ЖК “Большая Охта”: гений места vs ароматы над кладбищем

Жилой комплекс "Большая Охта" — проект бизнес-класса от знакомого многим застройщика "ЛСР". На территории промзоны между Якорной и Партизанской улицами планируется построить 11 кирпично-монолитных корпусов, паркинг, 2 детских сада и школу. ЖК привлекает местоположением: он появился не в чистом поле, а рядом с обжитыми "сталинками" и уютными зелеными дворами вокруг них. Нет проблем с магазинами, рядом ТРК "Охта-молл". Гулять можно если не в парках, то в Георгиевском сквере у Среднеохтинского проспекта. Или по обустроенным уже набережным реки Охта (1 км до Охты) и реки Оккервиль.

И, самое главное, цены на квартиры в ЖК гораздо ниже, чем у близлежащих конкурентов.

О проекте

В первой очереди ЖК "Большая Охта" запланировано 5 домов высотой в 12 этажей, "человейниками" их не назовешь. Сейчас строятся и продаются три дома: первый, второй и четвертый. Второй дом смотрит на промзону северо-восточной стороной , как раз на тот самый комбинат химико-пищевой ароматики (ООО "Химпищеаромат"), производящий пищевые ароматизаторы. Забегая вперед, скажу, что, обходя стройку со стороны Партизанской улицы, я чувствовала в воздухе запах, исходящий от комбината, хотя и не сильный.

Первый дом выходит северо-западной стороной на Партизанскую улицу и на Большеохтинское кладбище, а юго-восточной -- во двор. Четвертый корпус находится внутри территории комплекса. Между домами детская площадка, под ней – подземный паркинг.

Территория корпусов первой очереди будет огорожена отдельно от территории остальных корпусов. Она будет закрыта от автомобилей. На территории предусмотрены видеокамеры, консьержи и пост охраны. Входы в парадные обещают сделать на уровне земли. В подземный паркинг под корпусами первой очереди можно будет спуститься на лифте.

В паркинге два этажа, всего под домами 1, 2 и 4 будет 385 машиномест. Кроме того, в паркинге предусмотрены 99 кладовых, где жители, не склонные к минимализму, смогут хранить не помещающиеся в квартиру вещи и сменные шины. Гостевые парковки будут с внешней стороны домов. Родители маленьких детей и велосипедисты тоже не будут обижены, колясочные и велопарковки предполагаются на первых этажах.

Непосредственно во втором доме будет расположен детский сад, обещают также кабинет педиатра.

На первых этажах домов планируют открыть магазины, кафе и сервисы.

Обещают также счетчики на этаже, автоматическую передачу показаний счетчиков, горизонтальную разводку труб под полом, увеличенные окна для лучшего охвата красивых видов. Правда, проверить наличие таковых пока затруднительно.

Срок ввода первой очереди 3й квартал 2025 года. Срок передачи ключей квартир первой очереди 30.06.2026 года.

О застройщике

Вряд ли найдется человек, даже мало интересующийся недвижимостью, который хотя бы раз не слышал аббревиатуру "ЛСР". Кстати, расшифровывается ЛСР, как ЛенСтройРеконструкция – крупнейшая компания с головным офисом в Санкт-Петербурге, производящая стройматериалы, добывающая и перерабатывающая нерудные ископаемые, а также занимающаяся девелопментом и строительством.

Группа ЛСР работает с 1993 года, награждена многочисленными премиями на строительных конкурсах, в частности, премией International Architecture Awards за жилой комплекс "Русский дом" в Басковом переулке в Санкт-Петербурге. Помпезный Парадный квартал в нашем городе строила тоже группа ЛСР, предварительно уничтожив казармы Преображенского полка, памятник архитектуры 18 века. ЛСР позиционирует себя, тем не менее, как компания, которая восстанавливает памятники архитектуры.

Но это к слову, главное, что объекты свои ЛСР сдает в срок, что подтверждается рейтингами застройщиков за 2022 год, где ЛСР лидирует по версии единого ресурса застройщиков или держит 3е место по версии РБК от 14.01.2023 г.

Можно, конечно, найти отзывы о компании и на одну звезду в чатах новоселов проектов ЛСР, с жалобами на недовыполненные обязательства и равнодушное отношение работников компании к заселившимся клиентам. Но, если честно, то, взяв любой чат любой новостройки, найдешь большей частью подобные посты, и очень редко -- хвалебные. Со временем все как-то утрясается.

Я думаю, что отсутствие громких скандалов со срывом или задержкой сроков строительства за 30 лет работы говорит в пользу данного застройщика, и надежды, что и этот ЖК они сдадут в срок, вполне обоснованы.

В офисе и на стройке.

