ЖК "Мой Город": типичный эконом на границе с городом

Очередной проект комплексной застройки реализуется во Всеволожском районе Ленинградской области группой компаний "Полис". На границе Санкт-Петербурга и области появятся 14 жилых домов эконом - класса, школа, детские сады и физкультурно-оздоровительный комплекс.

Споры о надежности

ГК "Полис" относительно недавно появилась на строительном рынке в качестве девелопера. Первым объектом стал ЖК "Янтарь" у метро Девяткино, ввод в эксплуатацию которого состоялся в феврале 2013 г. Почти одновременно с ним был сдан дом №1 в ЖК "Австрийский квартал", расположенный в Кудрово. Следующим сданным домом стал дом № 14 на Костромском проспекте, правда, с небольшим опозданием в три месяца. Кстати, опаздывает застройщик и со сдачей очередного объекта "Нордика", который должен был введен в эксплуатацию в декабре прошлого года. Но в целом эти опоздания не внушают дольщикам тревоги.

Конечно, до ввода в эксплуатацию первого дома у них были сомнения по поводу надежности застройщика. На форумах посетители яростно спорили по этому поводу, но после сдачи первых домов страсти поутихли. К тому же по наблюдениям дольщиков сотрудники одного из лидеров жилищного строительства - Петербургской Недвижимости постоянно подчеркивают, что ГК Полис является их партнером. Это мне приходилось слышать и самому, в процессе переговоров с менеджерами этой компании.

Если посмотреть отзывы тех, кто уже живет в сданных домах, то среди них найдутся, как критики застройщика, так и его поклонники. Первые недовольны качеством первого построенного компанией дома и плохой реакцией на замечания дольщиков по поводу недоделок. Вот типичный отзыв от такого критика, живущего в "Янтаре": "пошли дожди и начали протекать: внешние стены квартир, потолки парадных, крыша в 3-й секции, лифтовые шахты, внешнее остекление балконов. Я уж не говорю о текущих радиаторах, счетчиках ГВС и ХВС, ужасном качестве вентиляции, теплоснабжения, электропроводки, установленных лифтов. Входные двери и установленные пластиковые окна вообще сказка. И если входные двери 99% меняют сразу, то вот с окнами засада. Причем на претензии дольщиков застройщик не реагирует".

Зато поклонникам нравится скорость строительства, качество обслуживания при продаже, честность и открытость фирмы. Один из таких дольщиков так пишет о застройщике: "Какая компания будет вам возвращать 5 тыс. рублей на стадии подписания ДДУ, если площадь квартиры по схеме уменьшилась на какие-то см.? Я вам могу сказать, что большинство застройщиков просто плюнут на вас и пошлют на три веселых буквы. А Полис мне все вернул, причем не скрывал момент изменения площади, менеджер сразу меня предупредила и сказала, что приносите реквизиты, все вернем! Это раз, и думаю хороший +! Второе, мой дом в июле месяце был 4 этаж, 1 февраля уже 19 этажей! Третий плюс, цены! поверьте, я искала свой уголок очень долго, и наконец-то нашла и вписалась в оплату без всяких рассрочек и ипотек".

Сейчас, когда застройщик получил первые очки в зачет своей надежности, главные тревоги потенциальных покупателей связаны со слишком быстрым ростом количества строящихся объектов. Ведь на февраль этого года "Полис" ведет строительство одновременно семи жилых комплексов.

Пока без признаков жилья

Одним из таких комплексов и является жилой комплекс "Мой Город", возводимый на территории, масштабно осваиваемой несколькими девелоперами. Территория массовой застройки находится в районе ж/д станции и метро Девяткино. Часть жилых комплексов, среди которых и наша новостройка строятся на западной стороне железной дороги - ранее эти земли принадлежали совхозу "Ручьи".

Сейчас все комплексы выглядят просто как дома в чистом поле. Признаков, присущих обжитому месту ещё нет и в помине - ведь пока ни один объект здесь не введен в эксплуатацию. К тому же сама застройка выглядит несколько хаотичной и производит впечатление некоторой путаницы - комплексы от разных застройщиков расположены близко друг к другу и никак не обособлены. Например, практически в середине территории "Моего Города" располагается объект от другого застройщика. Пока не видно какого-то общего плана застройки и сейчас единственное, что объединяет все комплексы - это только общий забор.

