Квартал "Солнечный": перспективное качество жизни по хмурой цене

До полного завершения застройки рядом с м. Девяткино пройдут годы. Здесь постоянно появляются новые застройщики и стартуют новые проекты. Хотя "старожилы", несколько лет назад начинавшие застройку этого района уже близки к тому, чтобы ввести в эксплуатацию первые дома. Именно таким является "Арсенал-Недвижимость", который сдаёт два первых корпуса квартала "Солнечный" в этом году.

Пока суд да дело

Данная инвестиционно-строительная компания была создана в конце 90-х, но активно себя проявила только с 2000 года. Прежде чем начать реализацию первого масштабного проекта под названием ЖК "Девяткино" фирма построила несколько жилых домов в Санкт-Петербурге.

Кстати, до полного завершения строительства "Девяткино" осталось сдать два корпуса из девяти. Претензий от покупателей по срокам сдачи я не нашёл, за исключением двух корпусов, которые пришлось вводить в эксплуатацию в судебном порядке, хотя сами дома были построены вовремя. Эта ситуация была связана с разногласиями местных властей и застройщиком по поводу финансирования строительства объекта культуры в поселке Новое Девяткино.

Кроме строительства данных новостроек компания реализует ещё один проект - "Флагман", расположенный в Кудрово.

Прояснение планов

"Солнечный квартал" возводится на территории масштабной застройки, расположенной западнее станции метро. Административно эта местность относится к Муринскому муниципальному образованию Ленинградской области.

Строительство жилых объектов здесь ведётся быстрыми темпами. Зато о темпах строительства объектов социальной инфраструктуры этого не скажешь. Об этом я подробно рассказывал при проверке ЖК "Мой Город" и ЖК "Greenландия".

Правда, сейчас реализация планов по возведению "социалки" приобретает более чёткие очертания. Так школа, строящаяся в рамках нашей новостройки, должна быть сдана в 4 кв. 2015 г. Плюс в составе комплекса, по мере ввода в эксплуатацию корпусов, будут сдаваться 4 муниципальных детских сада. Разместятся они на первых двух этажах 5,15, 13 и 11 корпуса. Хотя, на мой взгляд, расположение в домах является недостатком. Каждый детский сад будет иметь отдельный вход и огороженную от остального двора территорию.

Если говорить о торгово-сервисной инфраструктуре, то ситуация обещает быть благоприятной. На первых этажах почти всех корпусов будут коммерческие помещения. Это касается всех застройщиков, осваивающих эту территорию.

Не хватать будет только крупных торгово-развлекательных центров и объектов бюджетной медицины, расположенных непосредственно в районе застройки. Но если с первым ситуация может измениться - об этом я писал в статье о ЖК "Мечта", то со вторым шансы невелики. Сейчас, например, по словам менеджера, скорая помощь для жителей ЖК "Девяткино" приезжает из Токсово.

Потенциальная проблема для автомобилистов может возникнуть в момент, когда новостройки массово станут вводить в эксплуатацию. Сейчас в Санкт-Петербург можно свободно въехать по двухполосной дороге, проходящей параллельно КАД и позволяющей въехать в город через развязку в районе пр. Культуры. Но когда жители начнут массово заселяться, то ситуацию кардинально ухудшится. А планы по строительству развязки с КАД и тоннеля под ней ещё даже не конкретизированы.

Экологическая ситуация этого места вполне благополучная - строительство ведётся на бывшей сельскохозяйственной территории, а поблизости нет и не было промышленных предприятий. К тому же "Солнечный" расположен в глубине застройки, таким образом, что окружающие дома прикрывают его от КАД, линии высоковольтных передач и железной дороги. С восточной стороны естественной границей комплекса является ручей. О планах по его благоустройству менеджер не смог мне ничего сообщить. (Дело в том, что в обязанности застройщика входило только укрепление берега и постройка проезда вдоль ручья)

От подземного перехода метро до нашего объекта ведёт почти прямая дорога. Причём расстояние от ближайшего корпуса до станции составляет около 500 метров. Дорога эта в будущем должна превратиться в бульвар Менделеева, который станет главной улицей застройки, пересекая её почти по оси восток-запад.

