Апарт-Отель “Salut” – доступная инвестиция или место для жизни?

На сегодняшний день "Salut" уже не первый апарт-отель доступный к покупке частным лицам. Уже функционирует апарт-отель Ye's от компании "Пионер", Vertical от "NaiBecar" и Аvenue-apart от "БестЪ". В скором времени подоспеют апартаменты Docklands на Уральской улице, а ГК "СЭР" изо всех сил старается начать строительство апарт-отелей Ingria Tower на проспекте Энгельса. В "Salut" уже сданы два первых корпуса, третий обещают закончить к концу этого года, а весь комплекс - это еще три корпуса и бизнес центр - планируется возвести к 2020.

Девелопер

На рынке ООО ИК "Пулковская" появились в апреле 2008 года. Основным направлением деятельности было привлечение инвестиций и вложение средств в возведение жилых зданий и объектов коммерческой недвижимости. По факту это три автомобильно-выставочных комплекса на том же Пулковском шоссе. Изначально компания была связана с холдингом "Адамант", а в 2010 году перешла в ведение президента дилерской компании "Олимп".

Поучаствовал девелопер и в судебных делах. Суд кассации оправдал застройщика комплекса апартаментов "Salut", который ранее оказался в стадии банкротства. Скандал возник из-за другого проекта ООО "ИК "Пулковская", они задолжали своему подрядчику "Хохтиф Девелопмент Руссланд" около 4 млн евро. По ходу работ возник конфликт. По версии заказчика, исполнитель без согласования предусмотрел на пятне единый комплекс вместо отдельно стоящих зданий, а это не устроило клиентов девелопера - ни Porsсhe, ни Mercedes не были рады такому единению. Подрядчик обещал внести изменения в проект на этапе госэкспертизы, но не сделал этого. В итоге "Пулковская" отказалась оплачивать счета Hochtief. У оппонентов своя версия: дескать, заказчик решил изменить проект уже после того, как договор был исполнен. Спор был рассмотрен в Третейском суде Стогкольма, который вынес решение в пользу подрядчика. В 2013-м питерский арбитраж выдал исполнительные листы на сумму свыше 260 млн рублей. Единственное, чего добилась фирма "Пулковская", — это рассрочки платежей до конца 2016 года. Но когда завис очередной транш на 11,9 млн рублей, Hochtief подал иск о банкротстве. Однако на днях суд кассации признал, что первая инстанция поторопилась открыть наблюдение. Фирма вовремя перевела необходимую сумму, но деньги зависли из-за уголовного дела, которое было возбуждено в рамках все того же конфликта между "Пулковской" и Hochtief.

Что же такое апарт-отель?

Гостиница или отель состоящие из номеров квартирного типа, обычно у них больше площадь, чем у обычного отельного номера, и присутствует кухня. Такой отель чаще всего имеет свою управляющую компанию, однако номера могут принадлежать частным собственникам, которые могут либо сами проживать в апартаментах, либо сдавать их в аренду. Но самая главная отличительная черта апартов – это статус "коммерческое помещение", что и будет написано в свидетельстве о регистрации собственности. Таким образом, постоянная регистрация (прописка) в этом доме будет невозможна, т.к. формально он не предназначен для жилья. Правда, в будущем, как мне пояснили менеджеры "Salut", возможно будет получить временную регистрацию для гостиниц сроком на 5 лет. На данный момент новые жильцы "Salut" и это сделать не могут. Судя по информации, которую я нашла на сайте дольщиков, им предлагают ждать еще неопределённое время.

Благодаря тому, что отель строится как нежилой объект, застройщик может не возводить объекты инфраструктуры – парковки, детские площадки и сады - это все как раз и снижает стоимость квадрата, обеспечивая привлекательные цены на баннерах – 1,8млн. Кстати, такие апартаменты еще есть в продаже – студии 23 квм на 3 этаже с отделкой. Так что как ни крути, апарт-отель это место достаточно комфортное для временного проживания или сдачи в аренду, хотя многие собственники уже живут там с семьями.

Местоположение и особенности комплекса

Комплекс находится на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе, прямо на краю парка Городов-Героев. По проекту это 6 домов разной этажности от 16 до 25 этажей на 3500 квартир. Сосед комплекса - ЖК "Viva", вероятно, это стало причиной того, что ближайшие к нему 3 корпуса "Salut" будут выполнены в серо-оранжевых тонах - либо чтобы комплексы смотрелись единым ансамблем, либо из соображений экономии на фасадных работах, либо чтобы создавалось ощущение что дома "Salut" часть комплекса "Viva".