С юга этот район ограничен КАД, а с запада железной дорогой. Поэтому строительство будет продолжаться на север, пока не упрется в деревню Лаврики и на восток до поселка Бугры.

Запад и восток

Наш объект условно можно разделить на восточную часть, которая находится на расстоянии 300-500 м. от м. Девяткино и западную часть, которая располагается значительно дальше от метро. Так чтобы добраться до метро от самого дальнего дома № 1 придется пройти около полутора километров. Окончательное расстояние будет зависеть от того, какой маршрут вы предпочтете: короткий путь между котлованами под инженерную инфраструктуру с риском упасть в них или длинный по тропинке вдоль дороги с перспективой быть облитыми грязью.

Чтобы добраться в Санкт-Петербург на своей машине есть две возможности. По дороге, идущей вдоль КАД можно доехать до развязки с пр. Культуры. Этот путь, пока никто здесь не живет, трудностей не вызывает - всего 3,5 км. по узкой двухполосной дороге. Другой маршрут более сложный и извилистый - 2, 5 км до ж/д переезда в деревне Лаврики, далее 3 км. по разбитому шоссе до Центральной улицы в Мурино, и, наконец, 1 км по забитой транспортом дороге до развязки с КАД. Общественный транспорт представлен маршрутками и автобусами, которые отправляются от Северного автовокзала, расположенного в поселке Мурино на привокзальной площади, прямо у ж/д. станции и м. Девяткино. Доехать отсюда можно как до разных районов СПб, так и до областных населенных пунктов. Не могу сказать за весь поселок Мурино, но конкретно это место производит неприглядное впечатление.

Правда есть масштабные планы по превращению этого транспортного пункта в современный логистический центр, с которого будут отправляться даже международные рейсы. Кроме того, менеджер с которым я вел переговоры, сообщил мне о планах продолжения Гражданского проспекта до будущего жилого массива к 2018 г. В случае реализации этих планов, транспортная ситуация станет намного лучше.

Все впереди

Кроме улучшения транспортной ситуации, возможно, это изменит ситуацию и с сервисно-развлекательной инфраструктурой в этой части Мурино. Ведь сейчас этих объектов просто нет. А торговля представлена только мелкими магазинами.

Социальная инфраструктура поселка выглядит тоже не блестящей. Медицинские учреждения находятся в поселке Новое Девяткино, также есть две школы и ни одного детского сада.

Надо отметить, что почти у всех застройщиков, возводящих комплексы вокруг Девяткино в планах есть строительство тех или иных объектов социальной инфраструктуры. Такие объекты запланированы и в новостройке "Мой Город". По словам менеджера, к концу 2016 г., когда будет полностью закончено строительство всего комплекса, должна быть сдана школа и четыре детских сада. Проблема в том, что пока неизвестно примет ли область на баланс детские сады. В противном случае они станут частными, а это совсем другие затраты для родителей.

Если говорить о парковках, то ситуация такова: будут построены три подземных паркинга и предусмотрены открытые автостоянки возле каждого дома. Но, несмотря на слово паркинг, написанное на огромном плакате, расположенном рядом с объектом, места в нем пока не продаются. Не смог менеджер назвать и примерную стоимость этих мест. Открытые стоянки будут строиться из расчета 150 мест на 1000 квартир. А это явно недостаточно - при таких расчетах ситуация будет напоминать то, что сейчас происходит в Северной Долине, о которой я уже писал в предыдущем расследовании.

КАД или ЛЭП?

Так как в районе строительства никогда не велась промышленная деятельность, то ситуация с экологией должна быть благоприятной. Но ЖК "Мой Город" расположен таким образом, что КАД и ЛЭП являются довольно неприятными соседями. Так от КАД до ближайшего к нему дома № 1 всего 213 м., от четырех линий ЛЭП до ближайшего к ней дома № 7 всего 100 м.

