ЖК "Жемчужный Фрегат": надёжный комфорт с оговорками

"Балтийская жемчужина" является одним из первых в Санкт- Петербурге проектов комплексного освоения территорий. В рамках проекта появится жилая застройка с домами на уровне не ниже комфорт - класса. Одним из жилых комплексов, возводимых на территории "Балтийской жемчужины", является ЖК "Жемчужный Фрегат".

Планы и реальность

Девелопер проекта ЗАО "Балтийская жемчужина" была создана в 2002 году специально для реализации масштабного проекта под одноимённым названием. Компания является дочерним предприятием Шанхайской Заграничной Объединенной Инвестиционной Компании в Санкт-Петербурге. Надёжность девелопера сомнений не вызывает, т.к. "Балтийская жемчужина" создаётся в рамках проекта стратегического партнёрства между компанией-инвестором и Правительством Санкт- Петербурга.

Отмечу, что первоначальные планы по участникам и срокам реализации проекта были изменены. К застройке были привлечены компании Setl City и KVS. Важно то, что новые участники ведут строительство своих объектов в соответствии с концепцией "Балтийской жемчужины". Сроки полного окончания строительства жилья дважды переносились - сначала с 2010 на 2013 год и ещё раз на 2016 год.

ЗАО "Балтийская жемчужина" полностью сдала в эксплуатацию два из пяти жилых комплексов - ЖК "Жемчужная Премьера" и ЖК "Жемчужная Симфония". В ЖК "Жемчужный Фрегат" и ЖК "Duderhof Club" введены в эксплуатацию первые очереди.

Надёжность девелопера сомнений не вызывает, т.к. "Балтийская жемчужина" создаётся в рамках проекта стратегического партнёрства между компанией-инвестором и Правительством Санкт- Петербурга.

Место и окружение

Место расположения "Балтийской жемчужины" отличается хорошей экологией. В пределах одного километра находятся Финский залив и Южно-Приморский парк, а также ещё несколько "зелёных зон". Правда, некоторые жители жалуются на запах свежего табака от находящейся неподалёку табачной фабрики.

Ситуацию с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью квартала я уже описывал в статье о ЖК "More". Поэтому остановлюсь только на изменениях, которые произошли с тех пор. Главное это то, что на территории квартала открылась первая школа. Рядом со школой введён в эксплуатацию третий по счёту детский сад. Всего, по словам менеджера на территории квартала планируется возвести 4 школы и 4 детских сада. Но нет никакой информации о количестве и сроках появления бюджетных медицинских учреждений.

Торгово-сервисная сфера продолжает развиваться за счёт открывающихся предприятий на первых этажах жилых домов. Это относится и к домам в составе ЖК "Жемчужный Фрегат".

На территории, расположенной между жилыми кварталами и Финским заливом, предусмотрена общественно-деловая застройка. На участке под названием "Северная коммерческая часть" появятся торгово-развлекательные зоны, бизнес-центры, выставочные галереи, гостиницы и спортивные объекты. После реализации этих планов "Балтийскую жемчужину" можно будет считать местом полностью комфортным для жизни.

Чего не скажешь о транспортной доступности квартала. Планы по организации надземного экспресса до станции метро "Проспект Ветеранов" не осуществились. Сроки появления станции метро в этом районе отнесены к периоду после 2025 года. Самое печальное, что от властных структур не слышно никаких новых предложений по решению транспортной проблемы. Отмечу также, что со времени проверки ЖК "More" значительно усложнился выезд с территории квартала на Петергофское шоссе. В 2015 году закончится строительства моста через Дудергофский канал в створе пр. Героев. Это позволит автомобилистам сократить путь до Ленинского проспекта. Пожалуй, это единственное транспортное улучшение, на которое могут рассчитывать жители "Балтийской жемчужины".

Общая информация

ЖК "Жемчужный Фрегат" занимает место почти в центре территории застройки. Западной и южной границами участка являются ул. Адмирала Трибуца и ул. Адмирала Коновалова. На другой стороне этих улиц расположены ЖК "More" и ЖК "Жемчужная Симфония". С востока комплекс примыкает к территориям школы и детского сада. С севера комплекс граничит с участком, на котором будет построена ещё одна школа и стадион. Именно в эту сторону будут смотреть окна наиболее дорогих квартир комплекса, продажу которых продавец пока придерживает.

