ЖК "Новомосковский": стоимость выше комфорта

В Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга реализуется проект жилого комплекса под названием "Новомосковский", на месте, где прежде располагалось промышленное предприятие. Объект "повышенного уровня комфортности" строится компанией "Юит Дом" и будет полностью сдан до конца 2015 г.

Заграница нам поможет

"ЮИТ Санкт- Петербург" является региональным подразделением известного финского концерна YIT, работающего на территории России более 50 лет. На сегодня в СПб застройщиком возведены десять жилищных проектов и еще 10 находятся в стадии строительства. Интересный факт - с 2010 по 2013 гг. объем проектов по площади сократился в три раза, правда, эта ситуация может измениться - "ЮИТ" взялся за проект комплексного освоения территорий под названием ЖК "Новоорловский".

Особых жалоб на застройщика нет, но правда была нашумевшая история с запахом аммиака в доме "Оптимист". Есть жалобы, связанные с деятельностью управляющей компании, созданной "ЮИТ". По мнению жителей, быстро решить проблемы с обслуживанием получается только после жалоб в главный офис компании, расположенный в Финляндии.

Кстати, и у меня была такая же ситуация, но с другой скандинавской компанией. Мне удалось решить проблему с ее подразделением в СПб только после письменного обращения в главный офис, расположенный в Швеции. Но, в общем и целом, репутация у застройщика, как в смысле качества, так и по срокам сдачи выглядит надежной.

Три корпуса и башня

Место строительства жилого комплекса "Новомосковский" расположено на бывшей территории завода "Петмол". По словам менеджера, на этой части завода были только инженерные коммуникации, относящиеся к заводу, но это не так. Дело в том, что до Петмола здесь ещё в 19 веке был построен комплекс зданий новых городских скотобоен. Сейчас от него осталась только водонапорная башня, которая является объектом культурного наследия и находится практически во дворе корпуса № 3.

Итак, объект состоит из трех корпусов, которые размещаются вдоль Московского проспекта, начинаясь в 150 метрах южнее павильона станции м. Фрунзенская и заканчиваясь ул. Красуцкого.

Первый корпус представляет собой одиннадцатиэтажное П- образное здание, обращенное верхушкой буквы в сторону Московского проспекта. Второй корпус высотой от 9 до 11 этажей, имеет форму прямоугольника, вытянутого вдоль Московского проспекта.

Оба корпуса строятся по смешанной технологии - несущие конструкции в подвале, на 1 и 2 этаже и перекрытия из монолитного железобетона, а стены уже панельные с фасадным утеплением слоем минераловатных плит с оштукатуриванием и покраской. Панельные конструкции производятся на собственном предприятии ЮИТ, расположенном в Ленинградской области. Первые два корпуса будут сданы в 4 квартале этого года и в них остались в продаже всего несколько квартир. Поэтому меня интересовал корпус № 3, в котором еще есть достаточный выбор квартир.

Корпус №3 по числу квартир почти такой же как два первых (430 - Корпус №3; по 474 в Корпусах №1 и №2) в и будет состоять из нескольких разноэтажных частей. Первые четыре секции высотой 7-9 этажей, находятся за зданием корпуса № 2 и будут монолитно- панельными.

Следующая часть - 12-этажная секция № 5 - строится по кирпично-монолитной технологии и имеет закругленную форму. Она частично выходит на двор жилого дома, расположенного на Московском проспекте, а частично на другое крыло этого же дома, но уже по ул. Красуцкого.

Далее 3-й корпус будет продолжать монолитно-панельная секция № 6 высотой 11 этажей, выходящая на здание бизнес-центра на ул. Красуцкого. И последние две секции - 7 и 8 тоже будут монолитно-панельными, но уже высотой 19 этажей. Их фасад также будет смотреть на здание бизнес-центра.

