ЖК "VIVA" (Вива): самый дорогой объект застройщика

Московский район по-прежнему популярен как у застройщиков, так и у покупателей жилья. Причем, на территории района имеются два вида территорий для застройки: "пятна" после вывода или закрытия промышленных предприятий, а также ещё существующие свободные места. Именно в таком месте по адресу Московское шоссе д. 3, возводится жилой комплекс "Viva".

Как угодить клиенту?

Застройщиком объекта выступает "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад". Ранее она была известна на строительном рынке СПб под именем ООО "ГДСК", ведущей строительство жилья с 2001 г. Теперь компания входит в Группу ЛСР, начинавшую свою деятельность в 1993 г.

Группа ЛСР включает в себя фирмы по производству стройматериалов, добыче и переработке нерудных ископаемых, а также по строительству жилья разных ценовых категорий. Причем в производстве стройматериалов Группа ЛСР является одним из лидеров российского рынка.

По итогам 2013 года "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" заняла третье место в СПб по количеству введенного в эксплуатацию жилья в пределах КАД. Так что надежность застройщика на сегодняшний момент вопросов не вызывает. Не замечена была компания и в срыве сроков сдачи жилья, и даже бывало, что сдавала объекты раньше срока.

Но часть клиентов жалуется на качество построенных квартир. В основном эти жалобы связаны с плохой шумоизоляцией, протечками и плохо установленными пластиковыми окнами. Хотя многие покупатели относятся к недостаткам качества довольно спокойно. Вот типичное мнение одного из таких клиентов: "У меня межплиточные швы были плохо заделаны, результат сильные дожди и одну комнату и кухню подмыло стены, у соседей снизу тоже были такие проблемы, а так вроде ничего, главное, что всегда вовремя сдают дома. Я бы у них, несмотря на этот косяк, купила бы еще одну квартиру. Устранили недостаток довольно быстро".

Если говорить о качестве чистовой отделки, с которой сдаются объекты застройщика, то мнения покупателей очень отличаются. Одни считают её качество просто ужасным, по мнению других качество является приемлемым и адекватным стоимости. Интересно, что большое количество довольных жителей покупали квартиры 8-10 лет назад, но зато большая часть недовольных появилась именно в последние годы. Возможно, это связано с растущими требованиями покупателей к качеству жилья.

Московский треугольник

Пятно застройки ЖК "VIVA" расположено на территории, форма которой напоминает треугольник, основанием которого является Дунайский проспект с юга, а двумя сторонами выступают Пулковское и Московское шоссе. Причем расстояние от проезжей части Дунайского пр. до домов комплекса составляет от 100 до 300 метров. Поэтому экологическое состояние объекта выглядит неоднозначным. С одной стороны три загруженные магистрали, но зато с севера к объекту примыкает довольно симпатичный парк Городов-Героев. К тому же дополнительную живописность парку придают водоёмы и церковные строения.

Важно и то, что территория вокруг комплекса не выглядит перегруженной зданиями, несмотря не строящиеся с восточной стороны три корпуса апарт - отеля ЖК "Салют". Настораживает правда картинка с сайта застройщика, на которой между объектом и парком расположены три высотных здания, не входящие в состав комплекса. С запада к территории объекта примыкают не очень приглядные здания, в которых расположены предприятия автосервиса.

На территории окружающей комплекс, совсем рядом с ним, расположен только один социальный объект - ФОК Московский с бассейном, построенный Газпромом. Правда, между объектом и Московским шоссе планируется строительство ещё одного спортивного объекта и торгового комплекса. Дополняют картину два автосалона расположенные между ЖК "Салют" и Пулковским шоссе.

Надо сказать, что с торговой инфраструктурой в этом районе проблем нет. На той стороне Московского шоссе расположен ТРК "Континент", рынок Звездный и множество мелких торгово-сервисных предприятий. Все они сосредоточены в пешей доступности вокруг станции м. Звездная, до которой от самого дальнего корпуса "Вивы" около одного километра. Кроме того, вдоль Пулковского шоссе на выезд из города расположено большая территория торговли, прозванное народом как "кладбище гипермаркетов". Да и на территории самого объекта запланировано строительство специальных блоков, предназначенных для коммерческих целей.

Без расчета на соседей

Хуже дело обстоит со школами, детскими садами и медициной. На территории нашего условного треугольника этих объектов нет. И в обязанности застройщика их строительство не входит. В составе комплекса школу и детский сад должен будет построить город. Застройщик только зарезервировал для них место. Но менеджер компании не смог мне сообщить ничего более "ценного", чем то, что они будут строиться уже после сдачи в эксплуатацию всех жилых корпусов.