Дома комплекса строятся по кирпично-монолитной технологии. Отделка наружных стен - вентилируемые фасады с утеплением минеральной ватой и керамический гранит. В конструкции фасадов используется витражное остекление балконов и лоджий. Внутренние перегородки будут из полнотелых силикатно-бетонных блоков. Вообще у меня сложилось хорошее общее впечатление от внешнего вида домов.

У жителей комплекса не должно возникнуть проблем с парковкой. В составе каждой из трёх очередей строится подземный паркинг. Общее количество мест в паркингах (2206) хватит для жителей комплекса, в котором будут сданы 2973 квартиры. Место в паркинге независимо от очереди стоит от 550 до 580 тысяч рублей. Есть возможность оставить машину на улицах вокруг комплекса.

Квартиры будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой. Стандарты отделки перечислены в приложении к договору. По словам менеджера, качество передаваемых квартир позволяет сразу после приёмки приступать к чистовой отделке. До последнего времени можно было даже посмотреть образец предчистовой отделки на примере квартир первой очереди. Но в связи с началом передачи квартир покупателям показы были приостановлены на неопределённый срок. Получить консультацию можно без предварительного звонка в центральном офисе продавца или в отделе продаж, находящемся в офисном центре на территории квартала. Посетив отдел продаж, я получил следующую информацию о планировках и стоимости квартир.

Первая очередь

В первой очереди сдан дом, состоящий из 19 разновысотных секций (6 - 21 этажей) на 954 квартир. Подземная автостоянка рассчитана на 766 мест. Здание занимает южную часть территории комплекса и имеет форму почти замкнутого прямоугольника. Въезд во двор осуществляется через арки южного фасада и центральный пандус с северной стороны.

В продаже остались по одной планировке двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Стоимость "двушки" площадью 64 кв. метров составляет 6 500 000 рублей. Кухня (10.8) и маленькая комната (14.5) имеют почти квадратную форму. Но односторонняя планировка снижает её комфортность. Двухсторонняя "трёшка" площадью 105 кв. метров стоит 10 400 000 рублей. Планировка квартиры не имеет недостатков и при желании её даже можно превратить в четырёхкомнатную.

Вторая очередь

Вторая очередь включает в себя 20 секций разной высоты (8-19 этажей) на 1003 квартиры. Подземная автостоянка рассчитана на 729 мест. Вторая очередь состоит из двух зданий, имеющих одинаковые формы почти замкнутых прямоугольников. Въезды во дворы будут устроены со стороны сквозного проезда между домами. Согласно проектной декларации вторая очередь должна быть введена в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года.

Цена квартир во второй и третьей очереди зависит от этажа. Самые дешёвые варианты расположены на 2 и 3 этаже, а выше стоимость увеличивается на 50- 80 тысяч рублей за этаж.

Стоимость "однушек" начинается от 3 847 000 рублей. В квартире с метражом 39.9 "квадрата" совмещённый санузел (4.3 м2) и кухня площадью 10.7 кв. метров. Раздельный санузел (4.3+2.5) есть в квартире площадью 47.3 кв. метров. Этот вариант стоимостью 4 211 000 рублей выглядит комфортным. Кухня (16.4) и комната (14.2) квадратной формы имеют выходы на лоджию.

В продаже есть "однушки" большей площади - от 48.9 до 60.5 кв. метров по цене от 4,5 до 5,5 миллиона рублей.

Самая дешёвая двухкомнатная квартира площадью 66.3 кв. метров стоит 5 871 000 рублей. Двухсторонняя квартира с кухней (12.8) и комнатами (18.2+16.5) квадратной формы. Также комфортно выглядит соседняя планировка площадью 67.6 кв. метров по цене 5 923 000 рублей.

Двухкомнатная квартира площадью 65.4 кв. метров стоит 6 047 000 рублей. Квадратные формы кухни (10.5) и маленькой комнаты (16) являются её плюсами. Но квартира односторонняя, а большая комната (19.2) - узкая и вытянутая.