Надо сказать, что весь комплекс за исключением северного крыла корпуса № 1 будет зажат между расположенными на Московском проспекте жилыми зданиями и строящимся ЖК "Времена Года", имеющим высоту 19 этажей. Так что ничего особо приятного даже жителям последних этажей увидеть не удастся. Окна квартир будут выходить либо на соседний корпус родного комплекса, либо на уже существующие рядом здания.

Пожалуй, порадоваться можно только за жителей части квартир из секций 4 и 5, окна которых выходят на зеленый ухоженный двор дома на Московском проспекте.

Куда денется очередь?

В третьем корпусе также будет находиться ближайший детский сад, но всего на 17 мест. На сегодня уже существует очередь из 40 детей. Остальные доступные учреждения для дошкольников находятся вне пределов пешей доступности - за Обводным каналом. Правда, согласно планам застройщика, планируется также сделать встроенный детсад на 50 человек в первой секции корпуса №3. Но хватит ли его на 900 квартир, которые будут построены в "Новомосковском"? Кроме того, по словам менеджера, детсад будет передан на баланс города, а тогда в него имеют право попасть не только дети новосёлов. В таком случае, не переместится ли уже существующая очередь в новый детский сад?

Ближайшая школа № 374 находится на расстоянии около полукилометра прямо у ЖК "Империал", строящегося на другой стороне Московского проспекта. Необходимо отметить, что эта сторона тоже активно застраивается. Так что неясно - хватит ли мест в этой школе для всех жителей новостроек на этой территории. Все другие ближайшие школы находятся вне переделов пешей доступности на другой стороне Обводного канала. Правда, можно выбрать альтернативный вариант - частную гимназию "Северная Венеция", находящуюся буквально напротив корпуса № 2 на другой стороне Московского проспекта.

Торговые объекты представлены как небольшими магазинами на Московском проспекте, так и торгово-развлекательными центрами на наб. Обводного канала.

Как делить парковки?

Как я уже упоминал, рядом находится станция м. Фрунзенская, до которой в зависимости от корпуса от 150 до 450 метров.

Если говорить об автомобильном движении, то здесь ситуация меняется в зависимости от направления. При поездке в сторону центра и обратно проблемы могут быть только в часы пик, но есть несколько маршрутов объезда. Зато на Обводном канале можно попасть в пробки даже днем. Для выезда из города на юг альтернативы нет - только Московский проспект.

Ситуация может измениться в лучшую сторону при реализации проекта "Измайловской перспективы". В этом случае Варшавская улица будет продлена до Обводного канала, и до нее дотянут ул. Красуцкого, которая сейчас растворяется в пустырях западнее нашей стройки.

Кстати, въезд на территорию новостройки пока возможен только с улицы Красуцкого, хотя по планам сразу за павильоном станции метро должен быть сделан внутриквартальный проезд. По нему можно будет проехать как к корпусам нашего объекта, так и к соседнему комплексу "Времена Года".

Этот проезд и гостевые парковки будут делить также два соседних ЖК, менеджер признался, что мест явно не хватит. Конкретное количество мест он не смог сказать, предложив мне вместе посчитать их на макете. Осталось еще только игрушечные машинки расставить и можно жить. Я отказался от этой затеи, а в документах застройщика об этом ничего не сказано. Зато количество мест в платных паркингах известно - в корпусе 3 их будет 126 на 430 квартир. Но стоимость их сопоставима с покупкой студии в каком-нибудь доме эконом-класса - 1 800 000 рублей.

Гладко только на бумаге?

Так как на объекте есть консультационный пункт, то я решил посмотреть варианты квартир прямо на месте. По телефону центрального офиса мне сообщили, что для встречи с менеджером лучше записаться на определенное время. Сама консультация мне понравилась. Манера разговора менеджера, способ подачи информации и предоставленные материалы меня вполне удовлетворили.

Квартиры могут передаваться клиентам как с подготовкой под чистовую отделку - название такого варианта "базовая финская отделка",- так и с отделкой под названием "финская отделка под ключ". Качеству отделки и материалов посвящен целый буклет, судя по которому она находится на высоком уровне. Да и менеджер постоянно делал акцент на качество отделки во время переговоров.

