ЖК "Северная Долина": надежно и быстро, но с проблемами в сервисе

В Выборгском районе Санкт-Петербурга реализуется крупнейший в городе проект комплексного развития территории. На площади в 270 га, расположенной севернее станции метро Парнас, вырастает целый жилой район. С начала строительства уже сданы в эксплуатацию 4 из 15 запланированных очередей ЖК "Северная долина". По планам застройщика после окончания строительства здесь будет проживать 80 000 жителей.

Проблемный сервис от застройщика

Реализацией проекта занимается один из крупнейших в городе девелоперов - компания "Главстрой-СПб", которая является частью промышленной группы Базовый Элемент. Компания занимает первое место в Санкт-Петербурге по площади строящегося жилья в пределах КАД и второе место по совокупной площади выведенного в продажу жилья в 2013 г.

Судя по фактам, которые подтверждаются мнением дольщиков компании, ни у кого не вызывают сомнение темпы строительства и надежность девелопера в соблюдении сроков сдачи объектов. Но вот качество обслуживание, начиная от обращения по телефону и заканчивая регистрацией права собственности, подвергается со стороны дольщиков очень жесткой критике. Вот типичное мнение одного из дольщиков компании по поводу ее сервиса: Абсолютно не квалифицированный персонал компании, всё делают очень медленно, затягивают и не компетентно подходят к любому вопросу... В итоге за доп. средства выплачиваемые компании приходится всё делать самому и постоянно их пихать, при условии, если удастся Вам дозвониться... Неужели престиж для компании сегодня это пустое место... Всё напоминает восточный базар...

Один из жителей первой очереди сдав документы летом 2012 года, узнал в январе 2013 г., что документы до сих пор находятся в юридическом отделе компании. В результате этого он не может получить свидетельство о регистрации вот уже в течение 18 месяцев. К тому же раньше компания навязывала комплексную услугу по регистрации ДДУ и права собственности, что тоже вызывало справедливое негодование дольщиков. А между тем услуга эта обходилась в сумму около 20 000 р. Некоторые жители пишут на форумах, что им удалось решить эту проблему, но только через суд. Но теперь застройщик отказался от такого подхода и регистрирует ДДУ бесплатно. Да и регистрация права собственности теперь на усмотрение дольщика - заказывать эту услугу у застройщика или регистрировать самому.

Если говорить о сроках передачи квартир покупателям то в общем, здесь к компании претензий почти нет. Правда, по мнению дольщиков практика, при которой застройщик старается растягивать передачу ключей уже сданного дома на несколько месяцев, выглядит, как давление на дольщиков с целью избежать устранения недоделок. Например, дольщик третьей очереди пишет, что те, кто соглашался подписывать акты приемки без просмотра, получил ключи в январе, а он был приглашен на просмотр только в июле. Причем придя на просмотр, услышал от представителя фирмы требование, что должен это сделать всего за полчаса. А это действительно выглядит как давление на дольщиков. Кроме того, устранение недоделок постоянно переносили или как образно выразился один из жителей - брали измором. В результате многие просто устраняют недоделки сами. Типичный пример этого привел покупатель, которого представители застройщика обвинили в том, что он сам сломал свою дверь и ему пришлось устанавливать новую за свой счет.

Таким образом, складывается мнение, что вследствие большого объема продаваемого жилья сервис компании скорее напоминает конвейер, чем индивидуальное обслуживание. Это кстати подтверждается и принципиальным отказом застройщика от показа потенциальным покупателям не только реальных квартир, но даже посредством шоу-рума.

К тому же для дольщиков объемы продаж не являются оправданием плохого качества этого обслуживания. В связи с этим некоторые покупатели советуют, чтобы не сталкиваться с таким сервисом, обращаться для покупки не к застройщику, а в одно из нескольких агентств, имеющих партнерские отношения с застройщиком.

Всё дальше на север

Застройка территории началась с пятнадцатого квартала, начинающегося сразу от ул. М.Дудина, на той стороне, которой расположен вестибюль станции метро Парнас. Ближе всего к метро находятся корпуса первой и второй очереди. Далее квартал простирается почти строго на север до проектируемой улицы Н.Рубцова.

С запада квартал отделяет от Шуваловского парка и примыкающего к нему поселка Торфяное улица Гаврилина, а на востоке его границей является уже построенная, но пока не введенная в эксплуатацию улица Ф.Абрамова. Всего в пятнадцатом квартале сдано в эксплуатацию четыре очереди, состоящие из пятнадцати корпусов. Сейчас идет заселение корпусов трех корпусов 2,3 и 4 последней четвертой очереди пятнадцатого квартала.

