ЖК "Новый Оккервиль": областное безопасное жилье в экологичной среде, но с вопросами по стоимости.

Жилой комплекс "Новый Оккервиль" строится в активно развивающемся массиве Кудрово. Хотя само Кудрово административно относится к области, но фактически примыкает к юго-восточной границе Санкт-Петербурга. Две очереди комплекса, девелопером которого является ИСК "Отделстрой", уже заселены. В настоящее время возводится третья очередь с почти романтическим названием "Дом у Каштановой аллеи". Планируется, что после полной сдачи всех очередей, здесь будет проживать 20000 жителей.

Кто строит?

Застройщиком проекта является Инвестиционно-строительная компания "Отделстрой", ведущая свою историю с 1994 г. Компании начинала деятельность как субподрядчик, и в дальнейшем, выступая в качестве застройщика, с 2002 по 2007 год построила несколько объектов. ЖК "Новый Оккервиль" - первый и самый известный проект ИСК "Отделстрой" по комплексному освоению территории в сфере жилищного строительства. Сам застройщик имеет репутацию стабильной и надежной фирмы, соблюдающей сроки сдачи объектов. Например, вторую очередь ЖК "Новый Оккервиль" под названием "Дом у липовой аллеи" сдали на год раньше - в четвертом квартале 2012, хотя планировалось в четвертом квартале 2013 года. Судя по отзывам в интернете - у нее нет восторженных поклонников, но и конкретных жалоб на компанию я не нашел.

Далеко ли до границы?

Сам квартал находится в 300 метрах от границы с городом и примыкает к МО "Оккервиль", расположенному уже в Петербурге. Корпуса второй очереди стоят на углу Ленинградской улицы, которая продолжает улицу Дыбенко в сторону кольцевой автодороги, и Областной улицы, начинающейся от продолжения проспекта Косыгина и идущей параллельно железнодорожной колее. А далее она уже под названием Центральная улица доходит до МЕГА - Дыбенко. Первая очередь под названием "Дом у Березовой аллеи" расположена по соседству со второй и чуть дальше по Ленинградской улице в сторону КАДа. А еще дальше стоят дома жилого комплекса, возводимого другой компанией, которая тоже участвует в застройке на территории Кудрово. На той стороне Ленинградской улицы разбит парк Оккервиль, который разделяет река с одноименным названием. Третья очередь начинается от второй и вытянута на север вдоль Областной улицы. Именно на примере этой очереди я и буду рассматривать варианты покупки квартиры. Все остальные жилые и социальные объекты будут расположены в глубине квартала.

Как пробраться через "бутылочное горлышко"?

Жители квартала имеют две возможности выезда на КАД - через Областную улицу и развязку с Колтушским шоссе или через Центральную улицу и развязку в районе МЕГА Дыбенко. Также удобно выезжать в сторону Колтушей через путепровод над КАДом, которым заканчивается Ленинградская улица. От "Дома у Каштановой аллеи" до станции метро ул. Дыбенко расстояние в 1700 метров, так что застройщик явно погорячился, написав в рекламе, что до метро 800 метров. Но пешком идти до метро все равно неудобно. Поэтому чтобы добраться до метро лучше воспользоваться маршруткой. А вот чтобы использовать другие виды транспорта, придется дойти до улицы Дыбенко. Кстати, я не видел ни одного пешехода на участке между перекрестком со светофором на въезде в квартал и самой улицей Дыбенко. Светофор же здесь явно не лишний - так как движение даже днем довольно интенсивное. Судя по обсуждению на форумах, именно въезд в район и является в часы пик проблемой для автомобилистов. И этот въезд с эффектом "бутылочного горлышка" явно задерживает движение автомашин. Тем более, что ситуация усугубляется наличием действующего железнодорожного переезда.

Зачем нам знать прогноз погоды?

Узнав из информации, размещенной на сайте застройщика о том, что можно получить консультацию непосредственно на объекте я позвонил по указанному мобильному телефону. Хотя на сайте в разделе отдела продаж есть просьба записываться на время, по телефону представительства мне ответили, что записываться на конкретное время не надо, достаточно просто прийти в часы работы. На мой вопрос - будет ли свободный менеджер с 11 до 12 часов - ответ был: "Да, обязательно будет." Кстати, часы работы представительства откровенно неудачные: в будни с 11 до 18 (а в понедельник с 12), в пятницу с 11 до 16, суббота - выходной, воскресенье с 12 до 17.