Ближайшие школа и детский сад находятся в соседнем квартале, на той стороне Московского шоссе, примерно на расстоянии 700- 800 метров от ЖК "Viva". Но будет ли в них достаточно мест, учитывая плотную застройку микрорайона вокруг этих объектов? К тому же практически во дворе этой школы № 519 строится ЖК "Звезда".

Необходимо отметить, что на расстоянии 1-2 км в соседних обжитых кварталах есть школы и детские сады, но эти территории тоже имеют плотную застройку. К тому же в некоторых местах уплотнение ещё усиливается за счет строительства новых объектов, среди которых: "Антей" и "Гранд-Фамилия". Лучше ситуация в микрорайоне, расположенном между Пулковским шоссе и 5-м Предпортовым проездом, так там нет новостроек, но это уже вне пределов пешей доступности. А ситуация на той стороне Дунайского шоссе и вовсе катастрофическая - только один детский сад и отдаленные перспективы по строительству социальных объектов - об этом можно подробно прочитать в моей статье о ЖК "Триумф- Парк".

Поэтому возможно жителям 2067 квартир не стоит рассчитывать на ближайшие объекты социальной инфраструктуры, находящиеся в соседних кварталах.

О том, что станция метро находится на комфортном расстоянии от нашего объекта, я уже упоминал. А вот с движением на собственном автомобиле не всё так радужно. Транспортная ситуация осложняется постоянными пробками на Дунайском пр. Так мне удалось преодолеть расстояние в 500 метров от въезда на стройку, расположенного на проспекте, до перекрестка с Пулковским шоссе только за 15 минут. И было это в 2 часа буднего дня. А ведь именно с Дунайского пр. планируется заезд на территорию комплекса.

Но для этого надо будет ещё построить "карман" параллельно проспекту. Вот только кто и когда его будет строить менеджер застройщика мне не смог сообщить. Проблемы ожидают автомобилистов и при движении в сторону города по Пулковскому шоссе. Правда, эта ситуация должна улучшиться к 2018 г., когда планируется построить развязку на перекрестке Пулковского шоссе и Дунайского пр.

Трудности перевода

Жилой комплекс "Viva" будет состоять из 10 одно-двухсекционных домов. Секции с 1-8 расположены в домах, стоящих по оси север-юг и обращенных своими фасадами во дворы. Высота этих секций от 21 до 25 этажей. Секции 9-14 расположены в домах, стоящих по оси запад- восток и обращенных своими фасадами во двор или в сторону парка. Эти секции расположены чуть далее от Дунайского пр. и имеют высоту 18 этажей. Эти два вида секций будут архитектурно соединены друг с другом пятью двухэтажными блоками для торгово-сервисных предприятий.

Первый этап - это секции 4/5, 6, 7, 8, 13, 14 будут сданы в декабре 2014 г. Второй этап строительства, в рамках которого будут сданы секции 1, 2, 3, 9, 10, 11, 12 датируется проектной декларацией застройщика сентябрем 2015 г.

С южной стороны дворы планируется огородить, чтобы в них нельзя было оставить машину для парковки. И с этой же стороны будет построен семиэтажный наземный паркинг на 500 мест со сроком сдачи в сентябре 2015 г. Стоимость машиноместа находится в диапазоне от 425 тысяч рублей до 1 миллиона. Для бесплатной парковки остается немного мест вокруг паркинга и в планируемом "кармане" вдоль Дунайского пр. Точное количество гостевых мест менеджер не смог мне назвать, но сообщил, что их будет немного, поэтому стоит поторопиться с покупкой машиноместа в платном паркинге.

Все дома в комплексе возводятся, далее цитата из рекламы застройщика: "с применением новой современной энергоэффективной бесшовной технологии отделки фасадов". Что в переводе на обычный язык потребителя означает панельное домостроение. Подробнее о том из чего состоит панель, вы можете узнать, более внимательно посмотрев буклеты застройщика и раздел "технологии" на его сайте. Мне удалось увидеть только верхний слой теплоизоляции, что я и отразил в своем фотоотчете. В нем же можно увидеть стандарты отделки на примере 3-х комнатной квартиры в ЖК "София"- так как они совпадают со стандартами отделки на нашем объекте. А собственно в "Виве" ничего не показывают, к тому же на нём и консультационного пункта нет. Отмечу, что при просмотре показательной квартиры чисто визуально качество чистовой отделки производит, в общем, благоприятное впечатление. За исключение двух моментов - удручает линолеум в качестве напольного покрытия, и потолок выглядит очень низким.