Далее на север в сторону КАД от проектируемой улицы Н.Рубцова начинается девятнадцатый квартал, в рамках которого строятся пятая и шестая очереди. Два дома пятой очереди (корпуса 2 и 12) расположены вдоль той же улицы, а три дома шестой очереди (корпуса 9-11) возводятся еще севернее вдоль проектируемого продолжения ул. Ф. Абрамова. Восьмая очередь будет состоять из одного дом (корпус 1), который построят на ул. Н. Рубцова, но немного западнее от корпуса 2 в сторону Шуваловского парка. На севере девятнадцатый квартал закончится проектируемой Заречной улицей, а далее следующий квартал будет последним пред КАД. На восток от девятнадцатого квартала расположится двадцатый - прямо напротив домов шестой очереди будут построены четыре дома (корпуса 5-8) седьмой очереди. Все дома Северной Долины строятся по кирпично-монолитной технологии и имеют высоту от 24 до 27 этажей.

Когда цены сравняются?

Сейчас пятнадцатый квартал имеет достаточно обжитой вид. Видны старания застройщика по благоустройству, территория выглядит чистой. На первых этажах бросаются в глаза многочисленные вывески магазинов и предприятий сервиса. Учитывая, что коммерческие помещения в Северной Долине вызывают большой интерес предпринимателей, то можно прогнозировать, что потребности жителей будут удовлетворены. Но проблема в том, что здесь пока нет больших сетевых магазинов и продуктовых дискаунтеров и поэтому цены существенно выше, чем, например, в районе метро Просвещения.

Скорее всего, выравнивание цен произойдет только после появления таких предприятий на территории комплекса. Кстати, напротив метро Парнас планируется возведение торгово-развлекательного комплекса, но арендаторы пока неизвестны. К тому же еще один торговый центр строится напротив корпусов четвертой очереди. А пока жителям чтобы развлечься и сделать покупки приходится ездить в Гранд-Каньон или МЕГУ-Парнас.

Сколько будет до метро?

Если говорить от транспортной доступности, то жителям первых двух очередей повезло больше всех, так как вход в метро буквально через дорогу. Но так как строительство уходит все дальше от станции метрополитена, то жителям следующих очередей придется тратить все больше времени, чтобы добраться до метро. Так от самого дальнего корпуса 8 в седьмой очереди до метро уже 1600 метров. Если говорить о других видах общественного транспорта, то здесь ситуация хорошая. Много маршруток и автобусов курсируют как в город, так и в область. Для автомобильного движения возникают трудности на проспекте Энгельса в сторону центра города, а особенно на участке от путепровода через железнодорожные пути до проспекта Просвещения. Хорошо, что есть альтернатива для въезда в город через промзону Парнас. Для выезда за город нет никаких проблем - рядом находится развязка с КАД. Конечно трафик в районе м. Парнас будет неизбежно нарастать - как за счет ввода новых очередей, так и за счет увеличения количества жителей в комплексах, строящихся по соседству. Ведь за время с начала строительства "Северная долина" приросла несколькими объектами, возводимыми другими застройщиками.

Клочка земли не отдадим

Настоящей транспортной проблемой "Северной долины" является парковка. Автомобили ставят на любом клочке свободной земли. Довольно широкая улица М. Дудина так запаркована, что для проезда осталось по одной полосе в обе стороны. Такая же участь, скорее всего, ожидает и пока закрытую для движения улицу Ф. Абрамова.

Эту ситуацию вы можете наглядно увидеть на снимках фотоотчета, сделанных в дневное время в будний день. В выходные ситуация еще более удручающая - мне приходилось это не только наблюдать, но пробовать припарковаться во дворах третьей очереди. По наблюдениям жителей, которыми они делятся на форумах на одно парковочное место приходиться 7-9 машин.

Платные паркинги пятнадцатого квартала предлагаются по 800 000 руб. Они не привязаны к конкретному дому, а располагаются под площадкой, расположенной среди домов третьей очереди. Правда продавец время от времени проводит акции - например, в январе при покупке трехкомнатной квартиры в третьей очереди стоимость машиноместа составляет 400 000 р. Таким образом, продавец хочет стимулировать продажу трехкомнатных квартир - только они остались непроданными в третьей очереди.