С этим бульваром, кстати, могут быть связаны проблемы с бесплатной парковкой, так как центральная его часть будет пешеходной. Ведь и вокруг домов количество парковочных мест не кажется достаточным. Частично эту проблему снимут платные паркинги у большинства корпусов. Располагаться они будут либо под домами, либо под территорией двора. Количество машиномест составит около 25% от общего числа квартир. Всего запланировано сдать 2431 квартиру в первых семи строящихся домах. Машиноместо в платном паркинге обойдётся в 425 000 рублей при 100% оплате или в 500 000 рублей при рассрочке.

Шоу-рум и реальность

ЖК "Солнечный" у Девяткино состоит из 12 корпусов. Шесть из них (1-3 и 6-8) возводятся по кирпичной технологии. Все они расположены вдоль бульвара Менделеева, на который будут выходить их уличные фасады. Остальные шесть домов возводятся по кирпично-монолитной технологии. Причём дома 4 и 5 разместятся на южной стороне бульвара за корпусами 1-3, а дома 9,11, 13 и 15 на северной его стороне за корпусами 6-8. Высота домов составляет от 16 до 18 этажей с числом секций от 2 до 5, а количество квартир варьируется от 180 (корпус 8) до 556 (дом 15).

Покупатели имеют возможность посмотреть варианты квартир в консультационном офисе на месте строительства. Есть также возможность дважды в день по предварительной записи посетить стройплощадку. Ведь корпуса 1 и 2 со сроком сдачи в конце этого года внешне выглядят уже готовыми, а места для парковок и двор рядом с ними благоустроены.

Все квартиры сдаются отделкой "под ключ" - её стандарты можно увидеть в шоу-руме, который размещён в этом же пункте. У меня остались хорошие впечатления от увиденного. Причём это относится как к материалам, так и к дизайну. Отдельно отмечу деревянные стеклопакеты и напольную плитку не только в санузлах и на кухне, но и в коридоре. Странно, что в отделку не входит дверь на кухне, поэтому покупателю придётся самому подбирать дверь под общий дизайн квартиры. Кстати, отделка на выбор может быть сделана в двух цветовых тонах.

Конечно шоу-рум для того и сделан, чтобы создавать хорошее впечатление. Но вот каково будет реальное воплощение, покупатель увидит только при приёмке квартиры. Судя по отзывам в интернете, именно по качеству воплощения у дольщиков часто бывают претензии к фирме. И что особенно важно, застройщик не торопится устранять недостатки в течение 2-3 месяцев, что воспринимается дольщиками как попытка взять их "измором".

Квартирография южной части (корпуса 1- 5)

Квартиры во всех корпусах запланированы от студий до трёхкомнатных. Как я уже писал, корпуса 1 и 2 сдаются в конце этого года, поэтому в продаже остались только единичные варианты, стоящие под бронью.

Такая же ситуация с домами 4 и 5 со сроками сдачи в 1 и 4 кв. 2015 г. Поискав, менеджер смог предложить мне только вариант 2 к. квартиры площадью 56.8 кв. метра в доме 5 по цене 4 945 500 рублей. Квартира с двумя балконами - отмечу, что все жилые помещения почти во всех корпусах размещаются со 2-3 этажа, и все они имеют уже застеклённые балконы. Формы двух комнат (16.8 + 10.8) и кухни (10.2) оставляют хорошее впечатление. Хотя ванная могла быть и больше чем 3.2 кв. метра, да и квадратная форма коридора (11.9) с дополнительным углом явно выглядит малофункциональной. После того как я ознакомился с доступными планировками в других корпусах мне стало понятно почему эта квартира осталась непроданной. Среди всех увиденных вариантов планировка этой "двушки" явно смотрится аутсайдером.

Если говорить об общем впечатлении от планировок, то они выглядят вполне достойно и соответствуют комфорт-классу. Отмечу просторные санузлы и кухни, дополнительные туалеты в некоторых "трёшках" и удобные формы комнат. Есть правда нюансы, так в чисто кирпичных домах (1- 3 и 8) все санузлы однокомнатных квартир совмещённые.