Без записи не входить!

Обратившись по основному телефону застройщика, я узнал, что прежде чем посетить офис продаж необходимо обязательно предварительно записаться. На мой вопрос можно ли записаться на визит через час - представитель фирмы ответила утвердительно и сообщила ФИО менеджера, к которому надо обратиться. Кстати, также быстро мне удалось записаться на просмотр стандартов отделки - уже через полчаса после визита в офис я входил в трёхкомнатную показательную квартиру в ЖК "София". Сама манера разговора менеджера в целом была вежливая и корректная. Но когда в процессе консультации я просил распечатать варианты планировок, менеджер это делал с очень нелюбезным видом. А распечатать образец ДДУ, по которому ведутся продажи так и вовсе отказался, сославшись на то, что он есть на сайте.

Если говорить о наличии квартир, то особого выбора планировок не оказалось. Хотя на сайте застройщика выбор планировок значительно разнообразнее, да и квартиры представлены практически во всех корпусах. Но, по словам менеджера, информация о квартирах на сайте очень далека от актуальности. В реальности на момент моего визита в наличии оказалось всего один вид однокомнатной квартиры, два вида двухкомнатных и два вида трёхкомнатных.

Итак, "однушка" площадью 35,38 м2 находится на 1 этаже в 11 секции и стоит 3 467 000 руб. Квадратная форма кухни площадью 10.52 м2 и неплохая форма комнаты (16.66 м2) производят хорошее впечатление. Проектировщики выжали максимум из планировки: раздельный санузел (3.23 м2 и 1.08 м2) и небольшой холл (3.89м2) с местом для шкафа.

Двухкомнатные квартиры, причем обе двухсторонние, есть, только без балкона и, только в секции 8. "Двушка" площадью 53.71 м2 находится на 1 этаже и стоит 5 263 000 руб. Отмечу в ней квадратную кухню площадью 10.52 м2 и наличие кладовки (1.85 м2). Обе комнаты (13.85 м2 и 15.36 м2) тоже имеют неплохую форму. Пожалуй, только холл (7.83 м2) вызывает вопросы т.к. он состоит из двух частей и поэтому малофункционален. Такой же неинтересный холл (6.21 м2) в следующей "двушке", расположенной на 2 этаже. Площадь квартиры 54.21 м2 и доступна она по цене 5 366 000 руб. В ней такая же кухня и одна из комнат как в предыдущей квартире. Но вот вторая комната больше по площади - 17.37 м2 и имеет два окна.

Оба вида трёхкомнатных квартир находятся в секциях 11 и 12. "Трёшка" без балкона площадью 74.13 м2 доступна на 1 и 2 этажах по стоимости от 7 338 000 руб. до 7 413 000 руб. Квартира задумана с двумя спальными комнатами около 13 м2 на разные стороны, между которыми расположен санузел. Отдельно выделена гостевая зона, в которую входят кухня (11.63 м2), гостиная (16.86 м2) с двумя входами - из кухни и холла (13.99 м2) и туалет. Трёхкомнатная квартира площадью 76.59 м2 на этажах с 5 по 13 обойдется в 7 735 000 р. Она отличается от предыдущей наличием лоджии (3.24 м2) на кухне и дополнительным окном в спальных комнатах.

Менеджер объясняет такой небольшой выбор высоким спросом на наш объект. Кроме того, застройщик выпускает на продажу квартиры очень скупыми порциями. В апреле планируется выпустить на рынок квартиры в последних секциях 9 и 10, тогда возможно выбор будет интереснее.

Кроме единовременной оплаты, при которой используется базовая цена, есть возможность купить в ипотеку и рассрочку. Ипотеку, при которой стоимость аналогична единовременной оплате предоставляют около десятка банков, среди которых и основные игроки рынка кредитования: ВТБ 24, Сбербанк и Банк Санкт- Петербург. Удорожание при рассрочке может составить от 7,5 % до 15% в зависимости от первого взноса - от 10% до 50%. Причем выплаты по рассрочке должны быть завершены к моменту окончания строительства. По словам менеджера, застройщик бесплатно регистрирует ДДУ, а дополнительные расходы дольщика составят только нотариальная заверка необходимых документов, пошлину и открытие аккредитива (0, 1 % от стоимости квартиры, но не более 5 000 руб.) Условия договора долевого участия в общем, являются корректными и не ущемляют права дольщика.

М. Поплавский