 м. Застройщик выполнит отделку в трех вариантах.

Первый из корпусов сдан в эксплуатацию в конце декабря 2019 и ждет заселения. Это досрочно, так как в проектной декларации сдача планировалась во 2 квартале 2020-го. Следующие три дома, согласно декларациям, должны быть сданы в 1, 3 и 4 кварталах 2021-го.

Новая дочка известных родителей

Euroinvest Developmennt ― новое имя на строительном рынке, оно появилось в конце 2017 года. В портфеле компании только два строящихся объекта ― "ID Murino" и "ID Kudrovo" (сдается во 2 квартале 2021 года). Однако прародитель застройщика хорошо известен, это инвестиционный холдинг Euroinvest, который ведет свою историю с 1992 года. Спектр интересов холдинга широк: строительство и управление офисными и торговыми центрами, инвестирование креативных проектов и научных стартапов, рециклинг отходов в Кемеровской области, агропромышленный сектор, строительство автоматических газовых котельных, а также некоммерческие проекты.

Холдинг владеет множеством земельных участков в Петербурге и пригородах. А его основатель и президент Андрей Березин считается одним из крупнейших землевладельцев и ключевых фигур девелоперского рынка региона.

Новообразованное подразделение холдинга возглавил Станислав Данелян, бывший руководитель "Арсенал Недвижимости". Вместе с ним перешла и команда, с которой он строил муринские кварталы "Солнечный" и "Юпитер". Свою работу в Euroinvest Developmennt г-н Данелян совмещает с постом заместителя председателя Комитета по градостроительству и девелопменту Ленинградской областной торгово-промышленной палаты.

Регалии и монументальность ключевых фигур и богатая история холдинга позволяют предположить, что у компании-новичка есть и поддержка, и перспективы. Видимо, из тех же соображений "Деловой Петербург" включил Euroinvest Developmennt в рейтинг надежных застройщиков уже на втором году существования компании, в 2018-м, когда еще ни одного сданного проекта и близко не было.

Отзывов о застройщике в сети пока немного, ибо нет заселенных домов. Но в группах дольщиков "ID Murino" уже пишут о несоответствии выставленного в шоуруме и полученного в 1 корпусе. А именно: установлены входные металлические двери иного дизайна и с одним замком вместо двух. В то же время застройщик демонстрирует, что способен прислушаться к мнению дольщиков: например, по просьбам будущих жителей во 2 и последующих корпусах окна будут вставлять иначе, чем в первом (см. фото в галерее следующего раздела).

Сайт и стройка: онлайн и реалии

Знакомство с объектом начинаю с сайта. Видно что над ним постарались, но из-за обилия картинок он выглядит перегруженным, да и навигации хотелось бы более четкой. Некоторые же "фишки" и вовсе раздражают: например, при переходе на каждую следующую страницу появляется дополнительный шаг со счетчиком процентов загрузки от 0 до 100. Счетчик сопровождает даже возвращение на предыдущую страницу.

Однако, проявив терпение, можно получить представление о комплексе. Выложены документы, в том числе проектные декларации и образцы ДДУ, есть раздел с онлайн-трансляцией со стройки и отчетами о ходе строительства. Огорчает, что на сайте не указаны цены. И странно, что нет никакой информации о вариантах отделки.

Забавно выглядит страница, посвященная самому застройщику. На ней размещены пара фраз о холдинге, фотографии глав компании и их цитаты, набранные крайне мелким, нечитаемым шрифтом. Причем обычные приемы масштабирования на этой страничке не работают. Но отсюда можно перейти на сайт холдинга, а оттуда на отдельный сайт застройщика.

Глаза тайного покупателя то и дело спотыкались о заявления: "в шаге от метро", "15 минут пешком от ст. м "Девяткино". Но достаточно взглянуть на карту, чтобы понять: это не может быть правдой. Для сомневающихся "Яндекс.Карты" вычисляют: "37 минут" (пешком). Ровно столько показал и личный поход, причем бодрым в силу недружелюбной погоды шагом. Так что 15 минут ― это разве бегом.

Недаром застройщик разместил офис продаж подальше от объекта и поближе к метро: на перекрестке бульвара Менделеева и проспекта Авиаторов Балтики. Двухэтажный павильон с крупной вывеской несложно заметить. Внутри просторно, работают два менеджера, есть диван для ожидания и набор игрушек для маленьких посетителей.

