ЖК "Капитал": комфорт между КАД и городом

Ранее ничем не примечательная деревня Кудрово на восточной границе города за последние годы превратилась в территорию масштабной застройки. В некоторых строящихся комплексах есть сданные очереди, которые уже заселены жителями. К таким объектам относится и жилой комплекс "Капитал", который будет полностью построен в 2017 году.

Застройщик из десятки

Реализацией проекта занимается строительная компания "Строительный трест",начавшие свою деятельность ещё в 1992 году. За время своей работы компания сдала в эксплуатацию около двух миллионов квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. По итогам прошлого года она входит в первую десятку фирм по количеству введенного в 2013 году в эксплуатацию жилья в границах СПб.

Отмечу, что фирма специализируется на жилье комфорт-класса, а главным её преимуществом является строительство домов из натурального кирпича. Застройщик имеет репутацию надёжной и устойчивой компании, так как все свои объекты сдаёт в заявленный срок. Это подтверждается и отзывами покупателей. Каких-либо серьёзных жалоб, связанных с деятельностью фирмы мне найти не удалось.

Деревья здесь растут и люди здесь живут

"Капитал", возводимый "Строительным трестом", располагается в северной части Кудрово. Кроме нашего объекта в этом месте строится ещё всего один - "Новый Оккервиль", в отличии от большого количества объектов в южной части Кудрово.

Новостройка располагается как раз между Кольцевой автодорогой и "Новым Оккервилем", о которомя уже писал в одной из своих проверок. Оба комплекса внешне друг другу не мешают, за исключением дома лот № 15. Западный фасад здания окно в окно будет выходить на соседний дом в составе Оккервиля. Об этом, кстати, меня предупредил менеджер в офисе продаж при обсуждении вариантов квартир.

Экологическая ситуация в этом районе выглядит благоприятной. Ранее на месте строительства располагались пахотные земли, а из промышленных объектов рядом находится только Северная водопроводная станция.

Дополнительным плюсом является новый обустроенный лесопарк, примыкающий к территории комплекса с южной стороны. Он включает в себя часть сохранённой березовой рощи, а по территории парка протекает река Оккервиль. Единственный минус с точки зрения экологии - это близость КАД, расстояние до которой от ближайшего дома (лот № 3) около 300 метров.

Транспортную доступность обеспечивает станция метро Дыбенко, но пешком до неё далековато. Так от дома лот № 4 до вестибюля метро расстояние составляет около 2 400 метров, а это около 30 минут ходьбы. Другой вариант добираться на маршрутке, так как движение социального транспорта пока не налажено.

Недалеко от комплекса есть два выезда на КАД: один через развязку на Мурманском шоссе, а другой через развязку пр. Косыгина - Колтушское шоссе. Также можно выехать в сторону области непосредственно от объекта строительства через путепровод на Новосергиевку.

Главная транспортная проблема состоит в пересечении границы города и области. Участок между пр. Солидарности и Ленинградской улицей, вдоль которой расположен ЖК "Капитал" слишком узкий - всего две полосы. А ведь здесь даже в дневное время наблюдается очень интенсивное движение.

К тому же транспортный поток может затормозить действующая одноколейная ж/д. ветка. В случае любого даже мелкого ДТП проезд здесь будет полностью перекрыт. Хотя места, чтобы расширить эту дорогу достаточно, но судя по посаженным на обочинах деревьям планов таких нет.

Надо сказать, что внешне район производит впечатление уже обжитого места. Это относится как к территории дворов и лесопарка, так и к торгово-сервисным объектам. Такое впечатление связано с тем, что на территории застройки есть заселённые дома. В "Капитале" таким домом является лот № 2, который представляет собой Ш-образное здание, построенное на Ленинградской улице прямо напротив лесопарка. К тому же оба девелопера предусмотрели коммерческие помещения на первых этажах домов. Кстати, на фотоотчёте можно увидеть то, что начато строительство торгового центра между домами комплекса и Кольцевой. К тому же относительно недалеко от нашего объекта находится торговый центр Мега Дыбенко. Поэтому ситуация с торговлей и сервисом в Кудрово выглядит хорошей.

Изменения не в пользу жителей

Не так радужно обстоит дело с социальной инфраструктурой. Первоначально в составе новостройки планировалось построить школу и два детских сада. Отдельно планировалось построить школу и в соседнем комплексе. Но планы изменились - школа будет построена одна и на территории "Нового Оккервиля". В ней будет 1600 мест, а срок сдачи школы - 4 кв. 2014 г.

По измененным планам на территории будет построен только один детский сад. Но менеджер не смог мне сообщить количество мест, а срок сдачи- 4 кв. 2014 г. с учетом практически пустого места на месте стройки выглядит неправдоподобным. Отмечу, что в составе соседнего комплекса есть большой действующий детский сад, но он работает на коммерческой основе.

Что касается общедоступной медицины, то здесь ситуация совсем плачевная. Хотя на ранних планах застройки и было обозначено медицинское учреждение, но пока, по словам менеджера, в обозримой перспективе ничего строиться не будет. Напомню, что Кудрово относится к Всеволожскому району Ленинградской области, поэтому скорая помощь должна приезжать сюда из районного центра Всеволожск.