На стройке имеется консультационный пункт компании, куда я и направилась, предварительно договорившись о времени с менеджером компании по телефону. Заходить в пункт можно только с Якорной улицы, с Партизанской не пройти через стройку и прилежащий к ней комбинат пищевой ароматики. На Якорной много машин, в час пик на улице пробки. Идти к пункту пришлось по проезжей части, тротуара со стороны стройки пока нет.

Заглянув на территорию стройки, я увидела, что работа кипит: краны двигаются, бетономешалки мешают бетон, повсюду деловитое движение. И из земли уже поднимаются дома первой очереди.

В консультационном пункте меня встретила любезная девушка, которая подробно ответила на вопросы и показала красивый макет будущего ЖК.

Консультант сказала, что высота потолков различается в пределах от 2.70 до 3 метров. На 2-5 этажах домов 1,2 и 4 высота потолков 2.7 м, на 6-11 этажах этих домов высота 2,85м, а на 12 этаже каждого из домов высота потолков 3 м. На 1 и 2 этажах домов будут коммерческие помещения. В ЖК планируется свой собственный тепловой пункт. Подробнее о квартирах в разных домах я напишу в соответствующем разделе. По поводу ипотеки мне предлагалось связаться с менеджером в одном из офисов.

Окружение, транспорт

Охта – самый старый, еще допетровский район Санкт-Петербурга. Большинство исторических памятников, к сожалению, уничтожено. Большеохтинское кладбище тоже было урезано после революции 1917 года и позже при прокладке новых магистралей. На плане Санкт-Петербурга 1914 года видно, что как раз на месте ЖК "Большая Охта" кладбище было.

Видно, что вся промзона, включая комбинат пищевой ароматики и ЖК "Большая Охта", находится на бывшем участке кладбища.

Вот что пишет об этом Канонер:

"Большое Охтенское кладбище

Нынешнее Большеохтинское (Георгиевское) кладбище в прошлом имело иную конфигурацию. Оно не включало территорию восточнее проспекта Энергетиков, зато в него входила земля южнее Партизанской улицы. …Постепенное разорение началось в 1930-х. … Сейчас на этом месте промзона. Самые крупные здания — на Партизанской улице, 11, литера А (1936), 11, литера Ю (1939), 3, литера А (1959). Есть и корпус российских лет — например, склад (11, литера АД), возведенный в 1999 году."

Так что люди с предрассудками, наверное, задумаются.

Другое дело, что на месте строительства других ЖК, возможно тоже были кладбища более старых времен, о которых никто уже не вспомнит за давностью лет.

Постройки 50-х годов прошлого века стали новой историей Охты. Уже работающие садики, школы и поликлиники в пешей доступности от ЖК "Большая Охта". На пр. Металлистов д.20 детский сад 22 с логопедическими группами и аллергическим столом, который хвалят родители в чатах. Также поблизости детский сад 21 на Большой Пороховской ул. 52. Записываться надо online или через МФЦ, иногда приходится ждать нужного места значительное время. Имеется также частный детский садик "Clever Cat" на Якорной улице д. 1, который тоже очень хвалят родители.

До Свердловской набережной Невы со всеми ее красотами 1.5 км. Велосипедисты порадуются велодорожке, по которой от Свердловской набережной можно доехать даже до Приморского проспекта.

На Партизанской улице 11 в небольшом, отдельно стоящем здании располагается приют для животных "Help Dog Mini" (территории у приюта нет, животных не видно, они внутри здания), колбасный завод "Ладоград" с фирменным магазином на территории, полиграфическая компания "Итрако".

Ну и комбинат пищевой ароматики.

Повторюсь, слабый запах от комбината я ощутила. Проведя поиск в сети, увидела, что люди жаловались на него еще в 2020 году.

Правда, в моем случае запах был едва уловимый.

Изучая тему, я узнала, что и натуральные ароматизаторы могут содержать примеси, вредные для здоровья человека, например, в миндале содержится цианид. В то время как в искусственных ароматизаторах все под контролем, поскольку элементы, их составляющие, многократно проверяются при производстве. Да здравствует химия! Потенциальным покупателям стоит предварительно посетить территорию строительства, обойти ее с Партизанской улицы и лично провести одорологическую экспертизу.

Транспорт: До "Новочеркасской" примерно 2.5 км. От ЖК "Большая Охта" можно доехать до "Новочеркасской" на 1 троллейбусе, 5, 21, 132 и 222 автобусах, 10 и 23 трамваях за 20-35 минут.

Станция метро "Ладожская" заработает после реконструкции в 2024 году. До нее от ЖК "Большая Охта" примерно такое же расстояние, как до "Новочеркасской". До "Ладожской" ходят автобусы 5, 21, 123, 137, 222, 183, 185, 137. Дорога займет примерно 30-40 минут.

До Невского проспекта на 1 троллейбусе можно доехать минут за 40. Видов транспорта много, а на машине, при отсутствии пробок, добраться до центра можно еще быстрее.