Самая низкая цена в Виве на 1к квартиру 4,8 млн рублей а самая высокая на 3к квартиру 10,1 млн. рублей. По сравнению с ним 1к апартаменты в "Salut" за 2,8 млн. рублей кажутся очень привлекательными. Что касается остальной инфраструктуры, до метро Звездная - пешком 1,5 км. До ближайших супермаркетов, которые в обилии представлены на Пулковском шоссе – чуть меньше 1 км. Совсем рядом есть спорткомплекс с бассейном "Газпром".А вот со школами и детскими садами дела обстоят намного хуже.Самые близкие госбюджетные учреждения к "Salut" находятся в 2 км и нагрузка от самого района там приличная. Так же нет ни школы, ни детского сада у соседей в "Виве", не смотря на то, что там 2067 квартир.Под них выделены пятна, но строительством будет заниматься город, и когда они появятся и появятся ли вообще, пока не известно.

В самих сданных корпусах "Salut", несмотря на то что первые два этажа отведены под коммерцию и эти места проданы, пока нет ни магазинов, ни ресторанов, ни медицинского центра с аптекой. За благами цивилизации придется идти в сторону метро Звездная. Еще один существенный недостаток – отсутствие достаточного количества парковочных мест вокруг комплекса, которое к тому же осложняется тем, что на территории "Salut" ставят свои машины менеджеры из соседних автомобильных салонов. Ситуацию обещают улучшить тем, что установят шлагбаумы на въезде и выдадут ключи владельцам, но это не сильно спасет ситуацию. В будний день в районе часа дня я с трудом нашла место для парковки, а судя по следам протекторов на газоне – машины ставят и туда. Ну и самое странное для меня – вход в подъезд свободный, территория при этом не огорожена, зато планируется установить видеонаблюдение на лестничных клетках.

Во всем остальном комплекс приятен. Выход из дома - практически в парк, можно сесть на маршрутку и достаточно быстро доехать до центра, для машины рядом КАД, скоро достроят развязку на Дунайском проспекте. Верхние этажи можно рассматривать как видовые. Плюс фасады первых трех корпусов выглядят достаточно стильно и привлекательно. На окнах нанесена пленка, которая скрывает содержимое балконов, правда, и немного затемняет сами квартиры, т.к. происходит небольшая светопотеря.

Если предположить, что покупка апартаментов в "Salut" рассматривается все-таки как инвестиция, то в случае посуточной сдачи отель становится весьма интересным вариантом. Так, например, номер в Crown Plaza рядом с аэропортом стоит порядка 4-5 т.р. в сутки, получается, что даже сдавая студию за 2-3 т.р.в сутки, а во время проведения ЧМ по футболу в 2018 и дороже, можно заработать от 40 до 90 т.р. в месяц. Особенно, если предоставить заботу о сдаче управляющей компании, которая просит в случае с "Salut" всего 10% от месячного дохода по сдаче.Так же возможна сдача и на длительный срок. Пример отеля Ye's- минимальная стоимость номера-студии на месяц 30,5 т.р. Т.е. в идеальных условиях окупить апартаменты можно за 2-4 года.

Офис. Интересные особенности. Отделка

Нагулявшись вокруг, отправляюсь в офис продаж, который находится в первом корпусе "Salut". В офисе достаточно оживленно, за время нашего общения с менеджером пришли еще три покупателя. Основной вопрос, который меня интересовал, – в каком виде права у застройщика находится земельный участок, на котором строится апарт-отель. Выяснилось, что земля находится в аренде на 50 лет. Это значит, что после того как владельцы помещений получат свидетельства о регистрации собственности они будут решать – выкупить этот участок или продолжить аренду. Могу предположить, что выкуп земли в этом районе обойдется намного дороже, чем стоимость самих апартаментов, поэтому остается аренда, которая выглядит достаточно вменяемой, по словам менеджера около 100 р с квартиры студии в месяц, но тут возникает вопрос – а что будет если через 50 лет договор аренды не продлят. Хотя понимаю, мы в России и так далеко у нас планировать не прилично, но все же.

В общем-то, за 1,8 млн. сейчас есть предложения в городе по студиям от надежных застройщиков, однако не в Московском районе и без плюсов, которые предлагают апартаменты. Так же в офисе мне рассказывают, что паркинг все-таки планируется, будет располагаться под 5,6,7 корпусами, места в нем пока купить нельзя, но предполагается, что стоить он будет около 700 т.р. На каждом этаже располагается по 25 квартир, 4 лифта и две пожарных лестницы с каждой стороны.