Такое впечатление, что застройщик рассчитывает только на клиентов, которые вообще не работают. Перед выездом, я позвонил еще раз, чтобы уточнить есть ли место для парковки возле офиса, но на этот раз вместо ответа я услышал, что телефон абонента выключен или находится вне зоны действия сети. Как оказалось, это был не последний "звонок" предупреждающий о качестве сервиса. Когда я вошел в офис, то оказалось, что менеджер только один и он занят, а со мной может поговорить только стажер. Так что представительство уже в начале рабочего дня не выдержало наплыва покупателей в количестве двух человек. Хотя стажер своей консультацией произвел хорошее впечатление, но на некоторые вопросы, касающиеся наличия квартир, оплаты и пунктов договора сам ответить не смог. Поэтому ему приходилось работать посредником - идти к менеджеру и уточнять, а потом сообщать мне.

Конечно, такая челночная консультация откровенно раздражала и внушала некоторое недоверие. К тому же стажер не имел возможности распечатать нужные мне планировки с ценами, поэтому вписывал стоимость прямо в буклет. Зато ДДУ, по которому и ведутся продажи, я получил в печатном виде. Не понравилась и манера стажера округлять площадь квартир до метра, что вносило некоторую путаницу. На мой вопрос можно ли посмотреть в качестве примера какую-нибудь квартиру - стажер ответил: "мы, так не делаем". Хотя я точно знаю, что это практикуется во время организуемых застройщиком экскурсий, да и позже когда я обходил квартал на некоторых секциях были вывески "смотровая". Возможно причина отказа - это дождь и ветер в тот день, и, правда, в такую погоду клиенту трудно выманить менеджера на улицу. Надо отметить, что в том же офисе есть сотрудник, консультирующий по поводу ипотеки, - а это действительно очень удобно.

Парки и парковки

Третья очередь ("Дом у Каштановой аллеи") строится в виде разноуровневого жилого дома высотой 10-25 этажей, состоящего из 49 секций. Выглядит объект как прямоугольная высотка по периметру, внутри которой находятся секции более низкой этажности. Поэтому жители низкоэтажных секций смогут увидеть из окна только высокие стены соседей. Это относится и к жителям, чьи окна будут выходить во двор. Вообще внутреннее пространство выглядит довольно тесным. На это на форумах жалуются люди, уже живущие в первых двух очередях. Причина в маленьком расстоянии между высотными корпусами. Как пишет один из жителей, цитирую: "Прежде чем покупать - съездите и посмотрите вживую, что там строится, на плане, который они возят по выставкам совсем другое - зелени во дворах нет, все закатано асфальтом, дворы-колодцы, тесные и темные, т.к. стены этого колодца 20-25 этажей, а между домами 45 метров".

Те же, кто приобретет квартиру с окнами, выходящими не во двор, или упрется взглядом в соседние очереди или сможет любоваться панорамой коммерческой стоянки на 4000 машин. Взгляд жителей, чьи окна расположатся на северном фасаде, сможет отдохнуть на видах пустыря, городка строителей и Северной водопроводной станции.

Больше всего повезло тем, кто живет в домах первых двух очередей с видом на лесопарковую зону с рекой Оккервиль. Застройщик явно и по праву гордится произведенными работами по благоустройству этого места: обустроенный пляж, мостики через реку, асфальтированные дорожки, а также высаженные, в том числе и жителями, молодые деревья. А вот другой зелени кроме как в парке больше нет. Правда некоторые жители бьют тревогу, что напротив первых двух домов, в парке, РПЦ собирается строить 30-метровый храмовый комплекс и беспокоятся что все деревья, которые были любовно высажены жильцами, будут уничтожены, а стройка на 5 лет обеспечена.

Безопасность и инфраструктура Нового Оккервиля

Особое внимание застройщик уделяет безопасности жителей. Поэтому вход в парадные возможен только со двора, который является замкнутым внутри фасадов или частично огорожен, как в случае дома второй очереди. Попасть во двор можно только через охраняемый вход или въезд. К тому же осуществляется видеонаблюдение по периметру дома, на въезде во двор и входах в парадные. Если говорить о парковке, то на сегодня ситуация выглядит хорошей. Открытые бесплатные парковки находятся повсюду: во дворах, внутри квартала, между домами и в карманах, прилегающих к улицам. Подземный паркинг только один - в доме первой очереди по стоимости 1 миллион рублей. В планах строительство многоярусного паркинга. К тому я уже упомянул об открытой охраняемой парковке, которая расположится вдоль Областной улицы.