Квартиры, отделка и условия покупки

Квартиры в ЖК "Большая Охта" с евро-планировкой, т.е. с большой кухней-гостиной. По отделке: в подарок предлагается так называемая "white-box", т.е. предчистовая отделка. Заплатив дополнительно примерно 25000р за кв.м, можно получить квартиру с отделкой под ключ. Вопрос о том, можно ли плату за чистовую отделку добавить к сумме, которую подают на ипотеку, я, к сожалению, менеджеру не задала.

На 13.11.2023 года среди квартир первой очереди остались в продаже:

• 153 студии площадью 20-24 кв.м за 5.8-6.5 млн рублей (цены по спецпредложению)
• 115 однокомнатных квартир площадью 35-39 кв.м за 8.6-10 млн. рублей
• Одна двухкомнатная квартира, остальные "двушки" раскуплены. Это квартира на 3 этаже дома 1 площадью 56.8 кв.м с отделкой white-box, ценой 15 148 560 руб. (спецпредложение при 100% ной оплате), базовая цена 17 948 800 рублей.
• 18 трехкомнатных квартир площадью 72-75 кв.м за 17.1-18.3 млн. рублей

Квартиры разбираются быстро, цены стремительно идут вверх. В октябре цена кв.м повысилась почти на 5% от 245 550 рублей до 256 560 рублей, поэтому менеджеры просят не ориентироваться на имеющиеся цены при долгосрочных планах покупки, в один голос уверяя, что цены повысятся.

В доме 1: 7 квартир на этаже в каждом из двух подъездов.

В доме 2: 11-13 квартир на этаже в зависимости от подъезда (их там 3).

В доме 4: 14- 16 квартир на этаже.

Студий относительно много. Например, на этаже 1-го подъезда дома 1 из 7 квартир одна двухкомнатная, одна трехкомнатная, две однокомнатные и три студии. Во втором подъезде студий две, а однокомнатных квартир три.

В доме 2 три подъезда:

• На этаже первого подъезда 9 однокомнатных квартир, одна студия и одна "двушка"
• На этаже второго подъезда 8 студий и 5 однокомнатных квартир.
• На этаже третьего подъезда 9 однокомнатных квартир, 2 студии и одна "двушка"

В доме 4

• На этаже первого подъезда 7 однокомнатных квартир, 6 студий и одна двухкомнатная.
• На этаже второго подъезда 7 однокомнатных квартир, 8 студий и одна двухкомнатная.

Видим, что цена квартиры по спецпредложению (в случае 100% оплаты) 8 924 000 руб., а базовая цена 10 576 320 руб.

Площадь квартиры 36,8 кв.м , кухня-гостиная 18 кв.м и спальня 11 кв.м .

Квартиру можно купить по ипотеке и в рассрочку. Для покупки в рассрочку (максимальный срок рассрочки до августа 2025 года) надо иметь первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры по спецпредложению. Стоимость остатка платежа в таком случае увеличивается на 12%.

Проценты по ипотеке рассчитываются также от цены по спецпредложению.

Возможны разные виды ипотеки. Для ипотеки с господдержкой с процентной ставкой 7.5-7.7% при первоначальном взносе 2 677 200 рублей ежемесячный платеж будет составлять 43000-45000 рублей при сроке ипотеки 30 лет.

При отсутствии необходимого первоначального взноса возможен потребительский кредит и погашение его с помощью кэшбэка на сумму 1 600 000 рублей.

Если для покупки новой квартиры надо продать имеющуюся недвижимость и этот процесс займет определенное время, есть варианты ипотеки траншами, ипотеки в рассрочку, ипотеки с первоначально низкой процентной ставкой с последующим ее удорожанием.

Специалисты по ипотеке в офисах продаж готовы подобрать выгодные предложения в каждой конкретной ситуации. На сайте ЛСР есть также ипотечный калькулятор, позволяющий прикинуть сходятся ли необходимые платежи с будущими возможностями.

Что у конкурентов

У конкурентов в этих местах дороже:

ЖК "Малая Охта" Уткин проспект 17 с1:

• 1-к квартира площадью 57.5 кв.м стоимостью 19 344 563 руб., 336 427 руб. за кв.м
• Студия площадью 29 кв.м (осталось в продаже всего две) стоит 8 512 760 руб. 292 837 руб за кв.м

ЖК "Малоохтинский, 68":

• 1-к квартира площадью 40.46кв.м стоимостью 15 872 458 руб., 392 300 рублей за кв.м.

Апартаменты "Вольта", пр. Энергетиков д.6

• 1-к апартаменты площадью 33.15 кв.м стоят 7941680 руб., 239568 руб. за кв.м

Апартаменты дешевле, но апартаменты -- особая статья, это тема для другого обзора