Если говорить о платном паркинге в следующих очередях, то он запланирован в шестой очереди, но стоимость пока неизвестна. А седьмая очередь и вовсе лишена платного паркинга. Так что жители должны быть готовы к борьбе за свои клочки парковочной земли.

Где учиться и лечиться?

Еще одна проблема новостройки связана с социальной инфраструктурой. Сейчас в пятнадцатом квартале действует только один детский сад на 190 мест, открытый еще в 2011 г. В настоящее время "Главстрой-СПб" строит две школы на 975 мест каждая и детский сад. Но до сдачи объектов еще далеко - по словам менеджера от полутора до двух лет. Строительство еще двух детских садов пока даже не начиналось.

К тому же о медицинских учреждениях менеджер вообще не смог предоставить информацию. Между тем на сайте застройщика есть информация, что в этом квартале уже поселились 15 000 жителей. Если говорить об общем количестве объектов образования, то после полного завершения строительства на 80 000 жителей планируется 13 детских садов и 10 школ.

Парк против промышленной зоны

По поводу экологической ситуации у дольщиков нет единого мнения. Часть из них жалуется на неприятные запахи, периодически накрывающие территорию комплекса. Мне приходилось неоднократно бывать как в этом районе, так и на самой промзоне, но с этой проблемой я не сталкивался. Что касается самой промзоны, то конечно нахождение в ней большого количества реально работающих предприятий разных отраслей, ухудшает экологическую ситуацию. Но жители имеют и компенсацию за это в виде Шуваловского парка. К тому же по планам благоустройства в створе проектируемой улицы Н. Рубцова застройщиком будет разбит парк.

Радует большое количество информации о "Северной Долине", размещенной на самых различных ресурсах. Кроме официального сайта девелопера и сайта самого проекта от Главстроя - СПб существуют несколько независимых ресурсов, в которых дольщики и жители подробно обсуждают все аспекты строительства и жизни в комплексе. Эти ресурсы, как могут, восполняют недостатки сайтов девелопера. Потому что официальные ресурсы дают только общую информацию о проекте, ценах, планировках и условиях. По ним невозможно не только узнать о стоимости и наличии конкретной квартиры, но и по определенным параметрам выбрать хотя бы планировку.

Такие разные офисы

Ранее мне приходилось бывать в офисе продаж компании на Финляндском проспекте, и он произвел благоприятное впечатление. Теперь я решил получить консультацию непосредственно на месте - в консультационном пункте, находящемся на объекте. Правда, предварительно я пытался дозвониться до главного офиса продаж, чтобы узнать, можно ли получить полноценную консультацию в этом пункте. Но, несмотря на неоднократные попытки сделать мне этого не удалось. Приятный голос говорил, что сейчас я буду переведен на менеджера и после этого следовали короткие гудки. Тогда руководствуясь информацией на сайте о часах работы: понедельник - пятница с 10 до 19, суббота с 10 до 18, я все-таки поехал на объект.

Выйдя из метро, я не увидел никаких указателей о местонахождении пункта, и только побродив вокруг мне, удалось с трудом его найти. Внешне он выглядел прямо скажу неказисто и ничего кроме удивления не вызвал - об этом вы сами сможете судить по фотоотчету.

Зато консультация менеджера мне понравилась - кстати, он был там, в единственном числе. Пожилому посетителю передо мной он терпеливо и спокойно объяснял одно и то же несколько раз. Во время консультации за мной образовалась очередь из четырех человек, но менеджер не проявлял признаков спешки в разговоре со мной. Но, в общем, вид консультационного пункта и единственный менеджер при явном спросе на консультацию именно на объекте, безусловно, подтверждают наличие проблем в сервисе компании.

Очередные квартиры

Итак, из беседы с менеджером я узнал, что в пятой очереди со сроком сдачи в мае 2014 г. остались только двухкомнатные квартиры по цене 76 300 р. за "квадрат" и трехкомнатные квартиры по цене 72 700 р. за "квадрат". Кстати, только в этой очереди квартиры сдаются без чистовой отделки. В остальных очередях все квартиры идут с чистовой отделкой. Перечень оборудования и характеристика отделки прописана в приложении к заключаемому сторонами договору. Изучив этот документ, становится понятным, что качество отделки относится к типичному эконом-классу с линолеумом в качестве напольного покрытия.