Базовая финская отделка входит в стоимость квартиры. Финская отделка под ключ обойдется дополнительно в 9700 р. за "квадрат", но время от времени проводятся акции, при которых на такую отделку определенных типов квартир дается скидка 50%. Жаль только, что посмотреть качество и материалы отделки, применяемые в "Новомосковском" в живую можно только в центральном офисе компании. Образцы отделки, которые были в консультационном пункте во время моего визита, по словам менеджера, не соответствуют действительности.

И еще следует сказать, что согласно п. 4.12 договора с дольщиком, марка (производитель) материалов для отделки а также сантехоборудование, окна, двери, покрытия стен, потолка и кафельная плитка, указанные в приложение к договору являются примерными. И если застройщик решит использовать другие, то это не будет считаться недостатком, ухудшающим качество квартиры. Следовательно, отделка, которую вы оплатите дополнительно, не обязательно будет точно такой, как вы заказали.

Кто в соседях у меня?

Итак, в корпусе № 3 в наличии все виды квартир от студий до трёхкомнатных. Застекленные лоджии представлены во всех квартирах, начиная с 3-го этажа. Первые этажи отданы под коммерческие помещения, а на вторых будут располагаться как квартиры, так и нежилые помещения, которые продаются под офисы. Так что вашим соседом вполне может стать какая-нибудь организация с непредсказуемым графиком работы и снующими мимо вашей квартиры посетителями.

Минимальная по стоимости студия площадью 27 м2 с лоджией находится на 3 этаже и обойдется дольщику в 4 084 00 р. Жилое помещение - 12.54 м2 и кухонная зона 7.66 м2 имеют неплохую, близкую к квадратной, форму. Входной холл (3.47 м2) достаточен для установки небольшого шкафа, а санузел (3.58 м2) вместит стиральную машину. К слову, именно на такой тип квартиры сейчас скидка 50% на отделку.

Минимальная по стоимости студия без лоджии имеет площадь 34.49 м2 и доступна по цене 4 392 000 р. Два окна напротив жилой зоны (13.76 м2) и кухонной зоны (8.85 м2) выходят в зеленый двор. Правда квартира находится рядом с аркой при входе во двор и поэтому окна находятся в некоторой нише между колоннами, которые выдвинуты на расстояние около 1,2 метра.

Максимальная по площади студия - 39.28 м2 расположена через стену на том же этаже. Но у нее жилая (16.93 м2) и кухонная (6.77 м2) зоны имеют неправильную форму, что создаст явные проблемы с освещением - окно в этой квартире только одно. Зато неправильная форма холла (10.44м2) дает возможность разместить несколько шкафов. Не подкачал и санузел - 5.14 м2. Цена этой квартиры составляет 5 013 000 р.

Самая дешевая однокомнатная квартира, имеющая площадь 40.16 м2, обойдется покупателю в 4 778 000 р. Она расположена на втором этаже, причем место расположения окон выдается чуть, вперед по сравнению с фасадом. Кухня (12.79 м2) и холл (8.69м2) имеют вполне функциональную форму. Но портят ее совмещенный санузел (3.54 м2) и узкая вытянутая форма комнаты (15.14 м2).

Остальные "однушки" имеют примерно такую же планировку, включая совмещенный санузел, но только с лоджиями. Квартира на третьем этаже площадью 36.69 м2 стоит 5 217 000 р., а на том же этаже площадью 40.35 м2 - 5 378 000 р. Особняком стоит квартира площадью 56.68 м2 без лоджии с раздельным санузлом. В ней настоящая кухня-гостиная (20.23 м2), но часть площади квартиры "съедает" холл (11.76 м2), состоящий из двух не функциональных частей.