Еще одним предметом гордости застройщика являются работающий спортивно-оздоровительный комплекс на въезде в квартал и детский сад внутри квартала. Безусловно, такое отношение застройщика к нуждам жителей радует. Жаль только что прекрасный детский сад обойдется родителям ежемесячно от 20 000 рублей, а это немного смахивает на платежи по ипотеке. А обычный детский сад вместе со школой на 1600 мест будет построен в конце 2014 года.

Через некоторое время жители "Нового Оккервиля" смогут получать полную медицинскую помощь, не выезжая за пределы квартала, так как в западной части лесопарка будет построена больница с поликлиникой. А пока по полису ОМС можно воспользоваться услугами стационарной врачебной амбулаторией Всеволожской клинической центральной районной больницы или платным медицинским центром. Если говорить о торговой инфраструктуре, то впечатление складывается благоприятное. Я увидел расположенные на первых этажах супермаркет, детский магазин, отделение Сбербанка, аптеки, салоны красоты и другие точки торговли и сервиса. Более крупные объекты тоже недалеко - ТК Невский и ОКЕЙ у м. Дыбенко и МЕГА у Мурманской развязки. К тому же в 2015 году откроется торговый центр с продуктовым супермаркетом.

Куда же деть стиральную машину?

Сам дом возводится по кирпично-монолитной технологии, но без вентилируемого навесного фасада. Внутри используется газобетон, и только входная стена в квартиру выполнена из усиленного кирпича для того, чтобы можно было устанавливать тяжелую входную дверь. А устанавливать ее надо будет обязательно, так как квартира сдается с входной дверью, сделанной, по словам одного из жителей чуть ли не из картона.

Как я уже писал выше - в отношении надежности застройщика особых претензий я не нашел. А вот качество строительства дольщики оценивают по-разному. Есть жалобы на большое количество недоделок и само качество строительства. Даже приводится в качестве примера проблемы в "Доме с башенками" на Светлановском проспекте, где и находится главный офис компании. Хотя дольщики, живущие в недавно сданных домах, пишут, что качество с учетом статуса эконом их вполне устраивает. Будет выполнено фасадное остекление балконов и лоджий, стоимость которого уже учтена в стоимости квадратного метра квартиры.

Квартиры сдаются как с чистовой отделкой, так и без. Разница составляет 10 000 р. за м2. Перечень всех внутренних работ по обоим вариантам вписан в приложение к договору.
По поводу заказа отделки мнения у дольщиков разные - кто- то заказал и остался доволен, другие же считают, что стоимость отделки не соответствует качеству материалов и работ.

В рамках первых двух этапов (1-14 секции) третьей очереди будет построено 1200 квартир. Но выбор квартир в них небольшой. Поэтому для покупки я рассматривал третий этап, в котором будет построено 13 секций (15-17, 26-35). Сроки ввода в эксплуатацию варьируются от 4 квартала 2015 г., указанного в буклете, до 1 квартала 2015 г. по информации, размещенной в договоре. Срок передачи квартиры дольщику, указанный в договоре - не позднее 30.09.2016 г.

Цены и квартирография

Цены всех квартир будут приведены с учетом скидки в 2% предоставляемой при 100% оплате. Сразу скажу о плюсе, являющимся общим для всех планировок, квартиры, начиная со второго этажа, имеют лоджии, которые почти все имеют вход из кухни. Студии представлены в двух вариантах: площадью 27.89 м2 (жилая - 17.43) и площадью 28.5 м2 (жилая 18). Стоимость отличается на 100 000 рублей - от 2 500 000 р. до 2 600 000 р. В них удачное расположение комнат - длинная сторона прямоугольника обращена к фасаду и небольшое отличие в метражах всех помещений. Квартира меньшей площади мне больше понравилась - так как лоджия в ней идет только вдоль кухонной зоны, а не вдоль всего помещения.

Основных вариантов однокомнатных квартир всего три. Квартира площадью 32.8 м2 по стоимости 2 800 000 р. имеет комнату 15.07 м2 и кухню удачной формы 8.9 м2. Недостатком является маленький совмещенный санузел 3.73 м2, в который не поместится стиральная машина. Следующий вариант площадью 35.4 м2 по цене 3.050 000 р. имеет комнату 16.19 и кухню 10.06 м2 - обе удачной формы. Проблема та же самая - маленький совмещенный санузел 4.1 м2, в который визуально не помещается стиральная машина. Третий вариант "однушки" площадью 43.6 м2 стоимостью 3 550 000 р. выглядит очень неплохо. Здесь понравилась комната 18.07 с двумя окнами, кухня 11.27 м2, раздельный санузел, функциональный холл 7.05 м2 и даже кладовка 2.12 м2. Недостатком можно считать узкую горловину при входе на кухню, которую при открытии полностью перекрывают двери санузлов.