Всего будет построено 14 домов, причем по разной технологии. Так дома с № 1 по № 4 будут панельными, и все они располагаются в западной части объекта (самой дальней от метро). Первые три дома уже подведены под крышу, а в доме № 1 уже покрашен фасад. Сейчас только в нем остались квартиры в продаже. Этот дом высотой в 20 этажей сдается в 3 кв. 2014 г. и включает в себя три секции.

В домах № 2 со сроком сдачи 4 кв. 2014 г. (2 секции и 20 этажей) и № 3 со сроком сдачи 1 кв. 2015 г. (1 секция и 24 этажа) квартир в продаже уже нет. Дом № 4 пока не строится и квартиры в нем не продаются. В этой же западной части жилого комплекса будет возведен дом № 5, который сейчас на уровне первого этажа. Он будет кирпично-монолитным и включит в себя 7 секций высотой 24 этажа. Сдается этот дом во 2 кв. 2015 г. и в нем есть квартиры для продажи.

Восточная часть объекта представлена только кирпично-монолитными домами. Причем в домах 7 и 8, уже подведенных под крышу, в качестве наружных стен используется газобетон с вентилируемым фасадом. Сами дома будут переменной этажности - от 16 до 21 этажа и трехсекционными. В основном квартиры остались только в доме № 7, который ближе всего к ЛЭП и метро. Оба дома сдаются в 4 кв. 2014 г. Дом № 6 сейчас находится на стадии первого этажа- всего их будет 22. Он сдается позже всех из сейчас строящихся - в 4 кв. 2015 г. и в нем есть квартиры в продаже. Дома с номерами 9, 10 и 11 сейчас находятся примерно на одинаковой стадии готовности. Наружные стены этих домов будут кирпичными с использование декоративной штукатурки. Но если в домах 10 и 11 все квартиры проданы, то в доме 9 продажа квартир еще даже не начиналась. А срок сдачи всех трех домов одинаковый- 2 кв. 2015 г. Информацию об остальных трех домах- 12, 13 и 14, еще не начавшихся строиться , менеджер не смог мне предоставить.

Выгодная лоджия

Без труда дозвонившись до отдела продаж ГК "Полис", я договорился с конкретным менеджером о встрече. Время работы отдела не очень подходит для работающих покупателей - c 10 до 19 и только по будням. На самом объекте консультационного пункта нет. Переговоры проходят в комфортном помещении, специально отведенном для покупателей, с местами оборудованными компьютерами.

Консультация менеджера, в общем, мне понравилась. Он подробно, спокойно и доброжелательно отвечал на все мои вопросы и, несмотря на довольно длительную беседу, не проявлял признаков спешки или нетерпения. Правда, он проигнорировал мою просьбу распечатать варианты, которые меня заинтересовали. Хотя с техникой все было в порядке, т. к. менеджер распечатал для меня договор долевого участия. Кстати, для просмотра планировок он пользовался сайтом застройщика. Но на мой вопрос - могу ли потом для выбора квартиры и получения информации о стоимости тоже пользоваться сайтом ответил отрицательно. Оказалось, что стоимость и реальное наличие той или иной квартиры оперативно на сайте не обновляются. Актуальной является только информация о планировках. Но попробовав, я убедился, что даже эта функция далека от удобства. Например, нельзя посмотреть один тип квартир сразу во всех домах, поэтому приходится просматривать каждый дом в отдельности.

Так как мне были интересны несколько вариантов, то менеджеру пришлось предлагать их в нескольких домах. Квартиры, начиная со 2-3 этажа, почти все с застекленными лоджиями. Покупка именно таких квартир является наиболее выгодной т.к. лоджия дается покупателю в подарок. Поэтому я рассматривал только варианты с лоджиями.

Разбросаны квартиры по домам

Итак, студии есть в наличии в нескольких домах. Вариант с минимальной площадью (22.49 м2) и стоимостью 1 600 000 р. находится в доме № 6. Далее по возрастанию площади идут студии в домах: № 1 (23.42 м2 за 1 960 000 р.), № 5 (26.28 м2 за 1 833 000 р. и 26.54 м2 за 1 950 000 р.) и в доме № 7 (27.2 м2 за 2 200 000 р.) Именно последняя студия является лучшей по планировке за счет квадратной формы жилого помещения.

