ЖК “ArtLine”: с видом на дорогу или кладбище

В 2020 году найти в Петербурге строящийся жилой комплекс не на самой окраине, в 5-10 минутах от метро и по адекватным ценам мягко говоря непросто. Земли свободной там уже не осталось, а если что-то и предлагают, то чаще всего бизнес-класс с соответствующей стоимостью квадратного метра. С этой точки зрения любопытен ЖК "ArtLine в Приморском": до станции "Старая деревня" 400 метров, рядом ЗСД, есть парки, да и центр города не за тридевять земель. Но должен же быть какой-то подвох. Его и пытался найти тайный покупатель.

Проект: документы против обещаний

Setl Group отхватил участок на Торфяной дороге, 17А в 2017 году. Земля была куплена у обанкротившейся торговой сети "Метрика" за 1,19 млрд рублей. К осени 2018 года застройщик приступил к работам. Тогда же и открылись продажи квартир.

ЖК "ArtLine в Приморском" включает в себя два вида недвижимости: квартиры и апартаменты. На участке будет построено пять жилых 11-этажных корпусов и два 12-этажных апарт-отеля. Помимо этого там возводят детсад с начальной школой, подземные паркинги и одну наземную парковку.

Комплекс немаленький, поэтому и квартир в нём будет 2135. И это только то, что официально является жильём. В двух апарт-отелях запроектировали ещё 1114 номеров. Итого — 3249 помещений, а это значит, не меньше 4 тысяч жильцов.

Что касается парковок для всех этих жителей, то сайт комплекса, буклет и менеджеры обещают подземные паркинги в общем количестве на 938 мест, надземный паркинг на 366 машино-мест и открытые гостевые стоянки. Но проектная декларация сообщает немного другое. Оказывается, под пятью жилыми корпусами застройщик предусмотрел только 512 мест для машин. А 938 — это с учётом подъёмных механизмов, которые смогут установить собственники. Стоимость подъёмника у застройщика — 500 тысяч. С ним действительно будет два машиноместа вместо одного. Два зависимых друг от друга места.

Если добавить 366 мест в семиэтажной наземной стоянке и 285 открытых стоянок между корпусами, то получится, что парковками будет обеспечена лишь треть квартир и апартаментов.

Ещё одно любопытное расхождение — срок сдачи. Во всех открытых источниках заявляется 4 квартал 2020 года, но в опубликованной проектной декларации речь идёт о 2 квартале 2021 года. По словам менеджера, в ПД была допущена ошибка. Однако для понимания: застройщик обязуется передать ключи до 30 июня 2021 года, а значит, ввести комплекс в эксплуатацию он может хоть за неделю до конечного срока — штрафы за это не предусмотрены.

В остальном, кажется, всё без лукавства. Четырёхэтажный детсад на 260 мест, начальная школа тут же на 200 мест. Фитнес-центр во втором гостиничном корпусе, зелёная аллея с футбольным полем между корпусом 4 и детсадом, спортивные и детские площадки во дворах.

Дворы будут закрытыми от машин полностью. Невозможен проезд даже для погрузки-разгрузки — для этих целей предусмотрены подъезды с лицевой части фасада. Однако дворы эти не то что бы просторные: корпуса имеют П-образную форму, расстояние между противоположными секциями составляет 43 метра.

Внутри корпуса должны быть ещё ярче, чем снаружи. Доминирующий цвет комплекса — фиолетовый. Он будет преобладать в отделке фасадов и в убранстве МОПов. Холлы — отдельная гордость создателей проекта. Их дизайн выбирали в ходе открытого конкурса "Арт-комплекс". Итог — стены парадных украсят авангардные рисунки.

Обещанная площадь холлов от 50 кв. м, в каждой секции есть места для хранения колясок и велосипедов. В гостиничных корпусах будет предусмотрена стойка ресепшн и лобби-бары с зоной ожидания.

В жилых корпусах предусмотрено по два лифта Otis на секцию — пассажирский и грузопассажирский, они будут спускаться и в паркинг. Вроде бы неплохо для 11-этажных домов, но на этаже в "ArtLine в Приморском" в среднем по 10 квартир. На два лифта будет претендовать жильцы примерно 110 квартир. Хотя есть секции и с более крупной поквартирной нарезкой.

