ЖК "Калина Парк": в ожидании "звёздного часа"

Всё чаще для жилищной застройки строительные компании осваивают территории, ранее занятые объектами с другим функциональным назначением. Есть подобные места и в Калининском районе Санкт- Петербурга. Именно на такой территории наряду с ещё несколькими жилыми комплексами возводиться ЖК "Калина-парк".

Застройщик из тройки

В качестве застройщика объекта выступает "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад". Это давно существующая и известная в Санкт-Петербурге компания. За время своей деятельности ею было построено 74 объекта и на сегодня она неизменно входит в тройку ведущих фирм на рынке первичного строительства нашего города. Но, само название застройщика имеет относительно недавнюю историю - так компания стала именоваться только с 2013 года. (До этого ГДСК)

Более подробно о достоинствах и недостатках застройщика я уже останавливался в своих отчётах по ЖК "София" и ЖК "Viva". По состоянию на май этого года в продаже у застройщика имеются девять объектов, один из которых наш "Калина-парк".

Чем объект наш окружён?

Объект возводится в рамках крупного проекта по созданию жилого квартала городского значения. Кроме "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад", на этой территории ведут строительство и другие крупные девелоперы. Сам квартал с номером 25-26 расположен в южной части района и имеет в качестве границ Кушелевскую дорогу, проспект Маршала Блюхера и Лабораторный проспект. И только на севере он не имеет пока чёткой границы. Здесь к нему примыкают воинская часть, гаражи и Богословское кладбище, отделяющие квартал от железной дороги. Правда есть информация о планах по продолжению Бестужевской улицы до Кушелевской дороги. В этом случае именно она станет границей квартала на севере.

За Кушелевской дорогой расположены гаражи и несколько организаций автомобильной отрасли. Похожая картина наблюдается и на другой стороне проспекта М. Блюхера. Хотя здесь тоже началось строительство нескольких жилых объектов. Поэтому, довольно странным выглядит информация в буклете застройщика, о том, что комплекс "Калина-парк" возводится внутри обжитых кварталов, где уже есть всё, что нужно для комфортной жизни семь и- школы, детские сады, поликлиники, всевозможные магазины, торговые, деловые и развлекательные центры.

На самом деле относительно обжитое место начинается только за Лабораторным проспектом. Там в окружении старой застройки и новых жилых комплексов есть несколько социальных объектов, среди которых единственный детский сад и детская школа искусств. Но по-настоящему социальная инфраструктура развита в кварталах, расположенных уже за Кондратьевским проспектом.

С надеждой на планы

Территория квартала, где в настоящее время разворачивается масштабное строительство, ранее полностью принадлежало Министерству Обороны. Здесь располагался Артиллерийский ремонтный завод (ФГУП "775 АРЗ"). И сейчас часть квартала занимают воинские части. Окончательные сроки их перемещения пока неизвестны.

Кроме того, на территории находится комплекс исторических зданий середины 19 века. Эти здания являются бывшими постройками Артиллерийской лаборатории (Петербургского окружного склада огнестрельных припасов). Но только восемь из них были включены в реестр объектов культурного наследия регионального значения. Все они сосредоточены в южной части квартала и будут полностью окружены новыми домами. Интересно, что одним из охраняемых объектов является старинный пруд.

На мой взгляд, будущее этого места выглядит обнадёживающим. В пользу этого говорит тот факт, что существует городской план планировки и развития квартала в качестве жилой и общественно-деловой зоны, хотя и не согласованный до конца. В рамках этого плана социальная инфраструктура должна быть представлена несколькими школами и детскими садами, а также амбулаторно-поликлиническими объектами. Причём только часть объектов построит город. Правда, сроки этого строительства неизвестны.

Если говорить об ответственности нашего застройщика, то, по словам менеджера, "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" отвечает за строительство двух школ и детских садов. В качестве примерного срока окончания строительства мне был назван 2016 год.

Чем дышать будем?