Меня встретили предложением чая-кофе, да и дальнейшая консультация в целом понравилась. Хотя менеджер предпочел только отвечать на мои вопросы, без каких-либо рассказов "от себя лично". Но отвечал исчерпывающе, распечатал варианты заинтересовавших планировок, сориентировал в ценах. Разговор об отделке продолжили в шоуруме на втором этаже, где на примере однокомнатной планировки представлены отделочные материалы возможных оттенков.

Шоурум ― единственная наглядная составляющая в отделе продаж. Ни макета комплекса, ни буклетов покупателям не демонстрируют. Но знакомство с объектом вживую никто не отменял.

Итак, полчаса с небольшим энергичным шагом и вот он сданный корпус "ID Murino". Выглядит как рендерах, разве что пленки с окон пока не сняты. Внутри продолжаются отделочные работы. По сообщению на сайте, они выполнены на 60%.

На втором корпусе оживленно. Здесь завершены монолитные работы, идет кирпичная кладка. Наблюдается активное движение и на площадках двух следующих корпусов. Однако за строительным забором и сложенными стройматериалами подробностей не разглядеть. Но веб-камеры показывают, что в третьем корпусе льют монолит 2 этажа, а в четвертом готовят свайное поле.

Квартиры, цены, отделка

В комплексе предлагается 2 443 квартиры: от студий до трехкомнатных. Менеджер по телефону мне отрапортовал, что студий меньше 25 квадратов в этих домах не найти и все они в обязательном порядке оснащены двумя окнами. Однако первая же студийная планировка, выбранная на сайте наугад, оказалась 22,9 кв. м. Окон действительно везде по два.

Самые низкие цены предлагаются в 4 корпусе ― от 1,8 млн. Но следует учесть, что именно здесь, в отличие от остальных домов, жилье сдается с подготовкой под чистовую.

Для сравнения, во 2 корпусе (сдача в 1 квартале 2021) однокомнатная в 33,3 кв. м стоит 3,3 млн, а самая дешевая двушка ― 4,5 млн. Цены на аналогичное жилье в сданном 1 корпусе на 700-800 тыс. выше. Интересно, что квартиры на нижних этажах дороже, чем на верхних. Менеджеры объясняют это наличием дополнительного вентканала в 19-этажных секциях.

Вместе с жильем предлагаются места в паркинге. До конца января по акционной цене 200 тыс. руб., обычная стоимость машиноместа ― 400 тыс.

Как объяснили в офисе продаж, цены на жилье пересматриваются дважды в месяц и в среднем каждый раз увеличиваются примерно на 2 тыс. руб. за квадратный метр. Продажи ведутся по договору ДДУ. Сравнительную диаграмму цен с соседними новостройками смотрите в галерее под данным разделом.

В планировках есть из чего выбрать: квартиры классического и евро-формата, есть варианты с мастер-спальней. Наиболее разнообразны одно- и двухкомнатные предложения. Трешки же практически идентичны, однако неудачной их планировку не назовешь. Все квартиры снабжены остекленными лоджиями, высота потолков 3,05 м.

В 1-3 корпусах жилье передается с чистовой отделкой, на выбор застройщик предлагает три варианта дизайна: "классика", "модерн", "лофт". Отделка включает:

• укладку плитки на полу в прихожей и ламината в комнатах;
• установку межкомнатных дверей;
• облицовку плиткой пола и стен в санузлах;
• установку сантехники - ванна с экраном, раковина с тумбой, унитаз.

Юный город со старыми проблемами

Мурино растет стремительно. Впервые я посетила локацию в начале 2016 ― тогда за первыми от метро домами "Мависа" стояли сплошные синие заборы. Теперь прибывающих встречает табличка "Город Мурино" и стела с сердечком, говорящая что жители его любят. Этот статус присвоен населенному пункту весной 2019.

Подавляющая часть его территории ― спальные районы с высокой плотностью населения. Остался здесь и своеобразный "старый город", к востоку от метро и железной дороги. Но микрорайон Западный, в котором строится "ID Murino", ― сплошной спальник из высоких новостроек.

Как повелось в новом строительстве, инфраструктурная часть заметно отстает от темпов заселения квадратных метров. Исправит ли ситуацию присвоенный вдогонку статус города, покажет время. А пока в анамнезе Мурино имеем непродуманную транспортную сеть и нехватку социалки в перенаселенных кварталах. О парках же в новом городе, похоже, не думал никто вообще.