В гостиничных корпусах всё ещё сложнее. Там 12 этажей, сотни квартир, по 29 на этаже. И всего по три лифта на секцию. В том же первом апарт-отеле запроектирован 751 номер и в общей сложности 6 лифтов — четыре пассажирских и два грузопассажирских. Во второй гостинице, по планам, будет одна секция и три лифта.

Сначала во второй гостинице планировалось 290 номеров, но согласно последним версиям проектной декларации, их число увеличилось до 363.

Планировки, отделка, мебель

Студий и однокомнатных квартир в комплексе подавляющее большинство, 72-74% даже в жилых корпусах. Оригинальностью планировок они не отличаются, просто потому что нечего планировать. Кухня — где-то стандартная 11-12-метровая, где-то кухня-гостиная на 17 квадратов, санузел (иногда раздельный), жилая комната да балкон. Площадь студий стартует с 21,5 кв. м, однокомнатных — с 32,7 кв. м. Площадь двухкомнатных не превышает 58 кв. м, трёшек мало, но можно найти даже 88-метровую. Четырёхкомнатных вообще несколько штук, самая большая имеет площадь 114 кв. м.

Потолки на большинстве этажей 2,75 метра, но на последнем представлены квартиры формата high flat, там высота 3 метра.

Все квартиры и апартаменты в комплексе сдаются с фирменной отделкой от Setl City, от которой невозможно отказаться. Уже несколько лет застройщик сдаёт комплексы "под ключ", предлагая даже мебель и технику к моменту заселения. Менеджеры уверяют, что с 2019 года у Setl City действует новый стандарт отделки. Ознакомиться с ним можно в консультационном пункте на Торфяной дороге, 17А.

Девелопер предлагает отделку в двух цветах: "Ваниль" и "Шоколад". Самостоятельно выбрать ничего нельзя, цвет зависит от этажа. На нечётных светлые отделочные материалы, на чётных — тёмные.

В отделку от застройщика входит:

• металлические входные двери российского производства с внутренней декоративной панелью, замком и фурнитурой;
• виниловые обои на флизелиновой основе под покраску российского производства;
• ламинат Tarkett (производство Россия) 33 класса, пластиковый плинтус в цвет ламината;
• межкомнатные двери из российского МДФ с покрытием экошпон (Италия) и фурнитурой (Финляндия), хромированные ручки;
• раковина с тумбой (Россия/Чехия) и смесителем (Германия);
• акриловая ванна с декоративным экраном и смесителем (для студий — душевой поддон) от российского производителя Bach;
• унитаз (Россия/Чехия);
• керамическая плитка в санузлах на полу и стенах (от российских производителей Kerama Marazzi или "Нефрит-Керамика"), полы в санузлах с подогревом;
• радиаторы Purmo (Польша) или Prado (Россия).

Всё это входит в цену, а вот мебель и технику можно приобрести отдельно. Оснастить по-минимуму студию стоит 150 тыс. рублей. За эти деньги "Первая мебельная фабрика", с которой сотрудничает Setl City, обещает привести и установить в помещении:

• кухонный гарнитур с барной стойкой;
• варочную поверхность Lex (2 конфорки);
• встраиваемую вытяжку Lex;
• шкаф для одежды (две двери);
• тумбу под ТВ;
• шкаф для одежды в прихожую (одна дверь).

В общем-то, это всё. Даже спальное место жильцу придётся покупать самостоятельно. В списке мебели для двухкомнатных квартир есть каркас кровати с прикроватными полками, но такое обустройство обойдётся уже в 290 тысяч. За меблировку однушки просят от 220 тысяч. Приобрести всё это можно в рассрочку или кредит.

Комфорт по цене бизнеса

Поскольку до заявленного срока сдачи осталось всего полгода, выбор квартир уже небольшой, да и цены существенно подросли. Например, в ноябре 2018 года стоимость студий в жилых домах начиналась с 3,5 млн за 24,3 кв. м. Летом 2020 года самая дешёвая студия этой площади продаётся за 4,3 млн.

33-метровая однокомнатная квартира в ЖК "ArtLine в Приморском" стоит 5,5 млн, но расположена она на первом этаже жилого корпуса №3. Всё, что выше или больше площади — уже за 6 млн. Жилые двушки — от 8 млн, и это за 51 кв. м на 1 этаже. Евро-трёшка на 88 квадратов — 13,3 млн.