С точки зрения экологии определённую проблему составляют промышленные предприятия, чья территория начинается на расстоянии километра от границ квартала. Ведь в отличие от северной части Калининского района, где преобладает жилая застройка, именно в южной части сконцентрирована основная масса промышленных предприятий района, Среди них такие основные источники загрязнения воздуха как ТЭЦ-17, ОАО "ЛОМО", АО "Петербургский трамвайно-троллейбусный завод".

В целом же по состоянию атмосферного воздуха район относится к числу наиболее неблагополучных, так например, здесь отмечена самая высокая по городу концентрация фенола. К тому же проходящие рядом с кварталом магистрали, в силу своей загруженности добавляют загрязнённости. Это отчасти могло бы компенсироваться зелёными насаждениями, пока ещё в изобилии существующими на территории воинских частей. Но их будущее не выглядит оптимистичным. Так на территории соседнего объекта деревья были вырублены полностью. А планируемая зона отдыха с бульваром для прогулок будет занимать не слишком большую площадь. Да и до ближайших парков расстояние составляет более двух километров.

Развязки и парковки

Транспортная доступность комплекса выглядит неоднозначной. Планами развития метрополитена строительство метро здесь не предусмотрено. А до ближайшей станции метро Лесная около 20 минут обычным шагом, что соответствует информации из рекламы застройщика. Общественный транспорт в основном представлен маршрутками, курсирующими по проспекту М. Блюхера.

Автолюбителей трудности поджидают практически на всех направлениях как при движении в центр города, так и на север или в сторону КАД. Правда, с вводом в строй развязки на пересечении пр. Непокорённых и Пискарёвского проспекта выехать на КАД будет значительно легче.

Пока непонятно как будет развиваться дорожная сеть внутри квартала, и где будут находиться въезды на территорию комплекса. Известно только, что кроме продолжения Бестужевской улицы, о чём я уже упоминал, планируется также продолжение улицы Бутлерова до пр. М. Блюхера.

Ситуация с парковкой такова, что в рамках возведения первой очереди комплекса строится только один многоэтажный надземный паркинг на 300 машиномест. Кстати реализацию проекта паркинга осуществляет не застройщик, а компания под названием "Мегаполис 21 век", которая является инвестором. Покупка места осуществляется на основании приёма в члены гаражного кооператива. Стоимость обладания машиноместа складывается из членского взноса в сумме 10 000 рублей и паевого взноса в сумме 450 000 рублей. Причём покупателям квартир в "Калина парке" предоставляется скидка на машиноместо в размере 5%.

Что касается паркингов в остальных очередях, которых планируется всего четыре, то ситуация неясна. Хотя в проектных декларациях второй очереди указано строительство двух многоэтажных паркингов, но о количестве мест в отличие от первой очереди не сообщается. А моё предположение о том, что здания в буклете очень похожи на паркинги, менеджер подтвердить не смог.

Ситуацию по гостевым парковкам пока трудно оценить. Менеджер точное количество мест не сообщил, а из буклета понятно только то, что такие места запланированы как рядом с домами, так и между очередями. Если взять из расчёта одна машина на квартиру, то, исходя из 1786 квартир, столько же должно быть мест для парковки. Отнимем 300 мест при 100% загруженности платного паркинга и получим 1486 необходимых машиномест.

По моим ощущениям, исходя из увиденного внутрикомплексного пространства, такое количество автомобилей здесь не поместится. Кроме того в соседнем ЖК "Кантемировский" пространства ещё меньше, а комплексы ничем не разделены.

Раскинется комплекс широко...

При строительстве домов застройщик применяет панельный способ домостроения. К числу плюсов такого способа компания относит то, что сами панели производятся на современном немецком оборудовании.

Преимущества и недостатки этого способа я уже подробно описывал в прошлых отчётах. В этих же отчётах можно подробно узнать о качестве отделки и мнениях покупателей.