Двухкомнатные квартиры представлены как в классической планировке, так и в евро. Самый маленький (45.27 м2) и дешевый (3 670 000 р.) вариант имеет планировку евро. В ней квадратная спальня 17.5 м2 и кухня- гостиная 17.22 м2. Но все портит маленький совмещенный санузел 3.87 м2, а также колонна и выступ в кухонной зоне, которые крадут метры и заставляют проявлять чудеса изобретательности при расстановке мебели.

Самая маленькая по площади (55.89 м2) классическая "двушка" стоит 3 920 000 р. В ней комнаты 18 м2 и 14 м2, кухня 10.5 м2 и раздельный санузел. Максимальная по площади "двушка" - 70.5 м2 стоит 5 050 000 р. Ее планировку удачной не назовешь - все окна выходят на одну сторону, две колонны в коридоре и выступ в одной из комнат. Сами комнаты 16.13 м2 и 18.54 м2, а также кухня 15.06 м2 имеют форму вытянутого прямоугольника. Самая дорогая среди двухкомнатных квартир имеет площадь 69.3 м2 и стоит 5 100 000 р. В ней квадратная кухня 14.7 м2 и комната 16.03 выходят на одну сторону, а большая квадратная комната 18.81 м2 на другую сторону. Но именно в этой квартире выход на лоджию как исключение не из кухни, а из комнаты. Но зато нет ни одной колонны и ни одного выступа.

Два вида трехкомнатных квартир 74.31 м2 за 5 600 000 р. и 78.5 м2 по цене 5 850 000 р. по планировке выглядят одинаково неплохо. Кухня и комната выходят на одну сторону, а две комнаты на другую сторону. Отличается только метраж помещений. Но и недостаток у них общий - чтобы поставить стиральную машину в санузел придется пожертвовать одним их двух туалетов. И только в квартире метражом 109.33м2 площадь санузла 6.99 м2 позволяет поставить стиральную машину. Но гигантский коридор 23.65 м2 при кухне в 15.38 м2 и две комнаты неудачной формы, расположенные рядом портят все картину.

Как таковых четырехкомнатных квартир нет, но они появляются, если к "трёшке" прибавить студию. Такие варианты могут иметь площадь 147.8 м2 и стоимость от 9 250 000 р. Кстати, это по цене выгоднее, чем отдельно трехкомнатная и студия.

Кроме 100% оплаты возможна рассрочка до 30.03.2015 г. При этом процент, начисляемый на остаток, будет зависеть от величины первоначального взноса. А при внесении первого взноса в размере 70% рассрочка становится беспроцентной. Ипотеку предоставляют несколько известных банков, но на нее не распространяется скидка 2% как при 100% оплате.

И потом эта странная фраза...

ДДУ, по которому ведутся продажи, в общем, выглядит равноправным. Но два пункта вызывают недоумение. Так п. 7.6 гласит, что не являются существенным нарушением требований к качеству квартиры изменения, производимые застройщиком в жилом доме в т.ч. изменение его этажности и других характеристик без согласования с участником долевого строительства. Сразу же перед глазами появляется "черная картинка". Значит ли это, что купив квартиру на самом верхнем этаже, вы вдруг обнаружите над собой еще соседей? И как говорила героиня известного фильма - "и потом эта странная фраза", в договоре звучит так: "и других характеристик". О каких характеристиках идет речь? Как правило, такая расплывчатость несет в себе совсем неприятные сюрпризы.

А пункт 8.5 дает возможность застройщику при расторжении договора по инициативе дольщика вернуть деньги в течение одного года.

Кстати, компания оказывает услуги по регистрации ДДУ и права собственности в дальнейшем. Стоимость такой услуги - 25 000 р. В беседе со стажером выяснилось, что заказать эти услуги можно только вместе. А значит мнение дольщиков о том, что им навязывается услуга по оформлению права собственности, полностью подтвердилось. Некоторые дольщики прямо пишут об этом на форумах, цитирую: "навязывается оформление собственности - без этой услуги акт приёма-передачи и ключи не дают".

М. Поплавский

<>