В доме 3 со сроком сдачи в 4 кв. 2015 г. остались варианты только 2-3 к. квартир. Двухкомнатная квартира площадью 55.73 кв. метра доступна по цене 4 464 000 рублей. Трёхкомнатные квартиры представлены планировками площадью 76.91 кв. метра по стоимости 5 034 000 рублей и площадью 84.94 кв. метра по цене 5 560 000 рублей.

Квартирография северной части (корпуса 6-9, 15, 13, 11)

В доме 8, который планируется ввести в эксплуатацию во 2 кв. 2016 г. доступны все типы квартир. Студии представлены планировками площадью от 26.17 кв. метра стоимостью 2 308 194 рубля до 27.9 кв. метров по цене 2 511 000 рублей.

Наиболее доступными вариантами "однушек" являются квартиры площадью 38.15 и 38.22 квадратных метра. Стоимость их примерно одинаковая - 3 159 000 и 3 164 616 рублей.

Стоимость двухкомнатных квартир начинается от суммы менее 4-х миллионов. Так за планировку площадью 52.57 кв. метра надо заплатить 3 927 000 рублей, а за 52.65 "квадратов" придётся выложить 3 933 000 рублей.

Цена трёхкомнатных квартир стартует от 4 661 000 рублей - в такую сумму обойдётся квартира площадью 66.39 кв. метров. Из всех представленных квартир по соотношению цена- качество я бы выделил "трёшку" площадью 80.96 кв. метра по стоимости 5 230 000 рублей.

В доме 15 со сроком сдачи в 4 кв. 2016 г. также в наличии есть все типы квартир. Минимальная по стоимости студия площадью 28.5 кв. метра обойдётся в 2 373 000 рублей. Студии чуть большей площади (28.9 и 29.85) стоят немного дороже- 2 406 000 и 2 485 000 рублей.

Однокомнатные квартиры представлены вариантами площадью 38.6 и 39 кв. метра по цене 3 022 380 и 3 053 700 рублей.

Стоимость двухкомнатных квартир начинается от 4 005 000 рублей (55.63 кв. метра). За квартиру площадью 63.3 кв. метра надо заплатить 4 444 000 рублей.

Существенная разница существует в стоимости трёхкомнатных квартир. Так, "трёшка" площадью 77.1 кв. метра стоит 5 111 000 рублей, а за вариант площадью 87.05 кв. метра придётся уже выложить 5 771 000 рублей.

Все перечисленные цены включают в себя 10% скидку при 100% оплате, а на некоторые "трёшки" скидка составит 15%. Кроме того на квартиры, расположенные на 2 этаже существует скидка 2000 рублей за кв. метр. Обращаю внимание, что на сайте продавца вы не найдёте цены на квартиры, так что узнать о них можно только при разговоре с менеджером.

Оставшиеся пять корпусов (6-7, 9, 11, 13) пока в продажу не поступили.

Арсеналы бывают разные

Застройщик ведёт продажи на основании ДДУ, причём оплата происходит без открытия аккредитива. Сначала заключается сам договор долевого участия и соглашение о бронировании. На основании соглашения дольщик вносит 30 000 рублей. После регистрации ДДУ дольщик вносит сумму по договору за минусом этих 30 000 рублей.

Кроме 100% оплаты у покупателя есть возможность приобрести квартиру в рассрочку или ипотеку. Причем если с точки зрения скидок ипотека приравнивается к 100% оплате, то условия по рассрочке выглядят хуже. Так скидка с первого взноса при рассрочке составит 5-10 % вместо 10-15 % при ипотеке. При этом важно, что беспроцентная рассрочка предоставляется до момента передачи квартиры дольщику. Из дополнительных расходов покупателю надо быть готовым к оплате 6 000 рублей за ускорение процесса регистрации ДДУ, хотя это больше в интересах застройщика.

В самом договоре мне не понравились два момента. Во-первых, по договору застройщиком выступает не ИСК "Арсенал-Недвижимость", а в зависимости от корпуса либо ЗАО "Арсенал-1", либо ЗАО "Арсенал-3". Во-вторых, при отказе дольщика от договора сумма, которую он потеряет, слишком велика - 10% от цены квартиры.

М. Поплавский