Более менее обстоят дела с детскими садиками, нагрузку по их строительству девелоперы берут на себя наиболее охотно. Но о том, достаточно ли мест в муниципальных садах, красноречиво говорит изрядное количество частных заведений, которые не пустуют.

В Западном Мурино работают 2 школы. Еще одну построил "Полис-Групп" на улице Графской: школа на 1175 мест должна принять учеников в 2020/21 учебном году. К концу 2020 обещают ввести в эксплуатацию учебное заведение в квартале между Авиаторов Балтики, Менделеева, Петровским и Шувалова. Есть планы по строительству школы в районе ЖК "Цвета радуги".

Медицина представлена кабинетом врача общей практики, при котором есть пост скорой помощи, и частным медцентром "Семейный доктор", принимающим по ОМС. Ближайшая полноценная поликлиника только в Новом Девяткино, отделение скорой помощи ― во Всеволожске. Завершено проектирование поликлиники, которая должна появиться на Ручьевском проспекте, как раз напротив ID. Она сможет принимать 600 пациентов в смену: 440 взрослых и 160 детей. Здесь же предусмотрено 4 поста скорой помощи, отделение неотложки, травмпункт, женская консультация, стоматология, дневной стационар на 12 коек. Все это стоит ожидать не раньше 2023 года.

Транспортное распутье

Транспортную ситуацию обещают улучшить. В официальных планах значится строительство ТПУ в западной части Мурино. В рамках 1 очереди, завершение которой назначено к 2023 году, должны появиться междугородный и международный автовокзал, остановки общественного транспорта и торговый центр. Во 2 очереди, до 2035 года, к ТПУ планируется добавить паркинг на 3 тыс. авто, перехватывающую парковку, бизнес-центр и трамвайные пути.

Параллельно обсуждается проект обхода Мурино, который дал бы выход из Санкт-Петербурга на дорогу "СПб-Матокса". Оба варианта ― и "обход справа" в створе Пискаревского, и "обход слева" в створе Гражданского проспекта ― вызывают протест у местных жителей. Тем временем идет строительство развязки КАД с Охтинской аллеей и Верхней улицей, съезды обещают открыть осенью 2020. Далее планируется строительство дороги от развязки к ТПУ, а затем ― четырехполосной автомагистрали между Авиаторов Балтики и железной дорогой.

Против появления этой магистрали жители Западного Мурино пишут коллективные письма во властные структуры и Президенту. Скоростная трасса не только ухудшит доступность метро и ж/д станции, но главное пройдет вблизи домов, добавив пыли, шума и газов. Проложить дорогу поближе к железным путям не дает высоковольтная ЛЭП. Каблировать, то есть закопать провода в землю, мешает высокая стоимость таких работ.

Реализация второго этапа ТПУ также упирается в дорогое каблирование. Ясности в этом вопросе нет, проект отдан разработчику для устранения ошибок. О переносе ЛЭП не может быть и речи, так как это дороже строительства любой дороги. Такая вот красная транспортная линия в сюжете "построили дома ― назвали городом ― думаем, как в нем жить".

Что же касается наличия своей станции метро ― это плюс, которым больше ни один областной городок районного подчинения не похвалится. Но для жителей ID Murino метро лишь условно в шаговой доступности, все-таки ежедневные марш-броски по 30-40 минут подойдут не каждому. Из наземного транспорта я видела в Западном Мурино только маршрутки. До нашего комплекса они не доезжают, но логично, что по мере заселения квартала маршруты продлят.

Для автомобилистов сообщение с Санкт-Петербургом значительно улучшил подкоп под КАД к улице Верхней. Еще один вариант выезда ― дорога без названия в сторону Бугров до улицы Шоссейной и далее на КАД либо проспект Культуры. Конечно, без заторов не обходится, но это уже не та изолированность локации, что царила до 2017-го.

На бывших пашнях не растут деревья

Казалось бы, небольшой городок, построенный на бывших сельхозугодьях и не имеющий никаких промышленных предприятий, должен порадовать хотя бы экологией. Однако куда ни глянь ― высокие коробки, закрывающие солнце, из растительности в основном небольшие газоны. Во всем Западном Мурино не нашлось места даже небольшому скверику.

Возможно, рекреационные территории будут выделены на пустыре, разделяющем Мурино и Бугры (эти два населенных пункта в перспективе соединятся). Отказались от высотного строительства в пользу зеленых насаждений в ППТ "Лаврики". Осталось дождаться решения властей Бугров и Мурино по синхронизации генпланов, а потом пока вырастут деревья.