Удивляет, что наличие двух комнат в квартире не гарантирует раздельного санузла - и это в комплексе, который заявлен как дом повышенной комфортности. Кроме этого, комнаты (15.17 м2 + 15.14 м2) имеют узкую вытянутую форму, а вход в одну из них только через дополнительный холл (6.48 м2), задуманный в качестве гардеробной. Такая квартира площадью 61.82 м2, находящаяся на 2-ом этаже является самой доступной "двушкой" - 7 122 000 р.

Двухкомнатные квартиры с раздельным санузлом начинаются с 8 миллионов - так "двушка" площадью 56.51 м2 стоит 8 061 000 р. Но форма обеих комнат (19.53+11.03) в ней неудачная, да и санузел (2.7 м2) не вместит стиральную машину. Такие же узкие вытянутые комнаты площадью 18.96 м2 и 19.28 м2 расположены в квартире на 3-ем этаже. Ее общая площадь - 68.84 м2, стоимость 8 551 000 р. В квартире хорошая планировка у кухни (16.27 м2) и холла (8.89 м2), а также просторная ванная (3.92 м2). На этот тип "двушки" тоже действует акция - отделка со скидкой 50%.

Трехкомнатные квартиры представлены по стоимости только более 10 млн. рублей. Самая доступная по цене - 10 542 000 р. имеет площадь 82.66 м2. В ее планировке радует только большая кухня (15.33 м2) и ванная (4.37 м2), а все комнаты неудачной формы. Лучше выглядит форма комнат в квартире площадью 91.27 м2, которая стоит 10 711 000 р. Но по планировкам эти квартиры одинаковые. Хотя в последней квартире теперь уже кухня выглядит как "пенал" пусть и с хорошей площадью - 13.27 м2.

Трехкомнатная квартира, отличающаяся по планировкам от предыдущих вариантов, находится в закругленной пятой секции. Но только одна комната (21.64 м2) и кухня (14.37 м2) имеют удобную форму. Жаль, что выход на лоджию не из кухни, да и холл (15.76 м2) очень длинный и узкий, что почти "убивает" его функциональность. Стоит такая квартира 12 072 000 р. Необходимо отметить, что, несмотря на отсутствие видовых квартир как таковых, стоимость в зависимости от этажа может различаться на сумму до 100 000 р.

Сколько стоит отступной?

Стоимость перечисленных квартир действительна при 100% оплате, в ней заложена скидка 10 %. Ипотека тоже относится к такой оплате. Среди аккредитованных партнеров числится несколько известных банков.

На сайте застройщика указана базовая стоимость квартир без учета скидки. Кстати, на сайте можно увидеть и статус квартиры, а по телефону есть возможность зарезервировать нужную квартир на срок не более 4-х дней. Зато при оформлении ипотеки срок брони может быть до 13 дней. Также возможен вариант оплаты в рассрочку на полтора года с первым взносом от 10% и на три года с первым взносом от 30%. Но в этом случае система скидок другая - она зависит от величины первого взноса. Так при взносе от 40% до 60% скидка на него составит от 1 до 3 %. Отмечу что скидка для покупателей из других регионов довольно значительная и составляет 100 000 р.

Договор долевого участия, по которому застройщик продает квартиры, в целом соответствует 214-ФЗ. Кстати, в договоре указан конкретный срок как сдачи объекта, так и передачи квартиры покупателю - не позже 30 марта 2016 г.

Но есть пункты, которые ухудшают положение дольщика - один из них я приводил при описании отделки. Еще один пример связан с п.6.9. В нем говорится о том, что если покупатель захочет расторгнуть договор, то застройщик вправе установить условием расторжения отступные в размере 20%, тогда как обычный размер отступных составляет не более 5%. Неправомерным является требование п.3.2.4. заплатить управляющей компании аванс за три месяца вперед.

Оплата договора производится через аккредитив, открываемый дольщиком, а также его обязанностью является самостоятельная регистрация ДДУ за свой счет.

М. Поплавский