Самая доступная по цене "трёшка" обойдётся в 8 076 000 рублей. Недостаток квартиры - неудобные формы кухни (16.5) и комнат.

В квартире площадью 90 кв. метров формы помещений выглядят более удобными. Но такой вариант стоит значительно дороже - 8 485 000 рублей.

Третья очередь

Третья очередь состоит из 18 разновысотных секций (8-19 этажей) на 1016 квартир. Подземная автостоянка рассчитана на 711 мест. Вторая очередь - это два разные по размеру здания, имеющих формы почти замкнутых прямоугольников. Въезды во дворы будут устроены со стороны сквозного проезда между домами. По документам третья очередь должна быть введена в эксплуатацию в 1 квартале 2016 года.

Стоимость однокомнатных квартир начинается от 3 648 000 рублей. В такую сумму обойдётся покупка "однушки" площадью 40.2 кв. метров. Её планировка выглядит неудобной - совмещённый санузел (4.3) и комната (19.2), имеющая форму "стакана". Примерно такую же планировку имеют остальные варианты площадью от 40 до 52.6 кв. метров. Удивляет, что даже в максимальной по площади "однушке" совмещённый санузел. Цена за квадратный метр в однокомнатных квартирах составляет около 91 000 рублей.

Самая дешёвая двухкомнатная квартира площадью 60 кв. метров стоит 5 209 000 рублей. Планировка в виде "гребёнки" и узкий, длинный холл являются недостатками квартиры. В отличие от холла, формы комнат (13.7+15.2) и кухни (14.2) выглядят удобными.

Двухсторонняя "двушка" площадью 63.4 кв. метров обойдётся в 5 541 000 рублей. Квадратная форма большой комнаты (17.2) и функциональный холл являются плюсами планировки. Чего не скажешь о маленькой комнате (14.1) и кухне (16.6), которые имеют формы узких прямоугольников.

Два варианта трёхкомнатных квартир имеют двухсторонние планировки. Первая площадью 90.9 кв. метров стоит 7 298 000 рублей. Окна одной из комнат (17.3) выходят на улицу, а остальные во двор. Планировка квартиры выглядит полностью комфортной: хорошие формы всех помещений, выход на лоджию из кухни и функциональный холл. Почти также выглядит "трёшка" площадью 97.3 кв. метров по цене 8 300 000 рублей. Хотя мне её планировка понравилась меньше. Недостатками квартиры можно считать вход на лоджию из комнаты и неудобную форму холла.

Условия покупки

Квартиры в первой очереди строительства продаются по предварительному договору купли- продажи. Это связано с тем, что дом уже сдан, а право собственности на квартиры компания сможет зарегистрировать только к марту 2015 года. Тогда и будет заключаться основной договор купли- продажи.

Вторая и третья очереди продаются по ДДУ. Условия договора никаких вопросов не вызывают. Оплата проходит в два этапа. Сначала покупатель заключает ДДУ и документ под названием Соглашение. По Соглашению покупатель вносит 30% от стоимости квартиры на счёт продавца. Далее Застройщик подаёт документы на регистрацию ДДУ. За эту услугу покупатель должен заплатить 3 500 рублей. С моей точки зрения это не что иное, как крохоборство. Ведь Застройщик и так получает в своё полное распоряжение денежные средства Дольщика на период, в течение которого происходит регистрация. После того как ДДУ зарегистрирован, Дольщик вносит остаток.

Покупка квартиры возможна с использованием ипотеки, рассрочки и программы "квартира в зачёт". Среди партнёров Застройщика по ипотеке Сбербанк, ВТБ24, Банк Санкт Петербург и Ханты - Мансийский Банк. Условия рассрочки не выглядят привлекательными. При первом взносе от 10% рассрочка предоставляется на 2 года, от 30% на три года. При этом с первого месяца начисляется 1% на остаток. При сумме взноса от 50 % только первый год применяется беспроцентная рассрочка, а на 2 и 3 год также начисляется 1% в месяц на остаток.