Если есть 16 млн, то можно купить 114-метровую квартиру с кухней-гостиной площадью 28 кв. м, двумя спальнями и двумя санузлами.

Эти цены — 150-170 тыс. за кв.м в среднем — приближаются к бизнес-классу. Даже на старте продаж, судя по комментариям в сети, цифры вызывали недоумение, а сейчас они ещё и выросли, но это не останавливает покупателей. Хотя пускай небольшое число квартир в открытой продаже не вводит в заблуждение — Setl City выводит их на рынок пачками, поэтому наверняка у застройщика ещё остались в закромах самые привлекательные варианты.

В апартаментах цены куда приятнее. Вот студия на 21,4 кв. м за 3,4 млн или даже двушка площадью 51,4 кв. м за 5,85 млн. Но больших площадей в гостиницах нет. Ну и формат жилья иной: апартаменты предусмотрены в большей степени для аренды, отсюда мелкая нарезка площадей, длинные гостиничные коридоры, большое число квартир на этаже.

Паркинг тоже продаётся, как подземный, так и наземный, и тут тоже есть существенная разница в цифрах. К примеру, под жилыми корпусами машиноместо обойдётся в лучшем случае в 800 тысяч при 100% оплате, в худшем — в 1 млн в случае рассрочки. А вот в наземном можно выбрать местечко за 300 тысяч, но на 7 уровне, до него ещё нужно доехать. Первый уровень продаётся за 500 тыс.

В комплексе ещё есть некие неведомые кладовые, но продажи на них, по словам менеджера, летом 2020 года, за полгода до сдачи, ещё не открыты.

Особенности апартаментов

Две гостиницы в ЖК "ArtLine в Приморском" — это первые апартаменты комфорт-класса в истории Setl City. Сравнивать пока не с чем, но менеджеры уверяют: внутренняя отделка МОПов и номеров будет такой же, как отделка в жилых корпусах.

И вроде бы технологии строительства одинаковые, возводятся совсем рядом одними и теми же рабочими, но всё же различия есть. Вот основные:

• у гостиниц в этом ЖК нет закрытой территории;
• нет подземного паркинга;
• до 29 квартир на этаже, при этом 12 этажей и три лифта;
• стойка рецепции в холле и зона лобби;
• наличие дополнительных услуг вроде уборки в номере за дополнительную плату;
• в апартаментах возможна лишь временная регистрация до 5 лет;
• у апартаментов другая формула налогооблажения;
• в апартаментах выше коммунальные платежи;
• отсутствие господдержки при покупке и проживании в апартаментах.

О некоторых пунктах подробнее. Во-первых, регистрация или так называемая прописка. Если в квартире можно сделать постоянную, то в апартаментах, поскольку это коммерческая недвижимость — временная максимум на 5 лет с последующим продлением. Но по сути, это ни на что в нынешних условиях не влияет.

Во-вторых, налоги. Платить придётся с кадастровой стоимости купленного номера, но, к счастью, не максимальные 2%, предусмотренные законодательством, а всего 0,1%, как и в случае с квартирами. Однако законодательство в части коммерческой недвижимости может измениться — уж слишком активно стала расти доля апартаментов на рынке недвижимости. Ну и никаких льгот и, в том числе налогового вычета (20 кв. м площади в квартирах) — владельцы апартаментов платят налог со всей площади.

Третье — коммунальные платежи. Они существенно выше, поскольку действуют тарифы для коммерческих помещений. По отзывам владельцев номеров в комплексе "Yes" на улице Хошимина, зимой за студию приходится отдавать 5,5 тыс. рублей. Это сравнимо с коммуналкой за двухкомнатную квартиру. Плюс ещё пару тысяч за обслуживание апарт-отеля: уборка, охрана, стойка ресепшн.

Условия покупки

На покупку квартиры в ЖК "ArtLine в Приморском" можно получить льготную ипотеку с господдержкой, ставка — до 6,5%. Это реально, если сумма кредита не превышает 8 млн рублей. Но предложение распространяется только на жилые корпуса, кредит на апартаменты не субсидируется, там ставка в районе 9%. Банк "Открытие", ВТБ и "Промсвязьбанк" готовы дать кредит на гостиничный номер под 7,9-8,5%.