Квартиры в "Salut" сдаются с отделкой, зайти в шоурум на объекте можно с экскурсией в сопровождении менеджеров в 12,15 и 17 часов. Так как я приехала в районе часа, то ждать экскурсии мне не захотелось. Опять же на форуме дольщиков "Salut" я увидела ее фотографии. Все достаточно просто - темный ламинат и светлые обои. Приемка, по отзывам жильцов, мало у кого прошла без нареканий. Многие жаловались, что плохо уходит вода в душе, на плохую шумоизоляцию, на то что нужно пропускать воду перед тем, как помыться, и всякие мелкие недочеты вроде пятен краски на обоях или отсутствия зазора между ламинатом и стенами из-за чего паркет пошел волнами впоследствии.

Так же несмотря на заверения менеджеров, дешевым проживание в апарте не назовешь. Коммуналка за студию, по словам жильцов, обходится в 1,5 т.р. без учета воды и света. В данном случае это важный показатель, т.к. именно воду и свет в дом будет поставлять город не по тарифам для жилых домов, а по тарифам для коммерческих помещений, а они в несколько раз выше.

Типы апартаментов и цены

Сейчас в 1 и 2 сданных корпусах можно приобрести апартаменты только по переуступке.За студию 26 квм минимальная цена будет 3,2 млн рублей. А вот 1к апартаменты на 15 этаже с видом на парк и 40 квм обойдется уже 5,9 млн.
Есть квартиры и в 3 корпусе, который сдается в декабре этого года.Студия 24 квм в нем обойдется в 2,3 млн рублей, а 1К на 20 этаже 3,7 млн рублей. Больше всего апартаментов по приемлемым ценам можно найти в 5 корпусе, который сдается в 3 квартале 2017 года. Там есть и студии по 1,8 млн руб, и 1К, и 2К апартаменты. Площади различные: студии 24-26 квм, 1к от 27-43, 2к представлены только в одном варианте 53,2 квм и всего по 1 апартаменту на этаж. Так же приятно, что во многих апартаментах достаточно большие кухни 16-15-21 квм. Цена меняется в зависимости от этажности. Так например,1к апартаменты с видом на парк на 3 этаже будут стоить 3,3 млн, а на 21 уже 4,1 млн руб.

6 и 7 корпус пока не продаются, но в офисе считают, что цены на них будут такими же. Так же у "Salut" есть отдел меблировки. И там можно заказать дизайн-проект и мебель в апартаменты, стоить такая услуга будет от 200 т.р. для студий, но распространяется только на первые 2 корпуса. Для следующих корпусов придумали другой стандарт, но пока его цены и то, как он будет выглядеть неизвестно.

Варианты оплаты

У "Salut" нет ипотеки. Так что приобрести апартаменты можно либо по 100% оплате, либо с технической рассрочкой и только на 5 корпус. В этом случае вносится 30% от стоимости, остаток равными долями до декабря 2016 года. Приобретая по 100% оплате возникает еще ряд трудностей, несмотря на то, что апартаменты строятся по 214 ФЗ. Так например, за регистрацию договора вы платите сами 5000 р,хотя обычно это берет на себя застройщик. Здесь застройщик только подает документы на регистрацию. Так же вы платите, как и везде, за нотариальную доверенность на представителей застройщика, за нотариальное подтверждение наличие/отсутствие брака и согласие супруга на участие в долевом строительстве. Все вместе порядка 7-8 т.р.

Еще одна особенность. Деньги вносятся напрямую в кассу застройщика "Salut". В компаниях, работающих с долевкой по жилым объектам и 214 ФЗ, деньги вносятся на аккредитив, и застройщик не может ими пользоваться до момента, пока не зарегистрируется договор ДДУ в УФРС, собственно это одна из функций 214 закона. Единственное, что может предложить "Salut" в этом случае, 30% первоначальный взнос, дальше в течении месяца они подают документы на регистрацию и показывают вам всего лишь отметку о том, что документы поданы, но вы уже должны отдать остаток средств, что кажется мне весьма туманной схемой даже несмотря на то, что первые два корпуса распроданы и заселены. Так же владельцу апартаментов придется платить порядка 10000 руб и оформлять еще одну доверенность, чтобы потом зарегистрировать собственность на объект. Ну и последняя новость, годовой налог на имущество 2%, мало того что по коммерческим помещениям он итак был выше, но с 2016, в связи с изменениями в налоговом законодательстве, его будут высчитывать не с инвентарной, а с кадастровой стоимости помещения, а она выше инвентарной.