Минимальная по площади и стоимости однокомнатная квартира находится в доме № 5 - 34.43 м2 обойдутся покупателю в 2 317 000 р. Планировки "однушек" совершенно однотипные - совмещенные санузлы, узкие и вытянутые комнаты и кухни, а также крошечные малофункциональные холлы. Пожалуй, лучшим вариантом является квартира площадью 37.68 м2 , находящаяся, как и первая в доме № 5. Ее преимуществами является большая кухня площадью 12.89 м2 и наличие кладовки (1.51 м2). Стоимость такой квартиры составляет 2 415 000 р. Следующие варианты стоят намного дороже за счет более близкого срока сдачи - уже в этом году. Это квартира в доме № 7 (34.43 м2) по цене 2 900 000 р. и в доме № 1 (37.86 м2) по цене 2 950 000 р.

Двухкомнатные квартиры предлагаются застройщиком как с европланировкой, так и в обычном исполнении. Первый тип я не рассматривал, а подходящие мне обычные "двушки" были в домах № 1 и 5. Минимальная по площади и стоимости квартира есть доме № 5, за 53.1 м2 придется заплатить 3 430 000 р. В этом же доме есть ещё два варианта "двушек"- площадью 57.92 м2 за 3 700 000 р. и площадью 61.01 м2 за 3 800 000 р. Последний вариант двухкомнатной квартиры представлен в доме № 1. Кстати, напомню, что этот дом панельный. Квартира площадью 55.8 м2 стоит 3 513 000 р. Именно планировка этой квартиры мне показалось наиболее интересной. Окна квартиры выходят на две стороны, квадратная форма кухни (9.73 м2) и большой комнаты (16.45 м2), а также холл (10.48 м2) с нишей для шкафа составляют её плюсы.

А вот среди трехкомнатных квартир выбора совсем нет - только одна планировка, да такой же вариант в виде зеркального отображения. Минимальная цена такой "трёшки" площадью 77.6 м2 - 5 062 000 р., при условии покупки до 4-го этажа. Планировка ее выглядит так - двухсторонняя, все комнаты (14.85 м2+17.76 м2+16.52 м2) имеют почти квадратную форму, кухня площадью 12 м2 и помещение под кладовку (2.28 м2). Последнюю лучше использовать под дополнительный санузел. Но тогда негде будет поставить шкаф, т.к. квадратный холл (8.4 м2) в который выходит 7 дверей, явно не предназначен для хранения вещей. Маленькая ванная (2.71 м2) исключает возможность размещения стиральной машины.

Все квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку - все характеристики приведены в приложении к договору. По словам менеджера, качество этой подготовки под чистовую отделку можно посмотреть на другом объекте застройщика - в Австрийском квартале.

Задаток с сюрпризом

Застройщик продает квартиры по ДДУ, но одновременно с ним заключается соглашение о задатке. Оно оформляется в связи с тем, что застройщик не может привлекать денежные средства до регистрации ДДУ. Саму регистрацию застройщик производит бесплатно. Согласно условиям соглашения о задатке, в случае его расторжения дольщику вернут задаток в течение 30 дней, но за вычетом 15 000 р. Пожалуй, это единственный неприятный "сюрприз" от застройщика, т.к. в ДДУ все пункты выглядят корректными. По словам менеджера, схема оплаты с задатком должна будет через некоторое время заменена на расчеты по аккредитиву, но точные сроки пока неизвестны.

Стоимость приведенных мною квартир указана при 100% оплате, в этом случае применяется скидка 20% от базовой цены. Вариант с ипотекой тоже считается 100% оплатой. При оплате в рассрочку применяется базовая цена, но скидка на первый взнос тоже есть. Причем, если рассрочка до конца строительства, то скидка на первый взнос составит 20%, при рассрочке на 36 месяцев - только 15%, а при рассрочке на 48 месяцев скидки уже нет.

М Поплавский