Рассрочка тоже есть, но это дело совсем невыгодное, потому что расчёт идёт от базовой цены, а она на 15% больше, чем при ипотеке и 100-процентной оплате. Первый взнос — не менее 30%, срок — до 36 месяцев. Если первоначальный взнос 40%, то на него даётся скидка в 10%.

Бронь квартиры в объектах комфорт-класса у Setl City платная, 20 тыс. рублей, на две недели. За это время банк должен успеть одобрить ипотечный займ. После подписания документов купли-продажи, вся сумма возвращается.

Парковочное место тоже можно купить в рассрочку, но цена выше. Если рассматривать место под землёй, то на 200 тысяч. Зато его готовы продать без первоначального взноса.

Застройщик: сила человеческого фактора

217 жилых домов, 27 детских садов, 6 школ — это итоги 25-летней работы Setl Group на строительном рынке. Юбилей холдинг отметил в 2019 году, в том же году он показал рекорд по площади введенных в эксплуатацию объектов — 1,33 млн кв. м. Победы на конкурсах, награды профессионального сообщества — всего этого у застройщика в избытке. Однако цифры и регалии мало значат для каждого конкретного дольщика. Куда важнее качество строительства и выполнение обещаний.

Пятен на биографии Setl Group в виде долгостроев нет, но иногда девелопер позволял себе задерживать ввод жилья в эксплуатацию. Например, на пару кварталов сорвал срок сдачи ЖК "Riverside", на один квартал запоздал ЖК "Москва". При этом некоторые объекты удаётся построить раньше срока, например, ЖК "Палацио".

В сети можно найти немало негативных отзывов на качество домов и отделки комфорт-класса. Они касаются плохой шумоизоляции.

На отделку от застройщика тоже много жалоб, но все они не про качество материалов, а про криворукость некоторых рабочих. Дольщики при приёмке квартир сталкиваются с царапинами на стеклопакетах, вздутыми обоями, трещины на стенах балконов, трещины на плитке и ещё множество подобных косяков. Большую часть вроде бы устраняют по гарантии, но ждать придётся до 45 дней.

Что касается отделки МОПов, то здесь тоже лотерея. В одной секции может работать бригада профессионалов, в другой строители подойдут к делу без энтузиазма, и в результате — подтёки краски, сколы, трещины. Да и в целом сам проект отделки холлов вызывает вопросы. Я побывала в одном из корпусов ЖК "Чистое небо" и у меня остались вопросы и к мастерству строителей, и к качеству материалов. В коридорах я обнаружила неровно покрашенные стены, вздыбившиеся панели на потолке, сбитую краску на углах.

Отдельная тема — общение с "Петербургской недвижимостью", которая является эксклюзивным брокером Setl Group. Я не раз сталкивалась с менеджерами этой компании и несколько раз мне не везло настолько, что я начинала сомневаться в их компетенции. Возникли проблемы и при общении со специалистом по поводу квартиры в ЖК "ArtLine в Приморском". Сотрудница не смогла назвать фирму-изготовителя лифтов, "плавала" в теме чистовой отделки и так и не разобралась в расхождении количества парковочных мест даже после прямого указания на несоответствие цифр.

Транспорт, окружение, атмосфера

Исторический район Старая деревня находится на правом берегу Большой Невки и относится к Приморскому району Петербурга. Приморский район считается одним из самых зелёных и чистых в городе, однако его территория неоднородна. И вот как раз окрестности метро "Старая деревня" в меньшей степени соответствует доброй репутации района.

Выходишь из вестибюля и оказываешься в почти осязаемом шуме. С одной стороны машины, с другой — электрички, с третьей — аудиореклама из ближайших торговых точек. Дело в том, что здесь расположен транспортно-пересадочный узел: есть автостанция, железнодорожная станция и метро. Без сомнения, это весомый плюс локации:

• метро — 20 минут до "Адмиралтейской";
• железная дорога — 50 минут до Сестрорецка;
• автомобильные дороги — 5 минут до ЗСД, 10 минут до Елагина острова (ЦПКиО), 20 минут до Петроградки, 25 минут до Дворцовой площади.

А ещё здесь множество автобусов и маршруток, курсирующих по разным направлениям.