Первая очередь строительства располагается вдоль Кушелевской дороги и включает в себя четыре корпуса. Два из них односекционные с высотой 25 этажей, а два других имеют несколько секций и высоту 12 и 15-19 этажей. В корпусах 1 и 4, фасады которых выходят непосредственно на Кушелевскую дорогу, предусмотрены коммерческие помещения на первом этаже. Согласно проектной декларации ввод в эксплуатацию должен состояться не позже 1 кв. 2015 г. Хотя в рекламе указывается более ранний срок - 4 кв. 2014 года. В первой очереди из 1265 квартир остались в продаже только единичные варианты.

Вторая очередь под названием "Калина-парк 2" находится чуть дальше в глубину квартала. Первый этап её строительства включает в себя три корпуса. Корпуса 1 и 2 - односекционные высотой 25 этажей. Корпус 3 имеет изогнутую форму и в нём будут расположены три секции высотой 9, 12 и 15 этажей. Помещения под коммерцию предусмотрены только в корпусах 1 и 2. Всего в трёх корпусах была выпущена в продажу 521 квартира. Отмечу, что квартирография явно показывает стремление застройщика к строительству на уровне комфорт - класса и привлечению семейных покупателей. Так количество 2-3 комнатных квартир больше чем студий и "однушек"- 314 против 189, а число квартир на площадке колеблется от 4 до 6. Причём студий практически не осталось, а вот выбор остальных типов квартир вполне достаточен. В проектной декларации сроком ввода в эксплуатацию является 3 кв. 2015 года, а в рекламе и договоре участия в долевом строительстве стоит дата 4 кв. того же года.

Второй этап второй очереди в продажу пока ещё не выведен. Всего в его составе будут построены 5 корпусов на 1162 квартиры со сроком сдачи в марте 2016 года. Причём соотношение по типам квартир останется примерно такое же, как и на первом этапе. Далее последует третья очередь, которая будет выходить на планируемое продолжение улицы Бутлерова и четвёртая очередь, которая расположится ближе к Лабораторному проспекту.

Квартирография

Более подробно узнать о квартирах, предлагаемых к продаже, я решил в одном из офисов застройщика, расположенном у м. Академическая. По телефону мне ответили, что записываться заранее на визит не обязательно, но желательно сообщить предполагаемое время посещения.

Консультация с менеджером меня вполне удовлетворила. Всю информацию, которая меня интересовала, я получил в спокойной и доброжелательной обстановке. Всё что я просил распечатать: договор, расчёт рассрочки и информацию о продавце машиномест в паркинге, было мне предоставлено. Во время обсуждения вариантов, менеджер повернул ко мне экран компьютера и открыто показывал наличие и стоимость квартир. А если не знал ответа на какой-нибудь вопрос, то честно в этом признавался и ничего не придумывал.

Итак, мне были предложены четыре варианта однокомнатных квартир. Минимальная по стоимости оказалась квартира площадью 38,2 м2 на первом этаже - 3 629 000 рублей. Квартира с раздельным санузлом (3.1м2+1.6 м2) и квадратной кухней (9.9 м2). В холле (5.5 м2) даже предусмотрена небольшая ниша. Очень жаль, что из-за неё комната (19.1 м2) приобрела несколько неудобную форму.

Следующая по стоимости квартира площадью 38.86 м2 обойдётся покупателю в 3 808 000 рублей. По планировке она аналогична предыдущей, но с балконом (3.2 м2) и с меньшей по площади кухней (8.6 м2).

Также были предложены варианты с площадью более 40 м2. Обе планировки - 41.75 м2 по стоимости 3 966 000 рублей и 43.8 м2 по стоимости 4 161 000 рублей с балконом, кухней площадью 11.1 м2 и холлом площадью 8.7 м2. Этот холл выглядит как часть, которую оторвали от комнаты, из-за чего её площадь явно уменьшилась (15м2 или 16.7 м2).