Шестая очередь сдается в декабре 2014 г. В ней остались только студии по 104 800 р. за квадратный метр и трехкомнатные квартиры по 64 900 р. за "квадрат".

Более широкий выбор, но уже без студий, которые были сразу раскуплены, есть в седьмой очереди со сроком сдачи в декабре 2015 г. Однокомнатные квартиры доступны по цене 73 000 р. за м2. Среди них я рассматривал три варианта - площадью 40.59 м2, 41.59 м2 и 42.85 м2. Все эти квартиры имеют общий недостаток - совмещенный санузел, но все они имеют лоджии. Кстати, лоджии везде сдаются с единым остеклением. Наиболее интересной выглядит квартира 40.50 м2 за счет того, что она двухсторонняя и имеет большую кухню (14.1м2) с выходом на лоджию.

Среди двухкомнатных квартир я рассматривал три варианта: 58.74 м2, 62.88 м2 и 66.04 м2. Стоимость "квадрата" в них составляет 63 460 р. Все они имеют дополнительный туалет. Первый и третий вариант имею примерно одинаковую планировку, но в зеркальном отражении. Они двухсторонние и имеют по две лоджии, причем вход в одну из лоджий с кухни. Третий вариант отличается большей площадью кухни - 12.85 м2 против 10.65 м2 и большей площадью ванной- 5.6 м2 против 4.8 м2. А вот второй вариант "двушки" может подойти любителям саун, так как площадь ванны позволяет ее построить- 9.55 м2. Еще один недостаток этой квартиры - планировка в виде типичной "гребенки".

В седьмой очереди имеется широкий выбор трехкомнатных квартир по стоимости 58 230 р. за квадратный метр. Менеджер рекомендовал мне рассмотреть три из них: 78.58 м2, 81.69 м2 и 88.49 м2. В первом варианте кухня (15.4 м2) и гостиная (16.1 м2) имею слишком неудобную закругленную форму. Хотя в квартире две лоджии, но, ни одна не имеет выхода со стороны кухни. К тому же дополнительный туалет находится рядом с санузлом. Второй вариант имеет такие же недостатки, а лоджия всего одна.

Мне понравился третий вариант- квартира тоже двухсторонняя, с большой кухней (12.85 м2), имеющий выход на лоджию и разнесенными по разным частям квартиры санузлом и дополнительным туалетом. Кроме того имеется еще две лоджии с выходом из гостиной (18.5м2) и спальней (12.7 м2).

Все цены приведены базовые - в случае 100% оплаты есть скидка 5%.

Кроме скидки застройщик регулярно проводит акции - например, в январе продолжалась акции, при которой на "двушки" и "трешки" в седьмой очереди распространялась дополнительная скидка - 10%.

По словам менеджера в течение февраля ожидается выход в продажу квартир в восьмой очереди. Опыт предыдущих очередей показывает, что на старте продаж квартиры с небольшим метражом раскупаются очень быстро, так как имеют хороший инвестиционный потенциал. Так что будьте бдительны, если вам нужна именно такая квартира.

Два в одном

Застройщик ведет продажу в соответствии с ФЗ-214, но использует кроме ДДУ еще и предварительный договор долевого участия. При этом с дольщиком заключаются одновременно два договора. Оплата под названием сумма обеспечения вносится на основании предварительного договора, а как только ДДУ проходит регистрацию - эта сумма переводится на счет основного договора. Оба договора в целом корректны и соответствуют ФЗ- 214. Меня смутил только пункт 6.3. ПДДУ, по которому в случае расторжения договора по инициативе покупателя он несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от цены квартиры. Причем застройщик вправе удержать ее в одностороннем внесудебном порядке - как говорится "без суда и следствия".

Застройщик бесплатно производит регистрацию ДДУ, что и записано одним из пунктов договора. А регистрацию права собственности дольщик может делать самостоятельно или заказать у застройщика - на сегодня стоимость услуги составляет 17 100 руб.

Кроме 100% оплаты возможны варианты с рассрочкой и привлечением ипотечного кредита. В случае рассрочки скидка в 5% не предоставляется, а ее срок может быть максимум на год с первым взносом от 20%.

В случае ипотеки скидка уменьшается до 3% вместо 5%. Выбор ипотечных программ очень разнообразен - среди них варианты от Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка. Сотрудники застройщика оказывают бесплатные консультации для выбора оптимального варианта ипотеки.

М. Поплавский