Зато ситуация с парковками радует - вдоль всех домов будут расположены гостевые парковки, а также небольшое количество машин вместят дворы. К тому же планируется строительство большого бесплатного паркинга на границе комплекса. А вот стоимость платного места явно высокая - 900 000 рублей.

Стой, кто идёт - снимать запрещено!

Компания "Строительный трест", как я уже упоминал, строит исключительно кирпичные дома. Причем межкомнатные стены сделаны из пазогребенных блоков. Мне удалось посмотреть два варианта планировок: двухкомнатную квартиру в строящемся доме (лот № 4) и трёхкомнатную в уже заселённом доме (лот № 2). Качество отделки в варианте "под чистовую" в этих квартирах находится на хорошем уровне. По договору застройщик передаёт квартиру покупателю в следующей комплектации:

• установлены оконные конструкции и входная дверь;
• произведена электрическая разводка с установкой розеток и выключателей и установлены квартирные счетчики электрической энергии;
• установлены системы отопления и стояки канализации;
• ввод ХВС и ГВС в квартиру и установлены квартирные счетчики ГВС и ХВС;
• стены оштукатурены / гипсокартон, а также произведена цементно-песчаная стяжка полов;

Менеджер акцентировал моё внимание на таких особенностях как: отдельные стояки водоснабжения за пределами квартиры, подводка воды через потолок, а отопления через пол. Гордостью фирмы, как я понял, является постоянно действующий специальный клапан микропроветривания на окнах.

Правда не все такие "фишки" нравятся покупателям, а некоторые даже считают кое-то недостатками. Вот как пишет в своём отзыве один из жителей сданного объекта: "Есть и недостатки. Особенно удручают окна - они просто отвратительны, везде откуда можно поддувает, подсвистывает, "форточка-вентиляция" свистит пока не заклеишь, балкон продувает так, что на кухне зимой прохладно. В остальном конечно, если заклеить, в квартире тепло. Межкомнатные стены непонятно из чего, одну стену сверлишь - кирпич, другую стену сверлишь - бетон, через 1,5-2см проваливается сверло в пустоту. Одна стенка на кухне из гипсокартона, это ничего, он там специально заточенный под кухню, но почему расстояние 17см до стены? Как шкафы вешать? Да и трубы для отопления под полом это конечно здорово, где-то даже пол тёплый зимой, вот только пороги к полу прикрепить не получится".

Хотя, на мой взгляд, чисто внешне всё выглядит вполне достойно.

Тем более странно, что покупателям запрещают фотографировать в показательных квартирах. Причём менеджер никак не мог вразумительно объяснить причину этого запрета - запрещено и всё! Это конечно большой минус с точки зрения сервиса для покупателей.

Ещё одним минусом является предоставление информации о квартирах на сайте компании. Так на нём нет, не только общего списка свободных квартир, но и возможности выбора по определённым параметрам. К тому же стоимость квартир на сайте не приводится, за исключением трёх планировок на главной странице.

Лот № 3

Варианты квартир мне удалось посмотреть в офисе продаж фирмы, расположенном непосредственно в жилом комплексе. Правда, сотрудники компании просят предварительно записываться на встречу. Сейчас в продаже есть квартиры в трёх домах: лоты № 3, 4 и 15. Квартиры в остальных четырёх домах комплекса, которые будет возведены до 2017 года, в продажу пока не поступили.

В доме лот № 3 со сроком сдачи в 4 кв. 2014 г. остались только трёхкомнатные квартиры. Дом находится напротив лесопарка, на углу Ленинградской улицы и строящейся улицы Строителей (Деревенской).

Здание представляет собой почти замкнутый прямоугольник высотой 15-18 этажей.

В доме остались варианты "трёшек" площадью 75.42, 77.76 и 80.02 квадратных метра. Соответственно их стоимость составляет 5 736 000, 5 914 000 и 6 086 000 рублей. Все перечисленные квартиры двухсторонние, с балконами и дополнительным туалетом.

Все планировки предусматривают, что в комнате, прилегающей к кухне, есть проём в стене высотой до потолка. Менеджер обратил моё внимание на то, что это сделано не только в трёхкомнатных, но и в квартирах всех типов, имеющихся в продаже. По словам менеджера, опыт показывает, что те покупатели, которых это не устраивает, могут заделать проём. По опыту жителей это обходится в 5 000 рублей.

Среди представленных планировок наиболее удачной мне показалась квартира площадью 77.76 квадратных метра. В ней самая большая ванная (5.28 м2) и почти квадратная кухня (11.71 м2) с выходом на балкон (1.32 м2). Украшением квартиры является большая комната (17.44 м2) с закруглённой остеклённой частью, обращённой на улицу.

Лот № 4

Дом лот № 4 имеет П-образную форму и примыкает открытой частью в дому лот № 3. Состоит дом из восьми разноэтажных секций (12-21 этажей) и будет сдан в 4 квартале 2015 года.