Есть среди вариантов и европланировки. Так квартира без балкона площадью 52.66 м2 стоит 4 476 000 рублей. На мой взгляд, такая планировка ни что иное как вариант большой "однушки", но с совмещённым санузлом. Площадь кухни-гостиной составляет 20.91 м2, а спальни - 15.36 м2. Добавлю, что в санузле (4.85 м2) легко поместится стиральная машина.

Двухкомнатные квартиры доступны по цене от 4 879 000 рублей. Именно столько стоит "двушка" с балконом площадью 59.51 м2. Квартира двухсторонняя с большой кухней (13.91 м2) и спальней комфортной формы (12.58 м2). А вот форму гостиной (17.65 м2) проектировщики явно испортили тамбуром (2.25 м2).

Наиболее благоприятное впечатление из всех двухкомнатных квартир оставляет вариант площадью 65.6 м2 по цене 5 313 600 рублей. Двухсторонняя квартира с двумя спальнями (12.58 и 13.08 м2) и большой кухней- гостиной 19.67 м2. Минусами можно считать выход на лоджию из спальни и ванную, в которую не поместится стиральная машина. Но зато ей нашлось место в функциональном холле (8.41 м2).

Планировка "двушки" большей площади- 68.38 м2 по стоимости 5 538 000 рублей выглядит хуже. Она односторонняя с тремя проходными холлами (3.33, 7.68 и 3.03 м2) и такой же проходной гостиной (17.1 м2) прилегающей к кухне (14.87 м2). Поэтому планировка квартиры напоминает лабиринт.

Самые доступные по стоимости трёхкомнатные квартиры расположены начиная с 18 этажа. Квартира площадью 82.57 м2 с двумя лоджиями (3.49 и 2.98 м2) обойдётся в 6 605 000 рублей. Кстати, выход на одну из лоджий удачно сделан из кухни (10.56 м2). К тому же в квартире кроме большого санузла (5.55 м2) есть дополнительный туалет (2.01 м2). Все три комнаты (13.31, 12.72 и 20.44 м2) имеют удачные формы.

Планировка "трёшки" площадью 84.39 м2 отличается от вышеописанной отсутствием второй лоджии и большей площадью кухни- 14.87 м2. Такой вариант расположен на 4-7 этажах и стоит 6 751 000 рублей.

Индивидуальный расчёт

Напомню, что все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой. Но на самом объекте нет квартиры для показа, как и нет хотя бы шоу-рума в офисе продаж. Поэтому со стандартами отделки можно ознакомиться, предварительно записавшись на просмотр в "ЖК "София". Фотографии именно с этого объекта вы сможете увидеть в фотоотчёте.

Приведённые мной цены действительны при 100% оплате или покупке в ипотеку. В этом случае действует скидка 15%. При рассрочке на первый взнос тоже есть скидка, но её размер может рассчитать только менеджер.

Привожу пример такого расчёта. Так при покупке квартиры 82.57 м2 в рассрочку базовая стоимость составит 7 761 000 рублей. При большом первом взносе в размере 5 500 000 рублей, индивидуальная скидка с общей стоимости будет 12.51%. Рассрочка действует до 30.09.2015 г. и по правилам последний ежемесячный платёж может быть до 25% от общей суммы по рассрочке.

В качестве дополнительных скидок застройщик предлагает уменьшение стоимости на 50 000 рублей для иногородних клиентов и 1000 рублей с каждого "квадрата" при повторной покупке.

Отмечу, что при использовании ипотеки, застройщик предлагает бесплатную помощь специального менеджера. Сам объект аккредитован несколькими известными банками - о чём есть информация на сайте застройщика.

Продажи ведутся фирмой по 214-ФЗ и поэтому деньги привлекаются на основании ДДУ. Регистрация ДДУ осуществляется застройщиком бесплатно. Дополнительные расходы от дольщика потребуются на открытие аккредитива в размере 1 200- 5 000 рублей и оформление доверенности на сотрудника фирмы.

Условия договора являются корректными, но застройщик страхуется со сроком передачи квартир дольщику и вместо 6 месяцев после сдачи в эксплуатацию указывает в договоре 9 месяцев.