Удобно, но шумно, загазовано и грязно. На Торфяной дороге, вдоль которой строится ЖК "ArtLine в Приморском", стоит стена пыли, и особенно это чувствуется жарким летним днём. Отчасти спасает ситуацию большая зелёная зона, простирающаяся от Торфяной дороги и Заусадебной улицы до Богатырского проспекта, по совместительству являющаяся Серафимовским кладбищем.

Комплекс действительно строится прямо около кладбища, от крайних могил до угла жилого дома №1 около 40 метров, до детского сада примерно 150 метров. Но на мой взгляд, такого соседства пугаться не стоит. Главное преимущество, помимо понятной тишины, — эту землю точно не застроят, а значит парк не превратится в очередную многоэтажку.

А вот всё остальное окружение менее живописное и не такое однозначное. К северу от комплекса расположены склады, автосервис, предприятие "Северный текстиль", мебельный центр "Богатырь". Выглядит это совсем непрезентабельно. Возможно, постройки в будущем снесут, но когда именно, и что построят вместо, пока не известно.

Через дорогу напротив "ArtLine в Приморском" пейзажи тоже не самые живописные. Несколько автоцентров, АЗС, бизнес-центр, производство оптических приборов "ЛОМО", ЛЭП и гаражи. Судьба последних по Гаккелевской улице предопределена — их снесут, как сносят другие гаражи в привлекательных местах Петербурга. В конце 2019 года была, например, решена судьба примерно 900 строений на Стародеревенской улице, это в 700 метрах от строящегося ЖК. На освобожденной территории, по данным СМИ, планируется построить завод по выпуску фасовочно-упаковочного оборудования.

Жилые дома в окрестностях "Старой деревни" тоже есть, но всё же этот микрорайон имеет, скорее, промышленную, торговую и транспортную направленность. Обжитые районы начинаются ближе к Богатырскому проспекту и расширяются, захватывая огромные территории, к станции метро "Комендантский проспект".

Район строительства ЖК "ArtLine в Приморском" спальным, тихим и уютным никогда не станет. Зато здесь немало места для шоппинга и развлечений. В 300 метрах от комплекса находится ТРК "Гулливер", а в 500 метрах — ТК "Старая деревня". Тут есть кинотеатр, боулинг, пиццерии, рестораны, магазины, в том числе крупный гипермаркет "Ашан-Сити". У метро находится сельскохозяйственный рынок.

И пару слов о пробках. Приморский район стоит в них всё плотнее с каждым новым введённым в строй жилым комплексом. Пока в районе Старой деревни относительно свободно, но именно на Торфяной дороге от метро, вдоль "ArtLine в Приморском" до Богатырского проспекта в часы пик движение затруднено.

Инфраструктура: учиться, лечиться, танцевать

Детский сад на 260 мест, начальная школа на 200 мест, всё это с бассейном должно появиться к моменту сдачи жилых корпусов на территории ЖК "ArtLine в Приморском". Но и помимо этого социальные учреждения в округе имеются. Ближайший детский сад №84 на Ситцевой улице в 450 метрах, ДОУ №40 на Школьной улице в 750 метрах, там же расположена школа №44.

С поликлиниками чуть сложнее. До офиса врача общей практики №4 на Богатырском проспекте 1,5 километра на северо-запад, до поликлиники клинической больницы №122 им. Соколова 1,6 км в противоположную сторону. Поликлиника №49 ещё дальше: взрослое отделение почти в 2 километрах, детское — в 2,4 км.

И вроде бы достаточно, несмотря на удалённость, но в ЖК "ArtLine в Приморском" поселится минимум 4 тысячи людей, и им нужно будет где-нибудь лечиться. Скорее всего, очереди в существующих учреждениях здравоохранения после заселения ЖК увеличатся.

Альтернатива — частные учреждения, как клиники, так и школы. Поблизости можно найти косметологию, пройти медкомиссию, научиться танцам, записаться в студию растяжки. Проще говоря, чтобы получить минимальный набор привычных благ цивилизации, не нужно даже выезжать за границы микрорайона.

А вот для того, чтобы просто прогуляться, лучше проехать 5-10 минут на машине. На юг, чтобы попасть на Елагин остров, на северо-запад, чтобы попасть в Юнтоловский заказник. Живописных мест в Петербурге немало. и одни из самых красивых из них в ближайшем доступе от ЖК "ArtLine в Приморском".