Самая доступная по цене однокомнатная квартира площадью 38.27 м2 обойдётся покупателю в 2 962 000 рублей. Квартира без балкона расположена на 2 этаже. Планировка включает в себя: комнату (14.8 м2), кухню (10.54 м2), совмещённый санузел (4.69 м2) и гардеробную (2.42 м2).

Мне бросилось в глаза то, что во всех "однушках" этого дома по плану предусмотрены совмещённые санузлы и гардеробные. Чтобы приобрести квартиру с балконом придётся заплатить 3 038 000 рублей - именно в такую сумму обойдётся планировка площадью 38.79 квадратных метра.

Стоимость двухкомнатной квартиры в лоте № 4 площадью 59.25 м2 составляет 4 612 000 рублей. Удачная форма кухни (12.41 м2) и находящийся рядом с ней дополнительный туалет (2.85 м2) являются плюсами данной планировки. Но форму маленькой комнаты (12.31 м2) портит вентиляционная шахта, да и колонна в ванной (4.57 м2) тоже её не украшает.

Трёхкомнатная квартира площадью 75.69 м2 доступна в лоте № 4 от 5 757 000 рублей. Форму кухни (13.27 м2) в квартире можно было бы считать удачной, если бы не было колонны у одной из стен. Такая же проблема портит и холл площадью 9.64 "квадрата". Зато формы всех комнат (11.34, 15.04 и 17.67 м2) можно считать удачными.

Лот № 15

Дом лот № 15 имеет форму змейки и состоит из четырёх секций высотой 18 этажей. Также как и лот № 4 он будет введён в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года.

Наиболее доступные варианты "однушек" представлены планировками площадью 39.11 м2 по цене 3 239 000 рублей и площадью 39.89 м2 по цене 3 304 000 рублей. Отмечу, что в них в отличие от "однушек" лота № 4 гардеробных нет. Обе квартиры имеют похожую планировку и совмещённые санузлы. Кухни в квартирах имеют хорошую форму с выходом на балкон. Правда, в квартире площадью 39.89 м2 очень неудачная форма комнаты - узкая и вытянутая.

Среди двухкомнатных квартир минимальную цену имеет вариант площадью 57.35 квадратных метра. Но в ней совмещённый санузел (3.92 м2) и колонны, ухудшающие форму большой комнаты (15.51 м2) и холла (8.87 м2). А вот кухня (13.06 м2) имеет удачный формат и выход на балкон (3.19 м2). Такая квартира доступна по цене в 4 543 000 рублей.

Более удачная планировка в "двушке" площадью 57.62 м2 по стоимости 4 564 000 рублей. В ней нет ни одной колонны, но зато есть дополнительный туалет.

Трёхкомнатные квартиры в лоте № 15 доступны по цене от 6 150 000 рублей. В такую сумму обойдётся покупка квартиры площадью 80.32 квадратного метра. В ней две квадратных комнаты (16.42 и 12.62 м2) и два полноценных санузла (5.48 и 3.3 м2) производят хорошее впечатление. Но большая комната (26.9 м2) имеет форму вогнутого со стороны улицы многоугольника. В одном из углов комнаты находится крошечная кухня (5.39 м2).

Зато планировка "трёшки" площадью 101.32 м2 за 7 660 000 рублей выглядит комфортной. В ней все комнаты (18.47, 15.88 и 18.53 м2) удачной формы, большая кухня (17.55 м2) с выходом на балкон (6.87 м2), два санузла (3.93 и 3.08 м2) и дополнительный туалет (2.21 м2). Причём, форма большой комнаты и наличие двух окон позволяют легко разделить её на две части, превратив квартиру в четырёхкомнатную.

Условия и "обязаловка" от застройщика

Менеджер продавца рассказал мне об условиях оплаты. Приведённые цены оказались уже со скидкой при 100% оплате. К такой же оплате приравнивается и покупка с привлечением ипотеки. Объект прошёл аккредитацию в трёх банках: ВТБ24, Газпромбанк и БФА. Удобно, что в этом же офисе консультирует и менеджер по ипотеке.

У покупателя есть возможность покупки в рассрочку. Её условия отличаются в зависимости от количества комнат в квартире. Для трёхкомнатных квартир необходимо внести не менее 50%, при этом на первый взнос распространяется скидка 10%. Остаток, на который скидка не распространяется, но и проценты не начисляются, надо оплатить до сентября 2015 года. Для "однушек" и "двушек" первый взнос должен составлять не менее 80%, а остальные условия по рассрочке такие же.

Застройщик привлекает деньги по Договору долевого участия. Сам договор был мне предоставлен менеджером. За исключением двух пунктов договор не вызвал у меня вопросов. По п.6.1. застройщик вместо 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию отводит на передачу квартиры дольщику 9 месяцев. Пункт 9.6. позволяет застройщику в случае расторжения настоящего Договора по инициативе Участника долевого строительства по причине, не связанной с нарушением Застройщиком своих обязательств взыскивать с дольщика штраф в размере 10% от цены договора.

Ещё одним минусом является навязывание продавцом услуги по регистрации ДДУ и прав собственности. На данный момент, по словам менеджера, оплата этой услуги в размере 30 000 рублей является обязательной для дольщиков.

М. Поплавский